Responsabilité délictuelle et perte de chance après l’échec d’une vente immobilière

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le juge retient une faute délictuelle lorsque le propriétaire d’un appartement à l’origine d’une fuite d’eau ne réalise pas les travaux nécessaires, malgré l’information reçue et l’urgence liée à une vente en cours.

La causalité est établie par les rapports de sinistre et d’expertise, ainsi que par l’attestation du notaire, qui relie le retrait des acquéreurs à l’ampleur des dommages. Le préjudice est qualifié de perte de chance de vendre au prix prévu dans la promesse.

Cette perte de chance est évaluée à 50 %, la promesse étant soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt dont la réalisation n’était pas démontrée. L’écart entre le prix promis et le prix finalement obtenu est donc réduit de moitié, conduisant à une indemnisation de 55 375 euros.

Les charges de copropriété ne constituent pas un préjudice indemnisable dès lors qu’elles correspondent à la contrepartie du droit de propriété conservé. La partie succombante est condamnée aux dépens et au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La vente promise n’ayant pas été réitérée, les lots ont été revendus à un prix inférieur après des dégâts causés par une fuite d’eau. Le juge a retenu que les travaux n’avaient pas été réalisés et que les acquéreurs avaient renoncé après avoir découvert l’étendue des dommages. La perte de chance a toutefois été évaluée à 50 % en raison de la condition suspensive de prêt.

Des propriétaires ont signé une promesse de vente portant sur des lots de copropriété pour un prix de 540 000 euros. Une fuite d’eau provenant de l’appartement situé au-dessus avait causé des dégradations, déclarées à l’assurance. La propriétaire de cet appartement s’était engagée à faire réaliser les travaux ou à verser une indemnité avant la vente.

La vente n’ayant pas été réitérée, les lots ont finalement été vendus en 2024 pour 429 250 euros. Les propriétaires ont recherché la responsabilité de la propriétaire de l’appartement à l’origine de la fuite, lui reprochant de ne pas avoir fait cesser le désordre malgré leur information.

Le juge retient que les travaux n’avaient pas été réalisés, que les acquéreurs avaient renoncé après avoir pris connaissance de l’étendue des dommages et que la baisse du prix résultait de cette situation. Il évalue toutefois la perte de chance à 50 %, en raison de la condition suspensive de prêt.

• Existence d’une fuite imputable au propriétaire de l’appartement supérieur
• Information du propriétaire sur la nécessité urgente des travaux
• Absence de réalisation des travaux avant la réitération de la vente
• Preuve du retrait des acquéreurs en raison des dommages
• Lien causal entre la faute et la baisse du prix de vente
• Prise en compte de la condition suspensive de prêt

• Rapport de sinistre non contradictoire du 10 novembre 2021
• Rapports de sinistre et d’expertise diligentés par le syndic
• Promesse de vente mentionnant les travaux et la fuite d’eau
• Compromis de vente constatant l’absence persistante de réparation
• Attestation notariale sur la renonciation des acquéreurs

Le propriétaire à l’origine de la fuite doit indemniser la perte de chance causée par l’absence de travaux, mais seulement selon la probabilité de réalisation de la vente. Les propriétaires vendeurs obtiennent une indemnisation partielle, tandis que les charges de copropriété restent exclues.

• Indemnisation de 55 375 euros au titre de la perte de chance
• Rejet des demandes fondées sur le seul paiement des charges
• Condamnation du responsable aux dépens
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Évaluation réduite en raison de la condition suspensive de prêt

À faire

• Déclarer rapidement le sinistre à l’assurance
• Informer le propriétaire de l’urgence des réparations
• Faire établir des rapports de sinistre et d’expertise
• Documenter l’impact des désordres sur la vente
• Produire l’attestation du notaire sur le retrait des acquéreurs

À éviter

• Laisser perdurer les désordres avant la vente
• Négliger les demandes urgentes de réparation
• Confondre charges de copropriété et préjudice indemnisable
• Réclamer l’intégralité d’un prix sans établir la perte de chance
• Omettre de justifier la levée de la condition suspensive

La faute délictuelle liée à un désordre immobilier

nL’article 1240 du Code civil impose réparation lorsque le défaut d’intervention constitue une faute ayant causé un dommage. Le défaut de réalisation des travaux, malgré l’information du propriétaire et l’urgence liée à la vente, est retenu comme faute délictuelle.n

La preuve du lien causal avec l’échec de la vente

nLes rapports de sinistre et d’expertise établissent l’origine des dégradations. L’attestation du notaire confirme que les acquéreurs ont renoncé après le rapport relatif à l’étendue des dommages. Ces éléments prouvent le lien entre la faute et la perte de chance.n

La fixation de la perte de chance de vendre

nLa perte de chance correspond à la possibilité perdue de vendre au prix promis. Elle est évaluée à 50 %, car la promesse était soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt dont la réalisation n’était pas démontrée. L’écart de prix est donc indemnisé pour moitié.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile