VTD/MLP

Ordonnance N°
du 15 SEPTEMBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00182 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KQ2T
du rôle général

[B] [J] épouse [Y]
[D] [J]

c/

S.A.S. ARCIS [Localité 1]

Me [E] [T]
Me Camille GARNIER

Gros

Grosses le

– Me François xavier DOS SANTOS
– Me Camille GARNIER

Copies électroniques :

– Me François xavier DOS SANTOS
– Me Camille GARNIER

Copies :

– Mme [B] [Y] (ccc)
– Mme [D] [J] (ccc)
– SAS ARCIS [Localité 1] (ccc)
– T.J de [Localité 2] (ccc)
– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSES

– Madame [B] [J] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Madame [D] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

– La S.A.S. ARCIS [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
[Q]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 21 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 1992, les époux [Z] ont consenti à M. [G] [J], garagiste, un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (63) pour une durée de neuf années.
Par acte sous seing privé en date du 27 août 2001, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années au profit de la société ARCIS [Localité 1], venant aux droits de M. [G] [J] en qualité de preneur.
Le bail a fait l’objet d’un nouveau renouvellement en date du 2 mars 2011. Le loyer a été fixé à la somme de 22 000 euros annuels, hors taxes.
Au décès de leur père, le 21 août 2017, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] sont devenues propriétaires en indivision de l’ensemble immobilier donné à bail.
Par acte en date du 29 décembre 2022, les consorts [J] ont fait signifier à la société ARCIS [Localité 1] un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 26 484 hors charges et hors taxes, soit 2 207 euros par mois.
Par acte en date du 4 mars 2026, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] ont assigné la SAS ARCIS [Localité 1] en référé aux fins de voir :
– juger que MMmes [B] [J] épouse [Y] et [D] [J] divorcée [H] sont redevables d’un trop perçu de loyer de 5 645,16 € envers la société ARCIS [Localité 1] ;
– juger que la société ARCIS [Localité 1] est redevable envers les consorts [J] de la somme de 3 144 euros au titre du remboursement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et 12 512,10 euros au titre des surprimes d’assurances propriétaire non occupant, soit la somme de 15 656,10 euros ;
– juger que la compensation légale s’applique sans contestation sérieuse ;
– condamner, en conséquence, la SAS ARCIS [Localité 1] à payer et porter à MMmes [B] [J] épouse [Y] et [D] [J] divorcée [H] la somme de 10 010 euros à valoir sur la reddition définitive des comptes ;
– ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la société ARCIS [Localité 1] de limiter le montant du virement mensuel du loyer à la somme contractuelle de 2 207 euros hors charges, sauf à parfaire tous les ans de la révision contractuelle prévue ;
– condamner la société ARCIS [Localité 1] à payer et porter indivisément aux consorts [B] et [D] [J] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SAS ARCIS [Localité 1] aux entiers dépens donc distraction profit de Me François Xavier Dos Santos, pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.
L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 21 avril 2026 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties jusqu’à l’audience du 21 juillet 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Au dernier état de leurs prétentions, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] sollicitent de voir :
– juger que MMmes [B] [J] épouse [Y] et [D] [J] divorcée [H] sont redevables d’un trop-perçu de loyer de 6 491,48 euros envers la société ARCIS [Localité 1] ;
– juger que la société ARCIS [Localité 1] est redevable envers les consorts [J] de la somme de 3 144 euros au titre du remboursement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et 12 512,10 euros au titre des surprimes d’assurances propriétaire non occupant, soit la somme de 15 656,10 euros ;
– juger que la compensation légale s’applique sans contestation sérieuse ;
– condamner, en conséquence, la SAS ARCIS [Localité 1] à payer et porter à MMmes [B] [J] épouse [Y] et [D] [J] divorcée [H] la somme de 9 174,62 euros à valoir sur la reddition définitive des comptes ;
– ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la société ARCIS [Localité 1] de limiter le montant du virement mensuel du loyer à la somme contractuelle de 2 207 euros hors charges, sauf à parfaire tous les ans de la révision contractuelle prévue ;
– condamner la société ARCIS [Localité 1] SAS à payer et porter indivisément aux consorts [B] et [D] [J] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ;
– débouter la société ARCIS [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, formulées à titre d’exception d’incompétence, d’argument de fond ou à titre reconventionnel ;
– condamner la SAS ARCIS [Localité 1] aux entiers dépens donc distraction au profit de Me François Xavier Dos Santos, pour ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante.
Sur l’exception d’incompétence, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] soutiennent que le présent litige ne porte pas sur une contestation relative à la fixation du montant du bail révisé ou renouvelé et que le juge des référés est compétent pour accorder au créancier une provision lorsque l’existence de son obligation ne souffre aucune contestation.
S’agissant de leurs demandes, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] font valoir qu’elles sont redevables d’un trop-perçu à l’égard de leur locataire, laquelle s’évertue de payer depuis juillet 2023 un montant correspondant à la TVA en sus du loyer alors qu’elles n’y sont pas assujetties.

Elles font également grief à la SAS ARCIS [Localité 1] de ne pas payer la quote-part de taxe foncière annuelle qui représente la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et de ne pas rembourser la surprime d’assurance propriétaire non occupant provoquée par les risques propres à l’activité commerciale de mécanique et de carrosserie exercée par leur locataire.
Par dernières conclusions en défense, la SAS ARCIS [Localité 1] sollicite de voir :
– à titre principal,
– se déclarer incompétente à connaître des demandes formées par les demanderesses en ce qu’elles relèvent de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux ;
– dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par les demanderesses et les renvoyer à mieux se pourvoir ;
– à titre subsidiaire,
– déclarer irrecevables les demandes de condamnation de même que la demande de condamnation sous astreinte ;
– en conséquence,
– rejeter sinon débouter les demanderesses de leur demande de condamnation de la défenderesse à une somme de 10 010 euros à valoir sur la reddition définitive des comptes ;
– débouter les demanderesses de leur demande de fixation d’une astreinte relative à assurer la réduction du montant du loyer prévue par le contrat de bail et dûment versé par la société ARCIS [Localité 1] ;
– en tout état de cause,
– vu l’urgence, et l’absence de contestations sérieuses sur la demande provisionnelle de faire procéder au remplacement de la chaudière vétuste par une chaudière neuve :
– condamner les demanderesses à faire procéder au remplacement de la chaudière par une chaudière neuve ;
– ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et se réserver la compétence de liquider l’astreinte ;
– débouter les demanderesses de leur demande de condamnation de la société ARCIS [Localité 1] au paiement des frais irrépétibles et des dépens ;
– condamner solidairement Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] divorcée [H] à verser à la société ARCIS [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
A titre principal, la SAS ARCIS [Localité 1] excipe de l’incompétence matérielle du juge des référés au profit du juge des loyers commerciaux, seul compétent pour statuer sur les demandes formées par Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] en ce qu’elles reviennent à fixer le montant du loyer commercial à l’issue de son renouvellement le 1er juillet 2023.

A titre subsidiaire, la défenderesse conteste toute compensation s’agissant d’un prétendu trop perçu au titre de la TVA en expliquant que le loyer a toujours été soumis à la TVA et qu’il appartenait au bailleur d’user de la faculté qui lui a été offerte lors du renouvellement, d’affirmer son changement de régime fiscal. Elle s’oppose également à la demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en soutenant que le bailleur n’en détermine pas clairement le montant et n’en justifie pas. La SAS ARCIS [Localité 1] considère que cette indétermination rend impossible pour le preneur d’en verser le solde, lequel est basé sur une compensation contestée dans son principe et dans son montant.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
– L’article 81 du code de procédure civile énonce que « Lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.
Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi. »
Selon l’article 82 alinéa 1 du même code, en cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l’affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai.
L’alinéa 1er de l’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.
En l’espèce, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] demandent que la SAS ARCIS [Localité 1] soit condamnée à limiter ses règlements mensuels du loyer au montant de 2 207 euros (hors charges).

Tel que le souligne la SAS ARCIS [Localité 1], cette demande s’analyse en une demande de fixation du loyer commercial et dépasse largement la compétence matérielle du juge des référés, le juge des loyers commerciaux étant seul compétent pour statuer sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Par conséquent, il convient de se déclarer incompétent.

– Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Selon l’alinéa 2 de l’article R.145-23 du code de commerce, les autres contestations relatives à l’exécution du bail sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
En l’espèce, les demanderesses soutiennent d’une part être créancières d’un trop-perçu de loyers résultant de l’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par leur locataire sans qu’elles n’y soient assujetties, tandis que la SAS ARCIS [Localité 1] conteste le principe même de ce trop-perçu et soutient que le loyer demeure soumis à la TVA.

En outre, Mme [B] [J] épouse [Y] et Mme [D] [J] sollicitent le remboursement de surprimes d’assurance dont le principe et les conditions d’application de la clause contractuelle sont également contestés par la défenderesse.

Les demanderesses présentent leur demande de provision comme portant sur le seul remboursement de sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et sur le paiement de surprimes d’assurance.

Néanmoins, cette demande commande de déterminer d’une part, si le bailleur était effectivement assujetti à la TVA et, le cas échéant, si les sommes facturées à ce titre doivent donner lieu à restitution et d’autre part, de se prononcer sur les conditions d’application d’une clause de surprime d’assurance, interprétation à laquelle le juge des référés ne peut se livrer.
L’ensemble de ces éléments met ainsi en exergue l’existence d’un litige global entre les parties, qui doit être soumis à l’examen du juge du fond.
Il en résulte que la demande de provision, quand bien même elle serait susceptible de relever de la compétence du juge des référés, est prématurée à ce stade.

Il en va de même de la demande reconventionnelle formée par la SAS ARCIS [Localité 1] tendant à voir condamner sous astreinte les bailleresses à procéder au remplacement de la chaudière, cette demande s’inscrivant dans le cadre des obligations respectives des parties au titre de l’exécution du bail commercial.

Il appartient effectivement à la juridiction du fond d’apprécier, au regard des stipulations contractuelles et des pièces produites, les obligations respectives des parties concernant cet équipement et, le cas échéant, les mesures sollicitées à ce titre.

En tout état de cause, il ne peut être procédé à la reddition des comptes entre les parties sans qu’il ait été statué au préalable sur la fixation du montant du loyer.

Par conséquent, il convient de renvoyer l’ensemble des prétentions devant le tribunal judiciaire afin qu’il statue sur l’ensemble des prétentions des parties et, accessoirement, sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail.

– Les frais et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés, statuant publiquement et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,
SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la demande de fixation du loyer ;

DÉSIGNE le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand pour statuer sur l’ensemble des prétentions des parties et, accessoirement, sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

DIT qu’à défaut d’appel dans le délai, le dossier de l’affaire sera transmis au greffe de la juridiction désignée, avec copie de la présente décision, conformément à l’article 82 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les frais et les dépens ;

La Greffière, La Présidente,