COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 354

N° RG 24/06640

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNCHV

[P] [I]

C/

[N] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Clémentine PUJOS

Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle JCP de TOULON en date du 19 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00275.

APPELANT

Monsieur [P] [I]

né le 18 Août 1953 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5137 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [N] [R]

née le 21 Septembre 1942 à [Localité 5] (94), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ, membre de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant bail verbal conclu dans le courant de l’année 2015, Mme [N] [M] épouse [R] a donné à bail d’habitation à M. [P] [I] un studio au sein d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 5] [Localité 3] (Var), moyennant un loyer mensuel de 360 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 juin 2022, la bailleresse a fait signifier au locataire une sommation de payer la somme de 10 300 euros au titre de l’arriéré de loyer.

Puis, par acte délivré le 15 décembre 2022, elle l’a assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et l’entendre condamner au paiement de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif et des dommages et intérêts.

Le défendeur s’est opposé à cette action et a demandé reconventionnellement à la juridiction saisie:

– de le dispenser en tout ou partie du paiement du loyer à compter du 8 avril 2021 en raison de l’indécence du logement, sur le fondement de l’exception d’inexécution contractuelle,

– de condamner la bailleresse à réaliser divers travaux de mise en conformité, sous la surveillance d’un homme de l’art,

– de la condamner en outre à lui payer une somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

– d’annuler le congé pour reprise délivré le 30 juin 2023,

– subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative et d’ordonner une expertise à l’effet de décrire les désordres affectant le logement et préconiser les travaux nécessaires pour y remédier.

Par jugement rendu le 19 mars 2024, le tribunal a :

– prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement du loyer, avec effet au 15 décembre 2022,

– ordonné en conséquence son expulsion,

– condamné M. [I] à payer à Mme [R] la somme de 10 260 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 15 octobre 2022, outre une indemnité d’occupation de 360 euros par mois à compter du 15 décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

– débouté les parties de leurs autres demandes,

– et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment retenu que les loyers étaient impayés depuis 23 mois à la date de délivrance de l’assignation, que l’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’était pas fondée faute de démontrer que le logement était inhabitable, et que l’existence d’un préjudice de jouissance n’était pas davantage établie.

M. [P] [I] a interjeté appel le 23 mai 2024. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 février 2025, il demande à la cour d’infirmer ledit jugement et statuant à nouveau :

– à titre principal :

* de faire droit à l’exception d’inexécution contractuelle,

* de débouter Mme [R] de l’ensemble de ses prétentions,

* de le dispenser en tout ou partie du paiement du loyer à compter du 8 avril 2021 jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité du logement,

* de condamner la bailleresse à effectuer des travaux de mise aux normes de l’installation électrique et de réfection de la salle de bain sous peine d’astreinte et sous la surveillance d’un homme de l’art,

* de la condamner en outre à lui payer une somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

– à titre subsidiaire :

* d’ordonner une expertise à l’effet de décrire les désordres affectant le logement et préconiser les travaux nécessaires pour y remédier,

* de lui accorder des délais de paiement sur trois ans pour s’acquitter de sa dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire,

* d’ordonner une compensation entre les créances réciproques,

– en tout état de cause, de condamner l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 janvier 2026, Mme [N] [M] épouse [R] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter l’appelant de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2026.

DISCUSSION

Sur l’exception d’inexécution contractuelle :

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d’habitation, le preneur ne peut refuser de payer le loyer en raison de désordres dans les lieux loués que si ceux-ci rendent le logement impropre à son usage.

Au cas présent, c’est par une analyse pertinente des pièces produites aux débats, adoptée par la cour, que le premier juge a considéré que M. [P] [I], auquel incombe la charge de la preuve, ne démontrait pas le caractère indécent du logement donné à bail. En effet, l’absence de compteur d’eau individuel et les anomalies de l’installation électrique révélées par un diagnostic de la société AL2DI ne rendent pas le logement inhabitable et les photographies versées au dossier ne revêtent pas une valeur probante suffisante, tandis que les autres désordres mentionnés par le locataire dans son courrier du 1er septembre 2022 ne sont pas documentés, celui-ci procédant uniquement par voie d’affirmations.

D’autre part, si l’appelant a effectivement saisi le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, force est de constater que cette démarche n’a pas eu de suite.

Enfin, conformément à l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

C’est donc à bon droit que le tribunal a écarté l’exception d’inexécution contractuelle et prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire pour défauts réitérés de paiement du loyer, en faisant remonter ses effets à la date de l’assignation en justice.

Sur le montant de la dette locative :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, le décompte annexé à la sommation de payer du 13 juin 2022 faisait clairement apparaître le montant de la dette locative, qui s’élevait alors à 10 300 euros.

C’est encore par une analyse précise des pièces soumises à son examen, approuvée par la cour, que le premier juge a fixé la dette locative de M. [P] [I] à la somme de 10 260 euros suivant décompte arrêté au 15 octobre 2022, en déduisant les versements dûment justifiés à hauteur de 1 260 euros.

La cour n’est pas saisie d’une demande d’actualisation de cette dette au jour où elle est appelée à statuer, cette question relevant éventuellement du contentieux de l’exécution du jugement, de même que le compte des indemnités d’occupation ayant commencé à courir à compter du 15 décembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement :

Du fait des errements de la procédure, M. [P] [I] a bénéficié de fait d’un délai conséquent pour s’acquitter de sa dette, de sorte qu’il n’apparaît pas opportun de faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, étant précisé que la résiliation du bail a été prononcée en vertu de l’article 1227 du même code, et non pas en application d’une clause résolutoire du contrat.

Sur le préjudice de jouissance subi par le locataire :

Si les désordres analysés plus avant ne rendent pas le logement inhabitable, ils sont néanmoins à l’origine d’un préjudice de jouissance subi par le locataire qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros, le jugement étant réformé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M. [P] [I] de sa demande en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne Mme [N] [M] épouse [R] à payer à M. [P] [I] une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Prononce la compensation entre les dettes, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

Déboute M. [P] [I] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [P] [I] aux dépens d’appel, ainsi qu’à verser à Mme [N] [R] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT