JP/RP

Numéro 26/02461

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15 Septembre 2026

Dossiers :

N° RG 24/02361

N° Portalis DBVV-V-B7I-I5ZI

JONCTION

N° RG 24/02384

N° Portalis DBVV-V-B7I-I53X

Nature affaire :

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Affaire :

[B] [V]

C/

[W] [Y]

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1] – XL HABITAT

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mai 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame DENIS, Greffier, présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition; a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE ET INTIMEE :

Madame [B] [V]

née le 22 Avril 1986 à [Localité 2] (47)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Marion COUSIN-CERES de la SELARL MARION COUSIN CERES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-003659 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIME ET APPELANT :

Monsieur [W] [Y]

né le 12 Octobre 1982 à [Localité 5] (40)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Mélanie CHANFREAU-DULINGE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-004283 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMEE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1] – XL HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro 274 000 017

pris en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 04 JUIN 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

Par jugement contradictoire du 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

prononcé à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail conclu le 05 octobre 2018

entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) et Monsieur

[W] [Y] et Madame [B] [V] concernant un local à usage

d’habitation principale situé [Adresse 5] à [Localité 9] (40)

ordonné à Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement

autorisé à défaut l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son

choix aux frais, risques et périls des défendeurs

condamné solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] à payer à l’ Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) la somme de 38 004,12 euros

débouté l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) de sa demande au titre du préjudice de jouissance

condamé solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) une somme mensuelle de 620,28 euros à compter du ler mars 2023 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux

condamné Monsieur [W] [Y] à garantir Madame [B] [V]

des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30.560,l2 euros

débouté Madame [B] [V] de sa demande de délais de paiement

condamné solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

condamné solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

débouté les parties de leurs plus amples demandes

rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 août 2024, [B] [V] a interjeté appel de la décision.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/02361.

Par déclaration du 9 août 2024, [W] [Y] a interjeté appel de la décision.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/02384.

L’ordonnance de clôture dans ces deux affaires est intervenue le 22 avril 2026.

SUR CE

Il y a lieu de prononcer la jonction du dossier N° 24/02384 au dossier N°24/02361 en raison de l’identité des parties et du litige dans un souci de bonne administration de la justice.

Au fond :

Par acte sous seing privé du 05 octobre 2018 prenant effet au 09 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) a donné à bail à Monsieur [W] [Y] et Madame [B] [V] un local à usage d’habitation principale sis [Adresse 5] à [Localité 9] (40), moyennant un

loyer mensuel de 594,89 euros, charges comprises.

Suite à un sinistre survenu dans le logement en octobre 2020, [W] [Y]

et [B] [V] ont été relogés dans un premier temps à l’hôtel, puis, en vertu d’un bail provisoire conclu le 12 novembre 2020, dans un logement sis [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 10].

Le 13 octobre 2020 au matin, la mairie de [Localité 9] et les locataires ont contacté

l’OPHLM afin de lui signaler qu’une partie de la toiture du logement s’était effondrée.

M. [N], agent de l’OPHLM, s’est rendu sur les lieux et a constaté la présence d’un

trou dans le plafond de la chambre du rez-de-chaussée avec de la laine de verre détrempée,

ainsi qu’un trou dans le plafond du WC situé à l’étage.

Les tuiles de la toiture présentant de gros trous et étant cassées, l’entreprise [M] et l’entreprise [F] ont été mandatées aux fins de réfection de la toiture, du plafond et de la pose d’une nouvelle isolation.

Cependant, les travaux n’ont pu être effectués en raison de l’absence d'[W] [Y], lequel s’est présenté plus tard et a refusé l’accès au logement.

Le 16 octobre 2020, deux agents se sont déplacés sur les lieux en présence d'[W] [Y] et ont constaté la présence de chiens enfermés dans le logement, la présence d’urine et d’excréments d’animaux sur le sol, ainsi qu’une odeur nauséabonde.

Le 19 octobre 2020, des agents se sont déplacés afin de déposer les laines de verre imbibées d’eau et nettoyer le sol du logement. Ils ont constaté la présence des chiens restés enfermés en l’absence des locataires.

Les travaux de réfection de la toiture ont été réalisés et un humidificateur d’air a été installé.

Le 5 novembre 2020, une expertise a eu lieu dans le logement.

Il a été constaté que le 13 octobre 2020 les plafonds de la chambre du rez-de-chaussée et des

WC de l’étage se sont effondrés, que l’isolant sous toiture était gorgé d’eau si bien que des

écoulements d’eau se sont généralisés au niveau des plafonds, qu’un second effondrement

au niveau du plafond du couloir de l’étage est survenu le 15 octobre 2020. Par ailleurs, le

cabinet TEXA, mandaté par l’assureur de l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM), a précisé que, le 13 octobre 2020, la toiture a été réparée, que le 16 octobre 2020 le bailleur, contacté pour des aggravations, a mis en place un déshumidificateur avec nouvelle intervention du couvreur, que de nouvelles infiltrations ont

été constatées dans le séjour le 5 novembre 2020 ayant donné lieu à nouvelle intervention du couvreur sur la toiture, selon lequel les tuiles auraient été soulevées de l’intérieur aux endroits des plafonds sinistrés.

Le même jour, [W] [Y] a indiqué son souhait de résilier le bail, ce qu’il n’a, par la suite, jamais fait.

L’entreprise [M] est, à nouveau, intervenue le 6 novembre 2020 pour réparer la toiture.

Une seconde réunion d’expertise devant se tenir le 19 novembre 2020 a été reportée au 10

décembre 2020 à la demande des locataires, lesquels ne se sont finalement pas présentés.

Le 8 décembre 2020, l’OPHLM des [Localité 1] a adressé aux locataires une lettre recommandée

avec accusé de réception leur indiquant qu’un inventaire allait être établi par voie d’huissier

et le barillet de la porte d’entrée serait changé, les invitant à se présenter au logement le 17

décembre 2020 à neuf heures.

Le 17 décembre 2020, Mme [H], agent dc l’OPHLM, s’est rendue sur les lieux avec

Maître [L], huissier de justice, afin d’apposer des scellés sur les pièces contenant les effets personnels des locataires, permettre l’accès aux travaux et procéder au changement du barillet.

L’huissier a finalement dressé un procès-verbal de difficultés, les locataires, détenteurs des clés du logement, n’ayant pas honoré le rendez-vous.

Le 4 janvier 2021, l’OPHLM des [Localité 1] a fait signifier aux locataires une sommation de vider les lieux et de restituer les clés afin de réaliser les travaux nécessaires dans le logement, sommation restée vaine.

Le 17 février 2021, l’OPHLM était informé par Mme [Z], une voisine, qu'[W] [Y] était revenu dans le logement et avait soulevé des tuiles, faits constatés par M. [N] le 8 mars 2021.

Des voisins indiquaient que M. [Y] était venu le 2 mars 2021 récupérer des affaires.

Le 19 mars 2021, l’OPHLM des [Localité 1] a adressé aux locataires une lettre les invitant à prendre conscience de leurs agissements et des conséquences quant à leur refus de restituer

les clés.

Par courrier en date du 28 mai 2021, Mme [B] [V] a fait part de son intention

de résilier les deux baux relatifs aux logements de [Localité 9] et de [Localité 11], ajoutant qu’elle se désolidarisait des dégâts des eaux commis

dans les deux logements.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2021, Mme [B] [V] a remis les clés des logements en sa possession au bailleur.

Par acte d’huissier en date des 14 et 16 septembre 2021, l’OPHLM des [Localité 1] a assigné M.

[W] [Y] et Mme [B] [V] devant le juge des contentieux de

la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, aux fins de

voir ordonner une mesure d’expertise à l’effet de constater l’existence de désordres et de décrire les travaux nécessaires pour y remédier, ordonner aux locataires de remettre les clés du logement, autoriser le bailleur à faire procéder au changement de l’ensemble des barillets du logement.

Par ordonnance de référé en date du 4 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a ordonné avant dire droit une expertise du logement situé [Adresse 8] à GRENADE-SUR-L’ADOUR.

L’expert a déposé son rapport le 20 avril 2023.

Par exploits en date des 17 octobre 2023 et 06 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat

des Landes – XL HABITAT (OPHLM) a fait assigner M. [W] [Y] et Mme [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1227,

1231-1 et 1729 du code civil, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à titre principal prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail et de déclarer [W] [Y] et [B] [V] responsables solidairement des désordres constatés par l’expert judiciaire.

Par jugement dont appel le juge du contentieux de la protection a notamment prononcé la résiliation du contrat de bail à compter du jugement du 4 juin 2024 et condamné solidairement [W] [Y] et [B] [V] à régler à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT la somme de 38 004,12 € et une somme mensuelle de 620,28 € à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux.

– Sur la résolution judiciaire du bail pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles

[W] [Y] ne conteste pas la résolution du bail au motif que les parties n’occupent plus les lieux depuis octobre 2020 et que les clés ont été restituées au bailleur ;

il dément cependant être responsable des dommages intervenus dans son ancien logement et conclut, en conséquence, au débouté de la partie adverse.

Les services d’XL HABITAT et l’expert ont pu constater des infiltrations par le toit au niveau des tuiles et les dégâts engendrés par ces infiltrations dans le logement des locataires mais aucun élément ne permet de retenir sa responsabilité dans le sinistre. Les déclarations de la voisine l’ayant vu soulever les tuiles à l’aide d’un manche à balai sont postérieures à la date du sinistre en octobre 2020.

Il rappelle que lui-même et sa famille sont les premières victimes de ce sinistre qui a conduit au placement des quatre enfants du couple.

Il indique, également, que les clés ont été remises par [B] [V] à l’OPHLM par lettre recommandée du 20 août 2021 à l’issue du congé donné le 28 mai 2021 dont l’OPHLM a été destinataire comme l’indique le tampon daté et mentionnant qu’il a été reçu le 28 mai 2021 par cet organisme.

Il prétend, quant à lui, avoir restitué les clés par l’intermédiaire du conseil de l’OPHLM.

Il considère, en conséquence, que la résolution judiciaire devra intervenir à la date de la remise des clés, soit le 20 août 2021.

[B] [V] sollicite principalement que le bail soit rompu à la date du sinistre, soit le 13 octobre 2020, date à laquelle le logement était impropre à sa destination et, subsidiairement, à la date de son congé le 20 août 2021.

Elle fait valoir que le lien de causalité entre les désordres allégués et l’origine du sinistre n’est absolument pas démontré mais que l’expert émet une supposition à la simple lecture des bordereaux d’intervention fournis par l’Office Public de l’Habitat.

Elle rappelle avoir adressé à l’OPHLM une lettre de résiliation de bail le 28 mai 2021 et lui avoir remis les clés par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2021 ; la demande de résiliation en date du 28 mai 2021 comporte d’ailleurs le tampon de l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] datée et mentionnant qu’il est : « reçu le 28 mai 2021 », ce qui démontre que cet organisme était informé de la résiliation faite par [B] [V].

L’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1], XL HABITAT se fonde sur les constatations de l’expert le 8 avril 2022 et sur son rapport d’expertise du 20 avril 2023 concluant que les causes du désordre ont pour origine une action volontaire, à savoir le soulèvement et le déplacement des tuiles depuis l’intérieur au travers de trous dans le plafond par des leviers du type manche à balai, faits imputables à [W] [Y] dont les agissements ont été dénoncés par la voisine Madame [Z] le 17 février 2021.

Les dégradations commises sur l’appartement donné en location au couple [G] engagent incontestablement la responsabilité des locataires.

L’Office Public de l’Habitat rappelle la présence d’excréments d’animaux dans toutes les pièces du rez-de-chaussée et les conclusions incontestables de l’expert judiciaire qui a mentionné que : « le logement présente des désordres tenant à l’effondrement des plafonds ainsi que la présence de moisissures sur les murs des pièces du rez-de-chaussée, liées à de l’humidité elle-même engendrée par de l’urine de chien. » Le rapport mentionne également : « la présence d’excréments d’animaux dans toutes les pièces du rez-de-chaussée. »

* * *

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation applicable en l’espèce, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire a également à sa charge de permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des éléments et des pièces de la procédure que le 13 octobre 2020 au matin les locataires ont signalé à l’Office Public de l’Habitat qu’une partie de la toiture du logement s’était effondrée.

Un agent de cet organisme social s’est rendu sur place et a constaté la présence d’un trou dans le plafond de la chambre du rez-de-chaussée avec de la laine de verre imbibée d’eau, ainsi qu’un trou dans le plafond du WC situé à l’étage. Ces constatations se sont faites en présence d'[W] [Y].

Le procès-verbal de constatation établi suite au sinistre mentionne que les plafonds de la chambre du rez-de-chaussée et des WC de l’étage s’effondrent nécessitant l’intervention des pompiers. L’isolant sous toiture est gorgé d’eau si bien que des écoulements d’eau se généralisent au niveau des plafonds. Un second effondrement au niveau du plafond du couloir de l’étage est survenu également le 15 octobre 2020.

La vérification de l’état de la toiture a montré que celle-ci présentait de gros trous et des tuiles cassées. La réfection de la toiture et la vérification le jour même était prévues.

Les deux agents ont procédé à l’évacuation du plateau et de la laine de verre imbibée afin que l’entreprise vienne isoler et refaire le plafond à 13 heures.

Revenu sur place pour vérifier l’avancement des travaux, Monsieur [N] constatait à 15 h 30 que les travaux n’avaient pas démarré car le locataire n’était pas présent à 13 heures comme convenu et qu’il refusait l’accès à l’entreprise.

Le 16 octobre, deux agents se sont déplacés, sont allés récupérer [W] [Y] à l’hôtel où il était hébergé provisoirement, pour l’amener jusqu’à son logement sinistré. À leur arrivée, ils ont pu constater que les chiens avaient été enfermés dans le logement, ainsi que la présence d’urine et d’excréments au sol dans le logement dégageant une odeur nauséabonde. Le vitrage intérieur de la porte d’entrée a été brisé. Il y avait la présence de liquide au sol, de l’eau et de la laine de verre imbibée d’urine de chien. Les agents constataient le trou dans le plafond de la chambre du rez-de-chaussée le trou dans le plafond du couloir à l’étage et le trou dans le plafond du WC.

Un ordre de service était émis pour effectuer une recherche de fuite et le remplacement des tuiles déficientes, travaux devant être effectués du 19 au 20 octobre 2020.

Le 19 octobre 2020, les intervenants, arrivés au logement afin de déposer les laines de verre imbibées d’eau et nettoyer les plafonds qui étaient au sol dans le logement, ont constaté que les chiens étaient restés enfermés dans le logement en l’absence des locataires et la présence d’excréments et d’urine dans la pièce de vie.

Il résulte de ces éléments objectifs transmis par l’Office Public de l’Habitat que les réparations de la toiture ont été effectuées le 13 octobre 2020 mais que des aggravations ont été constatées le 16 octobre 2020 et qu’un déshumidificateur a dû être mis en place le 19 octobre 2020 avec une nouvelle intervention du couvreur.

Le 5 novembre 2020, lors de l’expertise du logement, les personnes présentes ont constaté que des tuiles avaient été à nouveau soulevées à plusieurs endroits visiblement depuis l’intérieur du logement. L’expert a noté dans son rapport qu’il a été constaté, outre la présence de plusieurs chiens, une très forte odeur d’humidité, l’apparition de moisissures sur les murs et de l’eau sur le sol dans le salon du rez-de-chaussée.

Le 6 novembre 2020, le couvreur est de nouveau intervenu sur la toiture. Selon le couvreur les tuiles ont été soulevées de l’intérieur aux endroits des plafonds sinistrés.

Une seconde réunion d’expertise devant se tenir le 19 novembre 2020 a été reportée au 10 décembre 2020 à la demande des locataires lesquels ne se sont finalement pas présentés.

Le 17 décembre 2020, un agent de l’OPHLM se déplaçait avec un huissier de justice afin d’apposer des scellés sur les pièces contenant les effets personnels des locataires et permettre l’accès aux travaux et procéder au changement du barillet. Cependant l’huissier a dressé un procès-verbal de difficultés en l’absence des locateurs détenteurs des clés du logement.

Le 4 janvier 2021, l’OPHLM délivrait aux locataires une sommation de vider les lieux et de restituer les clés qui restait vaine.

Le 17 février 2021, Madame [Z], voisine de Monsieur [Y], appelait l’organisme social d’habitat pour leur indiquer que Monsieur [Y] était venu dans son logement et avait soulevé des tuiles.

Le 8 mars 2021, Monsieur [N] allait faire une visite de site et constatait que des tuiles avaient été enlevées sur la toiture du logement de Monsieur [Y].

Les services XL HABITAT demandaient en suivant une intervention de l’entreprise [M] avec photos de l’état de la toiture.

Le 28 mai 2021, [B] [V] adressait un courrier à XL HABITAT l’informant de son intention de résilier le bail d’habitation et remettant les clés du logement. Ce courrier a été réceptionné par l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] le jour même.

Par jugement du 4 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a ordonné une mesure d’expertise du logement sinistré en ordonnant à [W] [Y] de restituer l’ensemble des clés du logement dès la signification du jugement. Le jugement prévoyait : « qu’en cas de refus de restitution des clés , ou d’impossibilité d’ouvrir le logement avec les clés remises, l’OPHLM des [Localité 1] est autorisé à faire procéder avec l’intervention d’un serrurier, d’un huissier de justice au changement de l’ensemble des barillets du logement. »

Le 19 mars 2021, l’OPHLM adressait aux locataires une lettre les invitant à prendre conscience de leurs agissements et des conséquences quant à leur refus de restituer les clés.

Le 28 mai 2021, [B] [V] adressait un courrier à XL HABITAT l’informant de son intention de résilier le bail d’habitation et remettant les clés du logement. Ce courrier a été réceptionné par l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] le jour même.

[W] [Y] n’a pas justifié avoir personnellement restitué les clés du logement, seule cette remise effective attestant de la libération des lieux.

L’expert désigné par le jugement du 4 janvier 2022 a organisé une première réunion d’expertise le 8 avril 2022 et a déposé son rapport le 20 avril 2023.

Le rapport d’expertise fait état de la présence d’excréments de chiens dans toutes les pièces du rez-de-chaussée en constatant l’humidité engendrée par l’urine des chiens ayant généré des moisissures sur tous les murs des pièces du rez-de-chaussée.

L’expert a indiqué que les infiltrations en partie haute du logement sont dues à des entrées d’eau au niveau des tuiles de la couverture de l’habitation. Il a constaté que le gel des tuiles n’était pas l’origine des infiltrations et qu’il semblait que les tuiles aient été soulevées depuis l’intérieur au travers de trous dans les plafonds par des leviers du type manche à balai. Seul le soulèvement et le déplacement des tuiles sont à l’origine des sinistres consistants en des infiltrations d’eau en toiture et imprégnation des isolants thermiques et affaissement des plafonds. L’expert a déduit que les infiltrations en toiture ne provenaient pas de malfaçons ou autres erreurs de construction mais étaient dues à des tuiles soulevées a priori par le locataire et sont dues à une intervention volontaire. À chaque infiltration les tuiles ont été remises en place par la société mandatée à cet effet ; il n’y a pas de travaux prévisibles pour remédier à la cause des désordres.

Il découle de l’ensemble de ces éléments factuels, qu’un sinistre ayant pour cause une infiltration d’eau dans la toiture du logement a entraîné l’effondrement partiel de celle-ci le 13 octobre 2020.

La responsabilité du ou des locataires dans la survenance de ce sinistre initial n’est pas établie.

Par contre, il est constant que les clés ont été conservées par [B] [V] jusqu’au 28 mai 2021 et par [W] [Y] au-delà de cette date puisque lorsque l’ordonnance de référé du 4 janvier 2022 est intervenue il n’avait toujours pas restitué les clés. Or la libération du logement n’est effective qu’à compter de la restitution des clés.

Les constatations des différents artisans appelés à intervenir sur ce chantier ont montré qu’il y avait eu une aggravation des infiltrations initiales avec déplacement des tuiles par des orifices créés dans le plafond du fait d’une intervention volontaire.

[W] [Y] a été aperçu par une voisine en train de déplacer les tuiles du toit et l’agent dépêché sur place par l’Office de HLM a constaté ce déplacement postérieur à leur précédente visite des lieux.

La responsabilité des locataires est donc caractérisée en ce qui concerne la participation d'[W] [Y] à l’aggravation du sinistre. Cette responsabilité est endossée par le couple de locataires, co-titulaires du bail, qui n’a pas restitué immédiatement les clés, a fait obstruction à l’intervention des artisans, à l’organisation de la mesure d’expertise.

Elle est également caractérisée en raison de l’état d’insalubrité dans lequel ils ont laissé le logement avec des sols imbibés de l’urine des chiens ayant provoqué une dégradation des revêtements des sols, ainsi qu’une humidité des murs.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des fautes contractuelles commises par les locataires avec toutes les conséquences que de droit en confirmant le jugement déféré sur les modalités de résiliation du contrat de bail.

S’agissant de la date à laquelle la résiliation judiciaire sera prononcée, [B] [V] ne justifie pas avoir donné le congé dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et par les dispositions du contrat de bail prévoyant que le congé devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

[W] [Y] n’a pas justifié avoir personnellement restitué les clés du logement, seule cette remise effective attestant de la libération des lieux.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement, c’est-à-dire le 4 juin 2024.

– Sur le montant des réparations locatives

L’expert a chiffré le montant total des travaux de remise en état du logement consistant à la réfection des plafonds de l’étage, à la réfection des sols du logement et de la peinture des murs et plafonds du logement à la somme de 13 640 €.

La responsabilité contractuelle des locataires a été retenue en raison des fautes commises quant au mauvais entretien général de l’appartement et leur participation à l’aggravation du sinistre. Toutefois il n’est pas établi que le sinistre initialement constaté le 13 octobre 2020 suite aux infiltrations de la toiture puisse être rattaché à leur unique responsabilité.

Dans ces conditions ils ne peuvent assumer la totalité des frais de réfection des plafonds de l’étage, des sols du logement, de la peinture des murs et des plafonds du logement consistant en une réfection complète du logement (murs, plinthes, plafonds, menuiseries intérieures’).

Le coût du déshumidificateur ne sera pas mis à leur charge pour un montant de 4 248 € correspondant aux dépenses de location d’un tel dispositif en raison de l’absence de relation de causalité établie entre l’engagement de cette dépense avec les fautes commises.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à l’OPHLM la somme de 6 820 € représentant la moitié du coût des travaux de remise en état du logement tels que chiffrés par l’expert.

– Sur le préjudice de jouissance

L’OPHLM sollicite le remboursement du coût de l’hôtel relatif au relogement en urgence des locataires qui s’élèvent à la somme de 3 148,50 €, ainsi que le manque à gagner résultant de la vacance du logement d’octobre 2020 jusqu’au mois de février 2023.

Les fautes commises par les locataires lors de l’occupation du logement justifient l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur qui n’a pu relouer le logement qu’avec retard en raison de l’obstruction des locataires pour rendre les clés et faciliter l’organisation des travaux.

Cependan,t ces fautes ne peuvent entraîner le remboursement intégral des frais d’hôtel et des loyers que le bailleur n’a pas perçus durant la période d’indisponibilité du logement, de même que le remboursement des loyers à compter du 1er mars 2023 jusqu’à parfaite réalisation des travaux. En effet L’indemnisation d’un préjudice doit être en relation de causalité directe et certaine avec les fautes reprochées.

Le préjudice subi par le bailleur, qui s’analyse en un préjudice de jouissance, sera apprécié au regard de la responsabilité des locataires mais également en considération du dégât des eaux initial dont ils ne peuvent assumer l’entière responsabilité.

La somme de 10 000 € de dommages intérêts sera accordée à l’OPHLM au titre de son préjudice de jouissance.

– Sur la solidarité des locataires

[B] [V], co-titulaire du bail à l’époque où les sinistres ont été constatés, sera déclarée responsable au même titre qu'[W] [Y] des préjudices subis par le bailleur social.

En effet, le congé litigieux a été donné le 28 mai 2021, les clés restituées à cette date et à compter du préavis de trois mois elle restait responsable à l’égard du bailleur pendant une durée d’un an suivant les termes du contrat de toutes les dettes nées de l’exécution du contrat.

La créance du bailleur trouve son origine dans le comportement fautif des deux co-titulaires du bail pendant l’occupation des lieux. [B] [V] est impliquée ainsi dans le manque d’entretien du logement, la présence des chiens et le retard mis à la restitution des clés.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [Y] à garantir Madame [B] [V] des condamnations prononcées à son encontre.

Elle sera donc condamnée solidairement à payer la somme de 6 820 € au titre du préjudice matériel et 10 000 € au titre du préjudice de jouissance du bailleur.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiement non compatible avec le montant de la créance du bailleur et les capacités financières d'[B] [V].

La somme de 2 000 € sera allouée à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT (OPHLM) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées au répertoire général sous les numéros 24/02361 et 24/02384 et qui seront poursuivies sous le numéro 24/02361.

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Dit qu'[B] [V] doit être condamnée solidairement avec [W] [Y] à indemniser l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] – XL HABITAT et ne sera pas relevée indemne par [W] [Y] des condamnations prononcées à son encontre.

Condamne solidairement [W] [Y] et [B] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] – XL HABITAT la somme de 6 820 € au titre des réparations locatives et 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Déboute l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT de ses autres demandes indemnitaires

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant

Condamne solidairement [W] [Y] et [B] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 1] – XL HABITAT la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [W] [Y] et [B] [V] tenus in solidum aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,