TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/04383 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XMX

N° MINUTE :
2026/

JUGEMENT
rendu le 15 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [V], [U] [Y], demeurant [Adresse 1]
Comparant,

DÉFENDERESSE
Madame [E] [S] [W], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Maître Laurent BOYER, avocat au barreau de Paris, E1567,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Cécilia MARTIN, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Cécilia MARTIN, Greffière

Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/04383 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XMX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 29 janvier 2022, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Madame [E] [S] [W] un appartement à usage d’habitation avec cave n°13/28, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 635 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, Monsieur [V] [Y] a délivré à Madame [E] [S] [W] un congé pour vente à effet au 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Monsieur [V] [Y] a assigné Madame [E] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– La validation du congé pour vente,
– L’expulsion sans délai du preneur et celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un commissaire de police et d’un serrurier si besoin est, et avec la séquestration des meubles,
– La condamnation de Madame [E] [S] [W] au paiement de 9145,10 euros d’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
– Sa condamnation au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenu à l’audience du 8 juin 2026.

A l’audience, Monsieur [V] [Y] a comparu en personne et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 9303 euros au 1er juin 2026, échéance de juin2026 incluse.

Madame [E] [S] [W] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions, développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, que le congé soit déclaré inopposable à l’encontre de son époux, que le congé soit déclaré nul, la condamnation de Monsieur [V] [Y] à lui verser 1784,20 euros au titre des charges locatives injustifiées et 10000 euros de dommages et intérêts, sa condamnation à faire réaliser les travaux énoncés, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du jugement en se réservant la compétence pour la liquidation, la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation desdits travaux, subsidiairement, l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux, et la condamnation de Madame [E] [S] [W] au paiement de 1200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [V] [Y] a été autorisé à communiquer toutes pièces utiles par note en délibéré, en particulier les suivantes : congé vente ; échanges avec une agence immobilière sur son projet de vente ; rétractation du compromis de 2021 ; facture de juillet 2024 sur les travaux ; main levée de la Préfecture d’août 2024 ; recherche de fuite dans l’appartement adjacent.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Enfin, en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil relatives à la co titularité du bail entre les époux, il est admis que les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit, opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Autrement dit, il pèse sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur.

En l’espèce, le bail consenti le 29 janvier 2022 à Madame [E] [S] [W], pour une durée de trois ans, a expiré le 28 janvier 2025. Le congé du bailleur a été délivré le 25 juillet 2024, à effet au 29 janvier 2025, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail, si bien que les délais légaux ont été respectés.

Sur la forme du congé, délivré par acte de commissaire de justice à Madame [E] [S] [W] uniquement, il sera relevé que cette dernière ne justifie pas avoir informé le bailleur d’être mariée (courrier recommandé avec accusé de réception, courrier électronique, etc). Monsieur [V] [Y] n’était donc pas tenu de délivrer congé à son époux. Le congé a ainsi été délivré dans les formes requises.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Monsieur [V] [Y] produit des échanges de courriers électroniques avec une agence immobilière courant 2025 ayant pour objet l’organisation de visites et la difficulté à ce que la locataire laisse l’accès à l’appartement. Il justifie aussi qu’il avait déjà entrepris une telle démarche dès 2021, qui avait abouti à la signature d’un compromis, avant que le candidat à l’achat ne se rétracte. Ainsi, Monsieur [V] [Y] établit suffisamment qu’il avait l’intention réelle de vendre l’appartement à la période du congé vente.

Madame [E] [S] [W], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte aucun début de preuve de ce qu’elle allègue. La proximité de la date du congé avec celle de l’arrêté d’insalubrité, n’est pas en soit la preuve d’une intention frauduleuse, tout au plus la raison d’initier à nouveau une démarche de vente à ce moment-là, devant l’ampleur des travaux à effectuer.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 28 janvier 2025.

Madame [E] [S] [W] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 29 janvier 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [E] [S] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025, soit il y a près de 20 mois. Elle aura en outre vocation au bénéfice du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Si elle justifie d’une demande de logement social, elle ne fait pas état qu’elle aurait effectué des recherches dans le parc privé qui seraient restées infructueuse. Dans le même temps, Monsieur [V] [Y], bailleur privé, verse aux débats des correspondances avec une agence immobilière, qui montrent que l’occupation du bien est un frein à sa vente effective, l’occupante se montrant réticente à laisser l’accès au logement le temps des visites.

En ces conditions, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [E] [S] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [V] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [E] [S] [W] reste lui devoir la somme de 9303 euros à la date du 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite qui seraient inclus dans ce montant.

Pour la somme au principal, Madame [E] [S] [W] conteste être redevable de cette somme, au motif que le bailleur n’aurait pas déduit la somme de 7355,43 euros perçue de la CAF en décembre 2025 et les sommes de 621 euros d’allocation logement mensuelle perçues de la CAF depuis janvier 2026, ni n’aurait justifié des régularisations des charges. En réalité, les sommes perçues directement de la CAF sont effectivement portées au crédit du décompte et ont donc été déduites de la dette locative. De même, les pièces utiles relatives aux régularisations des charges ont été versées aux débats. Madame [E] [S] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9303 euros, décompte arrêté au 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Madame [E] [S] [W] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 2], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 3], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Aux termes de l’article L.1134-9 du code de la santé publique, en cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L.1334-2 [1mg/cm² soit du plomb dégradé de classe 3], le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en matière d’indécence. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Enfin, il est admis que la responsabilité du bailleur peut être engagée pour trouble de jouissance en raison de désordres causés par la copropriété (s’agissant d’un échafaudage : CA [Localité 1], 6è ch. B, 2 mars 2006, n°04-10812).

En l’espèce, Madame [E] [S] [W] produit le rapport du 18 mars 2024 du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 1], qui relève « une importante humidité » dans l’appartement à l’origine « du développement de moisissures », « en raison d’une aération permanente insuffisante ». Il est noté « l’absence de grilles d’amenée d’air en partie haute des châssis des fenêtres ». Il est également constaté « des infiltrations d’eau dans le WC en raison de l’état fuyard du tuyau d’évacuation » et « des débris de peinture et de plâtre qui tombent sur le sol ». Dans le même sens, l’arrêté préfectoral du 24 avril 2024, qui fait suite au DRIPP du 2 avril précédent, identifie « des revêtements dégradés contenant du plomb accessible à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire » nécessitant des travaux de recouvrement sous un mois. La responsabilité de Monsieur [V] [Y] sera dès lors engagée en raison de l’indécence du logement.

Sur l’évaluation du préjudice, il sera relevé, au vu des constatations effectuées par la Ville de [Localité 1] et la Préfecture, que le préjudice s’est, en toute vraisemblance, prolongé pendant toute la durée du bail. Toutefois, il ressort du rapport du 18 mars 2024 que l’humidité et les moisissures résultent pour partie du « surpeuplement du logement » et du « placement du mobilier contre les parois ». Monsieur [V] [Y] communique en outre une facture du 25 juillet 2024 qui met en exergue qu’il a effectué les travaux prescrits par la Préfecture avec diligence, si bien que la main-levée a été prononcée le 14 août 2024. De plus, il sera observé que Monsieur [V] [Y] justifie que certains désordres proviennent également de fuites dans un logement adjacent à celui objet du litige, dont la réparation ne dépendait donc pas, par définition, de la volonté du bailleur. L’indemnité allouée sera donc revue à plus juste proportion au regard de ces éléments. La réparation du préjudice sera ainsi évaluée à 20% du montant du loyer initial, soit la somme de 4572 euros (20% de 635€ x 36).

Monsieur [V] [Y] sera en conséquence condamné à verser à Madame [E] [S] [W] 4572 euros de dommages et intérêts.

La demande au titre des travaux sera en revanche rejetée parce que le bail a expiré depuis le 28 janvier 2025.

Sur la compensation

Selon les anciens articles 1289 et 1290 du code civil, applicables au litige, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes et les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

Eu égard à ce qui précède il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Madame [E] [S] [W] sera en conséquence condamnée, après compensation, à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 4731 euros (9303-4572) d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [Y] résidant dans le Var et la procédure ayant fait l’objet de renvois, il lui sera alloué la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [E] [S] [W] par Monsieur [V] [Y] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 janvier 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave n°13/28 situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [E] [S] [W] à payer à Monsieur [V] [Y], après compensation, la somme de 4731 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [S] [W] à verser à Monsieur [V] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [S] [W] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [S] [W] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 septembre 2026

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT