COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 346

N° RG 22/09872

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJW4L

[O] [V] veuve [D]

[P] [D] épouse [I]

C/

[J] [U] épouse [B]

[N], [W], [M] [B]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

S.A.S. [L] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Alain-David POTHET

Me Lauriane BUONOMANO

Me Charles TOLLINCHI

Me Rémi JEANNIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 24 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02401.

APPELANTES

Madame [O] [V] veuve [D], décédée le 10 avril 2024

Madame [P] [D] épouse [I]

demeurant [Adresse 2] [Localité 1] (BELGIQUE)

représentées et plaidant par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉES

Madame [J] [U] épouse [B], décédée le 24 avril 2024

Madame [N] [W] [M] [B], Intervenante volontaire

née le 18 Janvier 1964 à [Localité 2] (75), demeurant [Adresse 3], venant aux droits de Mme [J] [U] épouse [B]

représentées par Me Lauriane BUONOMANO, membre de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Etienne RIONDET, membre de la SELEURL RIONDET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PORTALET sis à [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SARL FRATELLIMO, dont le siège social est [Adresse 5], représenté par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

représenté par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Colette CHAZELLE, membre de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

S.A.S. [L] [A]

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par Me Rémi JEANNIN, membre de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant par Me Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété, est divisé en huit lots ainsi répartis :

– un local commercial occupant le rez-de-chaussée (lots n° 1 et 2),

– deux studios au premier étage (lots n° 3 et 4),

– deux studios au deuxième étage (lots n° 5 et 6),

– un appartement au troisième et dernier étage donnant accès à un toit-terrasse privatif (lots n° 7 et 8).

En 2004, des travaux de réfection des façades et de l’étanchéité de la terrasse étaient réalisés sous le contrôle d’un maître d’oeuvre.

En 2011, le constat d’infiltrations à travers certains plafonds conduisait à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage. À l’issue d’une expertise amiable, celui-ci proposait une indemnité de 23 551,42 euros correspondant à la reprise de l’étanchéité de la terrasse. Cependant, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 19 juin 2013 refusait d’accepter cette offre, considérée comme insuffisante par Mmes [O] [V] veuve [D] et [P] [D], propriétaires des lots n° 7 et 8.

À la suite de cette décision, Mme [Q] [G], propriétaire de l’un des studios du deuxième étage, saisissait les services municipaux et le 26 juin 2013, au vu d’un rapport d’expertise de Mme [S] [R], désignée par le président du tribunal administratif de Toulon, le maire de la commune de Saint-Tropez prenait un arrêté de péril grave et imminent portant interdiction d’habiter.

Le 9 octobre 2013, une seconde expertise était ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan à la requête du syndicat des copropriétaires, dont le syndic était à l’époque le [L] [H] [A], et le technicien commis M. [E] [Z] rendait son rapport le 29 septembre 2016.

Dès le 5 janvier 2016, l’assemblée générale adoptait deux résolutions désignant un maître d’oeuvre à l’effet d’établir un cahier des charges des travaux préconisés par l’expert. Cependant, Mme [J] [U] épouse [B], propriétaire des lots n° 1 et 2, attaquait ces délibérations devant le tribunal de Draguignan et réclamait au syndicat des copropriétaires l’indemnisation de divers préjudices.

La demanderesse assignait également la société [L] [H] [A], prise en son nom personnel, ainsi que Mmes [O] [V] veuve [D] et [P] [D], afin de mettre en cause leurs responsabilités respectives.

Les travaux préconisés par l’expert débutaient en novembre 2017 et l’arrêté de péril était finalement levé le 19 juin 2018.

Dans ses dernières conclusions devant les juges de première instance, Mme [J] [B] renonçait à sa demande d’annulation des résolutions votées le 5 janvier 2016, mais réclamait la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic la société Fratellimmo, de la société [L] [H] [A] et de Mmes [O] et [P] [D] à lui payer une somme totale de 145 520,32 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires concluait au rejet de cette action et réclamait reconventionnellement paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société [L] [H] [A] concluait également au rejet des demandes formées à son encontre.

Mmes [O] et [P] [D] concluaient pareillement au rejet des demandes dirigées à leur endroit et réclamaient reconventionnellement la condamnation in solidum de Mme [J] [B] et de la société [L] [H] [A] à leur verser la somme de 278 692,75 euros à titre de dommages et intérêts. Elles se désistaient en revanche de leurs demandes initialement dirigées contre le syndicat des copropriétaires en l’état d’un protocole d’accord transactionnel homologué par l’assemblée générale du 31 juillet 2020.

Par jugement rendu le 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan :

– déboutait Mme [J] [B] de ses demandes dirigées contre la société [L] [H] [A] et la condamnait à lui payer 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

– condamnait in solidum le syndicat des copropriétaires et Mmes [O] et [P] [D] à payer à Mme [B] la somme de 104 038 euros à titre de dommages et intérêts,

– fixait la contribution à la dette, dans les rapports entre coobligés, à 60% pour le syndicat et 40% pour les consorts [D],

– déboutait le syndicat de sa demande reconventionnelle dirigée contre Mme [B],

– condamnait in solidum le syndicat des copropriétaires et Mmes [O] et [P] [D] aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la demanderesse.

Mmes [O] et [P] [D], Mme [J] [U] épouse [B] et le syndicat des copropriétaires interjetaient appel de cette décision par déclarations respectivement enregistrées au greffe de la cour les 8 juillet, 27 juillet et 28 septembre 2022, dont la jonction était ordonnée par le conseiller de la mise en état.

[O] [V] veuve [D] décédait le 10 avril 2024 en cours de procédure, laissant pour lui succéder sa fille [P] [D].

[J] [U] épouse [B] décédait à son tour le 20 avril 2024, laissant pour lui succéder sa fille [N] [B], laquelle intervenait volontairement pour reprendre l’instance. En revanche, l’intervention volontaire de M. [F] [B], époux séparé de biens de [J] [U], était déclarée irrecevable par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 24 janvier 2024.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 30 juillet 2025, Mme [P] [D] conteste toute responsabilité au motif que ses parents ont acheté les lots n° 7 et 8 en l’état. Elle incrimine en revanche celles du syndicat des copropriétaires en raison d’un défaut d’entretien, du cabinet [H] [A] pour manquements à ses obligations de syndic, et de Mme [J] [B] pour défaut de paiement de ses charges de copropriété.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

– de débouter Mme [N] [B] de toutes prétentions dirigées à son encontre,

– reconventionnellement, de la condamner, in solidum avec la société [L] [H] [A], à lui payer une somme de 128 000 euros en réparation de la privation de jouissance de ses lots durant toute la durée de l’arrêté de péril et une somme de 150 692,75 euros en remboursement de sa quote-part des réparations entreprises par le syndicat,

– de condamner ces mêmes parties aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– et de la dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Fratellimmo, conteste sa responsabilité au motif que la cause principale des désordres réside dans les aménagements réalisés sur la terrasse, laquelle constitue une partie privative. Il fait valoir en outre que Mme [B] ne peut se plaindre du défaut d’entretien de l’immeuble alors qu’elle ne règle pas ses charges de copropriété, et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice dès lors que son local commercial n’est pas exploité et que les travaux de remise en état entrepris dans son lot ne sont pas en lien avec les désordres.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

– de débouter Mme [N] [B] de toutes prétentions dirigées à son encontre,

– reconventionnellement, de la condamner à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 février 2026, la société [L] [H] [A] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu qu’elle n’avait commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat de syndic, et de débouter en conséquence tant Mme [N] [B] que Mme [P] [D] de toutes prétentions dirigées à son encontre. Elle soutient en outre que les préjudices allégués par celles-ci sont totalement infondés. Elle réclame paiement contre l’ensemble des autres parties à l’instance d’une somme de 12 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité allouée par les premiers juges, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 12 février 2026, Mme [N] [B] invoque les responsabilités cumulatives du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’ancien syndic en raison de carences dans l’exécution de son mandat et de Mme [P] [D] sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

Elle demande à la cour de réformer partiellement le jugement et statuant à nouveau :

– de condamner in solidum les parties susnommées à lui payer :

* 108 000,00 euros au titre de la perte de chance de louer le local commercial durant six années,

* 34 322,72 euros au titre du coût de remise en état dudit local,

* 23 481,82 euros en remboursement de sa quote-part des travaux de réfection de l’immeuble,

– de les débouter de toutes prétentions dirigées à son encontre,

– et de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.

DISCUSSION

Sur les responsabilités :

Dans son rapport daté du 26 juin 2013, Mme [S] [R], expert désigné sur le fondement de l’article L 511-3 du code de la construction et de l’habitation, indiquait :

– que la terrasse construite par-dessus l’ancien toit, supportant des aménagements lourds, avait considérablement pesé sur les infrastructures de l’immeuble au point de les affaiblir,

– et que la structure en bois des planchers des deuxième et troisième étages était gorgée d’eau et commençait à pourrir, de sorte qu’il existait un risque d’effondrement.

L’expert judiciaire M. [E] [Z] a conclu pour sa part que les causes des différents désordres étaient les suivantes :

1° – défaillance de l’étanchéité de la terrasse côté nord-ouest du fait des malfaçons affectant les travaux entrepris en 2004,

2° – infiltrations à travers les fissures du mur pignon nord causées par la surcharge de la terrasse d’une part, et par la création d’ouvertures non conformes aux règles de l’art d’autre part,

3° – important déficit d’entretien de l’immeuble, dont la construction remonterait probablement à plusieurs siècles.

Il a également pointé le fait que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’accepter l’indemnité offerte par l’assureur dommages-ouvrage pour la réfection de l’étanchéité avait participé à l’aggravation des désordres. Cette décision n’ayant pas été contestée en son temps, la responsabilité en incombe au syndicat lui-même, et non pas à un copropriétaire déterminé en fonction du sens de son vote (s’agissant de Mme [D]) ou de son défaut de participation à l’assemblée (s’agissant de Mme [B]).

I – La responsabilité du syndicat des copropriétaires apparaît incontestablement engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020, en raison d’un défaut d’entretien des parties communes ainsi que des malfaçons affectant les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse commandés par ses soins en 2004, sauf son recours contre les constructeurs. Elle est également engagée pour faute dans les conditions du droit commun, pour ne pas s’être opposé aux aménagements réalisés par certains copropriétaires ayant fragilisé la structure de l’immeuble.

II – La responsabilité de Mme [P] [D] peut être également recherchée sur le fondement de l’article 1242 du code civil relatif à la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde en raison des aménagements lourds réalisés sur la terrasse, laquelle constitue une partie privative selon le règlement de copropriété, ayant affaibli les structures porteuses de l’immeuble, nonobstant le fait que ses parents aient acquis ce lot en l’état. Il doit être relevé à cet égard que la démolition de ces ouvrages avait été demandée par le syndic par courrier adressé dès le 13 septembre 2012 auquel était joint le rapport du cabinet d’expertise Saretec, sans qu’aucune suite n’ait été donnée par les intéressés.

III – S’agissant en revanche de la responsabilité de l’ancien syndic, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges, après avoir rappelé toutes les diligences accomplies à compter de l’année 2002 par le [L] [H] [A] afin de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ont conclu que celui-ci n’avait pas manqué aux obligations mises à sa charge par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, étant observé que la date du début de son mandat n’est pas précisée au dossier.

IV – Enfin, s’il est établi que le compte individuel de répartition de charges de [J] [B] était systématiquement débiteur, le tribunal a considéré à bon droit qu’il n’existait pas de lien de causalité direct entre ces défauts de paiement et l’absence d’entretien de l’immeuble, dans la mesure où tous les travaux décidés par le syndicat avaient pu être financés. D’autre part, le recours introduit par l’intéressée contre les délibérations de l’assemblée générale du 5 janvier 2016 décidant de s’adjoindre un maître d’oeuvre n’a pas eu pour conséquence de retarder la réalisation des travaux préconisés par l’expert, ainsi qu’il est précisé par celui-ci en page 23 de son rapport.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déclaré le syndicat des copropriétaires et les consorts [D] responsables des dommages occasionnés par les désordres constructifs, sauf à fixer la contribution à la dette, dans les rapports entre coobligés, à concurrence de 70% pour le premier et 30% pour les seconds.

Sur les demandes de Mme [N] [B] :

– Sur le préjudice de jouissance :

Mme [B] réclame paiement d’une somme de 108 000,00 euros au titre de la perte de chance de louer le local commercial durant six années.

À l’appui de cette demande, elle produit comme seul élément de preuve un bail saisonnier conclu pour la période du 15 juin au 15 octobre 2013, dont rien n’indique qu’il s’agirait d’un contrat fictif, étant rappelé que l’arrêté de péril a été pris le 26 juin 2013. Elle ne justifie pas en revanche de ce que le local était loué au cours des années précédentes. Il résulte en outre des procès-verbaux de constats établis les 7 octobre 2022 et 6 février 2023, soit largement après la mainlevée de l’arrêté de péril, que ce local était laissé à l’abandon, sa remise en location n’étant intervenue qu’à compter du 1er janvier 2025. En conséquence, la perte locative doit être évaluée à 18 000 euros correspondant au montant du loyer stipulé dans le bail précité, le surplus de la demande étant rejeté.

– Sur les frais de remise en état :

Mme [B] réclame paiement d’une somme de 34 322,72 euros au titre du coût de remise en état de son local commercial, sur la foi de factures émises par différents artisans.

Outre le fait que le total des factures produites aux débats ne s’élève qu’à 26 612,78 euros, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne saurait être condamné à financer la rénovation totale des locaux, manifestement vétustes, sachant qu’ils se situent dans la partie de l’immeuble la moins impactée par les désordres, ainsi qu’il résulte du diagnostic technique réalisé le 4 juillet 2013 par la société Ingénierie bâtiment services (IBS). En outre, aucune réclamation n’avait été formulée auprès de l’expert, qui n’a donc conduit aucune investigation en ce sens. En réalité, la seule dépense en lien avec le sinistre consiste dans la réfection des faux-plafonds, endommagés par les étais mis en place après l’arrêté de péril, et s’élève à la somme de 3 696 euros selon la facture émise le 2 mai 2024 par la société Assistance du bâtiment et rénovation (ABR).

– Sur la demande en remboursement des appels de fonds correspondant aux travaux :

C’est à bon droit que le tribunal a débouté Mme [B] de cette demande en retenant que les sommes en cause ne correspondaient pas à un dommage occasionné par les désordres, mais à l’obligation pour tout copropriétaire de contribuer aux dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble à proportion de sa quote-part des parties communes.

Sur les demandes de Mme [P] [D] :

Mme [P] [D] doit être nécessairement déboutée de ses demandes en dommages-intérêts, exclusivement dirigées contre Mme [N] [B] et la société [L] [H] [A], dès lors que la responsabilité de ces deux parties n’a pas été retenue par la cour.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires :

La demande en dommages et intérêts formée par le syndicat à l’encontre de Mme [N] [B] doit être rejetée dès lors que d’une part l’action introduite par cette dernière, reconnue partiellement fondée, ne présente pas un caractère abusif, et que d’autre part la position débitrice de son compte de répartition de charges a donné lieu à une action distincte en paiement ayant abouti à un jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Draguignan.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté [J] [U] épouse [B], aux droits de laquelle vient désormais Mme [N] [B], de ses demandes dirigées contre la société [L] [H] [A],

Y ajoutant, déboute Mme [P] [D] de ses demandes dirigées contre le [L] [H] [A],

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires et Mme [P] [D] responsables des dommages subis par [J] [U] épouse [B], aux droits de laquelle vient désormais Mme [N] [B],

L’infirme quant au montant des dommages et intérêts et à la contribution à la dette,

Statuant à nouveau de ces chefs, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [P] [D] à payer à Mme [N] [B] la somme de 21 696 euros et fixe la contribution à la dette, dans les rapports entre coobligés, à concurrence de 70% pour le syndicat des copropriétaires et 30% pour Mme [P] [D],

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre [J] [U] épouse [B], aux droits de laquelle vient désormais Mme [N] [B],

Y ajoutant, déboute Mme [P] [D] de ses demandes en dommages et intérêts dirigées contre Mme [N] [B],

Confirme les dispositions du jugement relatives au sort des dépens et des frais irrépétibles,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [P] [D] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile formulées en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Mme [P] [D].

LA GREFFIERE LE PRESIDENT