Cour d’appel, 1ère Chambre, 15 septembre 2026, RG n° 25/00693

COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 15 septembre 2026

N° RG 25/00693 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLIM

-DA-

[O] [S] [L] / S.C.I. VAARA

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 26 Juin 2023, enregistrée sous le n° 22/00177

Arrêt rendu le MARDI QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [O] [S] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

S.C.I. VAARA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

et par Me Thierry FLEURIER de la SCP REGNIER-SERRE -FLEURIER-FELLAH-GODARD, avocat au barreau de SENS

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 juin 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 12 mars 2021, M. [O] [L] a vendu à la SCI VAARA, dans une copropriété à Vichy, deux lots nº 8 et nº 9 pour une surface respectivement de 24,60 m² et 27,10 m².

Le 4 juin 2021, l’acquéreur a fait procéder à un mesurage des surfaces des lots, qui a donné 16,80 m² pour le lot nº 8 et 19,70 m² pour le lot nº 9.

Le 8 février 2022, la SCI VAARA a fait assigner M. [O] [L] devant le tribunal judiciaire de Cusset afin d’obtenir des indemnisations étant donné les différences de surfaces des deux lots acquis.

À l’issue des débats, par jugement du 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT concernant l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [O] [L] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à la SCI VAARA les sommes de :

– QUINZE MILLE CINQ CENT QUARANTE ET UN EUROS ET DIX CENTIMES (15541,10 euros) au titre de différence de superficie du lot nº 8 ;

– QUATORZE MILLE CINQ CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (14544,69 euros) au titre de la différence de superficie du lot nº 9 ;

– SEPT CENT TRENTE DEUX (732,00 euros) au titre des frais d’agence du lot nº 8 ;

– SIX CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS (694,00 euros) au titre des frais d’agence du lot nº 9 ;

– TROIS MILLE SEPT CENT VINGT CINQ EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES (3725,56 euros) au titre du remboursement de frais bancaires ;

DÉBOUTE la SCI VAARA de ses demandes au titre de perte de chance ;

DIT n’y avoir lieu à statuer concernant les demandes subsidiaires de la SCI VAARA;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à la SCI VAARA la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande au titre des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions. »

***

Dans des conditions non contestées M. [O] [L] a fait appel de cette décision le 11 juillet 2023.

Cet appel a été enregistré à la cour sous le numéro 23/1122.

Par ordonnance du 2 mai 2024 le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la radiation de la déclaration d’appel formée par M. [O] [L] le 11 juillet 2023, faute d’exécution de la décision de première instance assortie de l’exécution provisoire.

***

L’affaire a été réinscrite le 6 mai 2025 sous le nouveau numéro 25/693.

***

M. [O] [L] a pris des conclusions le 30 avril 2026 afin de demander à la cour de :

« Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’acte authentique de vente du 12 mars 2021

Vu l’assignation du 12 février 2022

Vu les conclusions nº 1 de la SCI VAARA

Vu les conclusions nº 2 de la SCI VAARA du 18 avril 2023

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de CUSSET du 6 juin 2023

Vu les articles 1604, 1615, 1617 et suivants du code civil

INFIRMER en toutes ses dispositions la décision entreprise.

DIRE et JUGER irrecevable, par rescription et déchéance de l’action, l’action en justice entreprise par la SCI VAARA le 8 février 2022.

L’en Débouter

Subsidiairement,

JUGER que la SCI VAARA ne démontre pas une non-conformité du bien vendu et en tout cas ne justifie d’aucun préjudice

LA DÉBOUTER de l’intégralité de ses demandes.

Vu l’article 700 du CPC

CONDAMNER la SCI VAARA au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous dépens. »

***

La SCI VAARA a conclu le 5 mars 2026 pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1622 du code civil.

Vu les dispositions de l’article 46 de la Loi du 10 Juillet 1965

Débouter Monsieur [O] [L] de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer la décision rendue le 26 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de CUSSET en ce qu’elle a :

– 15 541,10 € au titre de la différence de superficie d’un bien immobilier (lot nº 8)

– 14 544,69 € au titre de la différence de superficie d’un bien immobilier (lot nº 9)

– 732,00 € au titre de remboursement de frais d’agence immobilière (lot nº 8)

– 694,00 € au titre de remboursement de frais d’agence immobilière (lot nº 9)

– 3 725,56 € au titre de remboursement de frais bancaires.

– 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant,

Réformer la décision rendue le 26 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de CUSSET en ce qu’elle a débouté la SCI VAARA de ses demandes au titre de la perte de chance;

Ce faisant,

Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SCI VAARA, les sommes de :

– 5 000,00 € au titre de la perte de chance concernant la vente et la location du lot nº 8

– 6 000,00 € au titre de la perte de chance concernant la vente et la location du lot nº 9

Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SCI VAARA une somme de 4 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [O] [L] aux entiers dépens. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 7 mai 2026 clôture la procédure.

II. Motifs

1. Sur la prescription

La cour infirme le jugement en ce que le tribunal « se déclare incompétent concernant l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [O] [L] », une telle décision d’incompétence n’étant pas juridiquement fondée.

M. [O] [L], vendeur, soulève céans la prescription de l’action de la SCI VAARA, au motif que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, applicable en l’espèce, n’était pas visé dans l’assignation introductive d’instance délivrée le 8 février 2022, ni dans les conclusions nº 1 de la SCI VAARA, mais seulement dans ses conclusions nº 2 du 18 avril 2023, soit au-delà du délai d’un an de ce texte puisque la vente avait eu lieu le 12 mars 2021.

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose essentiellement que tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. 

En l’espèce, la vente a eu lieu le 12 mars 2021 et l’acquéreur a assigné au fond M. [O] [L] devant le tribunal judiciaire de Cusset le 8 février 2022. Le délai d’un an de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 a donc bien été respecté. Le fait que ce texte n’était pas expressément visé par la SCI VAARA dans son assignation et ses premières conclusions n’y change rien. Dans ses écritures céans, comme auparavant dans ses deuxièmes conclusions au tribunal judiciaire, la SCI VAARA sollicite l’application de ce texte dont la condition de délai est parfaitement remplie. Aucune prescription ne peut donc être valablement soulevée contre ses demandes qui sont parfaitement recevables.

2. Sur le fond

Dans ses écritures à la cour M. [L] se contente de contester le préjudice allégué par la SCI VAARA à qui il reproche de vouloir « battre monnaie » (page 7). L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose cependant « une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure », et c’est à juste titre par conséquent que le tribunal y a procédé dans des conditions non contestées, dont l’acquéreur sollicite la confirmation, soit la somme de : 15 541,10 (lot nº 8) + 14 544,69 (lot nº 9) = 30 085,79 EUR (cf. dispositif du jugement).

Concernant enfin la demande de remboursement d’une partie des frais relatifs à la vente, il convient de rappeler que la Cour de cassation, s’en tenant à une application stricte de la lettre du texte, a jugé qu’en cas de violation de l’article 46 de loi du 10 juillet 1965, l’acquéreur ne peut pas obtenir, outre la réduction proportionnelle du prix prévue par ce texte, le remboursement des frais afférents à cette fraction de prix (3e Civ., 22 novembre 2006, nº 05-17.420 : Viole les dispositions de l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 une cour d’appel qui sur ce fondement, condamne le vendeur d’un appartement dans un immeuble en copropriété à payer à l’acquéreur le montant de frais afférents au surplus indu du prix de vente). La solution a été confirmée ultérieurement : 3e Civ., 5 juin 2007, nº 06-12.264 ; 3e Civ., 22 septembre 2010, nº 09-68.469). La même raison conduit à rejeter les réclamations de la SCI VAARA au titre d’une perte de chance pour les deux lots.

Il y a donc lieu à infirmation du jugement concernant les sommes allouées au titre de la réduction proportionnelle du prix.

Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles en appel, étant considéré la somme très importante de 4000 EUR allouée à la SCI VAARA par le tribunal judiciaire en première instance.

M. [O] [L] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en ce que le tribunal « se déclare incompétent concernant l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [O] [L] » ;

Juge recevables les demandes de la SCI VAARA ;

Infirme le jugement concernant les indemnités allouées au titre de réduction proportionnelle du prix ;

Statuant à nouveau de ce chef, condamne M. [O] [L] à payer à la SCI VAARA la somme de 30 085,79 EUR ;

Confirme le jugement pour le reste ;

Juge n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne M. [O] [L] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président