MINUTE N° 26/
JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2026
DOSSIER N° RG 25/00133 – N° Portalis 46CZ-W-B7J-SHH

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PRÉSIDENTE : Marie JONCA, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats et pour les opérations de mise à disposition : Virginie NICOLAS, Cadre greffier

DEBATS
A l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2026, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT
Rendu le 16 SEPTEMBRE 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [T] [D]
née le 31 Décembre 1964 à TOULOUSE (31), demeurant 12 rue Georges Clémenceau – 31400 TOULOUSE

et

M. [N] [D]
né le 27 Février 1955 à TOULOUSE (31), demeurant 12 rue Georges Clémenceau – 31400 TOULOUSE
représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Le
Notifié RPVA et opendata

Grosse délivrée
à Me
Me
le

AFM délivrée à Me
le
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON DOREE représenté par son syndic en exercice, (syndic assigné : le Cabinet ACANTHE PYRENEES SAS au capital de 7622 €, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis 14 rue Sylvie à Toulouse 31100 , assignation délivrée à l’adresse 20 place Mal Joffre – 31110 BAGNERES DE LUCHON ) et désormais représenté par son syndic la SAS TSI MONT-ROYAL, Agence de LUCHON, inscrite au RCS de la Haute-Garonne sous le n° 517 942 355 dont le siège social est situé 1 place de Verdun 31210 MONTREJEAU, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis 20 place Maréchal Joffre – 31110 BAGNERES DE LUCHON

représentée par Me Valérie TERRAL-PRIOTON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocatplaidant

*
EXPOSE DU LITIGE:

Le 21 février 2011, Monsieur [N] [D] et Madame [T] [D] (ci-après les “consorts [D]”) ont fait l’acquisition d’un appartement en duplex situé au 3ème étage, ainsi que d’une cave au sous-sol, correspondant aux lots n°19 et n°3, d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et dénommé “RESIDENCE MAISON DOREE” sise à BAGNERES-DE-LUCHON (31).

Dès 2010, des travaux d’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ont été réalisés.

Par suite de dysfonctionnements récurrents de cette VMC, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 4 novembre 2019 et confiée à Monsieur [F] [R].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 avril 2021 et a notamment conclu à l’impropriété de l’ouvrage à sa destination.

C’est pourquoi, sans attendre l’issue du litige au fond, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de faire effectuer les travaux pour un montant total de 87.784,62€.

Cependant, ces travaux ont révélé des non-conformités complémentaires, à la suite de quoi deux assemblées générales ont été organisées.

Une première assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 27 novembre 2024 qui s’est réunie le 19 décembre 2024. Cette assemblée a notamment voté la composition du bureau (résolution n°1), rejeté la décision de confier la validation des préconisations techniques pour isoler la gaine derrière la cage d’escalier au bureau de contrôle (résolution n°4), désigné les membres du conseil syndical pour une durée de trois ans, avec notamment pour objectif de renforcer l’assistance et le contrôle de la gestion du Syndic compte tenu des travaux en cours (résolution n°8), décidé de la remise en état initial de l’installation de la VMC dans la partie située hors gros œuvre, par suite de l’opposition des copropriétaires [D], propriétaires de la cave lot n°3, à la réalisation de travaux par la société AVIPUR pour l’amélioration du rejet de la VMC sous le trottoir situé au niveau de leur cave (résolution n°9), demandé au Syndic d’obtenir les devis relatifs aux travaux complémentaires relatifs à la mise en conformité incendie de la VMC dont ceux préconisés par le maître d’œuvre et le bureau de contrôle, et les soumettre pour avis au conseil syndical, de permettre l’accès à l’ensemble des parties privatives, appartements et caves, et suspendre la location de l’échafaudage pendant la période du 21 décembre 2024 au 9 mars 2025, et de convoquer l’assemblée générale entre le lundi 3 mars 2025 et le vendredi 7 mars 2025 (résolution n°11).

Une seconde assemblée générale ordinaire a été convoquée le 31 janvier 2025 et s’est réunie le 7 mars 2025. Cette assemblée a notamment autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire en référé devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens en vue d’obtenir la condamnation sous astreinte des consorts [D] pour permettre l’accès à leurs lots pour la réalisation des travaux d’intérêts commun (résolution n°7).

Contestant la régularité de ces deux assemblées et de certaines des résolutions examinées au cours de ces deux assemblées, les consorts [D] ont saisi la juridiction de céans.

Procédure:

Selon acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, les consorts [D] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON DOREE devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins d’annulation de l’assemblée générale extraordinaires du 19 décembre 2024 et des résolutions n°1, 4, 8, 9 et 11 adoptées au cours de cette assemblée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, les consorts [D] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MAISON DOREE devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins d’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 7 mars 2025, et de la résolution n°7 votée au cours de cette assemblée.

Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties:

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [D] demandent au tribunal, outre les dépens avec distraction au profit de la SELARL DBA:
– à titre principal, de:
prononcer la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2024 pour notamment abus de droit et atteinte au droit de propriété, et irrégularités de l’assemblée générale;prononcer la nullité de l’assemblée générale ordinaire du 7 mars 2025 pour notamment abus de droit et atteinte au droit de propriété, et irrégularités de l’assemblée générale; – à titre subsidiaire, de:
prononcer la nullité des résolutions n°1, 4, 8, 9 et 11 examinées lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024; prononcer la nullité de la résolution n°7 examinée lors de l’assemblée générale du 7 mars 2025; – en tout état de cause, de:
condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; les dispenser de la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [D] exposent au visa notamment des articles 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, et à titre principal, qu’il appartient au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2024, étant observé qu’une précédente assemblée générale était intervenue au mois de mars 2024, suivie aux mois de novembre et décembre 2024 de nouvelles assemblées et du vote des copropriétaires résidant à l’étranger.

En outre, et à titre subsidiaire, s’agissant de la nullité des résolutions adoptées lors de l’assemblée du 19 décembre 2024, les consorts [D] affirment:
que le rejet de la résolution n° 4 procède d’un abus de majorité, au demeurant incohérent par suite de la désignation du bureau de contrôle à la résolution n°11 dont le principe a pourtant été rejeté à la résolution n°4; que le vote de la résolution n°8, désignant un nouveau conseil syndical et écartant Monsieur [D] de ce nouveau conseil, procède d’un abus de majorité; que le vote de la résolution n°9 procède d’une atteinte à leur droit de propriété, observant toutefois que s’ils ne s’opposent pas par principe aux travaux, ils souhaitent cependant que soit pris en considération que ces travaux sont réalisés dans leur partie privative et portent ainsi atteinte à leur jouissance des lieux, les privant partiellement de leur droit de propriété; que le vote de la résolution n°11 est non seulement irrégulier, cette résolution comportant plusieurs questions ne permettant pas aux copropriétaires de s’exprimer, mais procède également d’un abus de droit en portant atteinte au droit de propriété des copropriétaires et plus particulier à leur droit, en autorisant l’accès à leur cave dans laquelle est installé un conduit d’extraction du groupe de VMC, observant toutefois que sans s’opposer à l’accès à leur cave, ils souhaitent être prévenus et être présents lors de l’ouverture de son ouverture.
S’agissant de l’assemblée générale du 7 mars 2025, et à titre principal, ils font valoir qu’il appartient au Syndicat des copropriétaires, pour les mêmes raisons que celles exposées plus avant, de rapporter la preuve de la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 7 mars 2025, et du vote des copropriétaires résidant à l’étranger. Sur ce dernier point, les consorts [D] questionnent notamment la régularité des pouvoirs des copropriétaires absents et représentés, s’agissant notamment des formulaires raturés ayant servi au vote.

En outre et à titre subsidiaire, s’agissant de la nullité de la résolution n°7 examinée lors de cette assemblée, les consorts [D] affirment qu’elle confère un droit d’accès illimité et indéterminé dans leur cave, qui constitue une partie privative, et procède ainsi à un abus de droit, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que cet accès doit permettre la réalisation de travaux d’intérêts collectifs, étant observé qu’à ce stade est prévu le remplacement d’un simple tuyau installé dans leur cellier, par une conduite plus importante qui leur ferait perdre durablement une partie de la consistance et donc de l’usage de leur cellier, ce à quoi ils s’opposent, aucune alternative n’ayant été examinée par le syndicat, et leur droit à indemnisation conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été envisagé.

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MAISON DOREE demande au tribunal, outre les entiers dépens, de:
– rejeter l’ensemble des demandes formées par les consorts [D] à son encontre;
– juger valables et réguliers en la forme les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2024 et du 7 mars 2025;
– juger valables et de plein effet les résolutions adoptées lors des assemblées générales du 19 décembre 2024 et du 7 mars 2025;
– condamner in solidum les consorts [D] à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
– rejeter la demande des consorts [D] de dispense à la dépense commune des frais de procédure fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux prétentions adverses, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MAISON expose au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, s’agissant de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, que cette assemblée est parfaitement régulière pour les raisons suivantes :
si l’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an, rien n’interdit de la convoquer plusieurs fois; il n’est pas démontré qu’un copropriétaire n’aurait pas été convoqué, étant observé que si tel avait été le cas seul le copropriétaire lésé aurait intérêt à agir, de sorte que les consorts [D] sont irrecevables à poursuivre ce moyen; la convocation a été adressée à l’ensemble des copropriétaires tel que cela résulte du courrier de convocation et des accusés de réception versés aux débats; il n’est pas démontré en quoi le non renouvellement de Monsieur [D] comme conseiller syndical n’est pas conforme à l’intérêt commun ou est inspiré par un autre motif que la défense de cet intérêt.
Il ajoute que les décisions prises lors de cette assemblée sont également régulières pour les raisons suivantes:
les demandeurs sont irrecevables à contester la régularité de la résolution n°4 en faveur de laquelle ils ont voté, conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, outre qu’ils ne démontrent pas en quoi cette résolution ne serait pas conforme à l’intérêt commun, la désignation d’un bureau de contrôle apparaissant prématuré à ce stade, en l’absence de préconisation technique pour définir les travaux à faire réaliser; les demandeurs ne sont pas fondés à contester la régularité de la résolution n°8 pour les mêmes raisons qu’exposées plus avant, s’agissant de l’éviction de Monsieur [D] du nouveau conseil syndical; les demandeurs ne sont pas fondés à contester la régularité de la résolution n°9 qui ne procède d’aucun abus de droit, étant relevé que les travaux à faire réaliser, acceptés régulièrement en assemblée générale du 27 mars 2024 (Devis de la société AVIPUR) sont des travaux d’intérêts collectifs, de sorte qu’ils ne peuvent s’y opposer, outre que ces travaux sont mélioratifs puisqu’ils permettraient de faire rejeter l’air vicié à l’extérieur de leur cave, contrairement à ce qui se fait actuellement, et qu’en tout état de cause cette résolution vise précisément à les suspendre dans l’attente de la résolution préalable de leurs revendications indemnitaires; les demandeurs ne sont pas fondés à contester la régularité de la résolution n°11 dans la mesure où, d’une part conformément à l’interprétation jurisprudentielle constante des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, une même résolution peut comporter plusieurs questions dès lors qu’elles sont indissociables et relèvent d’une même majorité, ce qui est le cas en l’espèce, et d’autre part, que contrairement à ce qu’ils prétendent cette résolution a uniquement pour objet d’informer les copropriétaires et de les avertir qu’ils seront contactés par le Syndic pour permettre aux entreprises devant réaliser des travaux dans les parties privatives d’accéder à leurs lots, et ce dans le respect du délai de prévenance prévu par la loi, de sorte qu’elle ne porte pas atteinte à leur droit de propriété.
S’agissant de l’assemblée générale du 7 mars 2025, le défendeur soutient que cette assemblée est parfaitement régulière pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées au sujet de l’assemblée générale du 19 décembre 2024.

Il ajoute que conformément à l’article 15 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée peut désigner comme secrétaire de séance une autre personne que le syndic. Il observe également que conformément à l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967, le président a bien désigné les mandataires chargés de représenter les copropriétaires qui avaient envoyé des pouvoirs avec délégation de vote, sans indication du nom du mandataire, étant observé que la feuille de présence comporte toutes les mentions requises par les dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 et que la mention erronée selon laquelle la visioconférence aurait été utilisée a bien été corrigée. Il souligne d’ailleurs que cette feuille de présence permet clairement d’identifier l’ensemble des votants.

Enfin, en réponse au moyen visant à contester la régularité de la résolution n°7 examinée lors de cette assemblée, le syndicat des copropriétaires soutient pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées s’agissant de la régularité des décisions prises lors de l’assemblée du 19 décembre 2024, que cette résolution ne procède d’aucun abus de droit. Il indique être prêt à abandonner purement et simplement la réalisation des travaux litigieux au sein de la cave des consorts [D] (sur la base du devis présenté par la Société AVIPUR et auquel il a été renoncé à date).

La clôture est intervenue le 19 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 17 juillet 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS:

1- Sur les demandes principales :

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants.

Une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote.

Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories: l’inobservation des formalités légales, le dépassement de pouvoir par l’assemblée ou abus de droit, la fraude ou l’abus de majorité.

L’assemblée commet un abus de pouvoir notamment lorsqu’elle se prononce sur une question dont elle n’est pas saisie, et/ou lorsqu’elle excède les objets du syndicat, tels que définis à l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, l’assemblée générale ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot et notamment porter atteinte au droit de propriété sur leur lot.

L’assemblée commet un abus de majorité notamment lorsque la majorité est utilisée pour satisfaire un intérêt autre que collectif ou même contraire à cet intérêt, et notamment pour poursuivre un intérêt personnel.

Dans tous les cas, l’abus de majorité suppose que la décision votée soit sans intérêt pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur.

Enfin, il est établi que les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

– Sur la régularité de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 :

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exige la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires, en principe convoquée à l’initiative du Syndic, « au moins une fois chaque année ».

L’article 9 dispose que la convocation à l’assemblée générale contient l’indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée, et que sauf urgence cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 9 bis précise que pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de réunion.

Les délais prévus par ces dispositions sont décomptés conformément aux dispositions des articles 640 à 642 du code de procédure civile. Ainsi, le point de départ du délai susvisé doit être fixé au lendemain du jour de la convocation, et doit être prorogé au premier jour ouvrable suivant en cas d’expiration normale un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé.

Toute irrégularité dans la convocation st de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

En l’espèce, le défendeur verse aux débats la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2024 (pièce n°14). Il en résulte que les demandeurs ont été convoqués par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 novembre 2024 pour une assemblée qui s’est réunie le 19 décembre 2024, donc dans le respect du délai de 21 jours, avec l’indication du lieu, du jour et de l’heure de la réunion, et auquel est annexé l’ordre du jour mentionnant de manière exhaustive l’intégralité des questions soumises à l’examen de cette assemblée.

Par ailleurs, s’agissant de la régularité des convocations et des votes des copropriétaires identifiés par les consorts [D] comme résidant à l’étranger, il sera rappelé que le respect de ces formalités ne peut être invoqué que par les copropriétaires intéressés.

Enfin, il résulte des dispositions susvisées de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que si le Syndic est tenu de convoquer une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an, il lui est loisible d’en convoquer plusieurs lorsque les circonstances le nécessitent.
Or, il apparaît que la circonstance de travaux litigieux sur les VMC en cours au sein de la copropriété notamment justifient que plusieurs assemblées générales aient été convoquées au cours de l’année 2024.

Au surplus, il n’est pas rapporté la preuve que les modalités de convocation à cette assemblée ou de tenue de cette assemblée, procèdent d’un abus de droit.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de l’assemblée générale du 19 décembre 2024.

– Sur la régularité des résolutions n°1, 4, 8, 9 et 11 examinées lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 :

Sur la régularité de la résolution n°1 :
La résolution n°1 de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 concerne l’élection du bureau.
Ainsi, il résulte de la lecture du procès-verbal de cette assemblée que la candidature de Monsieur [N] [D] au poste de président de séance n’a pas été retenue, au profit de Monsieur [S] [I] qui a été élu président de séance « à la majorité des voix exprimés ».
Or, l’analyse des votes recueillis au titre de cette résolution ne fait apparaître aucun abus de majorité, étant observé notamment que Monsieur [N] [D] détient une quote-part de 206 sur 1000 tantièmes soit plus du double de la quote-part de 90 tantièmes sur 1000 attribués à Monsieur [S] [I], étant par ailleurs observé que la circonstance selon laquelle les consorts [I] avaient procuration pour représenter Monsieur [H] [W] et les époux [K], tel que cela résulte de la feuille de présence, ne suffit pas non plus à caractériser un abus de majorité, puisque l’addition des quote-parts respectives de ces deux copropriétaires ne permet pas d’atteindre la majorité en sus de celle attribuée à Monsieur [S] [I] (128 + 90 + 90 = 308). Au demeurant, il résulte de l’état descriptif des lots de copropriété figurant au règlement intérieur qu’aucun des lots ne représente plus de la moitié du nombre total de tantièmes, et qu’aucun des copropriétaires ne détient un nombre de tantièmes supérieur à la moitié des tantièmes du Syndicat des copropriétaires (1000).
Aussi, il n’est pas démontré que l’égalité des copropriétaires dans l’expression de leur vote n’a pas été respectée.
Enfin, il n’est pas démontré que l’élection de Monsieur [S] [I] au poste de président de séance contrevient à l’intérêt collectif des copropriétaires, la circonstance selon laquelle les membres du bureau ne résideraient pas au sein de l’immeuble n’étant pas opérante pour caractériser un abus, seul la qualité de propriétaire étant nécessaire pour participer régulièrement à l’administration de la copropriété.
En conséquence, à défaut de preuve d’un abus de majorité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de la résolution n°1 votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014.

Sur la régularité de la résolution n°4 :
La résolution n°4 de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 concerne la décision de confier à un bureau de contrôle la validation des préconisations techniques pour isoler la gaine derrière la cage d’escalier.
Ainsi, il résulte de la lecture du procès-verbal de cette assemblée que cette résolution a été rejetée.
Or, l’analyse des votes recueillies au cours de l’examen de cette résolution ne fait apparaître aucun abus de majorité, aucun des copropriétaires ne détenant plus de la moitié du nombre total de tantièmes du Syndicat des copropriétaires (1000).
Par ailleurs, il n’est pas démontré que le rejet de cette résolution contrevient à l’intérêt collectif des copropriétaires, étant observé que contrairement à ce qu’allèguent les consorts [D], le rejet de cette résolution n’est pas contradictoire avec le vote à la majorité des voix exprimées de la résolution n°11 qui ne porte pas sur la désignation d’un bureau de contrôle, mais seulement sur la réalisation de devis concernant les travaux complémentaires, « donc ceux préconisés par le maître d’oeuvre BIEE et le bureau de contrôle qu’il suggère ». En outre, il sera relevé que le vote à l’unanimité de la résolution n°3 portant décision de confier à un bureau d’étude les préconisations techniques à prendre pour isoler la gaine derrière la cage d’escalier, est parfaitement cohérente avec les résolutions n°4 et n°11, les préconisations de travaux complémentaires du maître de l’ouvrage étant soumises à l’analyse d’un bureau d’étude (compétence technique, s’agissant notamment de la structure) sans que la réalisation de ces travaux ne soit à ce stade soumise à un bureau de contrôle, ce qui se conçoit aisément puisque que le choix du bureau de contrôle nécessite que la nature des travaux à faire réaliser et contrôler ait été arrêtée. Au surplus, il sera relevé qu’il ne résulte nullement du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 qu’une confusion aurait été entretenue par le Syndic entre « bureau d’étude » et « bureau de contrôle », étant observé notamment que les informations liminaires données aux copropriétaires à l’item « Question n°2 : Pour information » précisent bien que le bureau de contrôle n’a pas de compétence pour faire des préconisations s’agissant des travaux à faire réaliser, de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu se méprendre sur l’objet de leur vote.
Dans ces conditions, à défaut de preuve d’un abus de majorité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de la résolution n°4 examinée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014.

Sur la régularité de la résolution n°8 :
La résolution n°8 de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 concerne le renouvellement du conseil syndical.
Ainsi, il résulte de la lecture du procès-verbal de cette assemblée que la candidature de Monsieur [N] [D] n’a pas été retenue.
Or, l’analyse des votes recueillis au cours de l’examen de cette résolution ne fait apparaître aucun abus de majorité, étant observé qu’aucun des copropriétaires ne détient plus de la moitié du nombre total de tantièmes du Syndicat des copropriétaires (1000).
Par ailleurs, il n’est pas démontré en quoi la composition du nouveau conseil syndical serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.
Sur ce point, il sera souligné que si l’implication de Monsieur [N] [D] dans la vie de la copropriété n’est nullement mise en doute, le tribunal n’a pas le pouvoir d’apprécier l’opportunité du rejet de sa candidature.
Dans ces conditions, à défaut de preuve d’un abus de majorité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de la résolution n°8 votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014.

Sur la régularité de la résolution n°9 :
La résolution n°9 de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 concerne le renoncement à l’intervention de la société AVIPUR (devis présenté et validé lors d’une précédente assemblée générale qui s’est réunie le 27 mars 2024), étant observé que cette intervention consiste en une modification du rejet de l’air vicié de la VMC, en déplaçant l’évacuation actuelle qui s’opère via un tuyau donnant dans la cave des consorts [D] située sous le trottoir de la résidence, (pages 17 et 41 du rapport d’expert judiciaire de Monsieur [R], pièce n°15 des demandeurs et pièce n°2 du défendeur), vers l’extérieur, sur la grille donnant sur le trottoir (pièce n°14 du défendeur). Aussi, il sera relevé que cette intervention a été préconisée par l’expert judiciaire chargé de se prononcer sur la conformité de l’installation VMC de l’immeuble, lequel a notamment conclu au titre des travaux nécessaires pour remédier aux malfaçons : « réaliser dans la cave les travaux nécessaires d’adaptabilité du rejet de l’air vicié directement sur l’extérieur conformément à la réglementation incendie applicable », tout en qualifiant ces travaux de « souhaitables » (pages 41, 42 et 43 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [R]), ce qui, sans remettre en cause leur nécessité, permet notamment d’en différer la mise en œuvre dans le temps à défaut de caractère urgent.
Aussi, il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le vote de cette résolution a précisément pour objectif de maintenir la cave des consorts [D] en l’état, tel que constaté par l’expert judiciaire lors de sa visite des lieux intervenue le 10 février 2020, et tel que cet état résulte des travaux réalisés par l’entreprise MENGARDUQUE en 2010. Le terme de « remise en état initiale » utilisée par cette résolution ne procède ainsi d’aucune modification de l’état actuel de leur cave. D’ailleurs il résulte de la lecture du libellé de la résolution n°9 que l’assemblée générale n’a jamais souhaité porter préjudice aux copropriétaires, et que ce renoncement s’explique par le souhait d’éviter tout contentieux, compte tenu des prétentions indemnitaires des consorts [D], et dont le bien-fondé n’est pas ici débattu, en cas de réalisation des travaux visés dans le devis de la société AVIPUR.

En conséquence, il n’est pas démontré en quoi le vote de cette résolution porte atteinte au droit de propriété des consorts [D], de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de nullité de la résolution n°9 pour abus de droit.

Sur la régularité de la résolution n°11 :
La résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 concerne le vote à la majorité des voix exprimés des questions suivantes :
– l’obtention des devis relatifs aux travaux complémentaires relatifs à la mise en conformité incendie de la VMC, préconisés par le maître d’œuvre en vue de les soumettre pour avis au conseil syndical conformément aux dispositions d’urgence prévues par la loi ;
– permettre l’accès à l’ensemble des parties privatives, appartements et caves ;
– et suspendre la location de l’échafaudage pour la période du 21 décembre 2024 au 9 mars 2025, et la convocation d’une assemblée générale entre le lundi 3 mars 2025 et le vendredi 7 mars 2025.

En premier lieu, s’agissant du libellé de cette résolution, les demandeurs soutiennent qu’elle ne peut comporter plusieurs questions auxquelles il ne peut être répondu que par un seul vote car cela a pour conséquence de priver les copropriétaires de la possibilité de s’exprimer sur chacune de ces questions.

Toutefois, il résulte de la lecture de la résolution que les trois questions qui la composent sont indissociablement liées, puisqu’elles poursuivent le même objet, à savoir la démarche de réalisation et d’approbation des devis de travaux complémentaires urgents, qui nécessite que le Syndic soit autorisé à solliciter les entreprises qui doivent pouvoir accéder à l’ensemble de l’immeuble (parties communes et parties privatives), afin de faire établir des devis qui pourront ensuite être soumis à l’avis du conseil syndical, puis au vote de l’assemblée des copropriétaires nécessitant qu’une telle assemblée soit réunie.
Aussi, l’organisation de cette résolution en trois points n’est pas de nature à priver les copropriétaires de l’exercice de leur droit de vote.

En second lieu, il résulte notamment de l’article 9. I de la loi du 10 juillet 1965 que l’accès des entreprises aux parties privatives ne peut se faire sans l’information préalable des copropriétaires concernés. Or, il ne résulte nullement de cette résolution que l’assemblée générale des copropriétaires a entendu confier au Syndic un pouvoir qui excède les limites fixées par la loi. Au demeurant, il sera noté qu’aux termes de leurs écritures, les consorts [D] ne s’opposent pas « à ce que des visites puissent avoir lieu pour procéder à l’étude et à l’établissement de devis », mais demandent à « pouvoir être présents ne serait-ce que pour pouvoir donner accès à leur lot », ce qui est parfaitement conforme à l’objet de la résolution critiquée.

En conséquence, il n’est pas démontré en quoi le vote de cette résolution porte atteinte au droit de propriété des consorts [D], de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de nullité de la résolution n°11.

Au total, les consorts [D] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes concernant l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024 et des résolutions examinées lors de cette assemblée.

– Sur la régularité de l’assemblée générale du 7 mars 2025 :

Pour l’examen de la régularité de l’assemblée générale du 7 mars 2025, il sera fait application des dispositions susvisées des articles 7 et 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, le défendeur verse aux débats la convocation à l’assemblée générale du 7 mars 2025 (pièce n°10). Il en résulte que les demandeurs ont été convoqués par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2025 pour une assemblée qui s’est réunie le 7 mars 2025, donc dans le respect du délai de 21 jours, avec l’indication du lieu, du jour et de l’heure de la réunion, et auquel est annexé l’ordre du jour mentionnant de manière exhaustive l’intégralité des questions soumises à l’examen de cette assemblée.

En outre, s’agissant de la régularité des convocations et des votes des copropriétaires identifiés par les consorts [D] comme résidant à l’étranger, il sera rappelé que le respect de ces formalités ne peut être invoqué que par les copropriétaires intéressés.

Par ailleurs, il résulte des dispositions susvisées de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que si le Syndic est tenu de convoquer une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an, il lui est loisible d’en convoquer plusieurs lorsque les circonstances le nécessitent.
Or, il apparaît que la circonstance de travaux litigieux sur les VMC en cours au sein de la copropriété notamment justifient que plusieurs assemblées générales aient été convoquées au cours de l’année 2024.

Aussi s’agissant des modalités des procurations de vote, il résulte de la lecture combinée des formulaires de procuration écrit et de la feuille de présence annexés au procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2025, que les copropriétaires absents et représentés ont été représentés par des copropriétaires déclarés présents physiquement, dans les limites des voix de chacun des copropriétaires, étant observé qu’il résulte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire est en droit de déléguer son droit de vote à un mandataire à l’occasion d’une assemblée générale dans les limites et selon les modalités prévues par ces dispositions.

Enfin, il n’est rapporté la preuve que les modalités de convocation à cette assemblée ou de tenue de cette assemblée, auraient procédé d’un abus de droit. Ainsi, il sera relevé que la feuille de présence a été signée par le président de séance comme l’exige l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 avec la mention « erronée » à côté de la case « participe par visioconférence » cochée par erreur par Monsieur ou Madame [A] [L], conformément à ce qu’indiquent les consorts [D] dans leurs écritures (en page 13 « aucune visio n’a été mise en œuvre »). En outre, et contrairement à ce qu’allèguent les consorts [D], la désignation d’un secrétaire de séance qui n’est pas le syndic est conforme aux dispositions de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que le « syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision de l’assemblée générale », outre qu’il n’est pas démontré que cette désignation est contraire à l’intérêt collectif et qu’elle procède d’un abus de majorité.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de nullité de l’assemblée générale du 7 mars 2025.

– Sur la régularité de la résolution n°7 votée lors de l’assemblée générale du 7 mars 2025 :

Il résulte de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 que, sous réserve que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en soit pas altéré de manière durable, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidées par l’assemblée générale des copropriétaires. La réalisation de tels travaux ne peut être imposée au copropriétaire concerné, que si les circonstances le justifient et qu’il n’existe aucune autre solution alternative.

En l’espèce, la résolution n°7 de l’assemblée générale du 7 mars 2025 concerne l’autorisation donnée au Syndic « d’engager une procédure en justice pour obtenir l’accès aux lots de Mr et Mme [D] pour la réalisation de travaux d’intérêt commun ».

Par ailleurs, il est constant que le vote de la résolution n°7 est intervenu après que ces travaux ont été régulièrement décidées par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 mars 2024, étant observé qu’il résulte de ce qui précède que ces travaux ne comportent pas la modification de l’évacuation actuelle de l’air vicié de la VMC qui s’opère au sein de la cave appartenant aux consorts [D], par suite de la renonciation à ces travaux votée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 (résolution n°11). Toutefois il sera rappelé comme indiqué précédemment que ces travaux ont été retenus par l’expert comme étant nécessaires pour assurer la mise en conformité de l’installation aux normes incendie, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires ne commet pas un excès de pouvoir en considérant que ces travaux revêtent un intérêt collectif. Aussi, si les consorts [D] sont parfaitement fondées à solliciter qu’une proposition alternative soit étudiée, il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que la proposition qu’ils émettent dans leurs écritures et qui permettrait selon eux de diminuer l’atteinte à la consistance de leur partie privative (page 17 de leurs conclusions), a été soumise au Syndic, et étayée par des devis ou notes techniques de sachants, ni-même portée comme question à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, il résulte des échanges de mail entre le Syndic et le conseil syndical (pièces n°15 et 16 du défendeur) qu’au moins depuis le mois de juin 2024, les consorts [D] s’opposent à l’accès à leur lot n°3, partie privative, étant précisé que le Syndic déclare le 2 juillet 2024 que « le propriétaire de cette cave […] s’oppose à toute visite et intervention dans son lot en ce compris un commissaire de justice, hors sa présence, accord préalable ou décision de justice » ce qui révèle un positionnement peu propice au dialogue en vue de parvenir à une solution amiable et conforme aux intérêts de chacun.
Aussi, ces circonstances justifient l’examen et le vote de la résolution n°7 lors de l’assemblée générale du 7 mars 2025, de sorte que les consorts [D] seront déboutés de la demande tendant au prononcé de la nullité de cette résolution.

Cependant, il sera relevé, bien que cette question ne soit pas soumise à l’appréciation du tribunal, que l’issue du présent litige ne fait nullement obstacle à l’exercice par les consorts [D], dans un cadre amiable, de leur droit indemnitaire reconnu au copropriétaire qui subi un préjudice par suite de l’exécution de travaux, tel que prévu par les dispositions susvisées de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965.

Au total, les consorts [D] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes concernant l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2025 et de la résolution n°7 votée lors de cette assemblée.

2- Sur la participation à la dépense commune des frais de procédure :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dispense de participation aux frais communs de procédure formée par les consorts [D].

3- Sur les frais de l’instance et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les consorts [D], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition, en premier ressort et par jugement contradictoire,

Déboute Monsieur [N] [D] et Madame [T] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute Monsieur [N] [D] et Madame [T] [D] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [D] et Madame [T] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier La présidente