Tribunal judiciaire, 2ème chambre 2ème section, 15 septembre 2026, RG n° 22/05663

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/05663 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV73Y

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [P] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN
de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0483

DÉFENDEURS

S.A.S. COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIÈRE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Cédric JOBELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P0154

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la
S.A.R.L. ISAMBERT SOGEPRIM GESTION
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL
de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C0165

S.N.C. VILLIERBOND
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Cédric JOBELOT
de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0154

S.C.I. FONCIERE [Localité 4] [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Me Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire A202

Monsieur [E] [M]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Cédric JOBELOT
de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0154

S.C.I. SAM-SAM 2
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Me Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire A202

S.A.S. ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE
[Adresse 7]
[Localité 1]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL
de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire R0146

S.A.S. AREVIS
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Maître Cédric JOBELOT
de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente Adjointe
Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 15 Septembre 2026
2ème chambre 2ème section
N° RG 22/05663 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV73Y

DÉBATS

A l’audience collégiale du 21 mai 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Madame Laure BERNARD, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, ultétieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 15 septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] était détenu, en copropriété, par la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND ainsi que par M. [P] [U].

M. [P] [U] a ainsi acquis, par acte en date du 30 janvier 1987, la propriété d’un appartement situé au 1er étage (lot n°2), de trois chambres de service (lots n°4, 9 et 10), d’un débarras (lot n°11), d’une cave (lot n°14) et d’un bâtiment à usage de garage (lot n°16), représentant les 401 millièmes des parties communes.

La SNC VILLIERBOND a acquis, par acte en date du 1er août 2018, les lots n°1 (appartement situé au rez-de-chaussée), 8 (chambre de service), 12 et 13 (deux caves situées au 1er sous-sol), représentant les 322 millièmes des parties communes.

La SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE a, quant à elle, acquis par acte en date du 1er août 2018 également, les lots n°3 (appartement situé au 2ème étage), 5 (chambre de service), 6 (chambre de service), 7 (débarras) et 15 (cave située au 2ème sous-sol), représentant les 277 millièmes des parties communes.

Le 26 juillet 2021, la SNC VILLIERBOND a vendu ses lots de copropriété :
– à M. [E] [M] le lot n’8 (chambre de service)
– à la société FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] le lot 1 (appartement)
– à la société SAM-SAM 2 les lots 12 et 13 (2 caves).

Le même jour, la SAS Compagnie Lyonnaise Immobilière a également vendu ses lots de copropriété ainsi :
– à la SCI SAM-SAM 2 les lots 3 et 5 (appartement et chambre de service)
– à la SAS AREVIS le lot 6 (chambre de service)
– à la SCI FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] les lots 7 et 15 (débarras et cave).

Par actes d’huissier des 04, 05 mai 2022 et 09 mai 2022, M. [P] [U] a assigné les sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, VILLIERBOND, FONCIERE [Localité 4] [Localité 5], SAM-SAM 2 et AREVIS, ainsi que M. [E] [M] devant le tribunal de céans aux fins d’annulation des ventes susmentionnées.

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 22/5663.

Par acte de commissaire de justice des 10 et 11 janvier 2024, M. [U] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et la SAS André DEGUELDRE Philippe DEGUELDRE et Cie.

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 23/02734.

Le juge de la mise en état a ordonné par mention au dossier le 29 mars 2023 la jonction de l’instance n° RG 23/02734 à la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mars 2025, M. [U] demande au tribunal de :
« Vu les pièces versées aux débats dont le règlement de copropriété du 10 février 1956,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
– RECEVOIR Monsieur [P] [U] en ses demandes,
– DEBOUTER la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, la société VILLIERBOND, la société AREVIS, la société FONCIERE [Localité 5] [Localité 4], Monsieur [E] [M], la SCI SAM-SAM 2, la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à PARIS 17ème de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
– PRONONCER la nullité de la vente du lot n°1 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] conclue entre la société VILLIERBOND et la société FONCIERE [Localité 5] [Localité 4] le 26 juillet 2021,
– PRONONCER la nullité de la vente des lots n°3 et 5 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème conclue entre la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SCI SAM-SAM 2 le 26 juillet 2021,
– PRONONCER la nullité de la vente du lot n°6 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] conclue entre la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la société AREVIS le 26 juillet 2021,
– PRONONCER la nullité de la vente des lots n°7 et 15 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] conclue entre la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la société AREVIS le 26 juillet 2021,
– PRONONCER la nullité de la vente du lot n°8 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] conclue entre la société VILLIERBOND et Monsieur [E] [M] le 26 juillet 2021,
– PRONONCER la nullité de la vente des lots n°12 et 13 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème conclue entre la société VILLIERBOND et la SCI SAM-SAM 2 le 26 juillet 2021,
– ORDONNER en conséquence les restitutions subséquentes,
– CONDAMNER in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, la société VILLIERBOND et la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
– RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-CONDAMNER in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, la société VILLIERBOND, la société AREVIS, la société FONCIERE [Localité 5] [Localité 4], Monsieur [E] [M], la SCI SAM-SAM 2, la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à PARIS 17ème à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 16.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– CONDAMNER in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, la société VILLIERBOND, la société AREVIS, la société FONCIERE [Localité 5] [Localité 4], Monsieur [E] [M], la SCI SAM-SAM 2, la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]
[Localité 4] à [Localité 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH et Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, les sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et SNC VILLIERBOND demandent au tribunal de :
« Vu les articles 8-I et 9-I, 22 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 2222 du code civil,
Vu le règlement de copropriété en date du 10 février 1956,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal de céans de :
– RECEVOIR la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND en leurs demandes et les déclarer bien fondées ;
Et notamment,
– CONSTATER que la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des chambres de service, caves et débarras séparément des lots principaux, n’est pas justifiée par la destination actuelle de l’immeuble ;
– CONSTATER que cette clause a déjà été violée précédemment par les consorts [D] en 1976 et qu’elle est par conséquent devenue contraire à la destination actuelle ;
– CONSTATER que la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND n’ont commis aucune fraude lors de la cession de leurs lots de copropriété ;
Y faisant droit,
– DECLARER illicite la clause du règlement de copropriété litigieuse;
En conséquence,
– LA REPUTER NON ECRITE
– DEBOUTER Monsieur [U] de ses demandes en nullité des ventes immobilières réalisées par la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND le 26 juillet 2021 ;
– DEBOUTER Monsieur [U] de sa demande de condamnation in solidum des sociétés SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et SNC VILLIERBOND au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour violation du règlement de copropriété à seule fin de modification abusive de la répartition des voix entre les copropriétaires ;
Plus généralement,
– DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse,
– ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et à la SNC VILLIERBOND la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et à la SNC VILLIERBOND la somme de 5.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront directement recouvrés par Maître Cédric JOBELOT, avocat associé de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 06 octobre 2023, les sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM-SAM 2 demandent au tribunal de :
« Vu les dispositions des articles 8 alinéa 2, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre principal :
REPUTER non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant de vendre les chambres de services, débarras et caves séparément d’un appartement, comme étant une restriction illicite au droit de vendre des copropriétaires
A titre subsidiaire :
JUGER sans fondement légal, contractuel ou règlementaire, et en toutes hypothèses parfaitement excessives, les demandes présentées par Monsieur [P] [U] en nullité des ventes passées le 26 juillet 2021.

A titre infiniment subsidiaire :
JUGER que les ventes passées au profit des SCI FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SCI SAM-SAM 2 l’ont été dans le respect de l’esprit des clauses du règlement de copropriété et ce dans la mesure où elles ont fait l’acquisition tant d’un lot dit « principal » que de lots dits « accessoires ».
En toutes hypothèses :
DEBOUTER Monsieur [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des SCI FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SCI SAM-SAM 2.
CONDAMNER Monsieur [P] [U], et/ou tous succombants, in solidum, à verser à la SCI FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SCI SAM-SAM 2, la somme de 5.000 € chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Monsieur [P] [U], et/ou tous succombants, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Jacinthe RICHAUD, Avocat sous sa due affirmation de droit.
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature des demandes présentées par Monsieur [P] [U] tendant à la nullité des ventes immobilières passées le 26 juillet 2021. »

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, M. [M] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 8-I et 9-I, 22 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 2222 du Code civil,
Vu le règlement de copropriété en date du 10 février 1956,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal de céans de :
– RECEVOIR Monsieur [M] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;
Et notamment,
– CONSTATER que la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des chambres de service, caves et débarras séparément des lots principaux, n’est pas justifiée par la destination actuelle de l’immeuble ;
– CONSTATER que cette clause a déjà été violée précédemment par les consorts [D] en 1976 et qu’elle est par conséquent devenue contraire à la destination actuelle ;
Y faisant droit,
– DECLARER illicite la clause du règlement de copropriété litigieuse;
En conséquence,
– LA REPUTER NON ECRITE ;
– DEBOUTER Monsieur [U] de ses demandes en nullité des ventes immobilières réalisées par la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND le 26 juillet 2021, et plus particulièrement de sa demande de nullité de la vente du lot n°8 conclue entre la SNC VILLIERBOND et Monsieur [M] le 26 juillet 2021 ;
– DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse,
– ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à Monsieur [M] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à Monsieur [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront directement recouvrés par Maître Cédric JOBELOT, avocat associé de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 signifiées par voie électronique le 12 mars 2024, la société AREVIS demande au tribunal de :
« Vu les articles 8-I et 9-I, 22 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 2222 du Code civil,
Vu le règlement de copropriété en date du 10 février 1956,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal de céans de :
– RECEVOIR la société AREVIS en ses demandes et le déclarer bien fondé ;
Et notamment,
– CONSTATER que la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des chambres de service, caves et débarras séparément des lots principaux, n’est pas justifiée par la destination actuelle de l’immeuble ;
– CONSTATER que cette clause a déjà été violée précédemment par les consorts [D] en 1976 et qu’elle est par conséquent devenue contraire à la destination actuelle ;
Y faisant droit,
– DECLARER illicite la clause du règlement de copropriété litigieuse;
En conséquence,
– LA REPUTER NON ECRITE ;
– DEBOUTER Monsieur [U] de ses demandes en nullité des ventes immobilières réalisées par la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la SNC VILLIERBOND le 26 juillet 2021, et plus particulièrement de sa demande de nullité de la vente du lot n°6 conclue entre la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et la société AREVIS le 26 juillet 2021 ;
– DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse,
– ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la société AREVIS la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer à la société AREVIS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER Monsieur [U] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront directement recouvrés par Maître Cédric JOBELOT, avocat associé de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Vu les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application,
Vu les pièces versées aux débats, et notamment le règlement de copropriété,
– RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] en ses présentes écritures,
Y faisant droit,
– JUGER illicite la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des chambres de service, caves et débarras séparément des lots principaux, n’est pas justifiée par la destination actuelle de l’immeuble,
En conséquence,
– La JUGER réputée non écrite,
– DIRE Monsieur [U] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
– L’EN DEBOUTER,
En tout état de cause,
– DIRE n’y avoir lieu de statuer sur les demandes de DIRE et JUGER et de CONSTATER formulées par Monsieur [U],
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 10.000 € pour procédure abusive.
– CONDAMNER Monsieur [U] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 5.000 € au sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Me Bruno TURBE. »

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 signifiées par voie électronique le 08 mars 2024, la société DEGUELDRE demande au tribunal de :
« Vu l’article 1240 du Code civil,
Les articles 8 alinéa 2, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les jurisprudences citées,
– Débouter Monsieur [P] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel :
– Condamner Monsieur [P] [U] à payer à la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
En tout état de cause :
– Condamner Monsieur [P] [U] à payer à la société ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 mai 2026, a été mise en délibéré au 03 septembre 2026, prorogé au 15 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
(…). »

Ainsi, si en page 23 de ses dernières écritures, M. [U] forme une demande tendant à « écarter des débats » un arrêt de la cour d’appel de Paris du 04 juillet 2001 cité en défense mais non-communiqué, il ne forme aucune prétention en ce sens dans le dispositif de ces mêmes écritures, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Sur la demande principale en nullité des ventes

M. [U] conclut à titre liminaire sur son intérêt à agir, eu égard à sa qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble litigieux, soutenant que les ventes dont il est sollicité l’annulation sont intervenues en violation du règlement de copropriété et constituent une atteinte au standing de l’immeuble, outre qu’elles entraînent une modification de la répartition des voix entre copropriétaires qui lui est préjudiciable.

Au fond, M. [U] soutient que les six ventes du 26 juillet 2021, portant au total sur neuf lots de copropriété, ont toutes été conclues en violation de la clause du règlement de copropriété stipulant l’interdiction pour un copropriétaire et de vendre séparément les chambres de service- caves et débarras séparément des lots principaux à usage d’habitation.

Il prétend que les sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et VILLIERBOND appartiennent au même groupe 6ème SENS IMMOBILIER, et qu’elles ont des liens économiques avérés avec les autres sociétés ayant acquis les lots en juillet 2021.

Il souligne ainsi que les lots n°5, 6, 7 et 15, appartenant à la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, sont des chambres de service (lots 5 et 6), un débarras (lot 7) et une cave (lot 15), et ont été cédés séparément du lot principal dont ladite société est propriétaire, d’une part, et à des acquéreurs différents, d’autre part.

Il précise que la société VILLIERBOND a procédé de la même façon, en cédant son lot principal n°1 à la société FONCIERE [Localité 5] [Localité 4], son lot 8 (chambre de service) à M. [M], et ses lots 12 et 13 à la société SAM SAM 2, laquelle a par ailleurs acquis les lots 3 et 5 précités de la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE.

En réponse aux moyens adverses, M. [U] conclut à la licéité de la clause susmentionnée du règlement de copropriété, au visa combiné des articles 8 et 9 de loi du 10 juillet 1965, soutenant qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble.

Ainsi, il prétend que l’immeuble, ancien hôtel particulier identifié selon le PLU de [Localité 5] comme élément de paysage à conserver, est à destination principalement bourgeoise, cossu et localisé dans un quartier huppé de la capitale, et que le règlement de copropriété prévoit de nombreuses restrictions ayant pour but d’assurer la tranquillité d’un nombre restreint de copropriétaires, le maintien d’un certain standing et une bonne gestion de la copropriété.

A l’inverse, il estime que les cessions intervenues ont eu pour conséquence l’augmentation du nombre de copropriétaires, dont certains avec des revenus plus faibles que ce qu’exige un bâtiment de cette qualité.

Il conteste le fait qu’une vente d’une cave, en 1976, a modifié la destination de l’immeuble, relevant, outre le caractère isolé de cette cession, que le règlement de copropriété prévoit qu’aucune « tolérance ne pourra, même avec le temps, devenir un droit acquis ».

Il conteste également le fait, allégué en défense, que la destination de l’immeuble ne serait pas bourgeoise eu égard à l’acceptation, dans le règlement de copropriété, de l’exercice des professions libérales, dès lors qu’il s’agit de professions n’étant pas de nature à nuire à la tranquillité des autres occupants.

En défense, les sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et VILLIERBOND concluent à l’illicéité de la clause du règlement de copropriété excipée par M. [U] et donc au rejet de ses demandes en nullité des ventes du 26 juillet 2021.

Rappelant que la destination d’un immeuble comprend une composante subjective, définie aux actes, ainsi qu’une dimension objective en lien avec les caractéristiques des lieux, elles soutiennent que la clause précitée n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble qui n’est pas strictement bourgeoise dès lors que l’exercice des professions libérales y est autorisé, et que sa qualité d’ancien hôtel particulier ne suffit pas à caractériser une destination spécifique justifiant l’interdiction de vente de certains lots séparément d’autres lots, ce d’autant plus qu’il n’est pas de haut standing, et n’est ni classé ni inscrit au titre des monuments historiques.

Elles se prévalent par ailleurs d’un cas de violation antérieure de ladite clause, excipant d’une vente du 26 octobre 1976 portant sur une cave, sans autre lot, pour en déduire que la disposition critiquée est devenue, de facto, illicite, soulignant le caractère définitif de cette vente et de ses conséquences sur l’évolution de la destination de l’immeuble.

La société AREVIS et M. [M] se prévalent en substance des mêmes moyens.

Les sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM SAM 2 concluent également à l’illicéité de la clause et au rejet des demandes de M. [U], se prévalant de l’atteinte, par cette disposition, portée au droit de propriété et donc à celui de disposer de ses biens.

Elles relèvent par ailleurs que compte tenu du nombre limité de lots et donc de propriétaires, le caractère ne saurait être altéré, outre qu’en toute hypothèse le règlement de copropriété ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ladite clause querellée.

A titre subsidiaire, elles prétendent que les ventes passées à leur profit respectent l’esprit des dispositions du règlement de copropriété, à savoir limiter le nombre de copropriétaires, dès lors que chacune d’elles est propriétaire d’un lot principal, soit un appartement distinct, et de lots accessoires, à savoir les lots n°1 (appartement), n°7 (débarras) et n°15 (cave) concernant la société FONCIERE [Localité 4] [Localité 5], et les lots n°3 (appartement), n°5 (chambre de service), ainsi que n°12 et 13 (caves) concernant la société SAM SAM 2.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la vente séparée des lots n’a pas eu pour conséquence de multiplier le nombre de copropriétaires, de sorte qu’il n’y a pas eu d’atteinte à la destination de l’immeuble.

Il soutient également que l’immeuble n’est pas qualifié de grand standing, excipant de l’absence dans le règlement de copropriété de clause d’habitation bourgeoise exclusive.

La société DEGUELDRE reprend les mêmes moyens que les autres parties en défense pour conclure à l’illicéité de la clause du règlement de copropriété ainsi qu’au rejet des prétentions de M. [U].

* * *

Selon les articles 1179 et suivants du code civil, une nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Dans ce cas la nullité peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».

Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

La notion de destination de l’immeuble est définie aux termes de l’article 8 de la loi de 1965 par les actes qui la déterminent, notamment le règlement de copropriété, par les caractères dudit immeuble et, en particulier, la qualité architecturale, le standing et la situation de celui-ci.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa 1er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition »

En conséquence, toute clause portant atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots sans être justifiée par la préservation des droits des autres copropriétaires ou par la destination de l’immeuble doit être réputée non écrite.

Ainsi, est illicite, si elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, une clause interdisant la vente des caves à des personnes étrangères à l’immeuble (CA [Localité 5], 23ème ch.A, 4 juillet 2001, Loyers et copr. 2002, comm.48), ou la clause interdisant de céder séparément les lots à usage de chambres de service, dans un immeuble à usage d’habitation ou professionnel comportant des commerces au rez-de-chaussée, dès lors que cet immeuble ne présente pas les caractéristiques d’un immeuble de très haut standing (CA [Localité 5], pôle 4, 2ème ch., 3 septembre 2014, n°12-21386).

A l’inverse, peuvent être justifiées par la destination de l’immeuble (ainsi lorsqu’elles concernent un immeuble qui, compte-tenu de son agencement, de son standing, des équipements dont il dispose a été conçu pour un nombre limité d’habitants), les clauses interdisant la vente séparée de chambres de service pour ne pas multiplier le nombre des occupants (notamment Cas. 3ème civ., 4 juin 1998, n°96-16.452) ou la clause interdisant la vente des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété (voir notamment Cas. 3ème civ., 9 juin 2010, n°09-14.206).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que si M. [U] évoque son intérêt à agir aux termes de ses dernières écritures, les parties défenderesses ne forment aucune prétention tendant à le contester, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner les arguments avancés en demande sur ce point.

Sur le fond, la clause querellée du règlement de copropriété de l’immeuble en cause est ainsi libellée : « L’acquéreur d’un appartement auquel sera attribué une ou des chambres de service ou débarras, une ou des caves, ne pourra sous aucun prétexte, vendre séparément lesdites chambres, débarras ou caves, bien que ceux- ci forment des lots distincts.

En conséquence, ces chambres, débarras et caves devront toujours faire partie intégrante de l’appartement avec lequel ils ou elles auront été vendus.

Toutefois, cette clause n’empêchera pas les copropriétaires de procéder entre eux à des échanges de ces chambres, débarras et caves ».

Cette clause constitue une atteinte au droit, pour tout propriétaire d’un bien, d’en disposer librement, et ne peut donc être justifiée, en matière de copropriété, que par la destination de l’immeuble.

Or, sur ce point, le règlement dispose, en page 28, au paragraphe « mode d’occupation » que « les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tout commerce de location en meublé ; les professions libérales seront admises, cependant, il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions semblables sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés ».

Il s’en évince que, contrairement à ce qui est allégué en demande, l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] n’a pas une destination strictement bourgeoise dès lors que l’exercice de professions libérales est admis.

Il s’avère en outre que les restrictions prévues audit règlement de copropriété, à savoir le respect de la tranquillité des copropriétaires, la descente des ordures par l’escalier de service, l’interdiction d’animaux domestiques (à l’exception de chiens de petite taille, l’interdiction de l’usage du grand escalier par les fournisseurs ou ouvriers) ne suffisent pas à caractériser le haut niveau de standing de la copropriété, s’agissant à l’inverse de restrictions que l’on retrouve classiquement dans les règlements de copropriété rédigés à la même époque.

Par ailleurs, si l’immeuble, ancien hôtel particulier, est localisé dans un quartier assez aisé de la capitale, et s’il présente une façade particulièrement travaillée au plan architectural, justifiant l’interdiction posée au règlement de copropriété de ne pas porter atteinte « à l’harmonie générale de l’immeuble », avec encorbellement de pans de bois et alternance de briques et de corbeaux de pierre, il ne s’agit néanmoins pas d’un immeuble classé aux Bâtiments de France, et il n’est pas démontré qu’il présente un haut niveau de standing, notamment quant à l’agencement des parties communes ou quant aux vues éventuelles au niveau des derniers étages.

Enfin, si M. [U] se prévaut, en conséquence des ventes querellées, d’une augmentation préjudiciable du nombre de copropriétaires, le tribunal ne peut que relever que ce nombre est passé de trois copropriétaires à cinq copropriétaires, ce qui reste un quantum restreint, compatible avec le bon fonctionnement de l’immeuble.

Dans ces conditions, la clause litigieuse, précitée, n’est manifestement pas justifiée par la destination de l’immeuble, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite.

Les demandes en nullité des ventes du 26 juillet 2021 conclues entre les parties défenderesses, formées par M. [U], au seul motif, inopérant, de la violation de ladite clause, ne peuvent donc prospérer et seront rejetées.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

M. [U] prétend que les ventes litigieuses, intervenues de manière fautive, ont eu pour effet de modifier l’organisation de la copropriété et la répartition des voix entre les propriétaires, de sorte qu’il ne dispose désormais plus de la majorité, lors des votes en assemblée générale, à l’inverse de la situation antérieure, et ne pourra donc pas s’opposer aux projets des autres copropriétaires pour l’avenir de l’immeuble qui selon lui, souhaitent développer l’activité de bureaux alors que lui veut conserver la destination principalement bourgeoise des lieux.

Il prétend également qu’en ne s’opposant pas à ces ventes et en tolérant la violation du règlement de copropriété qui en a découlé, le syndic a failli à sa mission et a commis une erreur de gestion.

Il en déduit être fondé à réclamer, tant aux sociétés défenderesses venderesses ou acquéreures lors des actes du 26 juillet 2021 qu’au syndic le paiement d’une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice qu’il soutient subir de manière subséquente à cette nouvelle répartition des voix au sein de la copropriété.

En défense, les sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et VILLIERBOND concluent au rejet de cette prétention indemnitaire, estimant que M. [U] se contente de procéder par affirmations quant aux prétendues alliances entre les nouveaux acquéreurs et elles-mêmes et quant à leurs liens économiques étroits, soulignant que malgré l’arrivée de quatre nouveaux copropriétaires le demandeur reste majoritaire en tantièmes.

La société AREVIS et M. [M] se prévalent en substance des mêmes moyens.

Les sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM SAM 2 relèvent l’absence de preuve rapportée par M. [U] tant des fautes des défenderesses que du préjudice dont il sollicite réparation.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

La société DEGUELDRE conteste toute faute pouvant lui être reprochée, soutenant qu’elle ne disposait d’aucun moyen juridique visant à faire obstacle aux ventes litigieuses auxquelles elle n’était pas partie.

Elle précise qu’elle n’avait pas davantage d’obligation de conseil envers le notaire rédacteur de l’acte, seul à même de devoir informer les parties d’une éventuelle difficulté.

* * *

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En matière de copropriété, les obligations imposées au copropriétaire par le règlement de copropriété sont des obligations contractuelles de sorte que tout manquement à ces dispositions engage sa responsabilité.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé “d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Sur ce,

Eu égard aux développements précédents, desquels il ressort que les ventes litigieuses sont intervenues sans porter atteinte à la destination de l’immeuble, aucune faute ne saurait être retenue utilement à l’encontre des sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, VILLIERBOND, FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM SAM 2, parties auxdites ventes, étant relevé que M. [U] ne se prévaut d’aucun autre fait prétendument fautif à leur encontre, ni à l’encontre du syndic, au demeurant tiers auxdits contrats, et n’ayant donc en toute hypothèse aucune capacité à s’assurer du respect, par les clauses contractuelles, des termes du règlement de copropriété.

En outre, les éventuelles conséquences préjudiciables de ces ventes sur le fonctionnement de la copropriété ou sur la répartition des voix ne sont pas davantage caractérisées.

Par conséquent, les demandes additionnelles indemnitaires de M. [U] seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires pour procédure abusive

Les parties défenderesses, à l’exception des sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM SAM 2, sollicitent la condamnation de M. [U] au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

M. [U] conclut au rejet de ces demandes, les estimant totalement infondées et relevant le caractère utile de son action.

* * *

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Sur ce,

Quand bien même les prétentions de M. [U] ont été rejetées, cela ne saurait suffire à établir le caractère prétendument abusif de l’action qu’il avait engagée, l’intéressé ayant pu se méprendre, de bonne foi, sur la licéité et l’application de la clause du règlement de copropriété.

Les demandes indemnitaires de ce chef seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM SAM 2, ainsi que les sociétés COMPAGNIE LONNAISE IMMOBILIERE et VILLIERBOND, sollicitent que l’exécution provisoire ne soit pas prononcée en cas d’annulation des ventes du 26 juillet 2021.

Les autres parties ne concluent pas sur ce point.

* * *

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, M. [U] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
4.000 euros aux sociétés COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et VILLIERBOND, prises ensemble,
4.000 euros aux sociétés FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et SAM-SAM 2, prises ensemble,
4.000 euros à M. [M],
4.000 euros à la société AREVIS,
4.000 euros au syndicat des copropriétaires,
4.000 euros à la société DEGUELDRE.

Me [Q] [X], Me Jacinthe RICHAUD et Me Bruno TURBE, avocats, qui en font la demande, sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], stipulée en page 29, ainsi libellée « L’acquéreur d’un appartement auquel sera attribué une ou des chambres de service ou débarras, une ou des caves, ne pourra sous aucun prétexte, vendre séparément lesdites chambres, débarras ou caves, bien que ceux- ci forment des lots distincts.
En conséquence, ces chambres, débarras et caves devront toujours faire partie intégrante de l’appartement avec lequel ils ou elles auront été vendus.

Toutefois, cette clause n’empêchera pas les copropriétaires de procéder entre eux à des échanges de ces chambres, débarras et caves »,

DEBOUTE M. [P] [U] de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE M. [P] [U] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
4.000 euros à la SAS COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et et à la SNC VILLIERBOND, prises ensemble,
4.000 euros à la SCI FONCIERE [Localité 4] [Localité 5] et à la SCI SAM-SAM 2, prises ensemble,
4.000 euros à M. [M],
4.000 euros à la SAS AREVIS,
4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],
4.000 euros à la SAS André DEGUELDRE Philippe DEGUELDRE et Cie,

CONDAMNE M. [P] [U] aux dépens,

AUTORISE Me Cédric JOBELOT, avocat associé de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, Me JACINTHE RICHAUD et Me Bruno TURBE, à recouvrer directement ceux des dépens qu’ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à Paris, le 15 septembre 2026.

Le Greffier Le Président