TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 24/11597 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C52Q6

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Septembre 2024

JUGEMENT
rendu le 16 Septembre 2026
DEMANDEURS

Madame [N] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [U] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Maître Marion COUFFIGNAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1526

DÉFENDEURS

Madame [R] [A] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Maître Zino ADJAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0656

Décision du 16 Septembre 2026
2ème chambre
N° RG 24/11597 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52Q6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 Septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 février 2024, M. [U] [L] et Mme [N] [D] ont consenti à M. [Z] [Y] et à Mme [R] [A] épouse [Y] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien sis [Adresse 1] à [Localité 3] (94), au prix de 1.725.000 euros.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 172.500 euros, qui a été versée pour moitié entre les mains de Me [C], notaire des vendeurs, par M. et Mme [Y].

La réitération de l’acte était prévue comme devant intervenir au plus tard le 24 juin 2024.

En parallèle, les époux [Y] ont mis en vente leur logement, sis à [Localité 4].

Un avenant à la promesse conclut entre les époux [Y] et les consorts [L] – [D] a été régularisé entre les parties le 24 juin 2024, prorogeant la date de réalisation de la vente au 24 juillet suivant.

M. et Mme [Y] ont ensuite sollicité un nouveau délai de prorogation, qui n’a pas été concrétisé.

Par courrier de leur conseil du 29 juillet 2024, les consorts [L] – [D] ont mis en demeure les époux [Y] de leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, soit la somme de 172.500 € sous huitaine.

Décision du 16 Septembre 2026
2ème chambre
N° RG 24/11597 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52Q6

Cette mise en demeure étant restée vaine, les consorts [L] – [D] ont, par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2024, assigné devant la juridiction de céans M. et Me [E], afin principalement d’obtenir leur condamnation en paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 07 octobre 2025, les consorts [L] – [D] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1103,1240 et 1304-3 al 2 du code civil ;
Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;
Vu la jurisprudence et les pièces produites ;
– RECEVOIR Mme [D] et M. [L] toutes leurs demandes et les dire bien fondées ;
– DEBOUTER Mme et M. [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fin et prétentions ;
– PRONONCER la caducité de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 14 février 2024 ;
– CONDAMNER solidairement Mme et M. [Y] à payer à Mme [D] et M. [L] la somme de 172.500 € outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– ORDONNER ET AUTORISER Maître [T] [C], notaire des vendeurs, demeurant [Adresse 3] à se dessaisir et à verser à Mme [D] et M. [L] la somme de 86.250 € séquestrée dans sa comptabilité ;
– CONDAMNER Mme et M. [Y] à payer à Mme [D] et M. [L] la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice de perte de chance d’acquérir un appartement sis, [Adresse 4] à [Localité 5], outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 ;
– CONDAMNER Mme et M. [Y] à payer à Mme [D] et M. [L] les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 :
465 euros de frais de notaire
2.160 euros de frais d’architecte
6.600 euros de frais de déménagement de l’atelier
– CONDAMNER Mme et M. [Y] à payer à Mme [D] et M. [L] la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance ;
– ORDONNER qu’il ne soit pas dérogé à l’exécution provisoire de droit. »

Au soutien de leur demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation, les consorts [L] – [D] se prévalent des stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente conclue avec les défendeurs, de la levée de toutes les conditions suspensives prévues, ainsi que de l’absence de levée d’option dans le délai imparti.

En réponse aux moyens adverses sur ce point, ils soutiennent que les époux [Y] ne démontrent pas avoir fait les démarches requises pour lever l’option, d’une part, et que l’indemnité d’immobilisation n’a pas un caractère indemnitaire et ne peut donc pas être qualifiée de clause pénale, dès lors qu’elle est liée au fait qu’ils se sont engagés à ne pas vendre le bien objet de la promesse à un tiers pendant la durée de validité de ladite promesse.

Ils arguent en outre de ce que le formalisme contractuellement prévu mis en exergue en défense concerne l’hypothèse d’une levée d’option avant l’expiration de la promesse, et qu’il n’est donc pas applicable à la présente situation, de sorte qu’aucun manquement sur ce point ne peut leur être reproché.

Ils en déduisent être fondés à réclamer le versement de l’indemnité contractuelle d’éviction dans son entier.

Les consorts [L] – [D] soutiennent par ailleurs avoir subi des préjudices subséquents à la non-levée d’option, se prévalant de la mauvaise foi des défendeurs, indiquant avoir perdu une chance d’acquérir un appartement à [Localité 6], pour lequel ils avaient conclu une offre d’acquisition et pour lequel ils avaient mandaté un architecte afin de projeter les travaux à réaliser dans ledit appartement, d’une part, et avoir dû assumer les frais, conséquents, afférents au déménagement de leur atelier professionnel inclus au bien objet de la promesse.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, les époux [Y] demandent au tribunal de :
« DECLARER M. et Mme [L] mal fondés en l’ensemble de leurs prétentions,
– Les DEBOUTER dès lors de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions, et ainsi,
– Les DEBOUTER de leur demande d’application de l’indemnité d’immobilisation, improprement qualifiée, prévue aux termes de la promesse de vente reçue le 14 février 2024, par Maître [Q], notaire,
– La REQUALIFIER et JUGER qu’il s’agit d’une clause pénale,
– La DECLARER de plus non écrite, au visa de l’article 1231 – 5 alinéa 4 du code civil,
– DEBOUTER ainsi de plus fort M. et Mme [L] de toute prétention et de pénalité financière, et en conséquence,
– DECLARER qu’au vu de la signification du jugement à intervenir, Maître [T] [C] notaire, domicilié à [Localité 7], [Adresse 3], aura à remettre sans délai au conseil de M. et Mme [Y], par chèque libellé à leur ordre, la somme de 86.250 €, consignée entre ses mains le 14 février 2024,
– CONDAMNER enfin in solidum M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 2.850 €, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
Subsidiairement et si le tribunal en décidait autrement, en ce cas,
Vu l’article 1231 -5 alinéa 2 du code civil,
– DEBOUTER M. et Mme [L] de leur demande d’indemnité complémentaire d’un montant de 86.250 €,
– REDUIRE en tout état de cause dans de notables et très substantielles proportions le montant de l’indemnité au titre de la clause pénale, de 86.250 €, consignée le 14 février 2024 entre les mains de Maître [T] [C] notaire, domicilié à [Localité 7], [Adresse 3],
– Les DEBOUTER en outre de leurs prétentions concernant l’indemnité pour perte de chance, frais de notaire et de bureau d’études, soit les sommes respectives de 10.000, 465 et 2.160 €,
– REJETER par ailleurs leur demande formée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ou à tout le moins la REDUIRE à de plus justes proportions,
– LAISSER enfin à la charge de M. et Mme [L] les dépens de l’instance. »

S’opposant à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formulée par les consorts [L] – [D], les époux [Y] se prévalent en premier lieu du non-respect, par ces derniers, du formalisme requis par la promesse unilatérale de vente, ce qui traduite leur carence fautive et empêche le paiement de l’indemnité.

Ils soutiennent avoir dûment levé l’option de la promesse et ne pas avoir exercé le droit de rétractation qui leur était ouvert, pour conclure à l’application du formalisme précité, et affirmer que « la vente était d’ores et déjà parfaite ».

Ils se prévalent enfin de l’absence de réitération par acte authentique de ladite promesse, laquelle est devenue caduque de plein droit, sans indemnité due.

Les époux [Y] concluent en deuxième lieu à la requalification de la clause litigieuse en clause pénale, et à ce qu’elle soit réputée non-écrite, rappelant que l’appellation de ladite stipulation par le rédacteur de l’acte ne lie pas le tribunal, et soutenant qu’elle a pour objet de sanctionner une inexécution contractuelle, sa rédaction méconnaissant ainsi les dispositions de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, la modération de ladite clause, estimant le montant contractuellement fixé manifestement disproportionné au regard du dommage réellement subi par les promettants.

Enfin, les époux [Y] contestent le bien fondé des demandes additionnelles indemnitaires des consorts [L] – [D], les estimant injustifiées tant dans leur principe que dans leur montant, et soulignant la mauvaise foi de ces derniers.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 février 2026.

L’affaire, appelée à l’audience du 02 juin 2026, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation et celle reconventionnelle en requalification

L’article 1124 du code civil édicte que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 du code civil prévoit par ailleurs que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

Sur ce,

Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 14 février 2024, la levée d’option offerte aux bénéficiaires devait intervenir au plus tard le 24 juin 2024, délai prorogé par avenant au 24 juillet suivant.

Le mécanisme de la levée d’option est ainsi décrit (pages sept et huit) : « la réalisation de la promesse aura lieu :
Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…)
Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :
– au montant de l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (…),
– à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,
à l’éventuelle commission d’intermédiaire. »

Or, s’ils le prétendent, force est de constater que les époux [Y] ne fournissent aux débats aucune pièce de nature à caractériser une levée d’option effectuée par leurs soins, et dans les conditions contractuellement fixées.

La promesse unilatérale de vente litigieuse contient par ailleurs, en page neuf, un paragraphe « CARENCE », qui mentionne, dans l’hypothèse d’une absence de levée d’option, que pour le cas où « le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

Ainsi et contrairement à ce qui est prétendu en défense, les consorts [L] – [D] n’avaient pas à respecter de formalisme particulier pour justifier de la carence des bénéficiaires.

Quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, fixée au montant de 172.500 euros, la clause applicable est ainsi rédigée :
« Le sort de de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
– Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
– Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
– Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
(…)
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de quatre-vingt-six mille deux cent cinquante euros (86.250,00), le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Il s‘évince de ces termes clairs et dénués d’ambiguité que cette clause, contrairement une fois encore à ce qui est soutenu en défense, a vocation à indemniser les promettants de l’immobilisation de leur bien durant le temps de validité de la promesse, de sorte qu’elle n’a pas à être requalifiée en clause pénale ni par voie de conséquence à être réduite.

Il s’en évince également que, les époux [Y] ne se prévalant pas d’une défaillance d’une des conditions suspensives et ne démontrant pas avoir utilement levé l’option, cette indemnité d’immobilisation est due aux promettants les consorts [L] – [D].

Il convient donc de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 172.500 euros à ce titre, dont ils pourront notamment se libérer en autorisant Maître [C], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 86.250 euros au bénéfice des promettants.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer une condamnation solidaire, non justifiée en droit en demande, la solidarité ne se présumant pas, et le paiement de l’indemnité litigieuse n’entrant pas dans la solidarité légale des dettes ménagères des époux.

La demande de « prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 14 février 2024 » sera également rejetée dès lors que cette caducité est intervenue automatiquement l’expiration du délai imparti, en l’absence de levée d’option.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur ce,

La seule faute alléguée par les demandeurs au soutien de leurs demandes indemnitaires est celle de ne pas avoir levé l’option, de mauvaise foi, et de ne pas avoir permis l’aboutissement du projet de vente de leur bien.

Or, par la promesse unilatérale litigieuse, les consorts [L]-[D] ont conféré aux époux [Y] la faculté d’acquérir leur bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.
Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que les promettants n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse.

La non-levée de l’option ne saurait dès lors être constitutive d’une faute délictuelle, et les consorts [L]-[D] ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente, le moyen tenant à la prétendue mauvaise foi des bénéficiaires, au demeurant non démontré, étant inopérant.
Leurs demandes en paiement de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant principalement, les époux [Y] doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser aux demandeurs une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [Y] et Mme [R] [A] épouse [Y] à payer à M. [U] [L] et à Mme [N] [D] la somme de 172.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 14 février 2024,

DIT que M. [Z] [Y] et Mme [R] [A] épouse [Y] pourront notamment se libérer en autorisant Maître [T] [C], en sa qualité de notaire séquestre, à verser sur simple présentation du présent jugement la somme de 86.250 euros au bénéfice de M. [U] [L] et de Mme [N] [D],

DEBOUTE M. [U] [L] et Mme [N] [D] du surplus de leurs demandes,
DEBOUTE M. [Z] [Y] et Mme [R] [A] épouse [Y] de leurs prétentions reconventionnelles tendant à la requalification de la clause et à la réduction du montant dû,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y] et Mme [R] [A] épouse [Y] à payer à M. [U] [L] et à Mme [N] [D] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [Y] et Mme [R] [A] épouse [Y] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE