COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/02947 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7X6
Pôle Civil section 1

Date : 15 Septembre 2026
[Y] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [F]
né le 24 Janvier 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [S] [X] épouse [F]
née le 24 Septembre 1947 à [Localité 3] (93), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. [Y] [J], dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 437.723.380, représentée par son gérant Monsieur [A] [M] y domicilié es qualité,

représentée par Me Jean luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE
Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 15 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 15 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux [F] sont propriétaires d’une maison qu’ils habitent à titre de résidence principale [Adresse 3], à [Localité 4], cadastrée section AD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La SCI [W] dont le siège social est [Adresse 4] dont le gérant de droit est Mr [A] [M] est propriétaire du terrain mitoyen [Adresse 5], cadastré AD [Cadastre 4].

Par assignation du 26 mars 2019 délivrée à la SCI et à Mr [V] [M], père de [A] [M], les consorts [F] ont saisi le juge des Référés aux fins de condamnation sous astreinte à évacuer les eaux pluviales exclusivement sur le terrain de la SCI, remettre le bâtiment des requérants en l’état antérieur aux travaux, et subsidiairement d’expertise.

Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a mis hors de cause [V] [M], dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande relative aux eaux pluviales et à la remise en état et ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] [R].

Le rapport a été déposé le 25 juin 2020.

Par assignation du 10 décembre 2020, les consorts [F] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir condamner la SCI [Y] [J] à évacuer les eaux pluviales et remettre leur bâtiment en l’état antérieur aux travaux.

Par ordonnance du 18 mars 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les époux [F] à mieux se pourvoir.

Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2024, les époux [F] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI [J] au principal dans les termes de leur assignation du 10 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les consorts [F] demandent au tribunal de :
Vu les articles 657 et 544 du Code Civil, ou subsidiairement le principe que nul ne doit causer d’inconvénients anormaux de voisinage et l’article 651 du code civil,
Condamner la SCI [W] – à évacuer ses eaux pluviales exclusivement sur son terrain
– à remettre le bâtiment des requérants en l’état antérieur aux travaux et notamment
* à supprimer les empiétements dans le volume du fond des concluants
* à supprimer les fixations sur le mur des concluants
* à recrépir soigneusement et sur toute sa hauteur le mur pignon de la maison des concluants.

Subsidiairement
Condamner la SCI [W] à réaliser les travaux décrits page 36 du rapport d’expertise judiciaire à savoir : – consolidation de la sortie EP du chéneau de la tropézienne
– protection par membrane plastique sur solin fixé mécaniquement au mur mitoyen à 1m50 du niveau du plancher fini, sur toute la hauteur + drainage en bas de film plastique (…)
– réalisation d’un drain sur plancher avec évacuation adaptée
– reprise du solin par jointage et du tuilage en réparation de l’auvent existant.
Vu l’article L 131-1 du CPCE,
Assortir ces condamnations d’une astreinte provisoire de 150 € par jour pendant 6 mois à compter du 31ème jour après signification du jugement à intervenir, le Tribunal se réservant la liquidation, et la possibilité de fixer une nouvelle astreinte provisoire. Condamner la SCI [W] aux entiers dépens de la présente instance et de ceux de l’Ordonnance du 27 juin 2019 y compris les frais d’expertise comme encore le coût du constat du 6 mai 2024 et à payer aux concluants 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC. Préciser pour les besoins de la publicité du jugement à intervenir que la SCI [W] société civile inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°437 723 380, est propriétaire du bien dont s’agit sis à 34690 FABREGUES, cadastré AD [Cadastre 4], pour l’avoir acquis par acte de M° [N] notaire à Montpellier du 14 juin 2005 publié au 2ème Bureau de la Conservation des Hypothèques de Montpellier le 20 juillet 2005 sous la référence d’enliassement 3404P01 2005P9424 (pièce 25 page 6).
La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 18 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la SCI [J] demande au tribunal de :
Vu les articles 122 et 789-6° du code de procédure civile, l’article 1253 et 2224 du code civil,
Faisant droit à la fin de non-recevoir pour défaut du droit d’agir pour défaut de qualité, faisant droit à la fin de non-recevoir pour défaut du droit d’agir pour prescription
Prononcer l’irrecevabilité de toutes les demandes des époux [O]tatuer ce que de droit sur les dépens de l’incident
Par conclusions notifiées le 12 juin 2026, les époux [F] entendent maintenir leurs précédentes prétentions et sollicitent que les écritures de la SCI [Y] [J] déposées le 22 mai 2026 soient écartées car postérieures à la clôture.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 15 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de
« constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la recevabilité des écritures de la SCI [W]
L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office » ; l’article 803 du même code prévoyant que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 18 mai 2026.

La SCI [Y] [J], assignée depuis le 17 juin 2024, ne s’est exprimée en procédure qu’une fois l’ordonnance de clôture rendue, soit le 22 mai 2026, pour soulever une fin de non-recevoir.

La communication de conclusions d’incident, deux ans après l’assignation, après clôture, est contraire au principe de la contradiction.

Il convient en conséquence de les déclarer irrecevables et de les écarter des débats.

Sur les demandes principales

Les demandeurs fondent leurs demandes de condamnation à exécuter sous astreinte des travaux de réparation sur le fondement de l’article 544 du code civil qui consacre le droit de propriété et sur la théorie des troubles du voisinage.

Ils expliquent que les travaux effectués par la SCI [W], aujourd’hui à l’arrêt depuis au moins le dépôt du rapport d’expertise le 25 juin 2020 sont entachés de malfaçons s’agissant des poutres engravées dans le mur mitoyen sans leur autorisation et qu’ils ont donné lieu à une humidification du mur en pierre de leur maison ainsi qu’à un écoulement des eaux pluviales sur enduit au niveau de leur garage. Si aucune infiltration n’a plus été constatée depuis trois ans, les travaux ont créé une situation qui leur est nuisible. Ils ajoutent que le dégât des eaux qu’ils avaient déploré le 6 novembre 2018 est le fait des travaux de la SCI [W] qui ont aussi donné lieu à des salissures dans leur garage.

Ils appuient par ailleurs leur demande en évoquant l’arrêté de mise en sécurité édicté par le Président de Montpellier Méditerranée Métropole du 18 décembre 2024 au terme duquel la SCI [W] a été mise en demeure de réaliser des travaux de sécurisation dans un délai d’un an et l’arrêté du maire de Fabrègues du 13 novembre 2025 instaurant un périmètre de sécurité à l’aide de barrières tenant l’état de l’ouvrage de la SCI [W].

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à la personne à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Le trouble anormal du voisinage est qualifié par la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Est ainsi posée une responsabilité étrangère à toute notion de faute, indépendante des autres régimes de responsabilité civile.

S’agissant d’un mécanisme de responsabilité objectif, aucune preuve de la faute du voisin n’est à administrer. Le propriétaire du terrain voisin en cause et toute personne intervenue sur ce fonds, maître d’ouvrage, maître d’œuvre, entreprise, etc., est réputé voisin, tenu de la garantie du trouble anormal de voisinage, sans préjudice de ses recours.

L’action introduite sur le fondement du trouble anormal de voisinage suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Le juge des référés, dans son ordonnance du 18 mars 2021 avait rappelé les éléments suivants :
– fin 2018, la SCI [W] a engagé des travaux, en changeant les structures et la toiture existante à neuf, et en créant notamment une tropézienne en R+1 à la jonction du mur mitoyen avec les époux [F] (page 11) ;
– les époux [F] ont subi des infiltrations dans leur bien, qui ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 6 novembre 2018, et qui sont liées : à l’absence de protection contre les infiltrations en cours de travaux, au chéneau de récupération des eaux de toiture au-dessus de la tropézienne, qui n’est pas canalisé, à la suppression par la SCI [W] de la calandrite à la jonction des toitures avant le 6 novembre 2018, et ce sans accord des époux [F] (pages 13, 15, 18, 19) ;
– la SCI [W] ne peut justifier d’aucune autorisation administrative pour les travaux réalisés (page 16), et l’expert émet des réserves quant à la régularisation à venir des travaux réalisés pour la toiture (page 18) ;
– les travaux sont à l’arrêt depuis 2019, la SCI [W] a pris des dispositions temporaires de drainage des eaux de pluie depuis le chéneau pour éviter toute infiltration depuis la tropézienne, une protection temporaire a été mise en place le long du mur, cet ensemble canalise et limite les risque d’infiltrations côté [F], et ces infiltrations ne se reproduisent plus, le risque d’infiltration étant qualifié de très limité (page 20, 23, 24) ; les conditions actuelles de gestion des eaux pluviales et de protection des murs sont insuffisantes pour prévenir les voisins d’éventuelles autres infiltrations (page 26) ;
– côté tropézienne, un appentis existant n’est plus desservi par un solin adapté, ce qui occasionne une humidité anormale le long de la façade, côté garage en rez-de-chaussée, mais aucune humidité n’est constatée à l’intérieur (page 20), l’expert ayant indiqué que cette humidification pouvait générer des désordres à moyen terme (page 24) ;
– les étaiements en place ne paraissent pas sécurisés (page 20) ;
– un ingénieur structure doit intervenir pour procéder à un calcul permettant d’éviter une déformation du mur mitoyen au coulage et après coulage le cas échéant, compte tenu des poutres fichées sans sommiers (page 20) ;
– la défenderesse a procédé à des encastrements de poutres métalliques dans le mur mitoyen, sans accord des époux [F], et l’expert n’a pas pu obtenir d’avis technique sur la solidité de cette installation (page 21), mais indique qu’à ce jour, aucun désordre structurel n’a été constaté (page 23).

Le juge des référés avait rejeté la demande de condamnation à effectuer les travaux de reprise aux motifs qu’il n’était pas justifié d’un trouble résultant du défaut d’autorisation administrative pour les travaux, ni d’un trouble engendré par les travaux réalisés dans le mur mitoyen. En outre, les infiltrations subies en 2018 ne s’étaient pas reproduites et le système provisoire mis en place limitait le risque de nouvelles infiltrations. Aucun problème d’humidité à l’intérieur n’avait été mis en exergue par l’expert et le risque potentiel de désordre n’était pas détaillé par l’expert ni par les demandeurs ensuite.

La situation a cependant évolué depuis. Si les travaux sont restés à l’arrêt depuis la fin de l’expertise, il ressort de l’arrêté de [Localité 1] Méditerranée Métropole que de nombreux désordres ont été observés dans les parties communes de l’immeuble.
Il en résulte :

« – un risque d’effondrement d’éléments structurants et non structurants du mur de clôture et du portail sur le domaine public
– un risque accru de dégradation des structures de ce bâti en raison d’infiltrations et d’entrées d’eau susceptibles de fragiliser la construction ;
– un risque d’effondrement de l’extension représentant un risque pour le voisinage ».

L’installation d’un périmètre de sécurité à l’initiative de la mairie de [Etablissement 1], faute pour la SCI [W], d’avoir donné suite à la mise en demeure de la métropole confirme la persistance de ces risques et l’existence d’un trouble anormal du voisinage que les époux [F] sont fondés à invoquer.

S’agissant des travaux à effectuer, l’expert a été en difficulté pour mener à bien sa mission puisqu’il n’a pu procéder, via un sapiteur, à la vérification de la stabilité des étaiements ni de la stabilité actuelle et future après coulage du mur mitoyen engravé, de la bonne tenue des ouvrages en l’absence de sommiers sous poutres en cas de coulage de la dalle (ce qui n’a pas été fait faute de reprise des travaux) et de la solidité des étaiements et du mur en cas de coulage de dalle (là encore non effectué).

Les travaux, demandés à titre principal par les consorts [F], ne relèvent dès lors pas des conclusions du rapport et ne sont pas étayés par un éventuel avis technique.

En revanche, subsidiairement, ils demandent, en suite du rapport d’expertise (page 36), la consolidation de la sortie EP du chéneau de la tropézienne, la protection par membrane plastique sur solin fixé mécaniquement au mur mitoyen à 1m50 du niveau du plancher fini, sur toute la hauteur + drainage en bas de film plastique (…), la réalisation d’un drain sur plancher avec évacuation adaptée, la reprise du solin par jointage et du tuilage en réparation de l’auvent existant.

Il convient en conséquence au vu de ces préconisations formulées à l’aune des constats de l’expert sur les lieux, de condamner la SCI [W] à effectuer ces travaux sous astreinte de 150 euros par jour à compter du 31e jour suivant la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur la demande de publicité :

La demande des consorts [F] aux fins de publicité n’entre pas dans le cadre des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens, contrairement aux frais de constat qui relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de condamner la SCI [W] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les dépens de l’ordonnance du 27 juin 2019 ainsi qu’à verser la somme de 3.000 euros aux consorts [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

Déclare irrecevables les écritures d’incident communiquées par la SCI [Y] [J] le 22 mai 2026

Condamne la SCI [Y] [J] à effectuer les travaux suivants :
– consolidation de la sortie EP du chéneau de la tropézienne
– protection par membrane plastique sur solin fixé mécaniquement au mur mitoyen à 1m50 du niveau du plancher fini, sur toute la hauteur + drainage en bas de film plastique (…)
– réalisation d’un drain sur plancher avec évacuation adaptée
– reprise du solin par jointage et du tuilage en réparation de l’auvent existant.
Sous astreinte de 150 euros par jour à compter du 31e jour suivant la signification de la présente décision

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de publicité

Condamne la SCI [Y] [J] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens de l’ordonnance n° PORTALIS DBYB—B7D-L636 du 27 juin 2019

Condamne la SCI [W] à verser à Monsieur [L] [F] et Madame [S] [X] épouse [F] la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.