Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 15 septembre 2026, RG n° 22/01017

SG

LE 15 SEPTEMBRE 2026

Minute n°

N° RG 22/01017 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LOQZ

[X] [Z]
[U] [H] épouse [Z]

C/

S.A. CIF PROMOTION

Demande en réparation des dommages causés à une personne par un immeuble

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL DENIGOT – [Localité 1] – GUIDEC – 103
la SELARL TORRENS AVOCATS – 08

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 19 MAI 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 15 SEPTEMBRE 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [U] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Jean-christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A. CIF PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT – SAMSON – GUIDEC, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.A. CIF PROMOTION a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 2], jouxtant la propriété de Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [H] épouse [Z].

Par décision en date du 11 mai 2017, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTES, à la demande de la S.A. CIF PROMOTION, a ordonné une mesure d’expertise préventive afin que soit dressé un état complet des immeubles riverains et notamment, de celui appartenant aux époux [Z], outre la poursuite des opérations d’expertise pendant toute la durée des travaux de construction jusqu’à la réception de l’immeuble à édifier, et a commis pour y procéder, Monsieur [C] [S].

Les 05 mars 2018, 25 avril 2019 et 07 février 2020, les époux [Z] ont dénoncé l’apparition de divers désordres auprès de Monsieur [C] [S].

Le 11 janvier 2021, l’expert judiciaire a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal après l’achèvement des travaux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 17 février 2021, les époux [Z] ont fait assigner la S.A. CIF PROMOTION devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 16 mars 2026, les époux [Z] sollicitent du tribunal de :

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,
Vu l’article 1253 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu le rapport de Monsieur l’Expert [C] [S],

– Juger que la construction réalisée sous la maîtrise d’ouvrage de la société CIF PROMOTION a causé des désordres pour un montant de 4.850,00 € (valeur septembre 2020) ;
– Juger que la construction réalisée sous la maîtrise d’ouvrage de la société CIF PROMOTION a créé des vues plongeantes dans le jardin sur la terrasse, dans la verrière et la salle de bain de la maison de Monsieur et Madame [Z] ;
– Juger que la construction d’un immeuble collectif de logements à proximité immédiate et surplombant le fonds de Monsieur et Madame [Z], génère une perte de valeur ;
– Juger que ces situations excèdent les inconvénients normaux du voisinage ;
En conséquence,
– Condamner la société CIF PROMOTION au paiement d’une indemnité de 4.850,00 euros, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date du premier rapport d’expertise (septembre 2020) et la date du jugement à intervenir ;
– Condamner la société CIF PROMOTION au paiement d’une indemnité de 22.081,57 euros au titre de la perte d’intimité ;
– Condamner la société CIF PROMOTION au paiement d’une indemnité de 100.000,00 euros au titre de la perte de valeur du bien appartenant à Monsieur et Madame [Z] ;
A titre subsidiaire,
– Condamner la société CIF PROMOTION au paiement d’une indemnité de 94.000,00 euros au titre de la perte de valeur du bien appartenant à Monsieur et Madame [Z] ;
– Condamner la société CIF PROMOTION d’avoir à verser une indemnité de 6.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– Condamner la société CIF PROMOTION aux entiers dépens ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 16 octobre 2024, la S.A. CIF PROMOTION sollicite du tribunal de :

Vu le rapport d’expertise,
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,
Vu l’article 6 du code de procédure civile,
– Juger ce que de droit sur la demande de condamnation de la société CIF PROMOTION à prendre en charge certains travaux de réparation : choc à l’angle du bâtiment et les 2 tuiles de rives cassées ;
– Juger que les époux [Z] ne subissent aucun trouble anormal de voisinage lié à une perte d’intimité du fait des fenêtres de l’immeuble construit par la société CIF PROMOTION ;
– En conséquence, rejeter la demande de condamnation de la société CIF PROMOTION à verser aux époux [Z] la somme de 22.081,57 euros de dommages et intérêts pour perte d’intimité;
– Juger que la perte de valeur vénale d’un bien ne constitue pas en soi un préjudice indemnisable au titre du trouble anormal de voisinage ;
– En toutes hypothèses, rejeter la demande d’indemnisation formulée par les époux [Z] au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien, à hauteur de 100.000 euros à titre principal ou de 94.000 euros à titre subsidiaire, cette demande de dommages et intérêts constitue une demande de double indemnisation du même préjudice pour perte d’intimité ;
– Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 100.000 euros, à titre principal ou 94.000 euros à titre subsidiaire, par les époux [Z], ces derniers ne subissant aucun trouble anormal de voisinage occasionnant une perte de valeur vénale de leur maison ;

– Statuer ce que de droit sur la demande d’article 700 du cpc mais en la ramenant à des proportions plus raisonnables et statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 19 mai 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 15 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1253 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 en vigueur depuis le 17 avril 2024 :
“Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte”.

Le trouble anormal de voisinage s’entend de nuisances excédant, par leur intensité, leur fréquence, leur durée ou les circonstances dans lesquelles elles surviennent, les inconvénients habituels générés par toute situation de voisinage.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en œuvre du droit à réparation de la victime du dommage, indépendamment de toute faute commise.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Les pièces versées aux débats et notamment, le rapport d’expert judiciaire de Monsieur [C] [S], permettent clairement d’établir :

– d’une part, que des dégradations manifestement en lien avec les opérations de construction diligentées par la S.A. CIF PROMOTION sur la parcelle voisine, ont été commises, en cours de chantier, sur la propriété des époux [Z] au niveau de l’angle du mur du garage, des tuiles de rives de ce même pignon de garage et de l’angle du mur de pierre de la maison principale ;

– d’autre part, que l’édification par la S.A. CIF PROMOTION de l’ensemble immobilier litigieux à proximité immédiate du terrain des époux [Z], a à l’évidence conduit à la création de vues sur leur propriété avec plus particulièrement, la présence de huit fenêtres au deuxième étage visibles de leur terrasse et de leur jardin.

Si la S.A. CIF PROMOTION ne conteste pas le caractère anormal et l’imputabilité des troubles occasionnés par les dégradations matérielles susvisées, elle s’oppose aux prétentions des époux [Z] s’agissant des vues, soutenant qu’aucun trouble anormal de voisinage ne peut être retenu à ce titre.

Certes et comme le prétend la S.A. CIF PROMOTION, il peut être admis, au vu des éléments produits par ses soins, que la propriété des époux [Z] se situe dans une zone urbaine en voie de densification et que son environnement immédiat était déjà constitué, avant même les opérations de construction, de biens immobiliers “imposants” avec notamment, un restaurant et une ancienne école [Etablissement 1] désaffectée en lieu et place de l’ensemble immobilier litigieux, étant souligné en outre et en tout état de cause que nul ne peut se prévaloir d’un droit acquis à l’intangibilité de son environnement et en particulier, en milieu urbain.

Pour autant, les constatations de l’expert judiciaire font clairement apparaître l’existence de vues directes et plongeantes à la fois sur la terrasse et le jardin des époux [Z] provenant plus particulièrement de deux fenêtres, désignées E et F aux termes du rapport de Monsieur [C] [S], sans aucun écran d’interposition, outre des vues obliques plus limitées sur le jardin et provenant de trois fenêtres D, G et H.

Ces vues, compte tenu de leurs caractéristiques, de la différence altimétrique des terrains et de la distance seulement d’une vingtaine de mètres séparant les fenêtres litigieuses de la terrasse des époux [Z], sont à l’évidence de nature à réduire drastiquement leur intimité dans l’usage de ces espaces extérieurs, étant relevé par ailleurs que la configuration des lieux consacre leur caractère permanent, même si les désagréments sont manifestement plus importants durant les périodes printanière ou estivale.

Cette situation excède les inconvénients normaux du voisinage, même dans une zone urbaine en voie de densification.

A ce titre, l’existence d’un trouble anormal du voisinage apparaît parfaitement caractérisée.

En revanche, les époux [Z] ne démontrent pas le bien-fondé de leurs prétentions pour le surplus, étant plus particulièrement relevé :

– que les fenêtres A, B, C, situées plus à gauche, sont partiellement masquées par la végétation et ne créent que des vues obliques, plus restreintes, ne pouvant être considérées comme excédant les inconvénients habituels de voisinage compte tenu notamment, de l’environnement de la propriété des époux [Z] tel que rappelé ci-dessus ;

– que les pièces versées aux débats ne permettent aucunement de retenir l’existence de vues à l’intérieur de la maison d’habitation des époux [Z] :

– les ouvertures susvisées ayant vue directe sur la terrasse et le jardin, ne permettent pas en effet de voir à l’intérieur de la pièce de vie compte tenu de la nature du vitrage et de l’angle de vision, tel que l’a souligné l’expert judiciaire ;

– les ouvertures G et H qui créent une vue très oblique sur la fenêtre de la salle de bain, sont en outre partiellement masquées par la végétation et il ne peut être considéré, en l’état, qu’elles permettent aux occupants de l’immeuble litigieux de voir à l’intérieur de cette pièce et en tout état de cause, qu’il existe une atteinte réelle à l’intimité des époux [Z].

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [Z] apparaissent fondés à solliciter une indemnisation au titre de troubles anormaux de voisinage constitués des dégradations matérielles susvisées et des vues créées sur leur terrasse/jardin provenant des fenêtres E, F / D, G, H.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur les travaux de reprise des dégradations matérielles

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise des dégradations imputables à la S.A. CIF PROMOTION comme suit :

– 850,00 euros T.T.C. au titre des travaux de reprise de l’ange du garage de la propriété des époux [Z] ;

– 1.800,00 euros T.T.C. au titre des travaux de reprise des tuiles de rives ;

– 2.200,00 euros T.T.C. au titre des travaux de reprise de l’angle du mur de pierres.

Si les réparations auxquelles il a été procédé s’agissant de l’angle du garage, ont été relevées comme non satisfactoires par l’expert judiciaire, tel que cela ressort d’ailleurs de l’examen des photographies prises au cours des opérations d’expertise, aucun élément probant ne permet de considérer qu’il en serait de même pour les travaux de reprise de l’angle du mur de pierres dont la S.A. CIF PROMOTION justifie aujourd’hui, étant souligné que contrairement à ce que prétendent les époux [Z], le caractère insuffisant de ces travaux ne ressort aucunement du seul examen de la photographie versée aux débats sur ce point.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation des époux [Z] apparaît fondée à hauteur de la seule somme de 2.650,00 euros T.T.C.

En conséquence, la S.A. CIF PROMOTION sera condamnée à payer aux époux [Z] cette somme de 2.650,00 euros T.T.C.

Conformément au principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, qui implique que le juge évalue l’indemnité au moment où il statue, cette somme sera actualisée le cas échéant, en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 11 janvier 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement. Elle portera en outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la perte d’intimité

Conformément à ce qui a été précédemment indiqué, les vues créées par l’édification de l’immeuble litigieux et surtout, les vues directes et plongeantes provenant des fenêtres E/F, sur le jardin et la terrasse des époux [Z], portent nécessairement atteinte à leur intimité et à la possibilité de jouir de façon paisible de leurs espaces extérieurs.

Dès lors qu’ils justifient avoir mis en oeuvre des mesures pour limiter le préjudice qu’ils subissent à ce titre, pour un montant global de 7.081,57 euros avec l’installation d’une pergola (5.541,56 euros) et d’une clôture (1.540,01 euros), ils sont bien fondés à solliciter une indemnisation à ce titre.

En outre et au vu des caractéristiques de ces vues, telles que précédemment décrites, dont les époux [Z] subissent les conséquences essentiellement aux périodes printanière et estivale, il convient de leur allouer une indemnité de 10.000,00 euros.

En conséquence, la S.A. CIF PROMOTION sera condamnée à payer aux époux [Z] une somme globale de 17.081,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de cette perte d’intimité, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la perte de valeur de l’immeuble

Les époux [Z], après avoir rappelé qu’ils ont acquis leur bien immobilier en 2006 pour un prix de 470.000,00 euros, font valoir que la nouvelle construction édifiée par la S.A. CIF PROMOTION a fortement diminué la valeur de leur maison d’habitation en raison notamment, de la création des vues litigieuses donnant sur leur terrasse et leur jardin.

Ils produisent, au soutien de leurs prétentions, deux estimations réalisées par des agences immobilières distinctes :

– l’une, par l’agence [Localité 3] le 14 juin 2019 retenant une valeur de 475.000,00 euros ;

– l’autre, par l’agence RESIDEO IMMOBILIER le 17 juin 2019 retenant une valeur de 380.000,00 – 410.000,00 euros.

Force est de constater que s’il est parfaitement envisageable qu’un bien supportant des vues plongeantes et directes sur les espaces extérieurs ait une valeur amoindrie par rapport à celle d’un bien parfaitement protégé de toute intrusion visuelle, ces deux estimations apparaissent cependant insuffisantes pour établir la perte de valeur alléguée, étant plus particulièrement souligné :

– que les pièces versées aux débats ne permettent aucunement de vérifier l’environnement exact et notamment, la configuration des lieux depuis la terrasse et le jardin des époux [Z] avant la réalisation des travaux de construction litigieux;

– que les estimations susvisées sont sensiblement différentes, sans qu’aucune explication ne soit fournie sur ce point et alors qu’aucune mention particulière n’y figure s’agissant de la présence de l’immeuble édifié par la S.A. CIF PROMOTION et de son éventuel impact sur la valeur du bien des époux [Z] ;

– qu’elles ont en outre toutes deux été réalisées en 2019, soit depuis plus de 7 ans, aucun autre élément probant n’étant produit pour attester de la valeur actuelle du bien des demandeurs et établir ainsi tant la réalité, que le quantum de leur préjudice.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les époux [Z] n’apportent pas la preuve du bien-fondé de leur demande d’indemnisation.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.A. CIF PROMOTION qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, les époux [Z] ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La S.A. CIF PROMOTION sera donc condamnée à leur payer la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.A. CIF PROMOTION à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [H] épouse [Z] la somme de 2.650,00 euros au titre des travaux de reprise des dégradations matérielles, outre d’une part, son actualisation le cas échéant, en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 11 janvier 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement et d’autre part, les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A. CIF PROMOTION à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [H] épouse [Z] la somme de 17.081,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice lié à la perte d’intimité, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [H] épouse [Z] de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.A. CIF PROMOTION aux dépens ;

CONDAMNE la S.A. CIF PROMOTION à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [H] épouse [Z] la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER