Résiliation judiciaire du bail pour nuisances sonores répétées et troubles de voisinage

La résiliation judiciaire d’un bail d’habitation peut être prononcée lorsque le locataire manque à son obligation d’usage paisible des lieux. L’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user raisonnablement de la chose louée conformément à sa destination. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose également d’user paisiblement des locaux. Selon l’article 1729 du Code civil, l’usage déraisonnable ou générateur d’un dommage pour le bailleur peut justifier la résiliation du bail suivant les circonstances.

Le bail prévoyait en outre une obligation de ne pas troubler la tranquillité des autres occupants, notamment par des nuisances sonores, des violences, de l’ivrognerie ou du tapage nocturne. La cour retient que la bailleresse rapportait suffisamment la preuve de nuisances sonores répétées et persistantes, imputables à la locataire et aux personnes accueillies à son domicile.

La preuve reposait sur des attestations circonstanciées de deux voisines, des plaintes adressées au bailleur et un rapport de police municipale. La cour a écarté l’absence de constat de commissaire de justice comme obstacle à la démonstration des troubles, en appréciant souverainement la gravité et la concordance des éléments produits.

La résiliation a été prononcée avec effet un mois après la signification de l’arrêt. La locataire devait libérer les lieux et, à défaut, pouvait être expulsée après commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges a été mise à sa charge jusqu’au départ effectif, ainsi que les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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La locataire était accusée de nuisances sonores répétées, de disputes, de dégradations et de troubles liés à son comportement et à celui de ses invités. Les plaintes, attestations et rapport de police municipale établissent la persistance et la gravité des troubles. La cour prononce la résiliation judiciaire du bail, ordonne la libération des lieux et fixe une indemnité d’occupation.

Une bailleresse sociale a donné à bail conventionné un logement à une locataire. Elle lui reprochait des nuisances sonores répétées, des disputes, des dégradations dans les parties communes, des comportements liés à l’ivresse et des troubles causés par des invités. Plusieurs courriers de rappel et une mise en demeure de cesser les troubles sont restés sans effet.

Après le rejet de sa demande en première instance, la bailleresse a interjeté appel. Elle produisait des plaintes, des attestations de voisines et un rapport de police municipale faisant état de nuisances persistantes et de craintes de représailles dans le voisinage.

La cour a retenu la réalité et la gravité des troubles, prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné la libération des lieux et prévu l’expulsion à défaut de départ volontaire. Une indemnité d’occupation, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles ont été mis à la charge de la locataire.

• Violation de l’obligation d’user paisiblement des locaux
• Nuisances sonores répétées et persistantes
• Troubles imputables à la locataire ou à ses occupants
• Éléments de preuve concordants et circonstanciés
• Manquements poursuivis malgré les rappels et mises en demeure
• Gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire

• Courriers de plaintes adressés à la bailleresse
• Attestations circonstanciées de deux voisines
• Rapport de police municipale du 12 novembre 2024
• Reconnaissance de soirées organisées par la locataire
• Courriers de rappel et commandement de cesser les troubles

La locataire doit libérer les lieux dans le mois suivant la signification de l’arrêt et restituer les clés. À défaut, la bailleresse peut engager la procédure d’expulsion après commandement de quitter les lieux et obtenir une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.n

• Résiliation du bail conventionné
• Libération des lieux dans le délai fixé
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement du loyer et des charges jusqu’au départ effectif
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Conserver les courriers de plaintes et rappels adressés au locataire
• Recueillir des attestations circonstanciées de plusieurs voisins
• Documenter précisément la répétition et la durée des nuisances
• Solliciter les rapports des services de police intervenus
• Notifier régulièrement les mises en demeure de cesser les troubles

À éviter

• Fonder la demande sur une seule plainte isolée
• Produire des attestations imprécises ou non circonstanciées
• Négliger les troubles causés par les personnes accueillies
• Omettre les rappels contractuels et mises en demeure
• Présumer qu’un constat de commissaire de justice est indispensable

Les obligations paisibles du locataire

nL’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user raisonnablement et paisiblement des lieux conformément au bail. Le contrat renforçait cette obligation en prohibant notamment le tapage nocturne, les violences, l’ivrognerie et les bruits troublant la tranquillité des autres occupants.n

Les critères de la résiliation judiciaire du bail

nL’article 1729 du Code civil permet la résiliation lorsque l’usage déraisonnable ou dommageable de la chose louée le justifie. La cour apprécie souverainement la gravité du manquement. Elle a retenu la répétition et la persistance des nuisances sonores, imputables à la locataire et aux personnes accueillies, malgré les rappels et mises en demeure.n

La preuve des troubles de voisinage

nLa cour a considéré comme suffisants les courriers de plaintes, les attestations circonstanciées de deux voisines et le rapport de police municipale. L’absence de constat de commissaire de justice n’a pas fait obstacle à la preuve, les éléments concordants établissant les troubles et leur durée.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 675 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1729 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 18 de la loi n° 2007-197 du 5 mars 2007, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile