Tribunal judiciaire, Référés Cabinet 3, 25 septembre 2026, RG n° 25/04401

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 19 Juin 2026

N° RG 25/04401 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66QY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE DAGUET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Ludovic TARTANSON de l’AARPI ACACIA LEGAL, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

[Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 25.09.26
À
– Me Ludovic TARTANSON
– ME Olivier TARI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2014, la SCI LE DAGUET a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la SAS [Localité 1] un terrain situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros, hors taxes et hors charges, payable en 4 termes égaux le premier de chaque trimestre de chaque année.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, la SCI LE DAGUET a assigné la SAS [Localité 1] en référé, à l’audience du 21 novembre 2025, aux fins de :
– Ordonner à l’encontre de la société [Localité 1] la cessation immédiate de la sous-location illicite du terrain donné à bail commercial, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, 8 jours après la signification de la présente ordonnance ;
– Condamner la société [Localité 1] à remettre en état le terrain sis [Adresse 4] à Gémenos et notamment la clôture limitative de propriété et les bassins de rétention et d’en justifier à la SCI LE DAGUET, bailleresse, dans un délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;
– Condamner la société [Localité 1] à verser à la SCI LE DAGUET la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025 et, après cinq renvois, a été retenue à l’audience du 19 juin 2026, la SCI LE DAGUET, par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses conclusions, sollicitant de :
– Condamner la société [Localité 1] à remettre en état le terrain sis [Adresse 4] à Gémenos et notamment la clôture limitative de propriété et les bassins de rétention et d’en justifier à la société SCI LE DAGUET, bailleresse et remettre un certificat de non-pollution, et ce dans un délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;
– Condamner la société [Localité 1] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 22.050,08 euros HT, augmentée des intérêts de retard à la date du 19 avril 2026, date de la mise en demeure ;
Le cas échéant
– Rejeter toute demande de délai de paiement qui pourrait être formulée par la société [Localité 1] ;
– Condamner la société [Localité 1] à verser à la SCI LE DAGUET la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, aux termes de ses conclusions, la SAS [Localité 1], représentée par son avocat, demande de :
A titre principal,
– Constater que les prétentions de la société LE DAGUET se heurtent à des contestations et à l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent ;
Par conséquent :
– Debouter la société LE DAGUET de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la société ACCESS SCENE ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une provision serait allouée à la société LE DAGUET au titre de l’arriéré locatif,
– Accorder à la société [Localité 1] les plus larges délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du Code civil ;
– Dire que les sommes mises à sa charge pourront être acquittées selon un échéancier fixé par le Tribunal ;
– Suspendre l’exigibilité immédiate de la créance pendant la durée des délais accordés ;
En tout état de cause,
– Condamner la société LE DAGUET à payer à la société ACCESS SCENE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes de remises en état et la demande de remise d’un certificat de non pollution

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En l’espèce, la SCI LE DAGUET fait valoir que la clôture mitoyenne du terrain loué est endommagée et que les bassins de rétention non curés entraînent une dégradation et une perte de leurs fonctions, à savoir l’écoulement des eaux pluviales, ces dégradations constituant un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier.
Elle ajoute que la constatation de la présence sur le terrain de gravats divers et variés, de blocs de béton et d’algéco laisse craindre une éventuelle pollution des sols et qu’il existe une forte suspicion de pollution du terrain à l’amiante par la sous-locataire non autorisée.

La SAS [Localité 1] soutient que la demanderesse a abandonné sa demande concernant une prétendue sous-location illicite au vu de la faiblesse de sa position.
Elle ajoute que si des dégradations ont été causées, elles feront l’objet de remises en état au terme du bail et préalablement à la restitution des lieux et qu’il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 3 mars 2026 à sa demande que les lieux sont libres de toute occupation sauvage, étant régulièrement remis en état par ses soins.
Elle explique que les désordres invoqués par la demanderesse ne sont en rien constitués, seule la cloison métallique apparaissant endommagée par endroit et elle s’engage en tant que de besoin à la remettre en état le moment venu.
Elle précise qu’aucune pollution d’aucune sorte ne peut être relevée et que la demande de la SCI LE DAGUET tendant à la contraindre à remettre un certificat de non pollution des sols n’est pas justifiée.

Il résulte du procès-verbal de constat du 7 octobre 2025 qu’à l’arrière du site loué par la défenderesse, la clôture a été enfoncée à divers endroits et la SCI LE DAGUET verse aux débats un courrier du 16 septembre 2025 qui lui a été adressé par l’occupante de la parcelle voisine du terrain loué par lequel cette dernière met en demeure la SCI LE DAGUET de procéder à la remise en état de la clôture mitoyenne dans un délai de 15 jours à compter de la réception du courrier et de restituer les bassins de rétention dans leur état fonctionnel en retirant le ballast et en réalisant les travaux nécessaires à leur bon usage.

En outre, il ressort également du procès-verbal de constat établi le 5 février 2026 que la clôture a été détériorée tant sur le passage latéral que côté terrain de stockage du « Petit [Localité 2] ».

De surcroît, la SAS [Localité 1] reconnaît elle-même dans ses écritures que la cloison métallique apparaît endommagée par endroit.

L’article 4 du contrat de bail dispose que le « Preneur sera tenu des réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, y compris les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil.
Il sera tenu d’effectuer l’entretien et les réparations au fur et à mesure qu’ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du Bailleur sur ce point, même en cours de bail ».

Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par la SAS [Localité 1], les dégradations ne doivent pas faire l’objet de remises en état au terme du bail et préalablement à la restitution des lieux, mais bien en cours de bail au fur et à mesure qu’elles sont rendues nécessaires et sur injonction du Bailleur.

Or, la SAS [Localité 1] a été assignée le 29 octobre 2025 par la SCI LE DAGUET qui sollicitait d’ores et déjà la remise en état de la clôture limitative de propriété et elle n’y a pas procédé.

En conséquence, il convient d’ordonner à la SAS [Localité 1] de remettre en état la clôture limitative de propriété du terrain qu’elle loue sis [Adresse 3], sous astreinte, dont les modalités seront fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande de remise en état des bassins de rétention, il résulte du procès-verbal établi le 3 mars 2026 qu’il y a été noté la présence d’un premier bassin de rétention situé à l’angle nord-est de la parcelle et un second situé au sud de la parcelle.

Aucun élément contraire postérieur n’est produit au soutien de l’assertion de la SCI LE DAGUET selon laquelle les bassins de rétention seraient non curés ce qui entraînerait une dégradation et une perte de leur fonction.

Par conséquent, la SCI LE DAGUET n’établit pas l’existence, au jour où le juge des référés statue, d’un trouble manifestement illicite résultant de la présence de bassins de rétention non curés, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande tendant à la remise en état des bassins de rétention.

S’agissant de la pollution des sols allégués par la demanderesse, elle se contente d’évoquer « une forte suspicion » de pollution du terrain à l’amiante ou la présence de gravats, de blocs de béton et d’algéco « laissant craindre » une éventuelle pollution des sols, de sorte qu’elle ne fournit aucun élément probant en faveur de la pollution des sols alléguée.

Dès lors, il convient de rejeter sa demande de remise d’un certificat de non pollution par la SAS [Localité 1].

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la SAS [Localité 1] justifie par la production du grand livre des comptes clients concernant la SCI LE DAGUET que cette dernière reste lui devoir une somme de 22.050,08 euros, comptes arrêtés à la date du 12 mai 2026, la SCI LE DAGUET précisant dans ses dernières écritures qu’elle ne conteste pas le principe de cette créance.

Il convient en conséquence de condamner la SCI LE DAGUET à payer à la SAS [Localité 1] la somme provisionnelle de 22.050,08 euros, comptes arrêtés à la date du 12 mai 2026, terme du deuxième trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L145-41, alinéa 3 et 4, du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI LE DAGUET, l’alinéa 3 de l’article L145-41 du code de commerce ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, aucune demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire n’étant formulée, en l’absence de toute demande d’acquisition de la clause résolutoire par la demanderesse, de sorte que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ne s’applique pas au présent cas.

La SCI LE DAGUET fait également valoir que la SAS [Localité 1] a déjà bénéficié de six mois de délais de paiement puisque les loyers sont dus depuis le 1er janvier 2026, qu’elle ne justifie pas de sa situation économique justifiant l’octroi de délais de paiement ni de sa capacité à faire face à l’arriéré locatif, qu’elle ne justifie d’aucun effort concret pour apurer sa dette par des propositions sérieuses et que, si elle entendait faire valoir la saisonnalité de son activité, il est souligné que cette saisonnalité n’est pas nouvelle et qu’elle a sciemment conclu un bail commercial prévoyant un loyer commercial linéaire à l’année.

La SAS [Localité 1] soutient qu’elle traverse des difficultés de trésorerie temporaires résultant d’un décalage entre ses encaissements clients et ses échéances d’exploitation.
Elle indique qu’elle justifie disposer de créances clients à encaisser à court terme pour un montant supérieur à 140.000 euros tout en devant faire face à plus de 61.500 euros d’échéances fournisseurs, précisant par ailleurs que son relevé bancaire laisse apparaître une trésorerie disponible limitée avec un solde créditeur de 8.878,35 euros au 29 mai 2026.
Elle explique que ces difficultés sont purement conjoncturelles et ne remettent pas en cause la poursuite de son activité ni sa capacité à apurer sa dette locative.
La SAS [Localité 1] verse au débat deux documents qu’elle présente comme étant l’édition des échéances clients non réglées au 18 juin 2026 et l’édition des échéances fournisseurs non réglées au 18 juin 2026 sans que ces documents ne soient visés par un quelconque cabinet comptable, ce qui rend leur valeur probante incertaine.

De surcroît, la SAS [Localité 1] produit deux documents émanant de la Société Générale faisant état de virement effectués à partir d’un compte qu’elle détiendrait auprès de cette banque sans fournir aucun élément en rapport avec la situation de ce compte, de sorte que l’étendue de sa trésorerie disponible reste inconnue.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formulé par la SAS [Localité 1].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS [Localité 1], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance en référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SAS [Localité 1] sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNONS à la SAS [Localité 1] de remettre en état la clôture limitative de propriété du terrain qu’elle loue sis [Adresse 3], sous astreinte de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant un délai de six mois ;

DEBOUTONS la SCI LE DAGUET de sa demande tendant à la remise en état des bassins de rétention ;

REJETONS la demande de la SCI LE DAGUET tendant à la remise d’un certificat de non pollution par la SAS [Localité 1] ;

CONDAMNONS la SAS [Localité 1] à payer à la SCI LE DAGUET à titre provisionnel la somme de 22.050,08 euros (vingt-deux mille cinquante euros et huit centimes) au titre des loyers et charges échus, comptes arrêtés au 12 mai 2026, terme du deuxième trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la SAS [Localité 1] ;

CONDAMNONS la SAS [Localité 1] à payer à la SCI LE DAGUET la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS [Localité 1] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.