TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07877 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C5F46

N° MINUTE : 6

Assignation du :
07 Mai 2024

Jugement en fixation
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 25/09/2026
à Me [Localité 2] et Me SCHIMMEL-BAEUR

JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OZGÜL
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Jean-louis MARY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1539

DEFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2002, la SCI Moloc a donné à bail en renouvellement à la SARL Pier G, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Paris dans le 11ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002.

Diverses cessions de droit au bail sont intervenues postérieurement, et en dernier lieu une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 30 novembre 2006 de la SARL Ava Antonio, société cédante, au profit de Messieurs [H] [Q] et [I] [Q] agissant pour le compte de la SARL Ozgul, société en formation.

La destination prévue dans l’acte de cession est la suivante : Epicerie fine, traiteur, dégustation sur place, salon de thé, bimbeloterie, cadeaux.

Par courrier du 30 septembre 2011, la SCI Moloc a délivré un congé à la SARL Ozgul avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2011.

Par courrier du 30 septembre 2011, la SARL Ozgul a accepté le principe du renouvellement. Les parties s’étant entendues sur le prix du bail renouvelé à hauteur de 20.746 euros.

Par acte notarié du 27 février 2018 la SCI Moloc a cédé les lots de copropriété relatifs aux locaux pris à bail au profit de la SCI Foncière des Murs Commerciaux ;

Par acte extrajudiciaire signifié le 3 mai 2022, la SARL Ozgul a fait délivrer au mandataire du bailleur une demande de renouvellement de bail, à compter du 1er juillet 2022 pour une nouvelle durée de neuf ans, sollicitant la fixation du loyer annuel au principal à la valeur du loyer plafond.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2022, la SCI Foncière des Murs Commerciaux  a fait connaître à la SARL Ozgul qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000 euros par mois hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée notifiée le 3 mai 2023, la SARL Ozgul a communiqué un mémoire préalable à la SCI Foncière des Murs Commerciaux, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire signifié le 7 mai 2024, la SARL Ozgul a fait assigner la SCI Foncière des Murs Commerciaux  devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de voir fixer le loyer annuel à la somme de 24.000 euros à compter du 1er juillet 2022 et le loyer provisionnel pendant la procédure au même montant.

Par mémoire notifié le 17 février 2025, la SARL Ozgul demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :
– débouter la SCI Foncière des Murs Commerciaux  de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à hauteur de 36.000 euros par an ;
– fixer à la somme de 24.000 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 et à la somme de 24.000 euros par an le montant du loyer provisionnel ;
– dire et juger que la taxe foncière restera à la charge du bailleur ;
Si une mesure d’instruction était ordonnée ,
-mettre à la charge de la SCI Foncière des Murs Commerciaux la provision sur les frais d’expertise ;
-condamner la SCI Foncière des Murs Commerciaux  à lui régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Ozgul énonce :
– qu’aucun motif ne peut justifier le déplafonnement du loyer ; qu’il est constant que la modification d’un des éléments de la valeur locative doit être intervenue au cours du bail expiré, alors que le motif invoqué par le bailleur date du bail antérieur au bail expiré ; qu’au surplus, elle n’a procédé à aucuns travaux ayant modifié les lieux au cours du bail antérieur au bail expiré ; qu’il n’y a eu aucune modification notable de la destination du bail et que par ailleurs cette modification n’a pas été invoquée en temps utile puisqu’elle a eu lieu au cours du bail antérieur au bail expiré  ;
– que les locaux considérés ne sont pas situés dans la partie la plus favorable de la [Adresse 3] (près de la [Adresse 4] ) mais dans une section beaucoup plus calme située au-delà de la [Adresse 5] en direction du cimetière du [Localité 5] [Localité 6] ;

Par mémoire en défense dont la notification n’a pas été contestée, la SCI Foncière des Murs Commerciaux demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :
A titre principal,
– fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,
-ordonner une mesure d’instruction par application de l’article R. 145-30 du code de commerce ;
-fixer le loyer provisionnel courant pendant la durée de l’instance à la somme de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Foncière des Murs Commerciaux énonce :
– que le preneur a réalisé des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement ;
– que la destination a été modifiée puisque le bailleur a accepté, par courrier du 25 juin 2006 l’activité suivante : restauration rapide, à savoir sandwiches et plats chauds ; que de fait, une activité de Kebab est notablement différente de l’activité d’épicerie fine / traiteur qui était antérieurement autorisée.

Par jugement avant-dire droit du 30 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux a, en substance :
– constaté le principe du renouvellement du bail qui lie la SCI Foncière des Murs Commerciaux et la SARL Ozgul concernant les locaux situés [Adresse 1] à Paris dans le 11ème arrondissement, pour une période de neuf années à compter du 1er juillet 2022 ;
– ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Mme [O] [K] avec mission notamment de calculer la valeur du loyer plafond et de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
– mis la provision d’un montant de 3.500 euros à la charge de la SCI Foncière des Murs Commerciaux.

Par ordonnance du 22 janvier 2026, le juge du contrôle de l’expertise a constaté la caducité de l’expertise, faute de paiement de la provision.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2026.

Le défendeur n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIVATION

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Il appartient à celui qui invoque le déplafonnement d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est relevé que la SCI Foncière des Murs Commerciaux qui invoque un déplafonnement ne produit aucune pièce au soutien de cette prétention.

Les parties sont convenues de faire référence à l’Indice du Coût de la Construction (ICC), l’indice de base étant celui du 2ème trimestre de l’année du bail initial. Toutefois, celui-ci est interdit pour les baux renouvelés depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel.

Les parties sont convenues que « Si au cours du bail ou de l’occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors ». Il ressort de cette clause que les parties ont anticipé le fait que l’ICC puisse ne plus être appliqué au bail, sans pour autant explicitement renoncer à conserver le 2ème trimestre comme trimestre de référence.

Dès lors, il y a lieu de déterminer le loyer plafond pour fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2022 par référence à l’Indice sur les Loyers commerciaux (ILC).

Le bail expiré ayant pris effet au 1er octobre 2011, l’indice de référence sera l’indice du 2ème trimestre 2012. Le loyer plafond sera ainsi déterminé comme suit :
Loyer plafond = loyer initial x (nouvel indice du trimestre = T2 2022) / (indice de référence = T2 2012) ;
Loyer plafond = 20.746 € (loyer au 1er octobre 2011) x (123,65/107,65) = 20.746 x 1,14864 = 23.828,17 euros à compter du 1er juillet 2022, arrondis à 24.000 euros.

Il y a lieu de fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à ladite somme.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,
DEBOUTE la SCI Foncière des Murs Commerciaux  de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges ;

FIXE à la somme annuelle de 24.000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 entre la SCI Foncière des Murs Commerciaux  et la SARL Ozgul portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Paris dans le 11ème arrondissement ;

CONDAMNE la SCI Foncière des Murs Commerciaux  et la SARL Ozgul à prendre en charge, chacune pour moitié, les dépens ;

REJETTE les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Septembre 2026

La Greffière Le Président
M. PLURIEL J-C. DUTON