ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00484 – N° Portalis DB2H-W-B7K-32XM
AFFAIRE : S.C.I. VIF 1 La société VIF 1 C/ S.A.R.L. ZEUS SECURITE SOCIETE PRIVEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VIF 1 La société VIF 1
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey-elise MICHEL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ZEUS SECURITE SOCIETE PRIVEE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques MEGAM, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 29 Juin 2026 – Délibéré au 25 Septembre 2026.

EXPOSE DES FAITS
Par exploit du 26 février 2026, la société civile immobilière VIF 1 a assigné la société ZEUS SECURITE SOCIETE PRIVEE devant le juge des référés de [Localité 1] aux fins de :
Recevoir la société VIF 1 en son exploit introductif d’instance, Y Faisant Droit,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, et ce à compter du 2 janvier 2026, Ordonner en conséquence l’expulsion de la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 2] [Localité 3], ci avant plus amplement désignés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Voir Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde meuble qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner et au frais, risques et périls de la défenderesse, Dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, remis les clés à la bailleresse, elle y sera contrainte sous astreinte de 200 € par jour de retard, et ce, à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, Condamner, à titre provisionnel, la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE, au paiement d’une somme de 17.062, 83€ selon décompte arrêté au 13 janvier 2026 (incluant le 1er trimestre 2026), laquelle somme portera intérêt au taux de 5%, Fixer et Condamner, à titre provisionnel, la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8.533, 84 € et ce à compter du 2 janvier 2026, charges et impôts en sus, en ce compris notamment l’impôt foncier, Condamner la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE au paiement provisionnel de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner enfin la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la levée des états de nantissement, la dénonciation aux créanciers inscrits et celui de la présente assignation. La SCI VIF 1 expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La société VIF 1 est propriétaire d’un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2009, la SCI VIF 1 a donné à bail à la société ZEUS SECURITE le local commercial pour une durée de 9 années à compter du 7 avril 2009, moyennant un loyer annuel de 17.740 € HT/HC. Le bail stipule en outre une clause résolutoire. Ce bail est arrivé à expiration au 6 avril 2018 et s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.
Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2020, la société VIF 1 a fait signifier à la société ZEUS un congé comportant offre de renouvellement à effet du 30 septembre 2020. Aucune des parties n’ayant saisi le juge des loyers compétent dans le délai de deux ans, le bail s’est ainsi trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2020, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.
Le 15 octobre 2025, la société VIF 1 a adressé à la société ZEUS, un courrier la mettant en demeure de régler l’arriéré de loyer s’élevant alors à la somme de 7 958,97 €, arrêtée au 15 octobre 2025.
En raison de défauts de paiement, par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la SCI VIF 1 a adressé un commandement de payer à la société ZEUS SECURITE pour la somme de 8.261, 31€.
La SCI VIF1 indique que le preneur n’a pas procédé au paiement des causes du commandement de payer qui lui a été signifié dans le délai qui lui était imparti. Le preneur ne s’est pas acquitté de l’échéance du 1er trimestre 2026, de sorte qu’un second terme devenu exigible est également demeuré impayé. Il conviendra en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 2 janvier 2026, et d’ordonner l’expulsion de la société ZEUS.
La SCI VIF 1 relève que l’exigibilité de cette somme est fondée sur les stipulations du bail commercial du 30 mars 2009, renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à compter du 1 er octobre 2020, et sur le simple constat de la défaillance de la société ZEUS dans le paiement de ses loyers et charges pour les échéances du 4ème trimestre 2025 et du 1er trimestre 2026, soit deux échéances. La société VIF 1 est dès lors bien fondée à solliciter la condamnation à titre provisionnel de la société ZEUS au paiement de la somme de 16 795,15€.
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La société ZEUS SECURITE demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 29 juin 2026, de :
A Titre Principal
Dire et juger que les demandes de la SCI VIF 1 se heurtent à de multiples contestations sérieuses excédant les pouvoirs du juge des référés ; Dire n’y avoir lieu à référé ; En conséquence, débouter la SCI VIF 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En particulier, débouter la SCI VIF 1 de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Débouter la SCI VIF 1 de sa demande d’expulsion de la société ZEUS SECURITE ENTREPRISE PRIVEE ainsi que de tous occupants de son chef ; Débouter la SCI VIF 1 de sa demande de condamnation au paiement des sommes réclamées ; Débouter la SCI VIF 1 de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 8 533,84 € HT et hors charges ; Débouter la SCI VIF 1 de sa demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A Titre Subsidiaire
Le Tribunal estime qu’une partie des sommes réclamées est exigible, accorder à la société ZEUS les plus larges délais de paiement en application des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, en l’espèce15 MOIS. Dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée des délais accordés ; Dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet si les échéances fixées par la décision sont intégralement respectées ; Rejeter, pendant cette période, toute demande d’expulsion ; Juger que les intérêts de retard, pénalités et frais accessoires présentent un caractère manifestement excessif ; En conséquence : En prononcer la réduction, en application de l’article 1231-5 du Code civil ; Rejeter toute demande portant sur des pénalités ou frais dont le principe, le calcul ou le fondement contractuel ne seraient pas suffisamment justifiés. En Tout Etat De Cause
Rejeter la demande d’indemnité d’occupation telle que formulée, faute de justification suffisante de son principe et de son montant ; Condamner la SCI VIF 1 à verser à la société ZEUS la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé est de droit.
La société ZEUS SECURITE fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :
Les demandes du bailleur ne reposent sur une créance certaine, liquide et exigible. La SCI VIF 1 se limite à produire un décompte unilatéral des sommes dues, qui ne permet pas, en l’absence de pièces justificatives, de vérifier :
Le calcul des indexations successives ; Les justificatifs des régularisations de charges intervenues ; Les modalités de calcul de la TVA.Le décompte locatif produit par la SCI VIF 1 ainsi que le commandement de payer font apparaître plusieurs écritures intitulées notamment « Apurement des charges 2020 »,
« Apurement des charges 2021 », « Apurement des charges 2022 » et « Apurement des charges 2024 ». Toutefois, la SCI VIF 1 ne produit aucun des documents permettant de vérifier que la régularisation annuelle des provisions sur charges a été réalisée.
La demanderesse ne fournit pas les quittances de loyer, mais seulement des factures, de même elle ne produit aucun arrêté annuel des charges, relevé de répartition, justificatif comptable ou document permettant de vérifier les sommes récupérées. La SCI VIF 1 réclame la taxe foncière et la TVA sans produire les avis d’imposition, ou les modalités de répartition ou bases de calcul. La somme de 8.533, 84€ au titre de l’indemnité d’occupation n’est pas justifiée et ne correspond à aucune stipulation contractuelle.
Le litige impose d’apprécier notamment l’exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles, la régularité des appels et justificatifs de loyers et charges, la conformité des charges récupérées et la justification des taxes récupérables, le calcul des indexations compte de l’augmentation du loyer, l’exigibilité des sommes réclamées. La société ZEUS SECURITE considère que ces questions nécessitent une analyse approfondie des pièces contractuelles et comptables, relevant exclusivement du juge du fond.
La société ZEUS SECURITE indique avoir toujours manifesté de sa bonne foi. Avant même l’introduction de l’instance, elle a informé le bailleur de ses difficultés économiques conjoncturelles liées à la perte de plusieurs contrats et a sollicité un échange pour envisager une solution amiable, évoquant même la résiliation anticipée du bail. Ainsi, les difficultés rencontrées sont ponctuelles, liées à un contexte économique difficile et à plusieurs contentieux financiers, cependant, ces difficultés sont en voie de résorption, puisque la société ZEUS a obtenu plusieurs marchés publics significatifs. Le prononcé immédiat de la résiliation du bail et de l’expulsion serait manifestement disproportionné, compromettant l’exécution des marchés publics, mettant en péril les emplois et privant la société ZEUS SECURITE de la possibilité d’apurer sa dette alors que sa situation économique s’améliore.
L’audience a eu lieu le 29 juin 2026. Le délibéré a été fixé au 25 septembre 2026.

MOTIFS
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne peut sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile constater l’application d’une clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers que dans l’hypothèse où l’application de cette clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le bail du 30 mars 2009, reconduit tacitement, qui sert de fondement à la présente instance a été conclu entre la société LB IMMO INVEST GmbH et la société ZEUS SECURITE PRIVEE. Aucune des parties ne conteste le fait que la société VIF 1 est désormais le bailleur.
L’article 17 intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE stipule « A défaut de paiement intégral à son échéance exacte du versement d’un seul terme de loyer, de versement complémentaire, ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut du remboursement des charges ou du paiement de toutes autres sommes dues par le Preneur en vertu du bail, il est convenu de procéder de la façon suivante :
Application des pénalités de retard définies à l’article 8.4. pendant les trois (3) mois
courant à partir de la date de paiement du 1er terme du loyer,Application de la clause résolutoire par le Bailleur dès lors que le Preneur n’aura pas acquitté son paiement de la nouvelle échéance correspondant au 2ème terme consécutif.Le présent Bail sera ainsi résilié de plein droit par le Bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ».
Par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la SCI VIF 1 a adressé à la société ZEUS SECURITE un commandement de payer la somme de 8.261, 31€ au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.
Aux termes des articles L 141-15 et L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Par ailleurs sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont notamment pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La présente clause résolutoire insérée dans le bail commercial prévoyant une résiliation de plein droit sans délai après une lettre recommandée avec accusé de réception et non un commandement resté infructueux est susceptible de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Les parties sont invitées à conclure sur ce point, après la réouverture des débats afin de respecter le principe du contradictoire.
Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS
Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
ORDONNONS la réouverture des débats afin que les parties puissent conclure sur la clause résolutoire
RENVOYONS la cause et les parties à l’audience du 7 décembre 2026 à 15 heures.
RESERVONS les dépens
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.