TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

Mise à disposition du 25 Septembre 2026
N° RG 25/00118 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C2V6
Suivant Assignation – procédure au fond du 13 Mai 2025, déposée le 23 Mai 2025
code affaire : 5AC Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [S] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me [T], avocate au barreau du JURA

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Madame [V] [W]
née le 17 Décembre 1977 à [Localité 1] (JURA)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR – MAIROT – GEERSSEN, avocats au barreau du JURA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Juin 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 25 Septembre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 31 janvier 2013, Mme [S] [F], ci-après dénommée « le bailleur», a donné à bail à Mme [V] [W] et M. [Z] [A] un logement sis [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros.

Ledit bail était conclu pour une durée de trois années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1er février 2013 pour se terminer le 31 janvier 2016, et s’est ensuite tacitement reconduit.

M. [Z] [A] a quitté les lieux, laissant [V] [W] seule occupante du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2024, Mme [S] [F] a fait notifier à Mme [V] [W] un congé pour cause de vente du logement valant offre d’achat au prix de 285 000 euros, avec obligation de quitter les lieux au plus tard le 31 janvier 2025.

Or, à l’expiration du délai prévu, Mme [V] [W] n’a pas quitté et libéré les lieux.

Suivant acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, signifié à personne, Mme [S] [F] a fait assigner Mme [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– qu’il Déclare [V] [W] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 4] et Ordonne en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef ;
– la condamnation de [V] [W] au paiement, jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ;
– la condamnation de [V] [W] au paiement d’une somme de 4.200,00 Euros au titre des loyers impayés d’août 2024 à janvier 2025, et 2.800,00 Euros au titre de l’indemnité d’occupation de février 2025 à mai 2025,
– la condamnation de [V] [W] au paiement d’une somme de 500,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– la condamnation de [V] [W] aux entiers dépens, y compris de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;
– l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 14 mai 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 juin 2025, et ont sollicité plusieurs renvois.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026.

A l’audience, Mme [S] [F], représentée par son conseil a sollicité du tribunal de :
– Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à [V] [W] le 24 juillet 2024 pour le 31 janvier 2025.
– Déclarer [V] [W] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupait sis [Adresse 4] à compter du 1 er février 2025.
– Condamner [V] [W] au paiement d’une somme de 4.200,00 Euros au titre des loyers impayés d’août 2024 à janvier 2025, et 650,00 Euros par mois au de l’indemnité d’occupation de février 2025 jusqu’à restitution de l’intégralité des clés du logement.
– Condamner [V] [W] à procéder à la restitution de la totalité des clés du logement sis [Adresse 4] dans un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 25,00 € par jour de retard.
– Condamner [V] [W] à prendre en charge la moitié des frais relatifs à l’établissement d’un état des lieux réalisé par Commissaire de Justice.
– Débouter purement et simplement [V] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
– Condamner [V] [W] au paiement d’une somme de 1.500,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– Condamner [V] [W] aux entiers dépens, y compris de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions elle prend note de ce que [V] [W] ne conteste pas ses demandes relatives au congé et au paiement des loyers. Elle conteste la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, au motif que le logement loué est décent et que les dysfonctionnements proviennent soit d’un mauvais entretien de la part de la locataire ou n’existent plus car ont été réparés, et qu’elle a toujours été diligente afin de faire procéder aux réparations nécessaires. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dès lors que la locataire a fait preuve de mauvaise foi en ne payant plus les loyers à compter du mois d’août 2024, ce qui correspond à la date à laquelle elle a reçu un congé pour vente. Et elle n’apporte aucune explication relative à la cessation de paiement des loyers. Et ne produit pas de justificatifs de sa situation professionnelle ou financière, mais précise simplement qu’elle est en recherche d’emploi.

Mme [V] [W] a comparu, représentée par son conseil. Elle demande au tribunal de :

– Lui Donner acte de ce qu’elle n’entend pas s’opposer à aux demandes relatives à la validité du congé et à la condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation,

A titre reconventionnel
– Juger que le logement donné à bail par Madame [S] [F] est indécent.

En conséquence,
– Condamner Madame [S] [F] à lui verser les sommes suivantes :
– 5.320 € au titre du préjudice de jouissance qu’elle a subi,
– 1.000 € au titre du préjudice moral qu’elle a subi.
– Ordonner la compensation du montant alloué au titre des préjudices subis avec le montant des loyers et indemnités d’occupation restant à régler.
– Lui Accorder les plus larges délais de paiement.

En tout état de cause
– Débouter Madame [S] [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un prétendu préjudice moral.
– Débouter Madame [S] [F] de sa demande de condamnation de Madame [V] [W] à la moitié du coût de l’état des lieux réalisé par un Commissaire de Justice.
– Débouter Madame [S] [F] de sa demande en restitution des clés au regard de la restitution de celles-ci par courrier le 13 mai 2026.
– Débouter Madame [S] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la situation économique de Madame [V] [W] et conformément à l’équité.
– Ecarter l’exécution provisoire.

Elle soutient à l’appui de ses prétentions qu’elle n’a jamais contesté le congé, mais ne parvenait pas à trouver un relogement. Que dès 2021 elle a constaté que les menuiseries du logement laissaient passer l’air. Qu’en automne 2023 elle a subi une panne de chaudière, entrainant absence de chauffage et d’eau chaude. Que face à l’inertie du bailleur elle a alerté son assurance protection juridique, qui a mandaté un expert, qui a rendu un rapport d’expertise amiable le 19 aout 2024. Elle ajoute qu’en raison du défaut d’intervention de la bailleresse, elle a saisi la Commission départementale de conciliation du Jura le 1er avril 2025. Elle a fait constater l’état d’indécence du logement par un commissaire de justice le 22 juillet 2025. Elle argue qu’elle a restitué les clés du logement par courrier du 13 mai 2026. Elle indique en outre que l’installation électrique du logement n’était pas conforme aux normes en vigueur. Elle confirme qu’elle a subi un préjudice de jouissance dès 2021, ainsi qu’un préjudice moral, du fait de cette situation qui a affecté son bien être et sa qualité de vie. Elle conteste toute résistance abusive, ainsi que le partage du cout de l’état des lieux de sortie, au motif qu’un état des lieux amiable aurait pu être établi, mais que la bailleresse en a décidé autrement. A titre reconventionnel elle sollicite la compensation des sommes réciproquement dues, ainsi que des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été établi, et transmis au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 aout 2026 prorogé au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux portant sur des logements non meublés loués à titre de résidence principale, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 31 janvier 2013 porte effectivement sur un logement loué aux fins de résidence principale du locataire.

Le bail a été conclu le 31 janvier 2013, pour une durée de trois ans, et renouvelé tacitement en 2016, 2019 et 2022, le bailleur était en droit de délivrer son congé pour le 31 janvier 2025, terme du bail.

Le bailleur a motivé son congé par sa volonté de vendre le logement au prix de 285 000 euros, a offert au locataire d’acheter ce bien à ce prix et reproduit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il a ainsi respecté les conditions de forme, de motivation ainsi que de délais de préavis afin de donner congé à son locataire au terme du bail conclu.

En conséquence, le congé délivré le 24 juillet 2024 par le bailleur sera déclaré valide.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Il ressort de ce qui précède que Mme [V] [W] a occupé les lieux sans droit ni titre, depuis le 1er février 2025, et a causé, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la locataire justifie avoir quitté les lieux le 6 octobre 2025.

Mme [S] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, Mme [V] [W] lui devait la somme de 9 800 euros, ce que cette dernière ne conteste pas.

Cette somme est composée de la somme de 4 200 euros de dette locative, pour la période du 1er aout 2024 au 31 janvier 2025, et de 5 600 euros d’indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2025 au 6 octobre 2025.

Mme [V] [W] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indécence du logement et ses conséquences

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Les critères d’un logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, Mme [V] [W] soutient que le logement qui lui était loué ne répond pas aux critères du logement décent, en raison d’un manque d’étanchéité des menuiseries, de dysfonctionnements de la chaudière et d’une installation électrique non conforme.

La locataire a en outre alerté son assurance protection juridique, qui a mandaté un expert, qui a rendu un rapport d’expertise amiable le 19 aout 2024. Elle a saisi la Commission départementale de conciliation du Jura le 1er avril 2025. Et a fait constater l’état d’indécence du logement par un commissaire de justice le 22 juillet 2025.

Il convient d’examiner chaque dysfonctionnement soulevé, afin de déterminer si le logement loué répond aux critères du logement décent.

– Sur l’absence d’étanchéité des menuiseries

Mme [V] [W] soutient que dès 2021, elle a constaté que les menuiseries installées, pour la plupart en simple vitrage, laissaient passer beaucoup d’air dans son logement.

Il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire diligenté à la demande de l’assureur protection juridique de la locataire le 19 aout 2024, que :
« Au rez-de-chaussée, dans la salle à manger, se trouvent deux menuiseries en bois équipées de volets roulants manuels.
Ces menuiseries sont dotées de doubles vitrages de première génération, offrant une isolation limitée.
À l’exception de ces deux éléments, les autres menuiseries de la maison sont également en bois, mais elles sont équipées de vitres à simple vitrage et de volets battants.
Étant donné leur âge, ces menuiseries ne sont pas équipées de joints d’étanchéité, et plusieurs défauts de montage, tels que des calfeutrements manquants, sont visibles depuis l’extérieur.
En plus des problèmes d’étanchéité, certaines menuiseries présentent des défauts de réglage, rendant leur utilisation difficile.
Dans la salle à manger, il est à noter que les bras de manœuvre sont absents, ce qui complique l’utilisation des volets roulants, qui sont pratiquement bloqués.
À l’étage, dans la chambre nord, nous avons constaté que le volet battant gauche présente des dommages, probablement causés par sa chute accidentelle.
Il est désormais fixé de manière provisoire à l’aide d’une cornière en métal et est maintenu en position fermée. »
« Étant donné nos constats, les éléments présentés ainsi que les déclarations des parties présentes, nous estimons que les désordres observés, notamment au niveau des volets du rez-de-chaussée et de l’étage (trois unités), ainsi que les désordres affectant le système de chauffage, peuvent constituer une privation partielle de jouissance du bien loué.
Ces désordres semblent être le résultat d’une vétusté normale, bien que l’hypothèse de dégradations ponctuelles ou d’un mauvais usage ne soit pas complètement à exclure, même si elle nous paraît peu probable. »
« En ce qui concerne l’installation électrique et les menuiseries extérieures, bien que ces équipements ne soient pas conformes aux normes en vigueur, cette situation était préexistante au moment de la signature du bail et ne peut donc pas être opposée, contractuellement, au bailleur.
Actuellement, le logement ne remplit pas tous les critères du logement décent au sens des caractéristiques fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. » (pièce n°2 de la locataire)

Selon le procès-verbal de commissaire de justice du 2 juillet 2025, il est constaté que :
« Au rez-de-chaussée de l’habitation, je constate la présence de deux fenêtres donnant côté rue. Je note que les menuiseries sont protégées par des volets bois. La peinture sur les volets est écaillée. Je constate également qu’ils sont difficilement manipulables. J’observe que les gonds sont rouillés. Madame [W] m’explique qu’un des volets du premier étage est déjà tombé et qu’en conséquence elle n’ose plus les manipuler.
En outre je constate la présence au rez-de-chaussée de simple vitrage sur les deux fenêtres donnant sur la rue. Je constate que sur ces deux menuiseries les joints des fenêtres s’effritent. Mme [W] me déclare qu’elle a elle-même essayé de les réparer pour éviter que l’air ne s’engouffre dans son intérieur.
Puis à l’étage, je me dirige vers une pièce affectée à l’usage de chambre donnant côté rue. Je constate la présence d’un simple vitrage. Je constate également que la poignée de la fenêtre est ballante.
Par ailleurs, côté jardin, au niveau de la première porte du couloir, dans la pièce affectée à l’usage de chambre je constate la présence d’une fenêtre menuiserie bois simple vitrage. Je note qu’un des carreaux est fissuré. Je note que cette fenêtre est également protégée par un volet bois dont les gonds sont rouillés et la peinture des vantaux écaillée. Depuis le jardin je note que le vitrage subit des tâches d’ondulation arc en ciel.
Puis je me rends dans la seconde chambre donnant sur le jardin et je constate là encore la présence d’une menuiserie bois simple vitrage protégée par un volet bois. Je note le volet se ferme mal et qu’il est abimé sur ses vantaux. Madame [W] me déclare que c’est ce volet qui est tombé. Je note qu’il bénéficie d’un renforcement avec l’apposition de deux nouveaux gonds niveau de la traverse haute et basse. Madame [W] me déclare qu’elle ne l’ouvre plus car elle craint les éventuelles conséquences en le manipulant.
Enfin je me dirige dans la chambre côté rue au fond couloir où je constate la présence d’une fenêtre simple vitrage comportant des volets bois manuels composés de deux vantaux. Je note également que lesdits volets sont en mauvais état général et que la peinture s’écaille sur les ouvrants. » ( pièce n° 6 de la locataire).

La bailleresse argue que Mme [V] [W] est entrée dans le logement il y a plus de douze années. Qu’avant cette date, elle l’occupait elle-même et entretenait régulièrement les joints des fenêtres, de sorte qu’elle n’avait pas de problème d’étanchéité. Que le dysfonctionnement évoqué relève du défaut d’entretien de la locataire.

Si aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives et mentionne notamment :
« Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons de poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boutons, clavettes et targettes ».

L’article 2 du décret du 30 janvier 2022 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. »

Or, il ressort tant de l’expertise amiable que du procès-verbal du commissaire de justice que l’absence d’étanchéité des menuiseries ne relève pas d’un simple défaut d’entretien courant, mais de matériel vétuste, qui pour certaines fenêtres ne sont pas équipées de joints d’étanchéité, et présentent des défauts de montage, tels que des calfeutrements manquants, ainsi que des défauts de réglage, rendant leur utilisation difficile.

Que la locataire a informé la bailleresse de ces dysfonctionnements, notamment par le biais du courrier de mise en demeure de son assureur protection juridique le 14 octobre 2024, mais qu’aucune réparation n’a été réalisée.

Par conséquent, la bailleresse a manqué à son obligation d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, du fait de l’absence d’étanchéité des menuiseries.

– Sur le dysfonctionnement de la chaudière

Mme [V] [W] soutient qu’en automne 2023 elle a subi une panne de chaudière, entrainant absence de chauffage et d’eau chaude.

Il ressort du rapport d’expertise amiable contradictoire diligenté à la demande de l’assureur protection juridique de la locataire le 19 aout 2024, que :
« Nous avons ensuite inspecté la chaudière installée dans le local technique au rez-de-chaussée.
Il s’agit d’une chaudière à gaz de la gamme CREATIS de chez IDEAL STANDARD, d’une puissance de 24 kW, mise en service au début des années 2000.
La machine semble être en bon état général et bien entretenue.
Cependant, en vérifiant la pression interne du corps de chauffe, celle-ci avoisine les 0,7 bar, ce qui est bien en dessous de la pression de fonctionnement normale, qui devrait se situer autour de 1,5.
Aucun signe de fuite externe n’est visible, ce qui confirme l’hypothèse d’une fuite interne émise par le technicien d’ECO ENERGIE SERVICE.
Lors de notre passage, la chaudière était en état de fonctionnement, et la production d’eau chaude sanitaire était assurée. »
« Madame [H] informe que, depuis le signalement de sa locataire, elle a mobilisé plusieurs sociétés pour remédier aux désordres signalés.
Elle précise également qu’elle n’était pas au courant que la chaudière était tombée de nouveau en panne après la première réparation et qu’elle aurait pu trouver une solution rapide si elle avait été informée à temps.
Son conjoint ajoute qu’il a dû envoyer plusieurs techniciens pour inspecter et réparer la chaudière.
Cependant, Madame [H] affirme qu’elle n’a pas la capacité financière d’assumer les dépenses nécessaires pour effectuer les travaux de remise en conformité des menuiseries, des volets, ainsi que le remplacement de la chaudière. (Cf. devis annexés)
Face à cette situation, elle se voit contrainte de mettre la maison en vente et propose en priorité l’option d’achat à sa locataire. »

La bailleresse justifie qu’elle a souscrit un contrat annuel de maintenance de chaudière comprenant à la fois une visite annuelle d’entretien, et les dépannages éventuels survenant au cours de l’année (Pièces N°5 et 6 bailleresse). Et qu’elle a fait intervenir l’EURL [I] [P] à deux reprises, en avril et en octobre 2024 (Pièce N°7 bailleresse), soit dès qu’elle a été informée du dysfonctionnement de celle-ci par sa locataire.

Que ce n’est que le 13 juillet 2024 qu’elle a découvert la nécessité de procéder au remplacement de la chaudière, suite au mail de la société ECO ENERGIE SERVICE dont elle avait sollicité l’intervention. Et consciente de ce que ses finances ne lui permettaient pas de faire procéder au remplacement de la chaudière, elle a pris la décision de vendre son bien immobilier.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2022 précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
« 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Il ressort du rapport d’expertise amiable que la chaudière semble être en bon état général et bien entretenue et que lors de son passage, la chaudière était en état de fonctionnement, et la production d’eau chaude sanitaire était assurée.

Mme [S] [F] justifie de l’entretien de la chaudière, et du fait que ce n’est que le 13 juillet 2024 qu’elle a découvert la nécessité de procéder au remplacement de celle-ci.

Dès lors que la bailleresse a fait procéder tant à l’entretien de la chaudière, qu’aux réparations de celle-ci, et que l’expert a relevé que lors de son passage, la chaudière était en état de fonctionnement, et la production d’eau chaude sanitaire était assurée, il ne saurait être reproché à la bailleresse un défaut d’entretien de cet élément.

– Sur le défaut de conformité de l’installation électrique

A l’occasion de l’expertise amiable contradictoire diligentée à la demande de l’assureur protection juridique de la locataire le 19 aout 2024, l’expert a relevé que :
« L’installation électrique est d’époque, non conforme aux normes en vigueur, mais elle reste opérationnelle et aucun montage présentant un danger imminent n’a été observé. »

L’article 2 5) du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit : « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Dès lors que l’expert a constaté que l’installation électrique n’était pas aux normes en vigueur, il y a lieu de considérer que le logement loué ne répond pas aux exigences du décret susvisé.

Dès lors l’indécence du logement loué sera constatée, eu égard à l’absence d’étanchéité des menuiseries et au défaut de conformité de l’installation électrique.

Sur la demande indemnitaire de la locataire

– Sur le trouble de jouissance

Bien que le logement n’ait pas été rendu inhabitable du fait des dysfonctionnements susvisés, le rapport d’expertise amiable du 19 aout 2024 conclut à « une privation de jouissance partielle du bien loué ».

Il ressort de l’ensemble des pièces produites aux débats que l’absence d’étanchéité des menuiseries et le défaut de conformité de l’installation électrique, ont été opposés à la bailleresse le 19 aout 2024, date de l’expertise amiable.

A défaut d’éléments probants contraires, cette date sera retenue comme point de départ de la privation de jouissance partielle dudit logement.

Qui sera indemnisée à hauteur de 20 % du loyer et de l’indemnité d’occupation du mois d’aout 2024 au mois de septembre 2025, soit (700 x 20% x 13) 1 820 euros.

Par conséquent, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et a causé à