TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Léon AZANCOT
Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11225 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZG

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C. IMEFA 89,
[Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [B],
[Adresse 2]
représenté par Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier lors des débats, et de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11225 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPZG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 mars 2017, la Soiété IMEFA 89 a donné à bail à Monsieur [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 3965 euros, outre 440 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la Soiété IMEFA 89 a fait signifier par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025 un commandement de payer la somme de 31307,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, la Soiété IMEFA 89 a fait assigner en référé Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
– dire que Monsieur [G] [B] devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance,
– condamner Monsieur [G] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2025 inlus, soit la somme de 56119,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner Monsieur [G] [B] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2026.

A cette audience la Soiété IMEFA 89, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 90647,08 euros et s’est opposée à tout délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire qui pourraient être octroyés. Elle a indiqué que le dernier règlement date de mars 2025.

Représenté par son conseil, Monsieur [G] [B] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a proposé d’effectuer des versements en sus du loyer courant à ette fin pendant 36 mois.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025.

En conséquence, l’action introduite par la Soiété IMEFA 89 est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 29 mars 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux moisaprès la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 18 juin 2025 pour la somme en principal de 31307,08 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deu mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 août 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette derrnière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Monsieur [G] [B] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il ne verse aux débats auun justifiatifs de ses revenus. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Monsieur [G] [B] étant sans droit ni titre depuis le 19 août 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Soiété IMEFA 89 produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [B] restait devoir la somme de 90647,08 euros à la date du 5 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 3278,86 euros le 19 mars 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 90647,08 euros arrêtée au 5 juin 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 31307,08 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [G] [B] sera également condamné au paiement à compter du 6 juin 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [B] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2017 entre la Soiété IMEFA 89 et Monsieur [G] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Soiété IMEFA 89 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à la Soiété IMEFA 89 à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 5 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 3278,86 euros le 19 mars 2025) la somme de 90647,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 31307,08 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à verser à la Soiété IMEFA 89 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à verser à la Soiété IMEFA 89 une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection