Compétence du juge des contentieux de la protection pour les baux destinés à l’habitation

En application de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou à un contrat portant sur l’occupation d’un logement.

La qualification du contrat ne dépend pas exclusivement de l’exclusion conventionnelle de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le juge relève que le bail, soumis aux articles 1713 et suivants du Code civil, porte sur la location d’un bien immobilier destiné à être exploité par le preneur au moyen de sous-locations meublées à usage d’habitation principale ou secondaire.

La destination effective du bien et l’objet contractuel d’hébergement de particuliers suffisent ainsi à rattacher le litige à la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection, même lorsque le bail principal est conclu avec une société et que les parties ont écarté le régime de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des référés du tribunal judiciaire s’est déclaré matériellement incompétent et a renvoyé l’examen du litige devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. Les demandes relatives à la résiliation, à l’expulsion et au paiement de sommes provisionnelles ont été réservées.

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Après la délivrance d’un commandement de payer visant des loyers impayés, une bailleresse a demandé en référé la résiliation d’un bail civil, l’expulsion de la société locataire et le paiement de sommes provisionnelles. La société a contesté la compétence du juge des référés. Celui-ci s’est déclaré matériellement incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection, en réservant les demandes.

Une bailleresse a conclu avec une société un bail civil portant sur un appartement. Le contrat excluait l’application de la loi du 6 juillet 1989 et précisait que le bien ne constituait pas la résidence principale du preneur.

Le contrat prévoyait toutefois la location du bien afin que la société puisse l’exploiter conformément à son objet social, consistant à mettre à disposition, par sous-location, des logements destinés à l’habitation principale ou secondaire de particuliers.

Après la délivrance d’un commandement de payer visant des loyers impayés, la bailleresse a saisi le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la société et le paiement provisionnel de sommes locatives.

La société a contesté la compétence du juge des référés et demandé le renvoi devant le juge des contentieux de la protection. Le juge des référés a retenu son incompétence matérielle et renvoyé l’affaire devant ce juge, en réservant toutes les demandes.

• Existence d’un contrat de louage d’un immeuble.
• Destination du bien à l’habitation principale ou secondaire.
• Mise à disposition du logement par sous-location à des particuliers.
• Objet contractuel rattaché à l’occupation d’un logement.
• Compétence fondée sur l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

• Clause soumettant le bail aux articles 1713 et suivants du Code civil.
• Clause prévoyant la location d’un bien immobilier.
• Clause affectant les locaux à la location meublée à usage d’habitation.
• Préambule mentionnant la mise à disposition de logements à des particuliers.

Le litige doit être examiné par le juge des contentieux de la protection statuant en référé. Les demandes de la bailleresse et les demandes reconventionnelles de la société ne sont pas tranchées à ce stade.

• Transmission du dossier au juge compétent.
• Maintien en suspens des demandes de résiliation et d’expulsion.
• Absence de décision immédiate sur les loyers impayés.
• Réexamen des frais et dépens par la juridiction compétente.

À faire

• Identifier la destination contractuelle du logement.
• Vérifier l’objet et les clauses du bail.
• Contrôler la compétence matérielle saisie.
• Produire les clauses relatives à la sous-location.
• Suivre le délai d’appel de quinze jours.

À éviter

• Se fonder uniquement sur l’exclusion de la loi ALUR.
• Ignorer la destination d’habitation du bien.
• Solliciter une décision au fond devant le juge incompétent.
• Confondre bail civil et absence de compétence spécialisée.
• Omettre la transmission du dossier après renvoi.

La compétence du juge des contentieux de la protection

La compétence résulte de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire lorsque l’action a pour objet, cause ou occasion un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement. Cette compétence s’applique ici malgré la qualification de bail civil et l’intervention d’une société.

La destination d’habitation du bien loué

La juridiction retient la destination contractuelle du bien : la société devait exploiter le logement par des sous-locations meublées à usage d’habitation principale ou secondaire. L’exclusion volontaire de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne fait pas disparaître cette destination ni la compétence spécialisée qui en découle.

La réserve des demandes après renvoi

Après avoir constaté son incompétence matérielle, le juge des référés ne statue pas sur la résiliation, l’expulsion, les loyers impayés, l’indemnité d’occupation ou les frais. L’examen de ces demandes est renvoyé au juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, Articles 1713 et suivants du Code civil, Article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989