Résiliation du bail pour impayés et suspension de la clause résolutoire avec délais de paiement

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit régler les loyers et charges aux échéances convenues. Le bailleur obtient donc la condamnation solidaire au paiement de la dette locative établie par l’état de créance.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet la mise en œuvre de la clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le bailleur ayant respecté la procédure requise, la résiliation était encourue au 13 août 2025.

Sur le fondement de l’article 24V de la même loi, le juge accorde toutefois un délai de paiement de trois ans au maximum lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant l’exécution de l’échéancier, conformément à l’article 24VII. Tout défaut de paiement réactive la clause, permet l’expulsion et rend exigible une indemnité d’occupation.

L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 200 euros. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code et les dépens sont mis solidairement à la charge des locataires sur le fondement de l’article 696.

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Après des impayés locatifs, un bailleur a demandé le paiement de sa créance, la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. L’un d’eux a sollicité un échéancier de 36 mois. Le juge a retenu une dette de 1 794,02 euros, accordé 35 mensualités de 50 euros puis le solde, et suspendu les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant.

La S.A. SACVL a donné à bail un logement à deux locataires pour six ans. En raison d’impayés, le bailleur leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés afin d’obtenir le paiement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion.

L’un des locataires n’a pas comparu. L’autre s’est opposé à la résiliation et a sollicité un échéancier de 36 mois. Le bailleur a actualisé sa créance à 1 794,02 euros.

Le juge retient la dette, constate que la résiliation est encourue, mais accorde 35 mensualités de 50 euros puis le solde. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus sous réserve du paiement de l’échéancier et du loyer courant.

• Existence d’une dette locative exigible et non contestée.
• Commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.
• Respect par le bailleur des formalités prévues par l’article 24.
• Capacité du locataire à régler la dette dans le délai légal.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Respect de l’échéancier et des loyers courants pendant les délais.

• Acte de bail sous seing privé du 10 mars 2022.
• Commandement de payer délivré le 12 juin 2025.
• État de créance arrêté au 2 juin 2026.
• Justificatifs des notifications au représentant de l’État.
• Saisine de la commission de prévention des expulsions.

Le bailleur peut recouvrer la dette et obtenir l’exécution de la clause résolutoire si l’échéancier ou le loyer courant n’est pas respecté. Les locataires conservent le bénéfice du bail uniquement en exécutant intégralement les paiements prévus.n

• Paiement solidaire de la dette locative au bailleur.
• Règlement de 35 mensualités de 50 euros puis du solde.
• Maintien du bail pendant l’exécution régulière de l’échéancier.
• Réactivation de la clause après mise en demeure infructueuse.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Paiement d’une indemnité d’occupation après résiliation.

À faire

• Vérifier le montant actualisé de la dette locative.
• Respecter chaque échéance avant le 15 du mois.
• Maintenir le paiement intégral du loyer courant.
• Conserver les justificatifs de chaque règlement.
• Surveiller les notifications et mises en demeure.

À éviter

• Ne pas laisser une mensualité impayée.
• Ne pas réduire unilatéralement le paiement du loyer courant.
• Ne pas ignorer une mise en demeure.
• Ne pas contester sans pièces la dette locative.
• Ne pas attendre le commandement de quitter les lieux.

Le paiement des loyers et charges récupérables

nL’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’absence de contestation, l’état de créance permet de retenir la dette locative et de condamner solidairement les locataires à son paiement.n

La mise en œuvre de la clause résolutoire

nSelon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Le bailleur doit également respecter les formalités de notification au représentant de l’État et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.n

La suspension de la clause résolutoire par des délais

nL’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder jusqu’à trois ans lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. En application de l’article 24VII, les effets de la clause sont suspendus pendant l’échéancier. Tout défaut de paiement les réactive.

Article 474 du Code de procédure civile, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24V de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Loi du 27 juillet 2023 dite loi Kasbarian