Expertise judiciaire fondée sur l’article 145 en présence de désordres immobiliers contestés

L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution d’un litige. Le juge des référés vérifie l’absence d’instance au fond à la date de saisine, l’existence possible d’un procès suffisamment déterminé, l’utilité de la mesure et l’absence d’atteinte illégitime aux droits fondamentaux. Les contestations relatives à la prescription, à la forclusion ou aux chances de succès de l’action au fond ne font pas obstacle à l’expertise.

La production d’un procès-verbal de constat établissant l’existence de désordres a été jugée suffisante pour caractériser le motif légitime. La personne dont l’accès au jardin est nécessaire demeure appelée aux opérations, même si elle conteste la propriété de l’arbre ou du mur et invoque des parties communes à jouissance exclusive. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité a donc été rejetée, l’expertise devant fournir au juge du fond les éléments utiles sur les parties affectées et les responsabilités.

La provision de l’expertise doit être consignée dans le délai fixé, sous peine de caducité conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Les articles 263 et suivants, 275, alinéa 2, et 276 encadrent respectivement la mission, la production des pièces et les observations finales. Les dépens sont supportés par la partie succombante en application de l’article 696, tandis que l’article 700 peut être écarté pour des considérations d’équité.

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Une société exploitant une clinique de santé mentale a sollicité une expertise en référé concernant l’état dégradé d’un mur voisin et le risque de chute d’un cyprès. Le copropriétaire a contesté sa qualité à agir au regard de la propriété des ouvrages, tandis que le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu. Le juge a rejeté cette contestation, ordonné l’expertise, fixé une provision et mis les dépens à la charge de la demanderesse.

Une société exploitant une clinique de santé mentale loue un ensemble immobilier appartenant à la SCI AURUS. Elle a constaté l’état dégradé d’un mur voisin et le risque de chute d’un cyprès situé sur une parcelle voisine. Après avoir alerté un copropriétaire, elle a fait établir un procès-verbal de constat.

La société a assigné le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires en référé afin d’obtenir une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Une seconde procédure a été engagée pour rendre les opérations d’expertise opposables au syndicat ; les deux instances ont été jointes.

Le copropriétaire a contesté sa qualité concernant l’arbre et le mur, soutenant qu’ils relevaient des parties communes à jouissance exclusive. Le syndicat, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a rejeté la fin de non-recevoir, ordonné une expertise, fixé une provision et mis les dépens à la charge de la société demanderesse.

• Absence d’instance au fond lors de la saisine du juge.
• Existence possible d’un procès futur suffisamment déterminé.
• Mesure d’instruction susceptible d’éclairer la solution du litige.
• Motif légitime établi par l’existence documentée de désordres.
• Absence d’atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux.
• Présence nécessaire du copropriétaire pour permettre l’accès aux lieux.
• Consignation de la provision dans le délai fixé.

• Procès-verbal de constat établi le 6 janvier 2026.
• Constatations relatives à l’état du mur voisin.
• Constatations relatives au risque de chute du cyprès.
• Documents contractuels et techniques destinés aux opérations d’expertise.
• Devis, factures et constats à communiquer à l’expert.

La société demanderesse obtient une expertise contradictoire mais doit en avancer la provision et supporter les dépens de référé. Le copropriétaire reste dans la cause pour permettre l’accès aux lieux et préserver l’éclairage ultérieur du juge du fond ; le syndicat devra participer aux opérations qui lui sont opposables.

• Consignation de la provision de 4 500 euros HT dans trois mois
• Convocation des parties à la première réunion d’expertise
• Transmission des pièces techniques, devis et constats utiles
• Participation contradictoire aux opérations et observations finales
• Préservation des moyens de responsabilité devant le juge du fond

À faire

• Consigner la provision de 4 500 euros HT dans les trois mois.
• Communiquer les contrats, devis, factures et constats à l’expert.
• Préparer l’accès contradictoire au jardin et aux ouvrages.
• Participer à la première réunion d’expertise dans les délais.
• Formuler les dernières observations dans le délai imparti.

À éviter

• Négliger le délai de consignation sous peine de caducité.
• Transmettre tardivement des pièces non sollicitées ou incomplètes.
• Empêcher l’accès de l’expert aux lieux concernés.
• Confondre expertise et décision sur les responsabilités.
• Omettre de préserver les contestations devant le juge du fond.

Le motif légitime d’une expertise avant procès

L’article 145 du code de procédure civile exige l’absence d’instance au fond à la date de saisine, un procès possible et suffisamment déterminé, ainsi qu’une mesure utile à sa solution. Le juge n’a pas à trancher préalablement la prescription, la forclusion ou les chances de succès au fond. Le procès-verbal de constat a caractérisé les désordres et justifié l’expertise.

La présence du copropriétaire aux opérations d’expertise

La contestation de la propriété de l’arbre et du mur ne justifie pas la mise hors de cause du copropriétaire. Son accès au jardin est nécessaire et l’expertise doit permettre d’identifier les parties éventuellement affectées. Sa présence garantit également que le juge du fond disposera de tous les éléments utiles sur les responsabilités.

La caducité de l’expertise en cas de défaut de consignation

La provision de 4 500 euros HT doit être consignée dans les trois mois. À défaut, la désignation de l’expert devient caduque en application de l’article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation ou relevé de caducité accordé par le juge du contrôle pour motif légitime. Une autre partie peut se substituer au défaillant dans le délai prévu.

Article 122 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Articles 263 et suivants du Code de procédure civile, Article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile