Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée (SARL) Pierre du Sud a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités correspondantes qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er février 2015 au 31 janvier 2016.

Par un jugement n° 2203206 du 7 avril 2025, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 juin 2025 et 22 avril 2026, la SARL Pierre du Sud, représentée par Me Peltier-Feat, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon ;

2°) de prononcer la décharge demandée ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– le jugement attaqué est insuffisamment motivé et méconnaît le principe du contradictoire, en violation de l’article R. 611-1 du code de justice administrative ;

– c’est à tort que l’administration a considéré que les cessions portaient sur des immeubles neufs au sens de l’article 257-I-2-2°-b) du code général des impôts ;

– la circonstance, invoquée dans la proposition de rectification, que les travaux réalisés sur la partie existante de l’immeuble ont entraîné une augmentation de plus de 10 % de la surface habitable est sans incidence, ce critère n’étant pas prévu par les dispositions de cet article ;

– l’administration a reconnu dans la proposition de rectification que les travaux n’avaient pas rendu à l’état neuf plus de 50 % des fondations ;

– les éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage n’ont pas été remis à neuf à hauteur de plus de 50 % ; la charpente ne peut être prise en compte dans ces éléments ; s’agissant des éléments verticaux (murs porteurs), l’administration ne pouvait prendre en compte ni les pignons et piliers nouveaux, ni la véranda qui n’a aucun rôle structurel ; ses calculs, non contestés utilement, font apparaitre un taux de remise à neuf de seulement 20,99 % ; s’agissant des éléments horizontaux (planchers), le plancher entre le 1er étage et les combles, initialement non porteur, étant remplacé par un plancher porteur, aucun élément n’est reconstruit à l’identique, le ratio de remplacement est de 0 % et il n’y a pas de remise à neuf ;

– les façades situées à l’est et à l’ouest ont fait l’objet de travaux limités à un entretien courant, ce qui ne constitue pas une remise à neuf ;

– s’agissant des éléments de second œuvre, aucun plancher non porteur n’a été reconstruit, rendant le ratio nul pour cet élément ; pour les cloisons intérieures, le taux de remplacement est inférieur au ratio requis comme elle l’a démontré de manière circonstanciée, sans être utilement contredite ;

– en outre, la majoration de 40 % pour manquement délibéré n’est pas justifiée.

Par des mémoires enregistrés les 9 décembre 2025 et 26 mai 2026, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure,

– les conclusions de M. Ury, rapporteur public,

– et les observations de Me Peltier-Feat, représentant la SARL Pierre du Sud.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Pierre du Sud, qui exerce une activité de marchand de biens, lotisseur et promoteur immobilier, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 janvier 2018, prolongée jusqu’au 30 juin 2018 en matière de taxe sur la valeur ajoutée. A la suite de ce contrôle, l’administration, après avoir considéré que sept cessions de biens immobiliers intervenues en 2015 et 2016 portaient sur un immeuble neuf et devaient dès lors être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, a mis à sa charge, selon la procédure contradictoire, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er février 2015 au 31 janvier 2016, assortis de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts. La SARL Pierre du Sud relève appel du jugement du 7 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des majorations y afférentes.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. Aux termes de l’article 257 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige :  » I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (…) / 2. Sont considérés : (…) / 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf : / a) Soit la majorité des fondations ; / b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; / c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; / d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux. « . Aux termes de l’article 245 A de l’annexe 2 à ce code :  » I. Pour l’application du d du 2° du I de l’article 257 du code général des impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants : / a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ; / b. les huisseries extérieures ; / c. les cloisons intérieures ; / d. les installations sanitaires et de plomberie ; / e. les installations électriques ; / f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. / II. La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I. « .

3. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’absence d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée.

4. La SARL Pierre du Sud, qui a acquis en 2012 une maison à usage d’habitation située sur la commune du Lavandou (Var), a procédé à des travaux en vue de transformer cet immeuble en sept appartements qu’elle a cédés en 2015 et 2016, sans soumettre ces cessions à la taxe sur la valeur ajoutée pour l’intégralité de leur prix, ce que l’administration remet en cause, estimant que ces cessions ont porté sur des immeubles neufs au sens des dispositions énoncées au point 2.

5. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment des photographies des travaux produites au dossier, que les façades nord et sud du bâtiment existant, les plus importantes en surface, ont été reprises en totalité pour y intégrer les extensions opérées sur l’immeuble. Il en ressort également, au surplus, que toutes les façades ont été modifiées dans leur consistance par l’ajout d’un système d’isolation externe. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration a considéré que les travaux réalisés avaient eu pour effet de rendre à l’état neuf la majorité de la consistance des façades de la construction existante.

6. En second lieu, s’agissant des éléments de second œuvre, il résulte de l’instruction que le plancher situé entre le premier étage et les combles, seul plancher non porteur du bâtiment existant, a été entièrement démoli puis reconstruit. Dès lors, il doit être regardé comme ayant fait l’objet d’une remise à neuf complète, quand bien même il serait devenu, à l’issue des travaux, un plancher porteur. En outre, alors que le service vérificateur a estimé, en produisant un tableau de calcul détaillé, que les trois-quarts des cloisons intérieures ont été remises à neuf, ce ratio n’est pas utilement contredit par la société requérante, qui se borne, à cet égard, à produire une attestation du constructeur mentionnant la surface des cloisons avant travaux et celle des cloisons conservées après travaux (40 %), sans précision sur l’intégration ou non, dans ce calcul, des cloisons rénovées totalement ou partiellement. Dans ces conditions, la SARL Pierre du Sud, qui ne conteste pas que les quatre autres éléments de second-œuvre énoncés au point 2 ci-dessus, à savoir les huisseries extérieures, les installations sanitaires et la plomberie, les installations électriques et le système de chauffage, ont été entièrement remis à neuf, n’est pas fondée à soutenir que l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe 2 au code général des impôts n’a pas été modifiée à hauteur des deux-tiers au moins.

7. Il résulte de ce qui précède que l’administration a pu, à bon droit, considérer que les travaux réalisés ont conduit à la construction d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts et, par suite, soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée les cessions des appartements issus de ces travaux.

Sur les majorations :

8. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts :  » Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : / c. 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (…) « . Aux termes de l’article L. 195 A du livre des procédures fiscales :  » En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée (…), la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration. « .

9. L’administration fait valoir que la SARL Pierre du Sud ne pouvait ignorer, en tant que professionnelle de l’immobilier, que les travaux réalisés avaient concouru à la production d’immeubles neufs dont les cessions devaient être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée pour l’intégralité de leur prix, et ce d’autant qu’elle a déduit la taxe ayant grevé les factures des travaux réalisés. Ce faisant, et alors que la société requérante, eu égard à l’activité qu’elle exerce, ne peut valablement se retrancher derrière la complexité de la loi fiscale en matière de taxe sur la valeur ajoutée immobilière, l’administration établit l’existence d’un manquement délibéré et justifie du bien-fondé de la majoration de 40 % appliquée à la rectification en litige.

10. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la recevabilité de la demande de première instance en tant qu’elle porte sur les intérêts de retard, que la SARL Pierre du Sud n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande en décharge.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais liés au litige exposés par la SARL Pierre du Sud.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Pierre du Sud est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée (SARL) Pierre du Sud et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 17 septembre 2026, où siégeaient :

– M. Denis Chabert, président,

– Mme Audrey Courbon, présidente assesseure,

– Mme Florence Mastrantuono, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 1er octobre 2026.

2

N° 25MA01530