Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le préfet de Vaucluse a demandé au tribunal administratif de Nîmes l’annulation du permis de construire tacitement octroyé à M. C… B… par le maire de la commune de Mirabeau le 17 août 2021.

Par un jugement n° 2200812 du 21 mai 2024, le tribunal administratif de Nîmes a annulé la décision du 17 août 2021 portant permis de construire tacite délivré par le maire de la commune de Mirabeau.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 17 juillet 2024 et le 23 septembre 2025, la commune de Mirabeau, représentée par Me Clauzade, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 21 mai 2024 du tribunal administratif de Nîmes ;

2°) de rejeter la demande présentée par le préfet de Vaucluse ;

3°) à titre subsidiaire, de mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

4°) de mettre à la charge de l’État une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal s’est fondé, pour annuler le permis de construire, sur une dévolution de la charge de la preuve erronée en ce qui concerne la régularité de la construction existante et, sur le même point, sur une argumentation qui n’avait pas été soumise au contradictoire ;

– le moyen retenu par le tribunal, tenant à l’irrégularité de la construction initiale et à la nécessité de la régulariser en déposant un permis de construire portant sur l’ensemble de la construction, n’est pas fondé et doit être écarté ;

– les autres moyens soulevés par le préfet ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 mars 2025, le préfet de Vaucluse conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

– le tribunal a retenu à bon droit le moyen tiré de l’irrégularité de la construction initiale ;

– le permis de construire méconnaît les articles N1 et N2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que l’extension de l’emprise au sol est supérieure à 20 m² et que la construction envisagée porte le total des annexes à plus de 50 m² ;

– il méconnaît l’article N3 du plan local d’urbanisme dès lors que le chemin d’accès à la construction ne répond pas aux exigences de largeur posées par cet article.

Par une ordonnance en date du 24 septembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 10 octobre 2025.

Par une lettre du 11 septembre 2026, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de deux mois sur la requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des articles N1 et N2 du plan local d’urbanisme, en ce que ces articles n’autorisent pas l’extension horizontale projetée. Les parties ont également été invitées à présenter leurs observations éventuelles.

Par un mémoire, enregistré le 12 septembre 2026, la commune de Mirabeau, représentée par Me Clauzade, a présenté des observations en réponse à ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code de l’urbanisme ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de Mme Fougères, rapporteure,

– les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

– et les observations de Me Clauzade, représentant la commune de Mirabeau.

Une note en délibéré présentée pour la commune de Mirabeau a été enregistrée le 17 septembre 2026.

Considérant ce qui suit :

1. M. B…, propriétaire d’un terrain sis 675 chemin des Grands Ducs à Mirabeau (Vaucluse) comportant notamment une maison individuelle, a sollicité la délivrance d’un permis de construire pour la réalisation d’une surélévation partielle, d’une extension horizontale, d’un abri pour voiture et d’une extension de toiture pour la réalisation d’un porche d’entrée. Cette autorisation lui a été accordée tacitement le 17 août 2021. Par sa requête, la commune de Mirabeau relève appel du jugement du 21 mai 2024 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a annulé ce permis tacite à la demande du préfet de Vaucluse.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. La commune de Mirabeau soutient que les premiers juges ont entaché leur jugement d’irrégularité, d’une part, en faisant reposer la charge de la preuve de la régularité de la construction existante exclusivement sur elle et, d’autre part, en remettant en cause, sans argumentation du préfet en ce sens, la portée de l’avis favorable émis le 6 novembre 1962 par les services de l’Etat sur le permis de construire accordé le 16 novembre 1962 pour l’édification de la maison objet du permis de construire attaqué. Toutefois, en premier lieu, une éventuelle erreur quant à la dévolution de la charge de la preuve n’entache que le bien-fondé de la décision juridictionnelle attaquée et non sa régularité. En second lieu, les premiers juges, en interprétant les pièces produites par les parties, dont l’avis du directeur départemental de la construction de Vaucluse, pour en écarter la valeur probante quant à la régularité de la construction existante, se sont bornés à exercer leur office sans soulever d’eux-mêmes un moyen ou une argumentation différente de celle invoquée par le préfet. La commune de Mirabeau n’est donc pas fondée à soutenir que le jugement attaqué serait irrégulier.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne le motif retenu par le tribunal :

3. D’une part, aux termes de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme :  » Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (…) 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis (…) « . Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables.

4. D’autre part, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

5. Il ressort des pièces du dossier d’appel, et notamment des mentions sur l’origine de propriété du bien dans le dernier acte de vente de celui-ci, corroborées par les différentes photographies produites par la commune de Mirabeau, que la maison individuelle objet du permis en litige a été construite à partir de 1962, sous l’empire d’un permis de construire délivré en ce sens le 16 novembre 1962. Si le préfet de Vaucluse soutient que ce permis, délivré pour la réalisation d’un cabanon, ne pouvait valoir, en l’absence de toute précision sur les matériaux utilisés et les dimensions du bien, autorisation de construire une maison individuelle, la commune de Mirabeau fait valoir, en s’appuyant sur le dictionnaire des régionalismes et sans être contredite, que le mot  » cabanon  » est employé en Provence dans le sens de  » maison secondaire « . Il ressort d’ailleurs de la demande de permis de construire déposée en 1962 lors de la construction du bien que celle-ci portait sur un bien à usage d’habitation et non sur un bien à usage agricole ou forestier, et de l’avis émis par le directeur départemental de la construction avant l’octroi de ce permis de construire que le bâtiment envisagé correspondait à une  » habitation secondaire « , ce dont témoignent également sans ambiguïté les prescriptions alors émises relatives à l’eau, à l’assainissement et à l’aspect extérieur des constructions. En outre, la forme du bâtiment réalisé entre 1962 et 1964 correspond au plan d’implantation annexé au dossier de permis de construire de 1962. Par conséquent, le préfet de Vaucluse n’est pas fondé à soutenir que la maison d’habitation édifiée à partir de l’année 1962 l’aurait été sans permis de construire.

6. Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que le tribunal administratif s’est fondé sur le moyen tiré de l’irrégularité de la construction initiale pour annuler le permis de construire tacite du 17 août 2021.

7. Toutefois, il appartient à la cour administrative d’appel, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par le préfet de Vaucluse devant le tribunal administratif et devant la cour.

8. En premier lieu, aux termes de l’article N1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Mirabeau, dans sa version alors en vigueur :  » Sont interdits : – les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article N2 (…). / Dans les secteurs soumis au risque inondation A… des vallats figurant sur le document graphique, les constructions nouvelles sont interdites « . Aux termes de l’article N2 de ce plan :  » (…) Les occupations et utilisations du sol suivantes sont admises si elles respectent des conditions particulières : (…) 3- Les annexes des constructions à usage d’habitation dès lors que l’emprise au sol de l’ensemble des annexes situées sur une même propriété (hors piscines) ne dépasse pas 50 m² (…). / Dans les secteurs soumis au risque inondation A… des vallats figurant sur le document graphique, seuls peuvent être autorisés : – L’extension en surélévation des constructions existantes ; – L’extension de l’emprise au sol limitée à 20 m² nécessaire à la création d’une aire refuge à l’étage. Dès lors : – que les planchers habitables créés sont situés à 1.20 mètres au-dessus du terrain naturel ; – qu’ils n’ont pas pour effet d’augmenter de manière sensible la capacité d’accueil ; qu’ils n’ont pas pour effet d’augmenter la vulnérabilité des personnes et des biens exposés au risque. / Toutefois, les garages ou abris non clos, pourront être autorisés au niveau du terrain naturel « .

9. Il résulte des dispositions précitées relatives aux secteurs dits  » A… des vallats  » soumis au risque inondation, dont fait partie le terrain supportant la maison individuelle en litige, qu’une extension horizontale des constructions engendrant une emprise au sol ne peut être autorisée, d’une part, que dans la limite de 20 m² et, d’autre part, à condition qu’elle soit nécessaire à la création d’une aire refuge à l’étage.

10. D’une part, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans produits à l’appui de la demande de permis de construire présentée par M. B… que le projet a pour objet de réaliser, notamment, une extension horizontale de la construction, surmontée d’un étage, d’une emprise au sol de 35 m², supérieure à la limite de 20 m² autorisée. La seule circonstance que cette extension horizontale soit réalisée au-dessus d’un garage, lequel ne constitue d’ailleurs pas une construction existante à la date de délivrance du permis en litige, ne saurait avoir pour effet de la faire regarder comme une simple surélévation et d’autoriser ce faisant une extension horizontale excédant la limite de 20 m² d’emprise au sol fixée par le plan local d’urbanisme.

11. D’autre part, alors que la construction existante comporte déjà une chambre en R+1, que le projet propose d’ailleurs d’agrandir en procédant à une surélévation partielle du bâtiment, la commune de Mirabeau ne justifie ni même n’allègue que l’extension horizontale projetée, même limitée à 20 m², serait nécessaire à la création d’une zone de refuge à l’étage. Le préfet est fondé, dès lors, à soutenir que la décision attaquée méconnaît dans cette mesure l’article N2 du règlement du plan local d’urbanisme.

12. En deuxième lieu, en ce qui concerne la création d’un abri non clos d’une superficie de 35 m² au nord du terrain concerné, il résulte de la combinaison des dispositions de l’article N1 et des dispositions de l’article N2 applicables dans les secteurs soumis au risque inondation  » A… des vallats  » que celles-ci, qui autorisent uniquement la construction de garages ou abris non clos au niveau du terrain naturel dans l’hypothèse où les conditions nécessaires à la réalisation d’une extension horizontale sont remplies, n’autorisent pas, en revanche, la création d’annexes à la construction. Dès lors, le préfet est également fondé à soutenir que la décision attaquée, qui autorise la création d’un tel abri non clos de 35 m² constituant une annexe, méconnaît dans cette mesure l’article N2 du plan local d’urbanisme.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article N3 du règlement du plan local d’urbanisme :  » Toute construction ou occupation du sol qui le nécessite doit être desservie par une voirie suffisante. Celle-ci doit avoir des caractéristiques techniques et dimensionnelles adaptées aux usages qu’elle supporte et aux opérations qu’elle dessert (défense contre l’incendie, sécurité civile, ramassage des déchets) (…). / Dans les secteurs Nf1 et Nf2, pour être constructible, le terrain doit posséder une voie d’ouverture à la circulation possédant les caractéristiques suivantes : – Emprise d’une largeur minimale de 5 mètres, ou lorsque ce n’est pas le cas, de 3 mètres minimum mais avec des aires de croisement d’une largeur minimale de 2,5 mètres de longueur, distantes de moins de 300 mètres les unes des autres (…) « .

14. Si le préfet de Vaucluse soutient que l’emprise du chemin des Grands Ducs, qui dessert le terrain en litige, est inférieure à 5 mètres, il ne conteste pas les affirmations de la commune selon lesquelles sa largeur est au moins égale à 3 mètres et ses bas-côtés suffisants pour permettre le croisement de deux véhicules. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article N3 du plan local d’urbanisme n’est pas fondé et doit être écarté.

15. En quatrième lieu, aux termes de l’article N4 du règlement du plan local d’urbanisme :  » (…) Dans les secteurs Nf1 et Nf2, la défense contre l’incendie devra être réalisée par des poteaux normalisés alimentés par des réseaux permettant d’assurer des débits simultanés de 60 m3/h au minimum, situées à moins de 150 mètres des bâtiments à défendre par les voies praticables. Lorsque l’installation des poteaux d’incendie normalisés n’est pas envisageable, la mise en place, sur le domaine public, de réserves d’eau de 120 m3 pour cinq habitations maximums distantes les unes des autres de 100 mètres au plus pourra être admise, à condition qu’elles soient accessibles et utilisables en toutes circonstances « .

16. Si le préfet de Vaucluse soutient, sans apporter de précision, qu’il n’est pas justifié que les dispositions précitées auraient été respectées, la commune fait valoir qu’une citerne de 60 m3, desservant deux habitations seulement, a été installée sur le domaine public, à moins de 100 mètres des constructions en litige. Le préfet de Vaucluse, qui n’a pas repris ce moyen en appel et n’y a pas répliqué en première instance, ne justifie ni même n’allègue que ce dispositif serait insuffisant pour répondre aux exigences fixées par l’article N4 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

17. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :  » Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé « . Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

18. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que seuls les moyens tirés de la méconnaissance de l’article N2 du plan local d’urbanisme de la commune de Mirabeau sont de nature à fonder l’annulation du permis de construire en litige. Il résulte de l’instruction qu’à la différence du vice relevé au point 12 du présent arrêt, le vice constaté en son point 11 est susceptible d’être régularisé par une modification du projet qui n’implique pas de lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la commune de Mirabeau un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête n° 24TL01939 de la commune de Mirabeau, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pendant une durée de trois mois à compter de la notification du présent arrêt, pour permettre la régularisation du vice relevé au point 11 du présent arrêt.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Mirabeau et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet de Vaucluse et à M. C… B….

Délibéré après l’audience du 17 septembre 2026, à laquelle siégeaient :

M. Grimaud, président,

Mme Restino, présidente-assesseure,

Mme Fougères, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026.

La rapporteure,

A. FougèresLe président,

P. Grimaud

La greffière,

R. Brun

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

2

N° 24TL01939