TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 25 SEPTEMBRE 2026

Minute : n° 26/00168

DOSSIER N° : N° RG 26/00009 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EHZS
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : Société SCPI IMMORENTE / S.A.S. JFS FITNESS 81

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT

DEMANDERESSE

Société SCPI IMMORENTE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Léa TZANAVARIS, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant et Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. JFS FITNESS 81,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle BABEC-BESSE de la SELARL B2B AVOCATS, avocats au barreau d’ALBI

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 17 Juillet 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé des 15 et 24 décembre 2015, la SCPI IMMORENTE a donné à bail à la SAS JFS FITNESS 81 un local commercial dépendant du centre commercial Géant sis à [Localité 1], pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du jour de la livraison du local, moyennant un loyer annuel de 100 430 euros HT, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous-seing privé du 13 septembre 2020, les parties se sont entendues sur une diminution de loyer d’un montant annuel de 12 000 euros, ce à compter du 1er avril 2020.

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2022, les parties se sont entendues sur une remise exceptionnelle et intuitu personae de 12 000 euros HT pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, sous la forme d’un avoir de 1 000 euros HT par mois.

Par jugement du 6 juin 2023, le tribunal de commerce d’Albi a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SAS JFS FITNESS 81.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2023, la SCPI IMMORENTE a déclaré sa créance à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la société JFS FITNESS 81 pour un montant de 163 200,42 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, somme arrêtée au 5 juin 2023.

Le 8 novembre 2023, les parties convenaient de ramener le loyer annuel à la somme de 66 000 euros HT et hors charges jusqu’au terme du bail, fixé au 8 juin 2026, soit la somme de 5 500 euros HT par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2024, Me [X], es qualité de mandataire judiciaire, a contesté la créance déclarée à hauteur de 62 489,30 euros.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce d’Albi a constaté l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant et le détail de la créance de la société IMORENTE et s’est déclaré incompétent pour trancher le litige.

Par déclaration au greffe du 26 décembre 2024, la SCPI IMMORENTE a interjeté appel de cette décision et sollicité l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

La procédure d’appel est en cours devant la Cour d’appel de Toulouse.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal de commerce d’Albi a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la SAS JFS FITNESS 81, d’une durée de 10 ans, intégrant le montant du loyer annuel à la somme de 66 000 euros HT et hors charges jusqu’au terme du bail, soit la somme de 5 500 euros HT par mois.

Par ordonnance de référé du 10 janvier 2025, devenue définitive en l’absence de tout recours suspensif, le tribunal judiciaire d’Albi a condamné la SCPI IMMORENTE à remettre à la SAS JFS FITNESS 81 les avoirs d’un montant mensuel de 3.384,46 € sur les factures émises du 1er décembre 2023 au 1er juillet 2024 ainsi que les factures mensuelles mentionnant le loyer de 5 500 euros HT/HC, outre les mentions habituelles au titre des taxes et des charges, avec notamment, pour la période du 1er août au 31 janvier 2025, une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le 1er octobre 2025, la SCPI IMORENTE a fait délivrer, par commissaire de justice, à la SAS JFS FITNESS 81, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif en principal de 278 873,18 euros.

Aucune suite n’a été donné au commandement de payer.

Par exploit du 5 janvier 2026, la SCPI IMMORENTE a assigné la SAS JFS FITNESS devant le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Albi.

Aux termes de ses dernières conclusions oralement soutenues, la SCPI IMMORENTE demande au juge des référés de :
DIRE recevable et bien fondée la société IMMORENTE en toutes ses demandes
CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 1er octobre 2025, la clause résolutoire est acquise faute pour la société JFS FITNESS 81 d’avoir régularisé la situation
EN CONSEQUENCE
Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil ainsi que l’article L. 145-41 du Code de commerce
CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société JFS FITNESS 81 occupant sans droit ni titre
ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société JFS FITNESS 81 ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner
CONDAMNER provisionnellement la société JFS FITNESS 81 à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 414,570,73 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2026, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire
CONDAMNER provisionnellement la société JFS FITNESS 81 à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 41.457 € au titre de l’article 25.2 du contrat de bail,
DIRE que le dépôt de garantie sera conservé par la société IMMORENTE à titre de premiers dommages et intérêt (Article 25.2.3 du contrat de bail)
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société JFS FITNESS 81 à payer à la société IMMORENTE une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, majoré de 50% (Article 25.2.4 du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés,
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société JFS FITNESS 81 à payer à la société IMMORENTE une indemnité estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par le Bailleur, pendant le temps nécessaire à la relocation, égale au loyer qu’aurait été perçu pendant cette période par le Bailleur et ce, sur la base du dernier loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le Bailleur (Article 25.2.4 du contrat de bail).
DEBOUTER la société JFS FITNESS 81 de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles
CONDAMNER la société JFS FITNESS 81 à payer à la société IMMORENTE la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC
CONDAMNER la société JFS FITNESS 81 aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

La SCPI IMMORENTE s’estime parfaitement fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la société JFS FITNESSE 81 et sa condamnation au règlement de la dette locative. Elle considère que le contenu du commandement de payer est lisible et suffisamment précis pour permettre à la preneuse d’apprécier le bien fondé des demandes et sommes réclamées. Elle estime qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à sa demande en paiement. Elle précise ainsi que l’ensemble de ces sommes est proratisé au regard de la procédure collective en cours. Elle dit justifier de ses demandes qui résultent du bail et de ses annexes ainsi que les factures édictées jusqu’alors, ensemble dont la preneuse a pleinement connaissance et qui répondent au cadre législatif et réglementaire en vigueur. Elle réfute toute surfacturation, arguant de ce que les charges de copropriété sont appelées au niveau de l’ensemble immobilier puis ventilées entre les différents propriétaires conformément aux tantièmes. Elle considère que la procédure pendante devant le Cour d’appel ne peut, à elle seule, la priver de son droit de se prévaloir d’une créance dont le principe n’a pas été définitivement écarté, ni même permettre d’invoquer l’autorité de chose jugée. Elle fait état de l’ampleur de la dette locative qui s’élève au 2 juillet 2026 à la somme de 414 570,73€ soulignant que la société JFS FITNESS n’a jamais réglé ses loyers et charges et n’a fait aucun règlement depuis le 22 février 2025, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée et la preneuse condamnée au paiement provisionnel des sommes dues.
La SCPI IMMORENTE réfute le caractère abusif de la procédure qu’elle a engagée, tout comme tout manquement de sa part dans l’entretien du local commercial loué, soutenant à ce titre que la demande de suspension de loyer invoquée par la preneuse n’est pas fondée. La SCPI IMMORENTE s’oppose aux demandes de compensation, arguant de créances hypothétiques, et sollicite le débouté de la demande d’expertise judicaire en l’absence de motif légitime.

Par dernières conclusions oralement soutenues, la SAS JFS FITNESS 81 demande au juge des référés de :
A TITRE PRINCIPAL

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire en exécution du commandement du 1er octobre 2025
DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er octobre 2025 à la requête de la SCPI IMMORENTE par acte de la SCP Philippe NADAL Carole CARRERE Patricia MEHAY Stéphanie RAZES, Commissaires de justice à ALBI enjoignant à la société JFS FITNESS 81 de payer la somme de 278 873,13 euros ;
REJETER en conséquence la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCIPI IMMORENTE ;
REJETER la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCPI IMMORENTE ;
REJETER les demandes de la SCPI IMMORENTE visant à voir obtenir l’expulsion de la société JFS FITNESS 81, sa condamnation provisionnelle à lui payer la somme de 414 570,73 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2026, les intérêts de retard, une indemnité au titre de la clause pénale contractuelle (article 25.2 du bail), une indemnité d’occupation, une indemnité au titre de la période de relocation et à voir conserver le dépôt de garantie ;
SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur les demandes de la SCPI IMMORENTE et la DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE RECONVENTIONNEL
CONDAMNER la SCPI IMMORENTE à titre provisionnel à rembourser à la société JFS FITNESS 81 les factures payées à la société SPG – Sentinelle Protection Gardiennage jusqu’à la réparation de la porte litigieuse et la fermeture parfaite des locaux loués ;
CONDAMNER la SCPI IMMORENTE à titre provisionnel à rembourser à la société JFS FITNESS 81 la somme de 479 € TTC au titre de la facture payée à la société AZ SERRURIER afin de permettre provisoirement la fermeture mécanique forcée de la porte d’accès au local commercial loué ;
CONDAMNER la SCPI IMMORENTE à remplacer la porte issue de secours qui permet également d’entrer et sortir de la salle de fitness en dehors des horaires d’ouverture de la galerie marchande, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir sous astreinte de 500 euros par jours de retard ;
A défaut de remplacement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, AUTORISER la société JFS FITNESS 81 à faire procéder aux frais de la SCPI IMMORENTE au remplacement de la porte affectée de dysfonctionnements par une porte conforme aux normes de sécurité et d’accessibilité applicables à l’immeuble ;
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire sur l’immeuble loué par la société JFS FITNESS 81 avec pour mission à l’expert de :
– Se rendre sur les lieux du litige, en l’espèce [Adresse 2] à [Localité 1], après avoir convoqué les parties, avis étant donné à leurs conseils éventuels ;
– Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– Examiner les désordres, malfaçons, non-conformités et dysfonctionnements dénoncés par les parties, tels qu’ils résultent notamment des pièces produites, et plus particulièrement : les infiltrations en toiture et leurs conséquences sur l’usage, la sécurité et l’image de marque de la salle de sport ; les désordres sanitaires et olfactifs affectant les douches hommes, les vestiaires et la salle de fitness, en ce compris les remontées d’humidité, la condensation, les refoulements d’eau et les émanations nauséabondes ; l’état de dégradation des parties communes, façades, et galerie marchande ; les dysfonctionnements de la porte extérieure constituant une issue de secours et permettant également l’entrée et la sortie de la salle en dehors des horaires d’ouverture de la galerie marchande, si celle-ci n’a pas été remplacée ; ainsi que les éventuels dysfonctionnements affectant la porte d’entrée principale de la galerie commerciale ;
– Examiner la condamnation de la trappe subsistant au sol, vestige de l’ancienne activité de restauration exercée dans les locaux, et de déterminer si cette obturation est conforme aux règles de l’art, à la destination actuelle des lieux ainsi qu’aux exigences d’hygiène et de sécurité applicables à une salle de fitness recevant du public.
– Décrire les désordres, en déterminer la date d’apparition, l’origine, les causes et leur importance ;
– Décrire les travaux effectués, dire s’ils ont été effectués dans les règles de l’art, indiquer s’ils sont affectés par des désordres et/ou s’ils ont provoqué des dégradations existantes et, dans ce cas, décrire et indiquer toutes leurs conséquences ;
– Dire si les désordres constituent de simples défectuosités, ou des vices graves susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ;
– Décrire les moyens propres à remédier aux désordres en chiffrant le coût des réparations nécessaires pour remettre l’ouvrage en état et le coût des travaux complémentaires se révélant nécessaires ou souhaitables, ainsi que le délai requis pour lesdites réparations ;
– De manière générale, fournir tous les éléments techniques et faire toute constatation permettant au Tribunal d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
– Répondre aux dires des parties.
DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire dans le délai de trois mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
DIRE qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance sur simple requête ;
DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
DIRE que lors de la première ou de deuxième réunion des parties au plus tard, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;
FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’Ordonnance à intervenir ;
AUTORISER la société JFS FITNESS 81 à suspendre le paiement des loyers et sommes prétendument dues au titre du bail commercial qui lie les parties jusqu’à la complète réalisation des travaux de réparation et remise en état par la SCPI IMMORENTE ;
A TITRE SUBSIDIAIRE, sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial et ses conséquences,
SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’Arrêt qui sera rendu par la deuxième Chambre de la COUR D’APPEL de TOULOUSE dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/04145 ;
EN TOUTES HYPOTHESES :
CONDAMNER la SCPI IMMORENTE à payer à la société JFS FITNESS 81 la somme de 12 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS JFS FITNESS 81 argue de ce que les demandes formées par la SCPI IMMORENTE reposent sur une créance locative contestée tant dans son principe que dans son montant, ainsi que la mise en œuvre d’une clause résolutoire dont les conditions d’application ne sont manifestement pas réunies. Elle note que le commandement de payer signifié ne permet pas au preneur d’identifier avec précision la nature, la cause et le montant des sommes réclamées, mais contient également des charges locatives sérieusement contestées au regard des dispositions d’ordre public applicables aux baux commerciaux. Elle considère que ce commandement est nul et que toutes les deamndes du bailleur se heurent à des contestations sérieuse. Elle fait remarquer que la SCPI IMMORENTE ne remplit pas ses propres obligations de bailleur, notamment son obligation de délivrance et ne lui assure pas une jouissance paisible des locaux loués, de sorte qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution et à solliciter à être dispensée du paiement du loyer. Elle sollicite une expertise judiciaire aux fins de déterminer l’origine et les causes des désordres évoqués.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire, appelée à l’audience du 17 juillet 2026, a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

-Sur la demande relative à la nullité du commandement de payer

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est constant que la mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement de payer régulier.

La SCPI IMMORENTE a fait délivrer à la SAS JFS FITNESS 81, en date du 1er octobre 2025, un commandement de payer la somme de 278 873,18 euros en visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu entre les parties.

La SAS JFS FITNESS 81 soutient que ce commandement est nul et qu’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, ces constatations sérieuses devant faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Il n’entre cependant pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, une telle décision relevant du juge du fond. En revanche, le juge des référé a compétence pour appréhender les irrégularités soulevées sous l’angle de la contestation sérieuse.

Il convient de débouter la SAS JFS FITNESS de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 1er octobre 2025.

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Les articles L.145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, applicables aux baux renouvelés après le 5 novembre 2014, date de leur entrée en vigueur, prévoient que le contrat de location contient un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur etle ocataire.

En application de ces articles, il est constant que la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse sur le bien fondé des demandes en paiement des sommes figurant au commandement.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la SCPI IMMORENTE a fait délivrer à la SAS JFS FITNESS 81 un commandement de payer la somme de 278 873,18 euros reprenant ladite clause résolutoire. Ce commandement est demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

Or, en l’espèce, le commandement ne contient pas les précisions permettant à la Société JFS FITNESSE 81 de connaître la nature , les causes et le montant des sommes réclamées. Le décompte annexé est illisible. La production d’un décompte ultérieur n’est pas de nature à satisfaire à l’obligation de produire un décompte précis lors de la délivrance du commandement. L’examen du décompte suppose une appréciation critique notamment sur le bien fondé des charges locatives qui excède à l’évidence les pouvoirs du juge des référés juge de l’évidence. Il apparaît que le bail conclu sous l’égide des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce susmentionnés ne comprend pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Dans le cadre des opérations d’admission au passif de la procédure collective, le mandataire judiciaire a contesté la créance revendiquée par la Société IMMORENTE au titre des charges locatives, frais de gestion et taxes foncières. La procédure est à ce jour pendante devant le cour d’appel de Toulouse.

Il existe donc en l’état des contestations sérieuses sur la validité et le bien fondé du commandement de payer qui font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de débouter la Société IMMORENTE de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et la résilation du contrat de bail commercial et de ses demandes subséquentes

-Sur la condamnation au paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de l’obligation n’a d’autre limite que le montant non contestable de l’obligation.

Il résulte de ce qui précède,, qu’il existe une contestation sérieuse sur le principe et le montant des loyers et charges impayées dont la demanderesse sollicite le paiement à titre provisionnel.

Il n’y a dès lors il convient de la débouter de sa demande de condamnation provisionnelle.

-Sur la demande de provision au titre de la sécurisation du local

Il existe une contestation sérieuse sur l’origine du désordre relatif à la porte de secours de sorte qu’il ne peut être déterminé s’il s’agit d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’un manquement du locataire à son obligation d’entretien.

Il convient de débouter la Société JGFS FITNESS 81 de sa demande de provision.

-Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, aux termes de leurs conclusions respectives, les parties ne contestent pas l’existence de désordres affectant le local objet du présent litige dont des remontées d’humidité. En l’état des écritures des parties et des pièces produites, il n’est pas possible d’établir ni l’origine, ni l’imputabilité, ni même la gravité de ces désordres de manière certaine. Il ne peut donc être déterminé si le preneur peut invoquer pour ce soustraire au paiement du loyers et des charges, une exception d’inexécution.

Par conséquent, la SAS JFS FITNESS 81 justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SCPI IMMORENTE.

Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des conclusions respectives des parties que la preneuse occupe, sans interruption depuis son entrée dans les lieux, le local donné à bail.

Si elle justifie de difficultés dans l’exercice de son activité du fait des difficultés d’accès et de circulation dans son local comme des conditions dans lesquelles les activités sportives se pratiquent, elle ne démontre pas l’existence ni d’une urgence réelle, ni d’un péril imminent, ni d’un trouble manifestement illicite, l’importance du préjudice subi demeurant incertaine, de sorte que la demande de dispense de paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La SAS JFS FITNESS 81 sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance, qui est de plein droit exécutoire par provision, met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Disons que le juge des référés n’a pas qualité pour statuer sur la nullité du commandement de payer,

Déboutons la SAS JFS FITNESS 81 de sa demande,

Constatons l’existence de contestations sérieuses sur la validité du commandement de payers faisant obstacle à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial,

Déboutons la SCPI IMMORENTE de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résilation du bail commercial et de toutes ses demandes subséquentes,

Constatons l’existence de contestations sérieures sur le montant des sommes dues au titre des loyers et charges impayés,

Déboutons la SCPI IMMORENTE de sa demande de provision,

Déboutons la la SAS JFS FITNESS 81 de sa demande de provision au titre des travaux de sécurisation du local commercial loué,

Déboutons la SAS JFS FITNESS 81 de sa demande de suspension de paiement des loyers et charges,

Ordonnons une expertise,

Désignons en qualité d’expert pour y procéder :

M.[H] [R] expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse,

Ou en cas d’indisponibilité

M. [O] [B], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

• Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d’assurance ;

• Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le centre de remise en forme, relaxation, fitness et musculation situé dans la galerie marchande du [Adresse 2] à [Localité 1], loué par la SAS JFS FITNESS 81 et propriété de la SCPI IMMORENTE, le décrire et entendre tous sachants,

• Dire si le local présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation et les conclusions ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis,

• Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements,

• Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée,

• Déterminer la date d’apparition de l’ensemble des désordres,

• Dans le cas où les désordres seraient apparus avant la prise de possession des lieux par la SAS JFS FITNESS 81 :

Indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;
Dire si des travaux de reprise ont depuis lors été effectués ;
Dans l’affirmative, en retracer l’historique et déterminer les intervenants aux travaux ;
Déterminer si ces travaux étaient nécessaires et suffisants pour remédier aux désordres et s’ils ont été effectués dans les règles de l’art ou, à défaut, indiquer s’ils sont affectés par des désordres et/ou s’ils ont provoqué des dégradations et, dans ce cas, décrire et indiquer toutes leurs conséquences,

• Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté,

• Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants,

• Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

• Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

• Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations,

• Répondre aux dires des parties,

• De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige,

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SAS JFS FITNESS 81 devra consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Déboutons la SCPI IMMORENTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la SAS JFS FITNESS 81 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS JFS FITNESS 81 aux entiers dépens de l’instance,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière.

Le greffier Le juge des référés