REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/00740 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LKXQ

En date du : 28 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt huit septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 juin 2026 devant Elsa VALENTINI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026.

Signé par Elsa VALENTINI, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [N], [U], [G], [Q] [J], né le 21 Août 1982 à [Localité 1] (BELGIQUE), de nationalité Belge, Directeur Informatique, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [L], [F], [X] [I], née le 06 Octobre 1984 à [Localité 2] (06), de nationalité Française, Ingénieure, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y], [O] [S], né le 17 Septembre 1968 à [Localité 3] (76), de nationalité Française, Formateur, demeurant [Adresse 2]
Et
Madame [X], [L], [K] [T] épouse [S], née le 20 Septembre 1969 à [Localité 4] (64), de nationalité Française, Logisticienne pharmaceutique, demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Nathalie ABRAN – 0003
Me Dorothée BRUNET – 7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 17 juin 2021, dressé par Maître [P] [B], notaire à [Localité 5], un compromis de vente a été conclu entre Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I], vendeurs, et Monsieur [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S], portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6].
Ce compromis de vente a été conclu avec comme condition suspensive particulière l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition.
Le prix a été fixé à la somme de 340.000 euros, payable au comptant lors de la réitération de l’acte fixé au plus tard le 15 octobre 2021, suivant avenant du 2 juillet 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception 16 septembre 2021, les vendeurs ont mis en demeure les époux [S] de justifier de l’obtention ou du refus de prêt.

Par courriel en date 20 septembre 2021, le notaire a transmis au vendeur un courrier de refus de prêt de la société CREDIT MUTUEL.

Par courrier d’avocat en date du 13 octobre 2021, les vendeurs ont sollicité des consorts [S] le versement du dépôt de garantie d’un montant de 17.000 euros, détenus entre les mains du notaire.

Par courrier d’avocat en date du 28 octobre 2021, les époux [S], se prévalant du refus de prêt de la banque, se sont opposés à cette demande considérant qu’ils avaient rempli leurs obligations contractuelles.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte du 19 janvier 2022 assignant Monsieur [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S], suivi de conclusions notifiées le 5 juin 2023, Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] demandent au tribunal de :
– CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] [S] à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] la somme de 34.000 euros au titre de la stipulation de pénalité avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 16 Septembre 2021 ;
– AUTORISER le notaire, Me [P] [B], à libérer la somme de 17 000 euros bloqués au titre du dépôt de garantie au bénéfice de Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] ;
– DEBOUTER Madame et Monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; – CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] [S] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Dorothée BRUNET, Avocat, sur son offre de droits ;
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :
-PRONONCER la caducité du compromis de vente du 17 juin 2021
– ORDONNER la libération des 17 000 € bloqués au titre du dépôt de garantie au bénéfice de Monsieur et Madame [S]
– DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [I] à payer à
Monsieur et Madame [S] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] et Madame [I] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître ABRAN qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 12 mai 2024 et a renvoyé à l’audience du 12 juin 2024 pour plaidoiries.
Par ordonnance en date du 19 avril 2024, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience du 28 avril 2025.
Suite à l’absence du magistrat, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 juin 2026.
L’affaire a retenue à cette audience et mise en délibéré au 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 1304-3 du code civil dispose que :
“La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt”.
En application de cet article, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 17 juin 2021 prévoit que :
“L’ACQUÉREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : Tout organisme1°) Un prêt relais
Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE EUROS (84.000,00 EUR)Durée maximale de remboursement : 2 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 1,25 % l’an (hors assurances).2°) Prêt immobilier
Montant maximal de la somme empruntée :DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (285.000,00 EUR)Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 1,25 % l’an (hors assurances).
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUÉREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, aux taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.”

Pour justifier du refus d’obtention des prêts nécessaires à l’acquisition du bien, les époux [S] versent au débat un courrier de refus de financement immobilier en date du 18 septembre 2021, complété par un courrier du 14 octobre 2021, établi à leur demande afin que les détails du plan de financement soient précisés. Si, comme le font remarquer les demandeurs, cette dernière lettre ne comporte par le tampon de la banque, cela n’entache en rien son caractère probant dans la mesure où elle est signée et rédigée à l’en-tête du CREDIT MUTUEL.
Il en résulte que les époux [S] ont sollicité auprès de cet établissement bancaire un crédit immobilier principal de 285.000 euros, au taux fixe de 1,20 %, sur une durée de 300 mois ainsi qu’un prêt relais de 84.000 euros au taux d’intérêt fixe de 2% sur une durée de 12 mois.
Il convient de relever que les conditions sollicitées pour le prêt relais, à savoir un taux d’intérêt à 2 % au lieu de 1,25 % pour une durée de 12 mois au lieu de 24 mois, ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles.
Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, les conditions sollicitées ne rendaient pas le prêt nécessairement plus facile à obtenir dans la mesure où cela modifiait le taux d’endettement.
Ainsi, en faisant une demande de prêt non conforme aux termes du compromis les époux [S] ont commis une faute qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.
Par conséquent, Monsieur [J] et Madame [I] sont fondés à solliciter le bénéfice de la pénalité prévue au contrat, soit la somme de 34.000 euros.

Le notaire sera autorisé à libérer la somme de 17.000 euros bloqués au titre du dépôt de garantie au profit de ces derniers.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [S], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure distraits au profit de Maître Dorothée BRUNET, avocat.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] et Madame [I] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S] à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] la somme de 34.000 euros au titre de la stipulation de pénalité avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 16 septembre 2021 ;

AUTORISE le notaire, Maître [P] [B], à libérer la somme de 17.000 euros bloqués au titre du dépôt de garantie au bénéfice de Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S] à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [L] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Y] [S] et Madame [X] [T] épouse [S] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Dorothée BRUNET ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE