DOSSIER N° RG 25/02178 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NOZS

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDEUR :

M. [F] [C]
671 rue de Bouquetet
27310 BOURG ACHARD
Représentant : Maître Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [G] [B] et Mme [A] [B] née [D]
304 rue du Petit Coudray
76810 GRUCHET ST SIMEON
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Juillet 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022, M. [F] [C] a donné à bail à M. [G] [B] un logement situé 1, rue Aristide Briand, PAVILLY (76570), moyennant un loyer mensuel initial de 430 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte du 23 septembre 2022, Mme [A] [B] née [D] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de discussion des engagements de M. [G] [B] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 887,36 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 27 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le commandement de payer a été dénoncé à la caution, Mme [A] [B].

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 12 septembre 2025 pour M. [V] [B] et du 17 novembre 2025 pour Mme [A] [B] en sa qualité de caution, le bailleur les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de M. [G] [B] par acquisition de la clause résolutoire ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [G] [B] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour M. [G] [B] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement de la somme principale de 4 079,09 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 13 août 2025, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa signification à la caution.

Par courrier du 8 octobre 2025, reçu par le bailleur le 13 octobre 2025, M. [G] [B] a donné congé de son bail et a sollicité la mise en place d’un échéancier de paiement.

Appelée à l’audience du 27 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 10 juillet 2026, en raison du fait que le locataire avait quitté les lieux loués et que le décompte locatif devait être actualisé après l’inventaire de sortie.

À l’audience du 10 juillet 2026, M. [F] [C] était représenté par Maître Xavier GARCON, qui s’est rapporté oralement à ses conclusions versées aux débats aux fins de :

-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement de la somme principale de 4 627,95 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 13 août 2025, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement de la somme de 2 382,75 euros au titre des réparations locatives ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa signification à la caution ainsi que la moitié du coût du procès-verbal de constat ACTAREC du 28 juin 2026 pour la somme de 320,76 euros.

M. [G] [B] et Mme [A] [B], cités par procès-verbal de remise à personne physique, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 septembre 2026.

MOTIVATION

M. [G] [B] ayant quitté les lieux, il n’y a plus lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [F] [C] verse aux débats un décompte arrêté au 22 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 9 338,26 euros dont il faut déduire le montant des réparations locatives de 4 365,50 euros qui feront l’objet de développements ultérieurs. Il y a lieu de préciser également que le montant du dépôt de garantie de 430 euros a déjà été déduit.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de procédure ainsi que des frais de relance pour un montant total de 344,81 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 4 627,95 euros.

M. [G] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à M. [F] [C] la somme de 4 627,95 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 3 887,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, M. [F] [C] verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 22 septembre 2022, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice le 28 janvier 2026.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le locataire n’a pas restitué le logement en parfait état de propreté. Il est relevé dans l’état des lieux de sortie que le logement est dans un état de saleté général. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par M. [F] [C] et justifiés par la production d’une facture de la société LAMARQUE NETTOYAGE en date du 24 février 2026, d’un montant de 250 euros, lui sont accordés.

Il est également relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que le volet roulant de la fenetre droite ne fonctionne pas. Or le volet était en état de fonctionnement a l’entrée du locataire dans les lieux. Par conséquent, les frais de réparations du volet réclamés par M. [F] [C] et justifiés par la production d’une facture de la société MCP l’art de la pose en date du 23 mars 2026, d’un montant de 150 euros, lui sont accordés.

Le locataire sollicite également la condamnation du locataire au paiement des frais de travaux de rénovation de la cuisine, la salle de bain et la chambre. Le locataire prévoit de refaire la peinture des plafonds et des murs ainsi que la boiseries des pièces citées. Le locataire fourni un devis de la société [X] en date du 24 février 2026 et pour un montant de 3 965,50 euros.

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que la peinture de la cuisine, de la salle de bain et de la chambre est salie et un peu jaunie. Néanmoins, l’état des lieux d’entrée indiquait que les peinture était en “état d’usage” ainsi il apparait normal que trois ans après l’entrée du locataire dans les lieux, les peintures ainsi que les plafonds soient un peu jauni et défraichis par l’usage courant du logement. De plus, le commissaire de justice ne relève uniquement dégradation sur les murs ou plafonds laissant apparaitre un usage contraire à l’usage classique des pièces du logement.

Ainsi, le bailleur sera débouté de sa demande de peinture sur les murs, plafonds et boiserie de la cuisine, salle de bain et de la chambre car, il n’est pas mentionné dans le constat d’état des lieux de sortie que les murs sont en mauvais état mais uniquement en état d’usage, il n’apparait pas proportionnel de mettre ces travaux de rafraichissement à la charge du locataire.

Par conséquent, le montant des réparations locatives dues par M. [G] [B] à la M. [F] [C] s’élève à la somme de 400 euros.

M. [G] [B] sera donc condamné à payer à [F] [C] la somme de 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la dette de la caution au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [A] [B] s’est vu dénoncer le 10 juin 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mai 2025 à M. [V] [B], et portant sur la somme de 3 887,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Mme [A] [B] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec M. [V] [B] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, Mme [A] [B] s’étant engagé à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de le condamner solidairement avec le locataire à payer les indemnités d’occupation auxquelles cette dernière est tenue. Ainsi qu’aux réparations locatives.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [G] [B] et Mme [A] [B] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] à payer à M. [F] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] à payer à M. [F] [C] la somme de 4 627,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 3 887,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] à payer à [F] [C] la somme de 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [B] et Mme [A] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [B] et Mme [A] [B] à payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT