TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Septembre 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame TERRAL,
Débats en audience publique le : 29 Juin 2026

GROSSE :
Le 28 septembre 2026
à Me [Y] Vanessa
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EXPEDITION :
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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06767 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GX2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [X] VENANT AU DROIT DE MME [F] [X] épouse [Y]
née le 13 Septembre 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Vanessa CARNINO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [J] [K]
née le 28 Juillet 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2016, Mme [F] [X] a donné à bail à Mme [J] [K] un appartement situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 694,18 euros outre 90 euros de provisions sur charges et 20 euros de provisions au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ce bail, reconduit tacitement par périodes triennales, devait expirer le 25 juillet 2025.

Mme [F] [X] est décédée le 3 février 2024. Suivant attestation immobilière après décès reçue le 5 août 2024, Mme [R] [X] épouse [Y], sa sœur et unique héritière ayant accepté purement et simplement la succession, est venue à ses droits.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Mme [R] [X] épouse [Y] a délivré à Mme [J] [K] un congé pour vendre à effet du 25 juillet 2025, valant offre de vente au prix de 170 000 euros net vendeur.

Mme [J] [K] n’a pas accepté cette offre et s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Mme [R] [X] épouse [Y] a fait assigner Mme [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
– juger que le congé pour vente délivré le 12 décembre 2024 est valable, régulier et opposable ;
– constater l’expiration du bail au 25 juillet 2025 et le maintien dans les lieux sans droit ni titre ;
– ordonner l’expulsion de Mme [J] [K] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;
– la condamner au paiement de 908 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 25 juillet 2025, outre intérêts au taux légal ;
– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 804,18 euros à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la restitution effective des lieux, outre intérêts au taux légal ;
– juger qu’elle a fait obstacle de manière fautive à l’accès au logement ;
– la condamner au paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– la condamner aux dépens et au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 29 juin 2026, la demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et verse aux débats un décompte actualisé arrêtant sa créance à la somme de 7 783,73 euros au 30 juin 2026.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [J] [K], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2026, par mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre

Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite vendre le logement peut donner congé à son locataire pour le terme du contrat, moyennant un préavis de six mois, le congé devant indiquer à peine de nullité le motif allégué. Le II du même article dispose que le congé fondé sur la décision de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, qu’il vaut offre de vente au profit du locataire, et que les termes des cinq premiers alinéas du II doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 pour le terme du bail fixé au 25 juillet 2025, soit plus de six mois avant l’échéance. Il énonce le motif tiré de la décision de vendre, indique le prix de 170 000 euros net vendeur ainsi que les conditions de la vente projetée, reproduit les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 et comporte la notice d’information prévue par ce texte. Il est donc régulier en la forme.

Le congé mentionne également un prix de 177 000 euros honoraires compris. S’il est constant que le locataire titulaire du droit de préemption, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la preuve d’un grief. En l’espèce, le congé indique distinctement le prix net vendeur de 170.000 euros, de sorte que Mme [J] [K] était en mesure d’exercer son droit de préemption à ce prix, exempt de toute commission. Aucun grief n’est caractérisé.

Il reste à examiner, ce que le tribunal peut faire d’office en application du I de l’article 15, si les dispositions relatives à l’acquisition d’un bien occupé font obstacle au congé.

Aux termes de ce texte, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Mme [R] [X] épouse [Y] est venue aux droits de la bailleresse par l’effet du décès de sa sœur, survenu le 3 février 2024, soit moins de trois ans avant le terme du bail. La question est donc de savoir si une transmission successorale constitue une acquisition au sens de ce texte.
Il y a lieu de répondre par la négative. La dévolution successorale intervient par le seul effet du décès, l’héritier étant saisi de plein droit des biens du défunt sans autre manifestation de volonté que l’acceptation de la succession, et continuant la personne de celui-ci. L’héritier ne saurait dès lors être regardé comme l’acquéreur d’un bien occupé. Ces dispositions, issues de la loi du 24 mars 2014 et modifiées par la loi du 6 août 2015, ont pour objet de protéger les locataires contre les opérations spéculatives d’acquisition d’immeubles occupés, en particulier les ventes dites à la découpe. Leur application à une transmission subie, et non recherchée, aboutirait à immobiliser le bien de l’héritier pendant une durée pouvant atteindre six années, restriction au droit de propriété que la finalité du texte ne justifie pas.

Le congé délivré le 12 décembre 2024 est en conséquence valable et opposable à Mme [J] [K].

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

Aux termes du dernier alinéa du I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le II précise que le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis.

Le bail a pris fin le 25 juillet 2025 et Mme [J] [K], qui n’a pas accepté l’offre de vente, se maintient depuis lors dans les lieux sans droit ni titre. Il sera fait droit à la demande d’expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Aucune demande de délais n’étant formée, il n’y a pas lieu de faire application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La situation comptable établie par l’agence [Adresse 5] pour la période du 1er janvier 2022 au 31 octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur supérieur à la somme réclamée au titre des arriérés arrêtés au 25 juillet 2025.

Le décompte actualisé produit à l’audience porte la créance à 7.783,73 euros, soit un montant très supérieur à celui réclamé dans l’assignation. Or, aux termes de l’article 68, alinéa 2, du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties défaillantes dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. Aucun acte n’ayant été délivré à Mme [J] [K] pour porter à sa connaissance cette augmentation, le tribunal ne peut en connaître et statuera dans les limites de l’acte introductif d’instance.

La demande figurant dans le dispositif, limitée à 908 euros, est donc justifiée et sera accueillie à hauteur de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, aucune mise en demeure de payer n’étant produite.

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit, à compter du 26 juillet 2025, à une indemnité d’occupation réparant le préjudice résultant de la privation de jouissance du bien. Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer et des charges, soit 804,18 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera précisé que les sommes déjà versées depuis le 26 juillet 2025, notamment par la caisse d’allocations familiales, s’imputent sur cette indemnité, afin d’éviter tout double recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Mme [R] [X] épouse [Y] sollicite la condamnation de Mme [J] [K] au paiement de 1 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en réparation du préjudice résultant de l’entrave à l’accès au logement et à la vente du bien.

Toutefois, tant que le bail était en cours, l’obligation de laisser visiter les lieux et d’en permettre l’accès trouvait sa source dans le contrat et dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la responsabilité de la locataire ne pouvait être recherchée que sur le fondement contractuel.
En toute hypothèse, la demanderesse, qui se borne à solliciter une somme forfaitaire présentée comme symbolique, ne justifie ni de la consistance ni du montant d’un préjudice distinct de celui que réparent l’indemnité d’occupation et les intérêts moratoires. Le bien pouvait au demeurant être mis en vente occupé.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée, de même que la demande tendant à voir juger que Mme [J] [K] a fait obstacle de manière fautive à l’accès au logement, qui n’en constituait que le soutien.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du même code.

L’équité commande de la condamner à payer à Mme [R] [X] épouse [Y] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ce montant tenant compte de la situation économique de la défenderesse, telle qu’elle ressort de l’importance de sa dette locative et du versement direct de l’allocation de logement au bailleur.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE valable et opposable à Mme [J] [K] le congé pour vendre délivré le 12 décembre 2024 par acte de commissaire de justice ;

CONSTATE que le bail portant sur l’appartement situé [Adresse 3] [Adresse 4], a pris fin le 25 juillet 2025 ;
DIT que Mme [J] [K] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [J] [K] et de tout occupant de son chef de l’appartement situé au troisième étage du bâtiment D27 de la résidence [Adresse 6] à [Localité 3], avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et qu’elle ne peut avoir lieu pendant la période prévue à l’article L. 412-6 du même code ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à Mme [R] [X] épouse [Y] la somme de 908 euros (neuf cent huit euros) au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 25 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à Mme [R] [X] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation de 804,18 euros (huit cent quatre euros et dix-huit centimes) à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion, déduction faite des sommes déjà versées à ce titre depuis cette date ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [K] à payer à Mme [R] [X] épouse [Y] la somme de 600 euros (six-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [K] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge