Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 : logement et urbanisme rénové

Un texte transversal applicable à plusieurs régimes du logement et de l’urbanisme

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 modifie simultanément plusieurs ensembles normatifs. Elle intervient notamment dans le code de la construction et de l’habitation, le code de l’urbanisme, la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et la loi du 2 janvier 1970 encadrant les professions immobilières. Elle crée, modifie ou abroge des dispositions dans chacun de ces textes, sans constituer un régime unique applicable à tous les logements ou opérateurs.

Son champ d’application dépend donc de la matière concernée et de la disposition modifiée. Les règles nouvelles peuvent viser les sociétés coopératives d’habitants, les locataires et bailleurs, les copropriétés, les professionnels de l’immobilier ou les opérations d’urbanisme. La loi crée notamment les articles L. 201-1 à L. 201-13 et L. 202-1 à L. 202-11 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que plusieurs dispositions nouvelles du code de l’urbanisme.

Le texte comporte aussi des dispositions ponctuelles qui ne relèvent pas d’un nouveau statut général. Il prévoit notamment la remise d’un rapport sur l’évolution des caractéristiques du logement décent et précise, pour certains logements déjà occupés, les modalités selon lesquelles le propriétaire satisfait à l’obligation relative au détecteur de fumée. Ces mesures s’ajoutent aux modifications substantielles apportées aux régimes existants.

Sociétés coopératives d’habitants : constitution, objet et détention des parts

Les articles L201-1 et L201-2 du code de la construction et de l’habitation organisent les sociétés coopératives d’habitants. Constituées sous une forme légalement admise, elles ont pour objet de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance de leur résidence principale et de favoriser une vie collective. Elles peuvent notamment acquérir ou construire des immeubles, attribuer leur jouissance au moyen d’un contrat coopératif, les gérer et proposer certains services.

L’article L201-3 autorise les statuts à ouvrir certains services à des tiers non associés, sous réserve d’une comptabilité distincte et d’un plafond de chiffre d’affaires fixé par décret. L’article L201-4 prévoit en principe que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l’attribution en jouissance des logements. L’article L201-5 encadre le prix de cession des parts et permet, sous conditions, le retrait de l’associé; une cession contraire à la clause statutaire de plafonnement est nulle.

Baux d’habitation : dépôt de garantie, impayés et locations meublées

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, prévoit une majoration du dépôt de garantie non restitué dans les délais. Elle correspond à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration a été qualifiée d’accessoire à la demande principale de restitution du dépôt.

Pour les baux meublés, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut l’application du titre I, tandis que le titre I bis demeure applicable. Le bail relève également des articles 1713 et suivants du code civil et de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation. L’application des articles 24, V et VII, relatifs aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, suppose que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Depuis le 1er janvier 2015, l’article 24 impose, pour certains bailleurs personnes morales, un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX avant la délivrance de l’assignation aux fins de constat de la résiliation. L’assignation doit en outre être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Copropriété, changement d’usage et rémunération des intermédiaires

La loi a imposé aux syndics l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Cette obligation est entrée en vigueur dans le délai d’un an suivant la promulgation et s’applique aux mandats en cours lors de leur renouvellement. La méconnaissance de cette obligation entraîne la nullité de plein droit du mandat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la désignation, sans remettre en cause les actes conclus avec des tiers de bonne foi.

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation concerne le changement d’usage des locaux, dont le manquement est sanctionné par l’article L651-2. Une juridiction a rappelé que la loi du 24 mars 2014 avait introduit cette obligation et a apprécié la responsabilité au regard de la participation concrète de la personne aux locations de courte durée. En matière d’intermédiation immobilière, l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la réforme, interdit d’exiger une commission avant la conclusion effective de l’opération constatée par un acte écrit.

L’application concrète du dispositif par les juridictions

En matière de bail meublé, le tribunal judiciaire d’Évry a retenu l’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, après avoir constaté la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. Le versement effectué avant cette audience a permis au locataire de bénéficier des mécanismes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Cette appréciation repose sur la situation effectivement constatée au jour de l’audience.

Le tribunal judiciaire de Paris a, pour sa part, rejeté les demandes dirigées contre une personne à l’encontre de laquelle aucune participation, aucun profit ni aucune connaissance des locations de courte durée n’étaient établis. L’absence de preuve d’une implication personnelle a donc fait obstacle à l’application de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. La juridiction a également rappelé que l’amende prévue par l’article L651-2 avait été portée de 25 000 à 50 000 euros par une réforme applicable à compter du 20 novembre 2016.

En copropriété, les tribunaux judiciaires peuvent confier à un administrateur provisoire une mission de rétablissement du fonctionnement normal du syndicat, voire de liquidation et de clôture des opérations. Dans les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Bobigny, cette mission a été fixée pour une durée d’un an, avec la possibilité d’une prorogation ou d’une fin anticipée sur requête ou en référé. Les pouvoirs de l’assemblée générale ont été transférés à l’administrateur, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et la décision devait être portée à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois.

Points de vigilance : version applicable et évolutions des dispositifs

La loi du 24 mars 2014 fonctionne principalement par création, modification ou abrogation de dispositions codifiées. L’analyse d’une situation impose donc d’identifier l’article du code applicable et sa rédaction à la date des faits, plutôt que de se limiter à la date de promulgation de la loi. L’article 2 prévoyait par ailleurs la remise au Parlement, dans les six mois, d’un rapport sur l’évolution des critères du logement décent, sans modifier directement ces critères.

Certaines dispositions organisent des modalités particulières pour des situations déjà existantes. Pour les logements occupés lors de l’entrée en vigueur de l’obligation relative aux détecteurs de fumée, le propriétaire pouvait satisfaire à son obligation en fournissant le détecteur au locataire ou en lui remboursant son achat. Cette règle constitue une modalité d’exécution spécifique, distincte de la modification générale du code de la construction et de l’habitation.

Les sanctions attachées au changement d’usage doivent être appréciées en tenant compte des évolutions postérieures de la loi. Une décision a relevé que la loi du 24 mars 2014 avait introduit l’obligation de changement d’usage, tandis qu’une loi du 18 novembre 2016 avait porté l’amende prévue par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation de 25 000 à 50 000 euros, pour les situations relevant de sa rédaction applicable à compter du 20 novembre 2016. La date des faits et la version du texte alors en vigueur peuvent donc déterminer le montant encouru.

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Questions fréquentes