Démolition de clôtures non conformes au cahier des charges d’un lotissement

L’article 20 du cahier des charges imposait des clôtures d’une hauteur maximale de 1,10 m. Le juge rappelle que ces stipulations demeurent opposables au coloti, indépendamment de la qualité de constructeur du mur, sur le terrain contractuel.

La caducité invoquée sur le fondement de l’article L442-9 du code de l’urbanisme n’est pas établie, faute de preuve que le lotissement était couvert par un PLU à l’expiration du délai légal. En tout état de cause, une éventuelle caducité des règles d’urbanisme n’aurait pas privé le cahier des charges de sa portée contractuelle.

Les constats d’huissier ont établi que les deux murs dépassaient la hauteur autorisée. Les attestations produites pour démontrer un accord verbal étaient insuffisamment circonstanciées, contredites par la proximité d’un constat et, en toute hypothèse, inopérantes pour écarter les règles du lotissement. La démolition avec réduction à 1,10 m a donc été ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour.

La demande reconventionnelle a été rejetée, une photographie non horodatée et non circonstanciée ne permettant ni d’identifier la propriété concernée ni d’établir la hauteur du mur. Le propriétaire succombant supporte les dépens, incluant les frais de constats, ainsi qu’une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Un propriétaire reprochait à son voisin d’avoir rehaussé deux murets en violation du cahier des charges du lotissement, qui limitait les clôtures à 1,10 mètre. Les constats relevaient des hauteurs supérieures. Le tribunal a ordonné la démolition des deux murs jusqu’à cette hauteur, sous astreinte. Les demandes reconventionnelles du défendeur, notamment fondées sur un accord verbal et la prétendue existence d’un mur adverse, ont été rejetées.

Un propriétaire d’un lot de lotissement reprochait au propriétaire du lot voisin d’avoir rehaussé les murets séparatifs avant et arrière en méconnaissance du cahier des charges. Des constats d’huissier ont relevé des hauteurs d’environ 2,15 m pour le mur arrière et de 1,70 à 1,80 m pour le mur avant, alors que l’article 20 limitait la hauteur des clôtures à 1,10 m.

Le propriétaire défendeur soutenait ne pas avoir construit le mur arrière et avoir obtenu un accord verbal pour le mur avant. Il invoquait également la caducité des règles du lotissement et demandait la démolition du mur adverse, ainsi qu’une indemnisation pour procédure abusive.

Le tribunal a ordonné la démolition des deux murs jusqu’à 1,10 m, sous astreinte. La demande reconventionnelle a été rejetée, la photographie produite étant insuffisante pour établir l’existence, l’emplacement et la hauteur du mur contesté.

• Existence d’une stipulation contractuelle limitant la hauteur des clôtures.
• Opposabilité du cahier des charges au propriétaire du lot.
• Établissement précis de la hauteur réelle des murs.
• Constat d’un dépassement de la hauteur maximale de 1,10 m.
• Absence de preuve suffisante d’une caducité contractuellement pertinente.
• Accord individuel incapable d’écarter les règles du lotissement.

• Constat d’huissier du 10 juin 2021 sur le mur arrière.
• Constat d’huissier du 10 juin 2021 sur le mur avant.
• Hauteur mesurée d’environ 215 centimètres pour le mur arrière.
• Hauteur mesurée entre 170 et 180 centimètres pour le mur avant.
• Attestations insuffisamment circonstanciées sur l’accord verbal allégué.
• Photographie non horodatée et non localisée rejetée pour la demande adverse.

Le propriétaire défendeur doit démolir les deux murs jusqu’à 1,10 m dans le délai fixé, sous astreinte, et supporter les frais de la procédure. Le propriétaire demandeur obtient l’exécution de la règle du cahier des charges, sans que l’accord verbal ou la caducité alléguée puisse y faire obstacle.

• Réduire les deux murs à une hauteur maximale de 1,10 m.
• Respecter le délai d’un mois suivant la signification.
• Anticiper l’astreinte de 50 euros par jour de retard.
• Conserver les constats d’huissier établissant les hauteurs litigieuses.
• Régler les dépens et l’indemnité de 2 000 euros.

À faire

• Vérifier la hauteur contractuelle prévue par le cahier des charges.
• Faire constater précisément les dimensions de la clôture.
• Identifier clairement la propriété concernée dans chaque preuve.
• Produire des attestations circonstanciées et datées.
• Respecter le délai fixé après signification du jugement.

À éviter

• Invoquer une autorisation verbale non documentée.
• Confondre caducité urbanistique et disparition de l’obligation contractuelle.
• Produire une photographie non horodatée.
• Négliger la mesure exacte de la hauteur contestée.
• Ignorer les conséquences financières de l’astreinte.

Les règles contractuelles du cahier des charges du lotissement

L’article 20 du cahier des charges limitait les clôtures à 1,10 m dans les configurations prévues. Ces stipulations étaient opposables au coloti, même s’il n’était pas établi qu’il avait construit le mur. Une caducité éventuelle des règles d’urbanisme sur le fondement de l’article L442-9 du code de l’urbanisme n’aurait pas empêché leur invocation sur le terrain contractuel.

La preuve de la hauteur excessive des clôtures

Les constats d’huissier du 10 juin 2021 établissaient des hauteurs d’environ 2,15 m pour le mur arrière et de 1,70 à 1,80 m pour le mur avant. Ces constatations démontraient le dépassement de la hauteur autorisée et justifiaient la démolition afin de ramener les murs à 1,10 m.

La preuve insuffisante d’un accord verbal

Les attestations produites pour établir l’autorisation du mur avant étaient insuffisantes : l’une ne mentionnait aucun accord, l’autre n’était pas circonstanciée et était contredite par la réalisation rapide d’un constat. En outre, l’accord d’un coloti n’aurait pas permis d’écarter les règles du lotissement.

Article L442-9 du code de l’urbanisme, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile