Garantie de parfait achèvement et intervention du garant de livraison face aux réserves non levées

L’article 1792-6 du Code civil impose à l’entrepreneur de réparer, pendant un an à compter de la réception, les désordres signalés au procès-verbal ou notifiés ultérieurement par écrit. Après mise en demeure infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Le juge des référés a retenu cette obligation pour la réserve de chauffage non levée, étayée par des rapports techniques, et a autorisé le maître de l’ouvrage à faire intervenir une entreprise, avec remboursement solidaire par le constructeur et le garant.

Sur le fondement de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, le garant devait faire réaliser les travaux correspondant aux réserves formulées à la réception ou dans les huit jours, à l’exclusion de celles couvertes par des quitus ou dénoncées tardivement. Une astreinte a été prononcée pour les réserves précisément identifiées.

Le juge des référés a refusé d’allouer une provision au titre des pénalités de retard, le terme du calcul faisant l’objet d’une contestation sérieuse. Il a également rejeté les appels de fonds correspondant au stade de 95 %, l’article R. 231-7 du même code subordonnant cette exigibilité à l’achèvement des équipements, notamment du chauffage.

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Le juge des référés a ordonné sous astreinte la reprise de plusieurs réserves affectant les maisons construites par la SCI et autorisé l’exécution immédiate des travaux relatifs au chauffage. Il a rejeté les demandes de provisions contestées, notamment celles portant sur les travaux, les pénalités et les appels de fonds.

Une SCI a fait construire deux maisons individuelles. Après la défaillance du constructeur initial, le garant de livraison a désigné un autre constructeur pour achever les travaux. La réception est intervenue avec réserves, alors que les logements demeuraient notamment dépourvus d’un chauffage fonctionnel. Des désordres supplémentaires ont été notifiés par lettres recommandées après la réception.

La SCI a demandé la reprise des réserves et désordres, ainsi que le remboursement des travaux, le paiement de pénalités et une provision. Le constructeur a invoqué la levée de plusieurs réserves par quitus, l’absence de notification de certains désordres et l’étendue limitée de ses obligations. Le garant a contesté l’existence d’un dommage imminent et réclamé le paiement des appels de fonds correspondant à 95 % du prix.

Le juge des référés a ordonné la reprise de plusieurs réserves sous astreinte, autorisé l’exécution immédiate d’une réserve de chauffage et rejeté les demandes de provisions contestées.

• Réserve mentionnée au procès-verbal ou notification écrite postérieure
• Désordre persistant établi par des éléments techniques concordants
• Mise en demeure préalable restée infructueuse
• Absence de quitus établissant la levée de la réserve
• Réserve dénoncée dans le délai légal de huit jours pour le garant
• Travaux précisément identifiés et relevant de la garantie invoquée

• Procès-verbal de réception du 21 mai 2025 avec réserves
• Lettres recommandées de notification et de mise en demeure
• Rapport contradictoire établi après la réunion technique
• Rapport DAIKIN du 1er décembre 2025
• Rapport ARKELYS EXPERTISE du 27 mars 2026
• Quitus signés établissant la levée de nombreuses réserves

Le maître de l’ouvrage peut faire exécuter la réserve de chauffage non levée et obtenir le remboursement des frais justifiés. Le constructeur et le garant doivent reprendre les désordres retenus, tandis que les réserves couvertes par quitus ou tardivement dénoncées sont exclues ; les provisions contestées sont refusées.

• Exécution immédiate de la réserve de chauffage autorisée
• Remboursement solidaire sur présentation des factures acquittées
• Travaux imposés au garant sous astreinte provisoire
• Reprise des désordres de parfait achèvement imposée au constructeur
• Appels de fonds à 95 % rejetés faute d’achèvement
• Dépens et indemnité de procédure supportés solidairement

À faire

• Documenter chaque réserve dans le procès-verbal de réception
• Notifier rapidement les désordres apparus après réception
• Adresser une mise en demeure précise et datée
• Conserver les rapports techniques et constats contradictoires
• Produire les factures acquittées des travaux exécutés

À éviter

• Réclamer la reprise de réserves couvertes par un quitus
• Dénoncer les vices apparents après le délai de huit jours
• Présenter des désordres sans identification ni pièces justificatives
• Confondre garantie de parfait achèvement et garantie de livraison
• Solliciter une provision malgré une contestation sérieuse

Le régime de la garantie de parfait achèvement

L’article 1792-6 du Code civil couvre les désordres mentionnés à la réception ou notifiés par écrit après celle-ci, pendant un an. Après mise en demeure infructueuse, la reprise peut être exécutée aux frais et risques de l’entrepreneur. Les réserves déjà couvertes par des quitus ou insuffisamment établies ne peuvent toutefois justifier une injonction en référé.

Les obligations du garant de livraison

L’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation impose au garant d’intervenir lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés. La garantie ne couvre pas les réserves dénoncées après le délai de huit jours et cesse pour les réserves levées. Le garant a été condamné à faire réaliser les réserves précisément identifiées, sous astreinte.

Les contestations sérieuses en référé

Le juge des référés ne peut trancher les questions nécessitant une appréciation approfondie. Il a donc refusé la provision sur les pénalités, car le terme du calcul était contesté, ainsi que les appels de fonds à 95 %, l’achèvement requis par l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation n’étant pas établi en raison du chauffage non fonctionnel.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1792-6 du Code civil, Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 621-28 du Code de commerce