Résiliation du bail d’habitation pour impayés et expulsion du locataire

L’action du bailleur personne morale est recevable lorsque la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire produit effet après l’expiration du délai prévu au commandement de payer lorsque la dette locative n’a pas été régularisée. Le juge constate alors la résiliation et ordonne la libération des lieux, l’expulsion ne pouvant intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La dette locative est établie par le décompte produit, sous réserve d’exclure les frais de recouvrement prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit payer loyers et charges en application de l’article 7 de cette loi. L’indemnité d’occupation, fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, est due jusqu’à la libération effective des lieux. Les intérêts sont fixés conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La partie succombante supporte les dépens et peut être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le locataire n’ayant pas réglé les sommes réclamées dans le délai du commandement, la bailleresse a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Le juge a constaté la résiliation, fixé la dette locative à 4 031,17 euros au 15 juin 2026, ordonné la libération des lieux et prévu une indemnité d’occupation jusqu’à leur restitution effective.

Une société bailleresse a conclu un bail d’habitation avec un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés locatifs ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Après l’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification de l’assignation au représentant de l’État, la bailleresse a demandé la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

La dette n’ayant pas été réglée dans le délai du commandement, le juge a constaté la résiliation du bail. Il a fixé l’arriéré locatif à 4 031,17 euros au 15 juin 2026, ordonné la libération des lieux et prévu une indemnité d’occupation jusqu’à leur restitution effective.

• Saisine préalable de la commission de coordination des expulsions locatives.
• Respect du délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience.
• Clause résolutoire prévue au bail et reproduite dans le commandement.
• Dette locative non régularisée à l’expiration du délai imparti.
• Décompte établissant les loyers, charges et indemnités d’occupation exigibles.
• Maintien dans les lieux après résiliation justifiant l’indemnité d’occupation.

• Bail d’habitation conclu le 24 mars 2022 avec clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 4 décembre 2025.
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Preuve de notification de l’assignation au représentant de l’État.
• Décompte locatif arrêté au 15 juin 2026.

La société bailleresse obtient la résiliation du bail, l’expulsion du locataire après la procédure légale et le paiement de l’arriéré. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, ainsi que des dépens et d’une somme au titre de l’article 700.

• Résiliation du bail acquise au 5 février 2026.
• Libération des lieux et restitution des clés imposées.
• Expulsion possible après commandement et délai légal de deux mois.
• Paiement de 4 031,17 euros avec intérêts différenciés.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective.
• Dépens et 200 euros au titre de l’article 700 supportés par le locataire.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Établir un décompte locatif actualisé et détaillé.
• Saisir la commission de prévention des expulsions.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais.
• Délivrer un commandement de quitter les lieux après la résiliation.

À éviter

• Inclure des frais de recouvrement dans la dette locative.
• Assigner avant l’expiration du délai légal préalable.
• Omettre la reproduction de la clause résolutoire.
• Procéder à l’expulsion avant l’expiration du délai légal.
• Réclamer une indemnité d’occupation avant la résiliation du bail.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose, pour un bailleur personne morale, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Ces deux conditions étant remplies, l’action est recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire, prévue au bail et reproduite dans le commandement de payer, produit effet après l’expiration du délai de deux mois si la dette n’est pas régularisée. Le décompte établissant l’absence de paiement, la résiliation est acquise à la date prévue. L’expulsion reste subordonnée à un commandement de quitter les lieux et au délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La fixation de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Le bailleur justifie l’arriéré par un décompte, conformément à l’article 1353 du code civil. Les frais de recouvrement sont exclus en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. L’indemnité d’occupation, fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, est due jusqu’à la libération effective, selon le loyer révisé et les charges contractuelles.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Loi du 27 juillet 2023, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile