TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

AFFAIRE : N° RG 25/00548 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SQA

Jugement Rendu le 28 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [X]
né le 27 Juillet 1945 à [Localité 2] (12)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par : Maître Olivier BANCE de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat postulant au barreau de BEZIERS ayant pour avocat plaidant Maître Louis GABIZON de L’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

Madame [H] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentées par : Maître Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocat postulant au barreau de BEZIERS ayant pour avocat plaidant Maître Stéphanie TRIGALO avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. OCCITANIE LUXURY REALTY
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par : Me Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat postulant au barreau de BEZIERS ayant pour avocat plaidant Me Frédéric REMOND avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART Magistrat Honoraire Juridictionnel siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 avril 2026 différée en ses effets au 26 Mai 2026 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 08 Juin 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, en remplaement de Julie LUDGER, Vice-Présidente, exceptionnellement empêchée, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat de vente en date du 18 juillet 2024 Mesdames [H] [T] et [W] [T] ont confié à BARNES OCCITANIE la vente de leur bien [Adresse 7] – [Localité 4], moyennant un prix de 1500000 € (pièce n° 1 de l’agent immobilier).

Monsieur [Y] [X] s’est montré intéressé par le bien et s’est vu communiquer par l’agence l’ensemble des informations utiles, dont diagnostics complets. Il sera précisé à toutes fins que Monsieur [X] n’a jamais visité la propriété.

Divers pourparlers ont eu lieu et le 30 octobre 2024 Monsieur [X] a formé une première offre d’achat pour un prix de 1350000 €, frais d’agence inclus (pièce n° 15 du demandeur), et sur la foi de la présence d’insectes xylophages, demandait prise en charge des traitements nécessaires par les venderesses.

Le 1er novembre 2024 BARNES OCCITANIE a adressé un courriel à Monsieur [X] (pièce n° 17 du même) l’informant que les dames [T] ne retenaient pas sa proposition et formaient en revanche offre
¤ de vente de l’immobilier en l’état au prix de 1.400.000 €,
¤ de vente des meubles au prix de 50.000 €,
l’invitant à visiter le château, accompagné des professionnels de son choix pour appréciation des travaux nécessaires liés aux vrillettes.

Monsieur [X] a manifesté son accord à cette dernière offre (ses pièces n° 23 & 24), puis a fait parvenir par courriel copie d’une offre d’achat signée et datée du 13 novembre 2024 (pièce n° 25) précisant que
¤ la présente offre serait caduque faute d’acceptation par le propriétaire au plus tard le 14 novembre 2024 à minuit,
¤ et ajoutait comme condition la « réalisation prioritaire par le vendeur du traitement des xylophages avant fin novembre 2024 ».

Les venderesses n’ont pas accepté cette offre, ce dont BARNES lui a délivré confirmation après nouvelles discussions (pièce n° 44 du demandeur). Ces ultimes échanges avaient eu lieu les 14 et 15 novembre 2024 et n’ont pas permis de dégager un accord (pièces n°° 60 et 61 de Monsieur [X]).

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaire de justice des 18 et 21 février 2025, Monsieur [Y] [X] a fait assigner la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY, prise en la personne de son gérant, ainsi que Madame [H] [T], épouse [D], et Madame [W] [T], et sollicite entendre
– déclarer la présente action de Monsieur [Y] [X] recevable et bien fondée et en conséquence
– en vertu des articles 1113 et 1583 du Code civil, juger parfaite la vente suivante portant sur « Le [Adresse 6] », qui a pour adresse « [Adresse 2] à [Localité 4] » et qui est identifié à [Localité 4], dans la section BN du cadastre, par les parcelles n°° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], d’une surface totale de 2ha 47a 35ca ;
¤ telle que matérialisée par un courriel de Monsieur [X] du 13 novembre 2024, acceptant une contre-offre de Madame [H] [T] et de Madame [W] [T], transmise à M. [X] par courriel du 1er décembre 2024 de leur agence immobilière, la société OCCITANIE LUXURY REALTY SARL, le bien immobilier étant vendu au prix de 1400000 € et le mobilier étant vendu au prix de 50000 €, les honoraires de l’agence étant à la charge des vendeurs ;
¤ sinon telle que formalisée dans un formulaire de cette agence, jointe à un courriel adressé par cette agence à Monsieur [X] le 19 décembre 2024, cette formalisation ayant été acceptée par courriel de ce dernier du même jour ; le prix de vente du bien immobilier étant de I400000 € et le prix de vente des meubles. objets de décoration et équipements figurant sur un inventaire joint étant de 20000 €, les honoraires de l’agence étant à la charge des vendeurs ;
– juger que la décision à intervenir vaudra réitération de la vente, avec droit à la prise de possession des lieux contre paiement du prix, sous condition suspensive de l’obtention de l’irrévocabilité du jugement sur ce chef de demande, puis de l’expiration des délais de préemption ;
– ordonner à Madame [H] [T] et à Madame [W] [T], in solidum, la poursuite de l’exécution en nature de la vente, étant précisé
que le jugement devra être mis à exécution par M. [X] au plus tard dans les deux mois après expiration des délais de préemption venant après l’irrévocabilité ;
¤ que jusqu’à la prise possession des lieux par M. [X], les propriétaires actuels seront tenus d’exécuter et de prendre en charge les mesures conservatoires propres à éviter une dégradation du bien ou une affectation de sa jouissance ;
– condamner in solidum Madame [H] [T], Madame [W] [T], la société OCCITANIE LUXURY REALTY SARL à payer à Monsieur [X] à titre de dommages et intérêts :
la somme de 30000 € pour les pertes de temps, les complications et tracasseries subies du 28 octobre 2024 à fin janvier 2025, causées par de fausses déclarations suivies du manquement à l’obligation de bonne foi,
la somme de 70000 € pour la perte de chances de l’acheteur de conclure la vente à des conditions plus bénéfiques, cette perte ayant les mêmes causes, ces conditions étant relatives notamment aux problèmes posés par les vrillettes et capricornes laissés sans solution ;
la somme de 50000 € pour le bouleversement des programmes et priorités de Monsieur [X], causé par le défaut d’information spontanée de cinq mois de délais de préemption, en violation de l’article 1112-1 du Code civil,
¤ en réparation du préjudice causé par le blocage sans motif légitime de l’exécution de la vente depuis le 20 décembre 2024, la somme de 300 € par jour à compter de la date d’expiration de la mise en demeure, soit à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la date du jugement à intervenir ;
– ordonner à Madame [H] [T] et à Madame [W] [T], in solidum, l’exécution en nature du raccordement du domaine au réseau urbain d’eau potable, afin que le domaine soit alimenté en eau potable à la date de prise de possession des lieux, en précisant que le prix de vente sera réduit de 100000 € à défaut de raccordement à cette date ;
– ordonner à Madame [H] [T] et à Madame [W] [T], in solidum, l’exécution forcée en nature de la réparation des nombreux défauts de maintenance, que Monsieur [X] est en droit de demander en vertu des articles 1166 et 1217 (sinon 1221) du Code civil, en précisant que le prix de vente sera réduit de 50000 € dans le cas où ces réparations ne seraient pas déjà exécutées à la date de prise de possession des lieux ;
– condamner in solidum Madame [H] [T] Madame [W] [T], la société OCCITANIE LUXURY REALITY SARL à Monsieur [X] la somme de 10000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
– et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP RAYNAUD-BARDON-BANCE pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 avril 2026, avec clôture différée au 26 mai 2026, et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt des dossiers le 8 juin 2026.

En leurs dernières écritures, Madame [H] [T] et Madame [W] [T], demandent au tribunal de
– recevoir Madame [H] [T] et Madame [W] [T] en leurs conclusions, les en déclarer bien fondées ;

y faisant droit
– débouter Monsieur [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [H] [T] et Madame [W] [T], en ce compris sa demande de médiation ;

à titre reconventionnel
– condamner Monsieur [Y] [X] à payer Madame [H] [T] et Madame [W] [T], la somme de 350000 € en dommages-intérêts ;
– condamner Monsieur [Y] [X] à payer respectivement à Madame [H] [T] et Madame [W] [T] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– mettre à la charge exclusive de Monsieur [Y] [X] les entiers dépens d’instance, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

En ses dernières conclusions la société OCCITANIE LUXURY REALTY demande de
– recevoir la société OCCITANIE LUXURY REALTY en ses conclusions, l’en déclarer bien fondée ;

y faisant droit
– débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société OCCITANIE LUXURY REALTY,

à titre reconventionnel
– condamner Monsieur [X] à payer à la société OCCITANIE LUXURY REALTY la somme de 199750 € de dommages-intérêts ;
– condamner Monsieur [X] à payer à la société OCCITANIE LUXURY REALTY la somme de 12000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– mettre à la charge de Monsieur [X] les entiers dépens d’instance, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

En ses dernières écritures, Monsieur [X] demande à entendre
– juger que la présente action de Monsieur [Y] [X] est recevable et bien fondée et en conséquence
– condamner in solidum Madame [H] [T], Madame [W] [T], la société OCCITANIE LUXURY REALTY SARL à payer à Monsieur [X] à titre de dommages-intérêts :
– la somme de 30000 € pour les pertes de temps, les complications et tracasseries subies du 28 octobre 2024 à fin janvier 2025, causées par de fausses déclarations suivies du manquement à l’obligation de bonne foi ;
– la somme de 70000 € pour la perte de chances de l’acheteur de conclure la vente à des conditions plus bénéfiques, cette perte ayant les mêmes causes, ces conditions étant relatives notamment aux problèmes posés par les vrillettes et capricornes laissés sans solution ;
– la somme de 50000 € pour le bouleversement des programmes et priorités de Monsieur [X], causé par le défaut d’information spontanée de cinq mois de délais de préemption, en violation de l’article 1112-1 du Code civil en réparation du préjudice causé par le blocage sans motif légitime de l’exécution de la vente depuis le 20 décembre 2024, la somme de 200 € par jour à compter de la date d’expiration de la mise en demeure, soit à compter du 15 janvier 2025, jusqu’au renoncement de Monsieur [X] à sa demande d’exécution forcée de la vente ;

– juger que la vente est résolue pour inexécution par les vendeurs ;
– condamner in solidum Madame [H] [T], Madame [W] [T], la société OCCITANIE LUXURY REALTY SARL à payer à Monsieur [X] la somme de 10000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement mis à disposition au greffe le 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution de la vente
Monsieur [X] demande à entendre juger que les dames [T] ont refusé de réitérer la vente.

La question posée à ce tribunal se résume à savoir si les parties étaient parvenues à un accord valant promesse synallagmatique de vente et d’achat, de sorte qu’en n’y donnant pas suite, les venderesses et l’agent immobilier mandaté pour ce faire, auraient manqué à leurs obligations contractuelles.

Toutes mesures prises d’une anamnèse logorrhéique du demandeur, il n’existe à proprement parler que deux échanges de documents
– le 13 novembre 2024 (sa pièce n° 25), Monsieur [X] conditionnant son accord à l’offre des dames [T] à la prise en charge par celles-ci de travaux préalables à la vente, ce qu’elles n’ont pas accepté,
– formalisation cependant par BARNES OCCITANIE d’une offre d’achat (pièce n° 61) que Monsieur [X] a retournée avec des ratures, et laquelle il n’a pas été donné suite.

Dans ces conditions on ne peut absolument pas considérer que les parties aient échangé leur accord sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente n’était pas faite, au sens de l’article1583 du Code civil.

En l’absence de vente les venderesses n’ont commis aucune faute contractuelle, de sorte que Monsieur [Y] [X] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’abus de procédure
Les dames [T] et la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY reprochent les unes et l’autre à Monsieur [Y] [X] d’avoir engagé une procédure abusive et lui réclament respectivement
¤ Mesdames [H] [T] et [W] [T] la somme de 350.000 €,
¤ et la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY la somme de 199.750 €,
en dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

Il n’est pas douteux qu’en engageant la présente action de manière téméraire faute de pouvoir démontrer un accord sur la vente et l’achat du bien, et ce dans le seul but de retarder le processus de disposition de leur patrimoine engagé par les dames [T], et de les contraindre de la sorte à adopter sa contre-proposition, Monsieur [X] a engagé une action abusive.

A ce titre Monsieur [Y] [X] se verra condamner à payer une amende civile de 6000 €.

En ce qui concerne les demandes de dommages-intérêts formées par les défendeurs, le tribunal relève que les défenderesses et leur agent immobilier, qui n’avaient pas cru devoir céder à cette action vouée à l’échec, engagée le 18 février 2025, n’ont pas hésité à conclure le 17 juillet 2025 par devant notaire (pièce n° 3 d’OCCITANIE LUXURY REALTY) une promesse de vente de l’ensemble immobilier litigieux sis [Adresse 6], vente qui était censée être réitérée au plus tard le 29 décembre 2025 (p. 8).

Cependant la vente n’a pas été réitérée dans le temps imparti de sorte que les acheteurs, qui avaient un temps consenti à proroger le délai au 31 mars 2026, ont finalement informé qu’ils renonçaient à cette acquisition, ayant trouvé une autre propriété disponible (pièce n° 4 de la même).

Faute de plus ample et meilleure motivation, les défendeurs qui n’avaient pas estimé devoir surseoir à leurs intentions de vente dans l’attente de l’issue de la présente instance, ne sauraient a posteriori, prétendre que cette procédure est la cause déterminante de l’échec de cette vente.

Madame [H] [T], Madame [W] [T] ainsi que la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [X], succombant, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que Madame [H] [T] et Madame [W] [T] d’une part, la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY d’autre part ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts légitimes, Monsieur [Y] [X] se verra condamner à payer
– à Madame [H] [T] et Madame [W] [T] ensemble une somme cependant modérée à 2500 €,
– à la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY la somme de 2500 €,
sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

condamne Monsieur [Y] [X] à une amende civile de 6000 € (SIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [H] [T], Madame [W] [T] et la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY de leurs demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à
– Madame [H] [T] et Madame [W] [T] ensemble la somme de 2500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS),
– la SARL OCCITANIE LUXURY REALTY la somme de 2500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS),
sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 28 Septembre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARD