TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/81226 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDG53

N° MINUTE :

CCC aux parties par LRAR
CE à Me TOROK et Me RAYNARD par LS

LE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION
JUGEMENT rendu le 28 septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. 2MA OPTIQUE
RCS DE [Localité 1] N° 828 146 878
Siège social : [Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0252

DÉFENDEURS

Madame [P] [G]
Née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Dominique RAYNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0023

Monsieur [X] [G]
Né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 3] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Dominique RAYNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0023

JUGE : Mme Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA, greffière présente lors des débats, et Madame Lauriane DEVILLAINE, greffière présente lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 20 Juillet 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
contradictoire
susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Agissant en vertu d’un bail commercial du 7 novembre 2014, cédé à la SARL 2MA Optique par acte enregistré le 7 février 2018, Mme [P] [G] et M. [X] [G] ont signifié à la société 2MA Optique :
– le 8 avril 2026, un acte de dénonciation du dépôt d’un nantissement judiciaire provisoire sur son fonds de commerce, situé [Adresse 3], pour garantie d’une créance de 50 378,20 euros,
-le 22 avril 2026, un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, pour garantie d’une créance de 81 098,95 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 11 mai 2026, la société 2MA Optique a assigné Mme et M. [G] en contestation de ces mesures conservatoires.

Les parties, représentées par leurs conseils, ont été entendues à l’audience du 20 juillet 2026.

La société 2MA Optique demande au juge de l’exécution de :
– déclarer insaisissable l’enseigne [Y] [T],
– ordonner la mainlevée immédiate du nantissement judiciaire conservatoire dénoncé le 8 avril 2026 ,
– ordonner la mainlevée immédiate de la saisie conservatoire des meubles composant le fonds de commerce en date du 22 avril 2026,
– condamner solidairement Mme [P] et M. [G] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner solidairement Mme [P] et M. [G] au paiement de la somme de 2 500 euros à sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des mesures conservatoires.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que l’enseigne [Y] [T] est insaisissable, que la créance invoquée par les bailleurs n’est pas fondée dès lors qu’elle inclut des sommes indues au titre de révisions de loyer réalisées en violation de l’article R. 145-20 du code de commerce, de taxes d’enlèvement d’ordures ménagères non stipulées au bail, de provisions sur charges réglées en l’absence de tous décompte annuel communiqué et de charges imputées sans fondement contractuel, et qu’il n’existe pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement.

Mme [P] [G] et M. [X] [G] concluent au rejet des demandes de la société 2MA Optique, et à titre subsidiaire, demandent que la mainlevée soit subordonnée à la constitution d’une garantie bancaire, et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la requérante est titulaire d’un droit d’usage sur l’enseigne qui constitue un élément du fonds de commerce saisissable et qu’en toute hypothèse, si l’enseigne était exclue de l’assiette du nantissement, les autres éléments du fonds de commerce restent valablement compris dans l’assiette du nantissement. Ils soutiennent que la créance est fondée en son principe, exposant que les indexations de loyer ont été pratiquées en application d’une clause d’échelle mobile prévue par le bail et que les charges et taxes d’ordures ménagères sont conformes aux stipulations du bail et justifiées. Ils ajoutent que les circonstances menaçant le recouvrement résultent des éléments comptables de la société.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé à leurs conclusions, visées à l’audience, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le nantissement provisoire de l’enseigne

L’article L. 531-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’une sûreté judiciaire peut être constituée à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières.

Aux termes de l’article R 112-1 du même code, tous les biens mobiliers ou immobiliers, corporels ou incorporels appartenant au débiteur peuvent faire l’objet d’une mesure d’exécution forcée ou d’une mesure conservatoire, si ce n’est dans les cas où la loi prescrit ou permet leur insaisissabilité.

La société 2MA Optique ne soutient pas que l’enseigne serait par nature insaisissable, mais fait valoir qu’en l’espèce elle est concédée au titre d’un contrat de franchise.

Il résulte en effet de l’acte de cession de fonds de commerce à son profit, enregistré le 7 février 2018 (pièce 3 des défendeurs), que l’enseigne « [Y] [T] » sous laquelle est exploité le fonds de commerce cédé ne constitue pas un élément incorporel dudit fonds de commerce, mais est concédée à l’acquéreur en vertu des contrats de franchise du 28 février 2017 et 9 mars 2017.

Le nantissement judiciaire provisoire contesté a été pratiqué le 8 avril 2026 sur le fonds de commerce appartenant à la société 2MA et plus précisément sur « tous les éléments composant le fonds de commerce, notamment l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle, l’achalandage, le mobilier commercial le matériel ou l’outillage servant à l’exploitation du fonds (…) ».

La mainlevée du nantissement provisoire du fonds de commerce doit être ordonnée en ce qu’elle porte sur l’enseigne, qui ne fait pas partie du fonds de commerce dans la présente espèce, ce qui n’affecte pas sa validité ou son efficacité en ce qui concerne les autres éléments du fonds de commerce nantis.

Il est relevé, en outre, qu’aucune saisie de l’enseigne n’a été opérée par les défendeurs, indépendamment de l’acte de saisie du fonds de commerce querellé.

Il n’y a pas lieu, enfin, de déclarer l’enseigne insaisissable, cette insaisissabilité ne résultant d’aucun texte.

Sur la mainlevée du nantissement provisoire et de la saisie conservatoire de meubles

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Selon l’article L. 511-2 de ce code, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire en cas de défaut de paiement d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

– Sur le principe apparent de créance

Pour pouvoir procéder à une saisie conservatoire, le créancier n’a pas à justifier d’une créance certaine ou d’un principe certain de créance, mais seulement d’une créance paraissant fondée son principe (2e Civ., 31 janvier 2019, n° 18-11.638). Le juge de l’exécution doit se prononcer sur le caractère vraisemblable de la créance (2e Civ., 6 septembre 2018, n°17-21.069), sans qu’il soit exigé que l’obligation ait un caractère non sérieusement contestable.

En l’espèce, les bailleurs entendent obtenir garantie du paiement de loyers et charges impayés, résultant d’un contrat de bail écrit consenti à la société L’Opticien [T] et cédé à la société 2MA Optique.

Celle-ci conteste l’existence d’un principe apparent de créance, faisant valoir que la créance invoquée par les bailleurs comprend des sommes indues.

Sa contestation des sommes réclamées porte, en premier lieu, sur le montant du loyer en ce qu’il intègre des révisions de loyer réalisées en 2020 et 2023, en violation des modalités prévues l’article L. 145-20 du code de commerce, applicable aux demandes de révision triennale du loyer.

Selon ce texte, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.

Les bailleurs soutiennent que ces dispositions n’étaient pas applicables, dès lors que c’est une indexation contractuelle automatique qui a été appliquée, par référence à un indice et une périodicité prévue par le bail, et non la révision triennale du loyer soumise au formalisme de l’article R. 145-20 du code de commerce.

Il est rappelé que contrat de bail du 7 novembre 2014 prévoyait un loyer fixé pour la première période triennale qui « sera susceptible d’être révisé au début de chacune des autres périodes triennales dans les conditions de forme et de fond prévues par la législation en vigueur. L’indice de base applicable sera l’indice des loyers commerciaux du 2T 2014 (108,50) ».

S’il appartiendra au juge du fond, actuellement saisi du litige, d’interpréter le contrat de bail, la clause litigieuse, qui vise un loyer « susceptible » d’être révisé, ce qui semble exclure le caractère automatique de la révision, et se réfère aux « conditions de forme et de fond prévues par la législation en vigueur », parait renvoyer à la révision triennale légale prévue par les dispositions d’ordre public des articles L. 145-38 et L. 145-39, dont la mise en oeuvre suppose le respect des conditions de forme prévues à l’article R. 145-20.

Aussi, cette clause ne paraît pas constituer une clause d’échelle mobile, en dépit de la référence à un indice de révision et à une périodicité fixe.

Dans ces conditions, il apparaît que la créance ne peut porter sur un loyer dont le montant inclut les révisions effectuées sans respect des conditions prévues par l’article L. 145-20 du code de commerce.

Toutefois, la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce, invoquée par les bailleurs, paraît exclure la remise en cause de la révision du loyer opérée en 2020, qui n’a donné lieu à aucune contestation avant 2024.

Ainsi, les bailleurs ne disposent pas d’un principe apparent de créance pour les sommes réclamées en vertu de la révision opérées à compter du 19 décembre 2023, soit à hauteur d’une somme totale de 10 750,85 euros (28 901,54 x 11 – 27 924,19 x 11).

De la même façon, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne paraît pas être mise à la charge de la locataire par une clause claire et précise du bail, de sorte que le principe de créance apparent dont se prévaut la bailleresse ne peut inclure la somme de 5 896,72 euros réclamée à ce titre pour les années 2020 à 2025.

En outre, les bailleurs n’ont pas communiqué de décompte annuel des charges réclamées pour les années 2018, 2019 et 2024, de sorte qu’à ce stade et en apparence, ils ne justifient pas d’un principe de créance incluant ces charges, soit un montant de 24 228,40 euros.

Enfin, les bailleurs ne paraissent pas pouvoir se prévaloir d’un principe de créance incluant des charges de copropriété dont le bail ne prévoit pas clairement l’imputation au preneur et qui font l’objet de la contestation de la locataire (qui concernent les salaires et charges des employés, les frais bancaires, d’avocat, de diagnostic, les honoraires et frais postaux du syndic, assurance de l’immeuble, taxe de balayage, archivage, affranchissement…), pour un montant de 15 018,49 euros au titre des années 2021 à 2023

Il en résulte que le principe apparent de créance revendiqué par M. et Mme [G] n’est justifié qu’à hauteur d’une somme de 25 204,49 euros, et non 81 098,95.

– Sur les circonstances menaçant le recouvrement

Il convient de déterminer si les craintes de menaces pesant sur le recouvrement du créancier sont légitimes, sans qu’il soit besoin de démontrer que le débiteur se trouve dans une situation financière irrémédiablement compromise.

La menace pesant sur le recouvrement de la créance ne s’apprécie pas seulement au regard de l’insolvabilité du débiteur ou de son absence de patrimoine, mais de toutes les difficultés que le créancier pourrait rencontrer pour recouvrer sa créance, et notamment de la résistance délibérée du débiteur.

Dans la présente espèce, il résulte des éléments comptables communiqués par la requérante que son résultat net fait apparaître une perte de 25 842 euros pour l’exercice 2024 et un bénéfice net de 44 258 euros pour l’exercice 2025, sa trésorerie s’établissant à 48 614 euros au 31 décembre 2024 et à 21 202 euros au 31 décembre 2025 – pour un endettement  à moins d’un an pouvant être évalué à 340 000 euros au moins.

Ces élements témoignent d’une certaine fragilité financière de la société, notamment au regard de son endettement.

En outre, ainsi que le font valoir les défendeurs, la locataire va restituer les lieux fin septembre 2026 en raison du congé qu’elle a délivré, de sorte que les meubles et le stock deviendront le gage de son nouveau bailleur à cette date.

En outre, à l’occasion de la présente instance, la société 2MA a communiqué le nouveau bail conclu le 22 avril 2026, portant sur des locaux situés à quelques mètres, avec une faculté de substitution au profit d’une société dénommée « Opti’soins ([Y] [T]) » ayant le même gérant, traduisant la volonté première de la société 2MA Optique de transférer sa clientèle à une autre société et de soustraire ainsi son principal actif à son créancier.

Si ce projet de substitution n’a finalement pas été mis à exécution, il fait légitimement craindre que la société requérante ait cherché à échapper à ses obligations à l’égard de ses créanciers.

Ces circonstances sont de nature à faire craindre des difficultés de recouvrement de la créance de Mme [P] [G] et M. [X] [G].

Dans ces conditions, les conditions prévues à l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution apparaissent réunies.

Il convient toutefois, de limiter les effets des mesures contestées à la somme de 25 204,49 euros, les bailleurs ne justifiant pas d’un principe apparent de créance pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article L. 512-2, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée d’une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, la mainlevée des mesures litigieuses n’étant pas ordonnée et aucun abus de saisie n’étant établi par la requérante, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige conduit à mettre les dépens à la charge de la société 2MA Optique.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée et elle sera condamnée, sur ce même fondement, à payer la somme de 1 500 euros à Mme [P] [G] et M. [X] [G].

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Ordonne la mainlevée du nantissement provisoire du fonds de commerce en ce qu’elle porte sur l’enseigne,

Rejette la demande de mainlevée du nantissement judiciaire conservatoire dénoncé le 8 avril 2026 à la société 2MA Optique et de la saisie conservatoire des meubles pratiquée le 22 avril 2026 à la demande de Mme [P] [G] et M. [X] [G],

Limite les effets de ces deux mesures à la garantie d’une créance de 25 204,49 euros,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société 2MA Optique,

Rejette la demande formée par la société 2MA Optique sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société 2MA Optique à payer la somme de 1 500 euros à Mme [P] [G] et M. [X] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société 2MA Optique aux dépens de la présente instance,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision,

Fait à [Localité 1], le 28 septembre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION