TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

Mise à disposition du 25 Septembre 2026
N° RG 25/00221 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C4QR
Suivant Assignation – procédure au fond du 03 Octobre 2025, déposée le 09 Octobre 2025
code affaire : 5AF Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [F] [K] [X]
née le 29 Novembre 1971 à [Localité 2] (AIN)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître [L], avocats au barreau du JURA

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [I] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Marie-laure LE GOFF, avocate au barreau du JURA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Juin 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 25 Septembre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2018, M. [I] [N], a donné à bail à Mme [F] [X] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 900 euros.

Un état des lieux a été effectué à la prise de possession des lieux et bien qu’il s’agisse d’un bail non meublé, un four encastré est intégré à la cuisine.

Le 26 mars 2021, il a été procédé au changement de la chaudière au fioul au profit d’une chaudière à gaz.

L’entreprise qui a effectué ce remplacement, la Société MARTIN, a préconisé un désembouage des radiateurs suite à ce changement.

Ce désembouage n’ayant pas été réalisé, et certaines vannes thermostatiques de radiateurs fuyant, la locataire s’est trouvée dans l’impossibilité de chauffer le logement.

Mme [X] a déploré par ailleurs que la poignée du four encastrable soit cassée, et que la boite aux lettres ne soit plus aux normes.

Une tentative de conciliation est intervenue le 19 février 2025, mais a fait l’objet d’un constat de carence en raison de l’absence du bailleur.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 30 mai 2025, le conseil de Mme [X] a mis en demeure M. [N] de faire procéder aux travaux de désembouage des radiateurs, changement des vannes thermostatiques, réparation du four encastrable et de changement de boite aux lettres. Ce courrier est resté sans réponse.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, au visa des articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Mme [F] [X] a assigné M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin qu’il :

– Condamne Monsieur [I] [N] à effectuer le désembouage des radiateurs et remplacer tes vannes thermostatiques de chaque radiateur, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
– Condamne Monsieur [I] [N] à remplacer le four encastrable, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
– Condamne Monsieur [I] [N] à remplacer la boite aux lettres par une boite aux lettres normalisée, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
– Dise n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [I] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026 à laquelle Mme [X], représentée par son conseil, a sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La condamnation de Monsieur [I] [N] à remplacer le four encastrable, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de ta décision à intervenir ;
– La condamnation Monsieur [I] [N] à remplacer la boite aux lettres par une boite aux lettres opérationnelle, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
– à titre principal, le prononcé, pendant l’exécution des travaux de la suspension du paiement des loyers, et ce jusqu’à la fin des travaux et subsidiairement, la réduction du montant du loyer à hauteur de 500 € par mois jusqu’à l’exécution complète des travaux.
– La condamnation de Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 7 517,50 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir.
– La condamnation Monsieur [I] [N] à payer à Madame [F] [X] la somme de 297 € à titre du remboursement de la facture de vidange de la fosse septique.
– Le rejet de l’ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de Monsieur [I] [N] ;
– De dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– La condamnation Monsieur [I] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [X] expose que plusieurs réparations ont été réalisées par le bailleur depuis le dépôt de l’assignation. Ainsi le désembouage des radiateurs a été effectué, les vannes thermostatiques des radiateurs ont été changées, et la boite aux lettres a été remplacée. Elle indique que le four n’a pas été remplacé. Elle confirme sa demande concernant le préjudice subi pour trouble de jouissance, en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude de février 2025 au 15 juin 2026, qu’elle évalue à la somme de 7 517,50 euros. Elle indique abandonner ses demandes de suspension de loyer et de baisse de loyer. Et forme une demande reconventionnelle concernant la vidange de la fosse septique, dont elle a dû s’acquitter, alors qu’il y a un raccordement collectif sur la commune, et que le système de la maison n’est pas aux normes. Concernant l’entretien de la propriété elle indique qu’il a été réalisé.

M. [I] [N], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

– Débouter Madame [F] [X] de l’intégralité de ses demandes.
– Constater que Monsieur [I] [N] a fait réaliser le désembouage et fait poser de nouvelles vannes sur les radiateurs.
– Débouter Madame [F] [X] de ses demandes de suspension de loyer, de diminution de loyer et de préjudice de jouissance.
Subsidiairement,
– juger que le loyer ne pourra être réduit que de 10 % et que le préjudice de jouissance ne pourra que correspondre à ce pourcentage uniquement à compter de l’assignation au fond soit le 3 octobre 2025 et jusqu’au 7 avril 2026, date du désembouage et uniquement les mois d’hiver.
– S’il y a diminution ou suspension, juger que les loyers (ou la part correspondant à la diminution) seront consignés par Madame [F] [X] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et ordonner leur restitution intégrale à Monsieur [I] [N] à l’issue des travaux de désembouage.
– Constater que Monsieur [I] [N] a installé une boîte aux lettres conforme aux normes postale.
Reconventionnellement,
– Condamner Madame [F] [X] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 1 940,00 € correspondant aux loyers de mai 2026 et juin 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.
– Condamner Madame [F] [X] à respecter son obligation d’entretien.
En conséquence,
– Condamner Madame [F] [X] à entretenir la propriété et notamment, à l’extérieur, à tailler les haies, les arbustes grimpants, à dégager la toiture de ces derniers, à déboucher les canalisations d’évacuation d’eau à l’extérieur, à enlever les ordures et déchets jonchant la propriété.
– Condamner Madame [F] [X] à entretenir l’intérieur de la maison louée et notamment la condamner à entretenir des robinets des radiateurs, à déboucher les systèmes d’aération (et notamment bouches d’évacuation dans la salle de bain et la cuisine, aérations des menuiseries de toute la maison)
– Condamner Madame [F] [X] à réaliser les travaux d’entretien mentionnés ci-dessus sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.
Subsidiairement sur la demande reconventionnelle,
Avant dire droit, désigner un commissaire de justice aux fins de décrire l’état extérieur et intérieur de la propriété louée et notamment concernant l’absence d’entretien des éléments mentionnés ci-dessus et de tout autre élément.
– Condamner Madame [F] [X] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Condamner Madame [F] [X] aux dépens.

À l’appui de ses demandes, la M. [I] [N] fait valoir que, la locataire ne rapporte aucune preuve quant à l’absence de chauffage et d’eau chaude qu’elle allègue. Qu’elle ne prouve pas plus la nécessité de procéder au désembouage des radiateurs. Il soutient qu’il a payé la facture de changement des vannes thermostatiques, ainsi que celle d’entretien de la chaudière. Qu’il a tout mis en œuvre pour l’entretien de la maison, alors que cela relevait des charges courantes. Il conteste le préjudice de jouissance invoqué par la locataire. Il indique que la boite aux lettres a dû être changée deux fois, en raison d’actes de vandalisme. Concernant le four encastrable, il indique que le fait que la poignée du four soit cassée n’entraine pas le non fonctionnement de celui-ci, il ajoute que la locataire devait lui donner les dimensions du four afin qu’il puisse en commander un. Il s’oppose au préjudice de jouissance invoqué en raison de l’absence de preuve, et propose 10% du loyer à titre indemnitaire de l’assignation à avril 2026.
Concernant la fosse septique, il précise que le tout à l’égout a été installé en 2021, que la propriété est raccordée, et que la locataire a un système qui fonctionne. Que la vidange était à sa charge. Il sollicite à titre reconventionnel, la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constater le défaut d’entretien de l’intérieur et l’extérieur de la maison. Il souligne que les loyers ont été payés en mai et juin 2026 avec un mois de retard.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 11 aout 2026, prorogé au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réduction du loyer et d’indemnisation du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les critères d’un logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de la combinaison de ces articles que la sanction du non-respect de son obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur ne peut pas être le non-paiement du loyer. A tout le moins le locataire peut solliciter la réduction du prix du loyer le temps que les travaux de remise aux normes soient entrepris ou solliciter une indemnisation pour son préjudice de jouissance. Le refus de paiement du loyer ne peut être opposé légitimement par le locataire que dans l’hypothèse où le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination (Cass. 3e civ. 21 novembre 1995).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à titre liminaire, il est constaté que les travaux de désembouage des radiateurs, changement des vannes thermostatiques, et remplacement de la boite aux lettres, sollicités par la locataire, ont été réalisés par le bailleur. Et que Mme [X] a abandonné ses demandes de ce chef.

– sur le remplacement du four encastré :

L’état des lieux signé contradictoirement le 1er juillet 2018, fait état en page n°2, de la présence d’un four encastré dans la cuisine.

La locataire produit des photographies (pièces n° 8) qui permettent de constater que le four est vétuste, et dépourvu de poignée, et que dès lors son usage en est rendu difficile.

La locataire produit en outre des attestations de témoins qui allèguent que « les joints sont « pourris », il chauffe trop et brule les aliments. » et qu’il « s’arrête à tout moment pendant la cuisson ». (pièces n°9 et 10 de la locataire).

Il ressort des mails envoyés par Mme [X] à M. [N], que celle-ci lui a transmis les dimensions du four dès le 29 octobre 2025. Et que ce dernier s’est déplacé au domicile de la locataire en octobre 2025.

Dès lors, il s’en déduit, en l’espèce, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au locataire les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il sera en conséquence condamné à remplacer le four encastrable, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

– sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

Il résulte des pièces versées au dossier que la chaudière de la maison donnée à bail, a été changée le 26 mars 2021, et qu’il a été constaté le 30 juin 2025 par l’entreprise MARTIN, que les vannes des radiateurs étaient vétustes, et que le désembouage des radiateurs était indispensable pour protéger la chaudière. (pièce n° 5 de la locataire).
Ce que l’entreprise avait confirmé lors de la visite annuelle d’entretien de la chaudière, effectuée le 25 février 2025, en indiquant « installation et corps de chauffe à désembouer ». (pièce n°16 locataire).

A l’appui des troubles de jouissance invoqués, Mme [X] soutient qu’elle a eu à déplorer des températures de 14 ° le 8 décembre 2025 dans la chambre de sa fille, 15 et 16° le 26 décembre 2025, et 15 ° dans les chambres. Elle produit des photographies de thermomètre confirmant ces températures, ainsi que d’un thermostat affichant 18.5 ° sur une température demandée de 21° et 19.5 ° sur une température demandée de 23 °. Cependant, ces photographies ne comportent aucune date, et sont dénuées de tout contexte, et corroborées par aucun autre élément de preuve, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier, où et quand elles ont été prises. Elles ne sauraient pas conséquent constituer, à elles seules, des preuves suffisantes pour justifier d’un trouble de jouissance dû à une faute du propriétaire.

Et ce, alors que Mme [X] confirme que la chaudière a subi une panne le 27 décembre 2025, que le devis a été adressé au propriétaire qui a tout de suite validé la réparation et payé la prestation. Ce qui démontre la bonne foi du bailleur dans le respect de ses obligations.

Dès que Mme [X] ne démontre pas le préjudice de jouissance qu’elle invoque, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande additionnelle en remboursement de la facture de vidange de la fosse septique :

Madame [X] précise que le 18 novembre 2025, ses sanitaires se sont bouchés et elle a dû faire intervenir la Société JURA POMPAGE, qui a procédé à la vidange de la fosse septique encore présente dans la propriété alors qu’il y a une dizaine d’années, la commune a mis en place un système d’assainissement collectif.

Elle produit à cet effet, un rapport du 7 janvier 2026, du service d’assainissement de l’Agglomération de [Localité 1], dont dépend la commune de [Localité 6] sur laquelle se situe l’immeuble donné à bail, que :

– les eaux vannes (wc) de l’habitation transitent par une fosse septique
– travaux à réaliser : faire vidanger, combler et court circuiter la fosse septique (article L1331-5 du code de la santé publique). En effet, le déversement d’effluents septiques dans le réseau n’est compatible avec le bon fonctionnement de la station.
Conformément à l’article 2.2.1 du règlement d’assainissement collectif, ces travaux devront être réalisés dans un délai de 2 ans à compter de la date de réception du présent courrier.
(Pièce n° 26 locataire).

Le Décret n°87-712 du 26 août 1987 classe la vidange de la fosse septique parmi les réparations locatives à la charge du locataire, même si elle n’est pas explicitement mentionnée dans le bail.

Et la locataire ne peut s’exonérer de son obligation d’entretien courant au motif que le bailleur a manqué à ses obligations de raccordement au réseau collectif, puisque selon le rapport ci-dessus évoqué, il dispose d’un délai de 2 ans, pour ce faire, soit jusqu’au 7 janvier 2028.

Par conséquent, Mme [X] sera déboutée de sa demande additionnelle en remboursement des frais de vidange de la fosse septique.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [N] soutient que Mme [X] n’a pas payé son loyer du mois de mai 2026 ni celui de juin 2026. Qu’elle verse son loyer systématiquement en retard : le mois d’avril a été payé le 11 mai, le mois de mars a été payé le 8 avril alors que le contrat précise que le loyer est payable d’avance.

Il sollicite la somme de 1 940,00 €, au titre des loyers de mois de mai et juin 2026.

M. [N] ne produit cependant aucun décompte à l’appui de sa demande, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le bien fondé de celle-ci.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle au titre du non-respect de l’obligation d’entretien

Le bailleur soutient que lors de sa visite intervenue en octobre 2025, il a constaté que la propriété n’était pas entretenue pas sa locataire.

A l’extérieur, il a pu constater que :
– les haies n’ont pas été taillées depuis plusieurs années,
– certains arbustes sont morts faute d’entretien,
– des plantes grimpantes ont envahi la toiture de la maison,
– des ordures jonchent la propriété,
– le circuit d’évacuation des eaux n’est pas nettoyé ce qui entraine un risque d’inondation en cas de fortes pluies,

A l’intérieur de la maison, Monsieur [N] a pu également constater que :
– au sous-sol tous les conduits d’évacuation des eaux pluviales sont obstrués,
– toutes les bouches d’aération sont bouchées dans la cuisine et dans la salle de bain,
– toutes les aérations de toutes les menuiseries ont été obstruées.

L’article 7 de loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé : (…) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Bien qu’un tel contentieux survienne généralement en fin de bail et au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie, certaines hypothèses de responsabilité du locataire peuvent survenir en cours de bail lorsque des dégradations importantes telles que l’éclatement de canalisations de chauffage ou un incendie rendent nécessaire l’exécution immédiate de travaux afin de préserver l’intégrité du bien immobilier.

En l’espèce, le bail étant toujours en cours d’exécution et la preuve d’une menace sur l’intégrité du bien immobilier situé [Adresse 4] [Localité 6] n’étant pas rapportée, la demande d’entretien du bien sous astreinte sera rejetée.

Etant observé qu’il n’appartient pas au tribunal de pourvoir à la carence de la preuve du bailleur en ses demandes, en ordonnant avant dire droit la désignation d’un commissaire de justice.
Par conséquent la demande du bailleur, de ce chef, sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, chaque partie succombant en partie, chacune conservera à sa charge les frais et dépens engagés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition des parties au greffe,

CONSATE l’abandon par Mme [X] de ses demandes au titre de :
– du remplacement de la boite aux lettres,
– du prononcé, pendant l’exécution des travaux de la suspension du paiement des loyers, et ce jusqu’à la fin des travaux et subsidiairement, la réduction du montant du loyer à hauteur de 500 € par mois jusqu’à l’exécution complète des travaux,

CONDAMNE M. [I] [N] à remplacer le four encastrable du logement loué, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

DEBOUTE Mme [X] de sa demande additionnelle en remboursement des frais de vidange de la fosse septique ;

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers ;

DEBOUTE M. [I] [N] de sa demande reconventionnelle en entretien de la propriété par la locataire, sous astreinte ;

REJETTE la demande de M. [I] [N] de désignation, avant dire droit, d’un commissaire de justice aux fins de décrire l’état extérieur et intérieur de la propriété louée ;

REJETTE la demande de la M. [I] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 7], le 25 Septembre 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge