RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 01 OCTOBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 26/00209 – N° Portalis DBVR-V-B7K-FVIS

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BRIEY, R.G. n° 25/00828, en date du 13 novembre 2025,

APPELANTE :

Madame [I], [U] [F]

née le 19 Juin 1962 à [Localité 1] ( MAYENCE) ALLEMAGNE, domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-54395-2026-00248 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉE :

Association L’OFFICE D’HYGIENE SOCIALE DE [Localité 3] (OHS),

ayant son siège [Adresse 2], immatriculée sous le numéro SIREN 775 615 313 et (RNA) sous le numéro W543 008 936, représentée par son représentant légal pour ce domicilié au siège

Non représentée bien que la déclaration d’appel et les conclusions lui aient été régulièrement signifiées à personne morale par acte de Me [X] [A], commissaire de justice associé, en date du 09 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Août 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Octobre 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2022 ayant pris effet le 22 décembre 2022, l’association Office d’hygiène sociale de [Localité 3] (OHS de [Localité 3]) a mis à disposition de Mme [I] [F] un logement situé [Adresse 3] (54), en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 469 euros, charges comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 août 2023, Mme [F] s’est plainte auprès de l’association OHS de [Localité 3] de désordres affectant la salle de bain. Par courriers recommandés avec accusé de réception des 4 octobre 2023 et 9 novembre 2023, Mme [F] en a informé la Caisse d’allocations familiales, puis la Direction départementale des territoires qui n’y ont donné aucune suite.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mai 2024, Mme [F] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure l’association OHS de [Localité 3] d’intervenir immédiatement à son domicile afin de régler les désordres.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, Mme [F] a assigné l’association OHS de [Localité 3] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins, notamment, de voir l’association OHS de [Localité 3] condamnée à procéder à des travaux et à l’indemniser de son trouble de jouissance.

L’association OHS de [Localité 3] n’a pas comparu et n’était pas représentée en première instance.

Par jugement du 13 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a débouté Mme [F] de l’ensemble de ses demandes et a laissé les dépens à sa charge.

Par déclaration enregistrée le 20 janvier 2026, Mme [F] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 27 janvier 2026, Mme [F] demande à la cour de :

– annuler le jugement en application des articles 12 et 16 du code de procédure civile et subsidiairement infirmer la décision dont appel.

Et statuant à nouveau,

– condamner l’association Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à procéder aux travaux de réparation des fuites d’eau dans la salle de bain et le chauffage de l’appartement n°[Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé la décision à intervenir,

– condamner l’association L’Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à verser à Mme [F] la somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance subi,

– condamner l’association L’Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à verser à Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner l’association Office d’hygiène sociale de Lorraine en tous les frais et dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, en ce y compris le constat d’huissier réalisé par Me [Q] et dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur ’ Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée n’a pas constitué avocat. L’appelante lui a signifié à personne morale la déclaration d’appel, par acte de commissaire de justice du 9 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2026.

MOTIFS

Sur l’annulation du jugement

Le premier juge a, après avoir requalifié le contrat de location conclu entre les parties en contrat de séjour, débouté Mme [F] de toutes ses demandes fondées sur les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil au motif que ces dispositions n’étaient pas applicables au contrat sui generis conclu en l’espèce.

Mme [F] sollicite à titre principal l’annulation du jugement, en reprochant au premier juge, d’avoir relevé d’office des moyens de droit sans rouvrir les débats, lui interdisant ainsi d’y répondre.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut ainsi fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de rappeler que l’ OHS de [Localité 3] était non-comparant en première instance et n’a dès lors fait valoir aucun moyen.

Le premier juge a par ailleurs requalifié d’office le contrat conclu entre les parties. Il n’a cependant pas, au préalable, ordonné la réouverture des débats aux fins d’obtenir les observations de Mme [F], ainsi qu’il lui appartenait pourtant de le faire au titre de l’article 16 précité, de telle sorte que le jugement doit être annulé en toutes ses dispositions en raison de la violation du principe de la contradiction.

Sur la qualification juridique du contrat

Le premier juge a dit qu’il convenait de requalifier la convention conclue entre les parties et dénommée « contrat de location » en « contrat de séjour », en estimant que ce contrat sui generis ne conférait pas au résident un statut de locataire de droit commun et qu’il échappait aux dispositions du code civil invoquées par Mme [F].

Mme [F] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef, en se prévalant des dispositions tant du code civil que de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que le contrat litigieux s’intitule « contrat de location » et qu’il prévoit la mise à disposition d’un logement en contrepartie d’un loyer dans une résidence autonomie.

Il convient à titre liminaire de souligner que le contrat litigieux spécifie expressément dans son préambule concerner un logement situé dans la Résidence Autonomie [Adresse 5], dont l’ OHS de [Localité 3] est le propriétaire et le gestionnaire, et qui relève d’une double réglementation, issue du code de la construction et de l’habitation ainsi que du code de l’action sociale et des familles.

Aux termes de l’article L 313-2 du code de l’action sociale et des familles, les établissements dénommés résidence autonomie (également dénommés logements- foyers), accueillant des personnes âgées, relèvent des dispositions combinées du code de l’action sociale et des familles et de l’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable en l’espèce, définit la résidence autonomie comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, notamment âgées, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs et des locaux communs affectés à la vie collective.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions du titre I, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, sont d’ordre public. Il précise que ce titre I ne s’applique toutefois pas aux résidences autonomie, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1.

En l’espèce, le contrat litigieux prévoit non seulement pour Mme [F] la mise à disposition d’un logement dans une résidence autonomie (article 3) mais également des prestations complémentaires facultatives tendant à prévenir la perte d’autonomie des résidents (article 4).

En raison de la fourniture de prestations complémentaires, la convention litigieuse s’analyse en un contrat de séjour, exclusif de la qualification de contrat de louage de chose et n’est ainsi pas soumis aux règles du code civil. Le logement occupé par Mme [F] n’est ainsi qu’un élément du contrat liant les parties et constitue un logement -foyer (ou résidence autonomie) auquel s’appliquent les dispositions du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le caractère non décent du logement

Mme [F] sollicite la condamnation de l’OHS de [Localité 3] à procéder sous astreinte à des travaux de réparation du chauffage et de fuites d’eau dans la salle de bains, ainsi qu’à lui payer une somme de 5 000 euros au titre d’un trouble de jouissance.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [F] invoque le caractère non décent de son logement en raison d’une part d’un dysfonctionnement du chauffage et d’autre part de fuites dans la salle de bains du fait de fissures affectant la colonne d’eau d’évacuation des eaux pluviales, en précisant qu’une solution temporaire a été trouvée par le colmatage de la fuite principale à l’aide d’un torchon.

Il y a tout d’abord lieu de relever que le dysfonctionnement du chauffage allégué par Mme [F], et qui se traduirait par un ’bourdonnement’, n’est établi par aucun justificatif quelconque.

A l’appui de ses allégations concernant la salle de bains, Mme [F] verse aux débats un constat réalisé par un commissaire de justice le 18 juin 2024 et qui mentionne que « le manchon de la colonne d’eau est obstrué par un chiffon’, que ’le mur est noirci par de la moisissure’ et que ’la peinture se fissure au-dessus de la porte’. Mme [F] produit également des photographies de la colonne d’eau, non datées, n’apportant aucun élément probant complémentaire à celles incluses dans le constat du commissaire de justice.

Il ressort des constatations du commissaire de justice que la colonne d’eau de la salle de bains n’est pas conforme à l’usage d’habitation, ce qui traduit un manquement de l’ OHS de [Localité 3] à son obligation de délivrance.

Les désagréments qui en découlent (moisissure, peinture se fissurant) causent à Mme [F] un préjudice de jouissance qui sera justement indemnisé par des dommages et intérêts d’un montant de 1 000 euros que l’ OHS de [Localité 3] sera condamné à payer à Mme [F].

Ce désordre justifie également que l’ OHS de [Localité 3] soit condamné à effectuer les travaux permettant d’assurer l’étanchéité de la colonne d’évacuation des eaux pluviales se trouvant dans la salle de bain de l’appartement litigieux, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, courant après un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de trois mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’OHS de [Localité 3] qui succombe sera condamné aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur ’ Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de constater que Mme [F] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de telle sorte que sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas fondée et qu’il convient en conséquence de la rejeter.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile;

Annule le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Constate que la convention, liant Mme [F] et l’Office d’hygiène sociale de [Localité 3], est un contrat de séjour ;

Condamne l’Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à payer à Mme [F] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne l’Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à effectuer les travaux permettant d’assurer l’étanchéité de la colonne d’évacuation des eaux pluviales se trouvant dans la salle de bain de l’appartement n°59 situé [Adresse 6] à [Localité 4] et occupé par Mme [F] ;

Dit que cette condamnation de l’Office d’hygiène sociale de [Localité 3] à effectuer les travaux permettant d’assurer l’étanchéité de la colonne d’évacuation des eaux pluviales est assortie d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de trois mois ;

Rejette la demande formée par Mme [F] sur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Office d’hygiène sociale de Lorraine aux entiers dépens dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur ’ Renaud, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.