COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 01 OCTOBRE 2026

ac

N°2026/ 222

Rôle N° RG 22/09580 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVS2

[V] [Q]

[M] [Q]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL S.Z.

Me Christine CURCURU-BOLIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01811.

APPELANTS

Monsieur [V] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPIS’IMMO dont le siège social est [Adresse 5], elle même prise en la personne de sn représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026.

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 18 septembre 2015, Mme [F] a conclu avec la société Immobleu Promotion une promesse de vente portant sur la parcelle [Cadastre 1], située au [Adresse 6] à [Localité 1].

La société Immobleu Promotion a obtenu le permis de construire le 29 mars 2016.

Soutenant à l’existence d’une servitude non aedificandi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], édifié sur la parcelle voisine n° [Cadastre 2], a contesté le permis de construire.

Faisant valoir que l’absence de renonciation du syndicat des copropriétaires à revendiquer la servitude dont il bénéficie ne permet pas la poursuite de la vente du bien, ni la poursuite de son opération immobilière, par le bénéficiaire de la promesse, les héritiers de Mme [F], M. [V] [Q] et M. [M] [Q] ont, par exploit d’huissier en date du 15 avril 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nice.

Par jugement du 30 juin 2022 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes:

– DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur la prescription extinctive de la servitude non aedificandi sollicitée’;

– DEBOUTE M. [V] [Q] et M. [M] [Q] de leur demande de dommages et intérêts ,

– DIT que la construction envisagée par la société Immobleu Promotion telle que visée au plan PC 02-1 intitulé plan de masse, mentionnant « permis de construire modificatif au PC n° 06 088 15 S 0312 obtenu le 29 mars 2016 » ne respecte pas la servitude de prospect résultant du cahier des charges du 13 juin 1931, reprise dans les actes du 16 janvier 1952 et des 19 et 20 mai 1969,

– DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

– CONDAMNE M. [V] [Q] et M. [M] [Q] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– DEBOUTE M. [V] [Q] et M. [M] [Q] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– CONDAMNE in solidum M. [V] [Q] et M. [M] [Q] aux dépens.

Le tribunal a considéré en substance’:

– qu’il se déduit du cahier des charges du 13 juin 1931 que la maison du [Adresse 1] est éclairée du côté nord par 6 fenêtres et deux demi fenêtres à chacun des premier et deuxième étages, et que ces fenêtres donnent sur le terrain restant appartenir à la partie désignée sous le terme «’société’» au nord, que ces fenêtres seront maintenues dans l’état actuel et que pour permettre à la maison ci-dessus désignée de conserver ses vues directes, il est établi au profit de ladite maison la servitude suivante : les constructions qui seront édifiées sur le terrain restant appartenir à la société au Nord de ladite maison devront être élevées à 5 mètres de distance de la limite Nord de la maison ci-dessus désignée, cette zone de non aedificandi partira d’une ligne située à sept mètres de la limite Est du terrain restant appartenir à la société,

– que les acquéreurs des locaux au rez-de-chaussée de la maison n’auront aucun droit dans la partie du terrain frappée de servitude non aedificandi, cette partie du terrain restant la propriété exclusive de la société venderesse’;

– qu’il se déduit de l’acte notarié que nonobstant sa dénomination de « servitude non aedificandi» l’esprit de la servitude a pour objet essentiel de préserver les vues directes et de jour de la propriété’;

– que dès lors, la nature de la servitude instaurée dans le cahier des charges du 13 juin 1931 est une servitude de prospect, servitude reprise dans les actes du 16 janvier 1952 et des 19 et 20 mai 1969′;

– qu’en conséquence le tribunal ne peut se prononcer sur la prescription extinctive de la servitude non aedificandi sollicitée, dès lors que la servitude instaurée est une servitude de prospect’;

– que s’agissant de son application, la servitude de prospect prévoit une distance de 5 mètres de distance de la limite Nord de la maison,

– que dès lors la construction envisagée par la société Immobleu Promotion telle que visée au plan PC 02-1 intitulé plan de masse, mentionnant « permis de construire modificatif 7 au PC n° 06 088 15 S 0312 obtenu le 29 mars 2016 » ne respecte pas la servitude de prospect résultant du cahier des charges du 13 juin 1931, reprise dans les actes du 16 janvier 1952 et des 19 et 20 mai 1969.

Par acte du 4 juillet 2022 Messieurs [Q] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023 MM. [V] [Q] et [M] [Q] demandent à la cour de’:

Reformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

’ Qualifié la servitude grevant le fonds des concluants de servitude de prospect,

’ Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur l’extinction de la servitude,

’ Débouté les concluants de leurs demandes de dommages et intérêts et l’article 700 et condamné aux dépens

Sur le fondement des dispositions des articles 706 et 707 du Code Civil,

Reformer le jugement entrepris en ce qu’il a qualifié la servitude de servitude de prospect.

En tout état de cause,

Faire droit à la demande d’extinction de la servitude qu’elle soit qualifiée de non aedificandi ou de prospect résultant de l’acte notarié du 13 Juin 1931 par l’effet de la prescription en l’état de la construction sur cette dernière pendant plus de 30 années d’un hangar contrevenant directement à une telle servitude.

Condamner le syndicat des copropriétaires intimé à payer à Messieurs [Q] la somme de

10 000,00 euros par mois de la date de délivrance de l’assignation jusqu’à la date à laquelle la présente procédure sera achevée par une décision irrévocable à titre de dommages et intérêts,

Le condamner à la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022 le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande à la cour de’:

– Confirmer le jugement,

– Condamner MM. [V] [Q] et [M] [Q] à lui verser la somme de 10’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 2 juin 2026 .

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre de la servitude

MM. [V] [Q] et [M] [Q] soutiennent à l’extinction de la servitude, en l’état de la construction sur leur parcelle, pendant plus de 30 années, d’un hangar contrevenant directement à la servitude.

La partie intimée réplique que le cahier des charges du 13 juin 1931 institue deux servitudes, une de non aedificandi et une de prospect qui n’a jamais cessé d’exister. Ainsi selon le cahier des charges, la servitude non aedificandi s’applique sur l’assiette de 5 mètres de distance de la limite nord de la maison, cette zone de non aedificandi partant d’une ligne située à sept mètres de la limite est du terrain restant appartenir à la société (soit à 7 mètres de la [Adresse 7]), tandis que la servitude de prospect vise en revanche à permettre aux fenêtres situées au 1 er et 2ème étage , sur le pignon nord de l’immeuble du [Adresse 1], à maintenir leur vue directe.

Elle soutient que le hangar était une construction légère et non pérenne, d’une faible hauteur, qui respectait la servitude de prospect, que le véritable objet de la servitude prévue en 1931 est de permettre aux fenêtres situées au 1er et 2 ème étage du pignon Nord de l’immeuble de bénéficier d’un droit de vue et de jour le plus étendu.

Sur ce,

L’article 686 du code civil prévoit qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 706 du code civil énonce que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

L’article 707 précise que les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

Il est constant que, selon le cahier des charges du 13 juin 1931 de l’immeuble situé [Adresse 7], appartenant à la société Foray Storaci, auteur de la partie appelante, il est prévu au profit de l’immeuble voisin dénommé dans l’acte «’maison’», correspondant désormais à l’immeuble du syndicat des copropriétaires, ceci:

«’M. (le représentant de la société venderesse) explique que la maison … est éclairée… par 6 fenêtres et 2 demi-fenêtres à chacun des premiers et troisième étage et que ces fenêtres donnent sur le terrain restant appartenir à la société au Nord. Ces fenêtres seront maintenues dans l’état actuel et pour permettre à la maison ci-dessus désignée de conserver ses vues directes, il est établi au profit de ladite maison la servitude suivante :

Les constructions qui seront édifiées sur le terrain restant appartenir à la société au Nord de ladite maison devront être élevées à 5m de distance de la limite Nord de la maison ci-dessus… cette zone de non aedificandi partira d’une ligne située à 7m de la limite Est du terrain restant appartenir à la société’».

Cette disposition, de nature conventionnelle, institue une servitude destinée à empêcher toute édification à moins de 5 mètres au Nord et 7 mètres à l’Est de distance avec l’immeuble du syndicat des copropriétaires, et ce afin de préserver une situation d’espace et de dégagement entre les deux fonds, puisqu’il est acquis que l’immeuble du syndicat des copropriétaires dispose de fenêtres situées sur son mur pignon, donnant directement sur le fonds de la partie appelante.

En réalité la qualification discutée par les parties sur la nature de la servitude est peu déterminante puisque l’objet de la servitude, telle que voulue par les parties à l’époque de la création de la clause en 1931, est bien de garantir une zone non construite, d’une certaine distance entre les deux fonds et donc d’empêcher au fonds servant, la parcelle appartenant à la partie appelante, d’édifier ou faire édifier une construction au-delà des limites fixées par la clause insérée dans le cahier des charges, telle que mentionnée ci-dessus. Il s’agit donc bien d’une servitude de non aedificandi.

La partie appelante, qui soutient que cette servitude est éteinte, doit donc démontrer que la construction actuellement présente sur son fonds contrevient depuis plus de trente ans aux contraintes fixées par la servitude en litige.

Or sur ce point, si les photographies issues du procès verbal de constat d’huissier du 21 janvier 2021 représentent une construction assimilée à un hangar d’une certaine hauteur, donnant certes sur les fenêtres de l’immeuble voisin mais sans aucune précision au titre de la distance avec celui-ci, ni sur son ancienneté. De même l’envergure de cette construction ne permet pas, contrairement à ce que soutient la partie appelante, d’affirmer qu’il s’agisse de la construction mentionnée dans l’acte notarié de 1952, qui décrit sur sa parcelle l’existence d’un «’hangar léger recouvert de tuiles plates’».

Il n’est pas davantage permis de considérer que cet hangar soit celui qui a été toléré suivant un accord entre les auteurs de parties les 19 et 20 mai 1969, portant sur une construction légère et non pérenne, qui devait selon les termes de l’acte respecter la servitude établie en 1931.

Il s’ensuit dès lors qu’il n’est pas démontré que le hangar actuel soit celui accepté entre les auteurs des parties en 1969, ni même que celui-ci soit implanté dans une zone comprise dans celle prévue au titre de la servitude de non aedificandi, et ce dans une période de plus de trente ans permettant de considérer du fait de la présence de ce hangar que la servitude est éteinte.

En conséquence, la partie appelante échoue à démontrer l’extinction de la servitude de non aedificandi prévue au cahier des charges du 13 juin 1931, par le non-usage trentenaire. Le jugement sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [V] [Q] et [M] [Q] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement

Y ajoutant,

Condamne MM. [V] [Q] et [M] [Q] aux entiers dépens’;

Condamne MM. [V] [Q] et [M] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,