Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

30 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/464

N° Portalis DBVE-V-B7J-CLO4 FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 31 juillet 2025, enregistrée sous le n°24/1296

[P]

C/

S.A.S.

IMMO DE CORSE

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TRENTE SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

M. [E] [P]

né le 15 juillet 1962 à [Localité 1] (Finistère)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Philippe MONTANE, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.A.S. IMMO DE CORSE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2026, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [Q] [R], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François DELEGOVE, conseiller, Jean-Jacques GILLAND, président de chambre étant absent, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte en date du 22 octobre 2024, M. [E] [P], copropriétaire au sein de la [Adresse 4] à Porticcio, sur la commune de Grosseto-Prugna, a assigné la société S.E.C.I.C., syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins d’être indemnisé du préjudice résultant du défaut d’achèvement des travaux d’étanchéité de sa terrasse, lesquels ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2022. La S.A.S. IMMO DE CORSE est intervenue aux droits de la société S.E.C.IC.

Par jugement en date du 31 juillet 2025, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

« – Débouté M. [E] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamné M. [E] [P] à payer à la société Immo de Corse, venant aux droits de la société S.E.C.I.C., la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [E] [P] aux dépens ».

Par déclaration en date du 19 août 2025, M. [E] [P] a interjeté appel du jugement sur son entier dispositif.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures régulièrement notifiées 27 mars 2026, M. [E] [P] demande à la cour d’appel de :

« Vu l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1792-6 du Code Civil,

Vu le constat de Maître [D] en date du 29 août 2023.

REFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Ajaccio du 31 juillet 2025 ;

et, statuant de nouveau :

JUGER que la réception partielle des travaux ne pouvait être acceptée ;

JUGER que la S.A.S. « IMMO DE CORSE » a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Monsieur [E] [P] en ne permettant pas l’achèvement des travaux de sa terrasse et en ne faisant pas respecter les clauses du CCTP ;

JUGER que Monsieur [E] [P] subi un préjudice de jouissance de fait du non-achèvement de l’étanchéité de sa terrasse ;

CONDAMNER le Syndic de la [Adresse 5], la S.A.S. « IMMO DE CORSE » à payer à Monsieur [E] [P] une somme de 20 000,00 € au titre de son préjudice de jouissance pour les années 2023, 2024, 2025 et 2026 ;

CONDAMNER par conséquent à titre principal la S.A.S. « IMMO DE CORSE », à faire achever les travaux d’étanchéité de la terrasse de Monsieur [E] [P] sous peine d’être condamnée au paiement d’une astreinte d’un montant de 200,00€ par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER la S.A.S. IMMO DE CORSE à titre subsidiaire la SAS IMMO DE CORSE à payer à Monsieur [P] la somme de 9870,19 € afin qu’il puisse achever les travaux de sa terrasse ;

CONDAMNER le Syndic de la résidence « [Adresse 6] » la S.A.S. « IMMO DE CORSE » à communiquer sous astreinte d’une somme de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir les comptes rendus de chantier, les Constats d’Huissier effectués, le résultat des mises en eau, les plans d’exécutions, des bons de décharge ;

CONDAMNER le Syndic de la résidence « [Adresse 6] » la S.A.S. « IMMO DE

CORSE » au paiement d’une somme de 3 000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER enfin le Syndic de la résidence « [Adresse 6] » la S.A.S. « IMMO DE CORSE » au paiement des entiers dépens de l’instance dont le coût du constat d’huissier du 29 août 2023 d’un montant de 525,20 € ».

*

Par dernières écritures régulièrement notifiées le 9 janvier 2026, la S.A.S. IMMO DE CORSE venant au droit de la S.A.S. S.E.C.I.C., demande à la cour d’appel de :

« CONFIRMER le jugement appelé ;

Y ajoutant,

CONDAMNER l’appelant au paiement de la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par ordonnance en date du 1er avril 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026.

Le 18 juin 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIVATION

Liminairement, la présente juridiction précise qu’après s’être livrée, en l’espèce, à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, elle ne statuera pas sur les « juger que », lesquels ne sont pas des prétentions au sens des article 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande relative au préjudice de jouissance

Pour ne pas faire droit à la demande d’indemnisation formée par M. [E] [P], la première juridiction a estimé que le défaut d’achèvement des travaux lui était imputable de sorte que la responsabilité du syndic ne pouvait être retenue. Aussi, considérant que M. [E] [P] était tiers au contrat, le juge de première instance a considéré qu’il ne pouvait pas se prévaloir ni des clauses contenues dans le cahier des clauses techniques particulières, ni de la clause relative aux pénalités.

L’appelant fait valoir qu’il subi un préjudice de jouissance imputable au syndic, les travaux d’étanchéité de sa terrasse n’étant pas achevés. Il considère que le syndic n’a pas veillé à ce que les travaux soient réalisés conformément aux termes du marché. Il conteste avoir fait obstacle à la réalisation des travaux et considère que le syndic n’a pas donné suite aux propositions qu’il a effectuées pour que les ouvriers puissent passer par son logement. Il souligne, à ce titre, ne pas résider sur place. Par ailleurs, il ajoute qu’on ne pouvait pas lui imposer un coût supplémentaire pour la réalisation des travaux, travaux dont il déclare s’être acquitté du prix. Enfin, il soutient qu’une réception partielle des travaux n’était pas possible.

L’intimée estime que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle considère que le défaut d’achèvement des travaux d’étanchéité de la terrasse est exclusivement imputable à M. [E] [P] qui a refusé que les ouvriers passent par son logement, ce malgré les précautions prises. Elle ajoute que l’appelant ne peut utilement se prévaloir d’une clause spécifique du cahier des clauses techniques particulières établi par le maître d »uvre pour justifier son refus de permettre l’accès à son logement dans la mesure où il est étranger audit contrat. Elle fait observer que le raisonnement est identique s’agissant de la clause pénale qu’il invoque et ce d’autant plus qu’à cet égard M. [E] [P] ne justifie d’aucun préjudice personnel.

Il n’est pas contesté que seule la responsabilité délictuelle du syndic peut être recherchée, ce dernier n’étant pas le mandataire de chacun des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

De plus, l’article 18, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé [’] :

– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale 

– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Enfin, l’article 9, II de la loi précitée précise, notamment, qu’ « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ».

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 4 avril 2022 qu’a été voté la réalisation de travaux d’étanchéité de plusieurs terrasses, dont celle appartenant à M. [E] [P]. Le marché a été confié, à la société KALLISTÉ, sous la maîtrise d »uvre du bureau d’étude technique [H].

Contrairement à ce que la première juridiction a indiqué, bien que M. [E] [P] soit étranger au contrat de marché passé, il peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce dernier lui a causé préjudice.

Toutefois, force est de constater qu’il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir veillé à ce que les dispositions contractuelles soient respectées.

En effet, l’article 1.06 du C.C.T.P. stipule que « l’entrepreneur devra l’approvisionnement [sic] de l’ensemble des matériaux sans passer par les logements » et se trouve sous un paragraphe formellement intitulé « approvisionnement du matériel ».

Or, il ressort des différents courriels échangés que la nécessité de passer par le logement de M. [E] [P] n’était pas commandée par la nécessité d’approvisionner du matériel mais pour réaliser les travaux d’achèvement des terrasses.

En effet, le 25 septembre 2025, le conseil de M. [E] [P] reprenait, dans un courriel, le contenu du rapport de l’étancheur quant aux terrasses à traiter. Il ressortait de celui-ci la nécessité de couvrir au plus vite le revêtement d’étanchéité et qu’à défaut le montage serait en péril. Également, il était mis en évidence que le refus de certains copropriétaires de passer par leurs appartements impliquait une réorganisation du chantier avec un surcoût.

Les échanges avec le bureau d’étude [H] établissent, également, que la demande tendant à passer par l’appartement de M. [E] [P] avait pour seule finalité l’achèvement des travaux. Ainsi, M. [T] [X] indiquait que « pour la réalisation des travaux », il ne pouvait pas faire passer les ouvriers par la toiture. Il proposait alors que « les ouvriers posent les plotes et tracent les niveaux de la terrasse [’] une fois ces travaux réalisés, le syndic « surveille les ouvriers qui rentrent et placent les dalles sur les plots posés auparavant ».

Ainsi, M. [E] [P] ne peut raisonnablement reprocher au syndic de ne pas avoir fait respecter une clause contractuelle qu’il a mal interprétée.

Par ailleurs, M. [E] [P] ne peut soutenir qu’il n’a pas fait obstacle à l’entrée d’ouvriers dans son logement en insistant sur l’absence de suite donnée par le syndic à ses propositions.

D’abord, en réponse au courrier du syndic en date du 21 février 2023 qui faisait connaître la nécessité d’accéder à l’appartement de l’appelant avant le 15 mars 2023 pour que l’entrepreneur puisse intervenir sur la totalité des appartements dans la même durée, ce dernier a fait savoir, en se fondant sur l’article 1.06 précité, qu’il était « hors de question » que l’on pénètre dans son intimité en son absence.

Ensuite, en réponse à la proposition qui a été faite par M. [T] [H] d’organiser la réalisation des travaux, M. [E] [P] a indiqué qu’il ne pouvait accepter dans ces conditions le passage par son logement.

Également, l’appelant ne peut se prévaloir d’une absence de réponse du syndic à ses propositions d’intervention lors de sa présence du 12 juin 2023 au 9 septembre 2023. En effet, préalablement à sa proposition d’intervention, M. [E] [P] a expressément indiqué que son appartement sera occupé à partir du 12 juin et qu’il serait préjudiciable que des ouvrages impropres soit constaté car cela occasionnerait une perte de jouissance. Aussi, en suite de sa proposition d’intervention, il lui a été répondu que l’entrepreneur était engagé sur d’autres chantiers durant cette période. S’agissant des autres propositions, il convient de souligner qu’un devis lui a été transmis pour la reprise de travaux et que le coût de ces derniers. Les pièces produites n’établissent pas qu’il y a donné suite.

Enfin, l’appelant ne peut reprocher au syndic de ne pas avoir invoqué la clause pénale contenue dans le cahier des clauses administratives, le retard dans l’achèvement des travaux lui étant entièrement imputable.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute du syndic n’est démontrée. Au surplus, il sera souligné que M. [E] [P] a fait obstacle à l’exécution de travaux d’intérêt collectif et dont le passage sur ses parties privatives était justifié par des raisons de sécurité et de surcoût au regard de ce qui avait été décidé lors de l’assemblée générale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [P] de sa demande tendant à voir condamner la S.A.S. CORSE IMMO à lui payer 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes relatives à l’achèvement des travaux

La première juridiction a débouté M. [E] [P] de sa demande au motif que le coût des travaux ne pouvait être mis à la charge du syndic.

L’appelant fait valoir qu’il a déjà payé sa quote-part de travaux. Il sollicite que la S.A.S. IMMO DE CORSE soit condamnée, à titre principal, sous astreinte, à faire achever les travaux et, à titre subsidiaire, qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 9 870, 19 euros correspondant au coût de réalisation desdits travaux.

L’intimé ne répond pas sur cette demande.

En l’espèce, il convient d’observer que M. [E] [P] ne justifie pas du paiement de sa quote-part, la pièce 3 produite à l’appui correspondant à un simple appel de fond.

Par ailleurs et surtout, comme cela a été précédemment développé, le non-achèvement des travaux d’étanchéité de sa terrasse lui est entièrement imputable, l’entrepreneur n’ayant pu intervenir chez lui en même temps que chez les autres copropriétaires.

Il n’y a donc pas lieu de condamner le syndic à faire achever les travaux ou à payer le prix de leur réalisation sous astreinte.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [P] de ses demandes.

Sur la demande de communication de pièces

Pour débouter M. [E] [P] de sa demande de communication de pièces, le premier juge a considéré que ce dernier ne justifiait pas le fondement de celle-ci et qu’il ne démontrait pas que le syndic était en possession des pièces réclamées.

L’appelant expose qu’il n’a été destinataire que de documents parcellaires relatifs à la réfection de l’étanchéité et que sa demande de communication des comptes rendus de chantier, des constats d’huissier, du résultat d’essais de mises en eau, des plans d’exécutions et des bons de décharge est justifiée.

L’intimé ne répond pas sur ce chef.

En l’espèce, force est de constater que l’appelant ne justifie toujours pas ni du fondement de sa demande, ni de la possession des documents par le syndic. Au surplus, il sera souligné que l’utilité probatoire pour la solution du présent litige n’est pas davantage établie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] [P] de cette demande.

Sur les autres demandes

M. [E] [P], partie succombante, sera condamné à payer les dépens de la présente instance.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. M. [E] [P] sera condamné à payer la somme de 3 000 euros à la S.A.S. IMMO DE CORSE.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en date du 31 juillet 2025 du tribunal judiciaire d’Ajaccio en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [P] à payer les dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [E] [P] à payer à la S.A.S. IMMO DE CORSE la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

P/LE PRÉSIDENT