N° RG 26/00830 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OWV7

Minute N° 2026/ 800

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 01 Octobre 2026

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[Z], [C], [H] [G]
[P] [O] épouse [G]

C/

[U] [I], [X] [V]
[M], [E] [K]

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copie exécutoire délivrée le 01/10/2026 à :

Me Hélène GUIBERT – 8la SELARL OCTAAV – 14B
copie certifiée conforme délivrée le 01/10/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Céline CHARBONNIER lors des débats

Marie NOEL-RACINE lors du délibéré

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2026

PRONONCÉ fixé au 01 Octobre 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [Z], [C], [H] [G], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

Madame [P] [O] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [U] [I], [X] [V], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Hélène GUIBERT, avocat au barreau de NANTES

Madame [M], [E] [K], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Hélène GUIBERT, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Les époux [Z] et [P] [G] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2].

Sur le terrain voisin au n° 10B de la même rue, correspondant à la parcelle cadastrée AS n °[Cadastre 1], M. [U] [V] et Mme [J] [K] ont entrepris la construction d’une maison en vertu d’un permis de construire du 15 mai 2025.

Se plaignant de la présence d’une porte et de quatre fenêtres à des distances de 1,07 et 1,01 mètres de la limite de propriété sur la construction nouvelle de leurs voisins en violation des dispositions de l’article 678 du code civil, les époux [Z] et [P] [G] ont fait assigner en référé M. [U] [V] et Mme [J] [K] par actes de commissaire de justice du 21 juillet 2026 afin de solliciter, au visa des articles 700, 835 du code de procédure civile, 678 du code civil, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :
– la condamnation des défendeurs à obturer ou obstruer avec un verre dormant (type pavé de verre) les fenêtres ayant des vues directes sur leur propriété sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’une semaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [Z] et [P] [G] maintiennent leurs prétentions initiales, sauf à réserver au juge des référés la liquidation de l’astreinte, à porter à 5 000,00 € la demande au titre de l’article 700 du code de procésdure civile, à les autoriser subsidiairement à mettre en cause la S.C.I. [F], et à titre infiniment subsidiaire à ordonner une expertise avec rejet des prétentions adverses, et font notamment valoir que :
– la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité des défendeurs doit être écartée en application de la théorie de l’apparence, qui lie personnellement les défendeurs qui se sont présentés officiellement comme les propriétaires, et parce que les gérants ont engagé leur responsabilité personnelle, puisque M. [V] est non seulement maître de l’ouvrage avec sa compagne mais aussi gérant de la société CREATIVE MACONNERIE qui a réalisé les travaux et les ouvertures litigieuses,
– la jurisprudence admettant le cumul de l’action dirigée contre le maître de l’ouvrage apparent auteur du trouble et contre le propriétaire réel, il n’y a pas lieu de prononcer l’irrecevabilité mais de les inviter le cas échéant à opérer un appel en cause forcé pour régulariser la procédure selon les dispositions de l’article 126 du code de procédure civile,
– un procès-verbal de constat du 1er juin 2026 démontre le non-respect des distances légales de 1,90 mètres entre les ouvertures litigieuses et la limite séparative,
– les obstacles matériels dont les défendeurs se prévalent sur la base d’un autre constat du 29 juillet 2026 ne sont pas suffisants au regard de la jurisprudence, eu égard à leur caractère mobile facilement déplaçable ou non pérenne,
– une seule fenêtre est concernée par le moyen tiré du caractère oblique de la vue et celui-ci n’est pas fondé, puisque cette fenêtre est en façade, face à leur fonds,
– les demandes reconventionnelles concernant les frais devront être écartées,
– la demande de tour d’échelle, telle qu’elle est présentée, excède les pouvoirs du juge des référés, en ce qu’elle tend à la reconnaissance d’un droit réel définitif,
– cette demande est irrecevable, puisqu’elle bénéficie à la S.C.I. [F], tiers à l’instance, et elle doit être rejetée étant donné que les conditions du tour d’échelle ne sont pas réunies.

M. [U] [V] et Mme [J] [K] concluent à titre principal à l’irrecevabilité de la demande, à titre subsidiaire au rejet des demandes, plus subsidiairement au rejet de l’astreinte ou à sa réduction à 50 € par jour de retard, à titre subsidiaire à l’octroi d’un tour d’échelle pour réaliser les travaux d’enduit du pignon en limite de propriété et à l’octroi de 3 000,00 € en réparation de leurs préjudices ainsi qu’une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :
– ils ne disposent d’aucun droit sur la construction litigieuse, qui appartient à la S.C.I. [F], seule susceptible d’exécuter la remise en état ainsi qu’en justifie une attestation de propriété, de sorte que la demande est irrecevable en vertu des articles 122, 31, 32 du code de procédure civile,
– le constat du commissaire de justice permet de vérifier qu’aucune vue n’est possible des ouvertures litigieuses jusqu’à la propriété voisine, du fait de la présence d’une palissade, d’un mur, de verre dépoli et de végétation,
– seules des vues obliques sont possibles mais ne permettent pas de distinguer quoi que ce soit, si bien que les articles 678 et 679 du code civil ne sont pas applicables,
– l’entreprise de M. [V] ne dispose pas des fournitures nécessaires, qui doivent être commandés avec des délais,
– ils ont réclamé par mail du 12 juillet 2026 une autorisation d’accès temporaire à la propriété voisine pour achever leurs travaux et après un refus, les époux [G] ont conditionné leur accord à l’abandon de la procédure de référé et à l’obtention d’un permis modificatif, étant observé que ce permis a été accordé le 4 septembre 2026,
– les travaux à exécuter par la société LD44 sont très classiques et pourront être exécutés en passant par dessus la clôture béton de la S.C.I. [F] située en limite pour réduire le passage chez leurs voisins,
– les travaux dureront un jour et demi avec protection de la végétation et de la terrasse et il n’y a pas d’alternative,
– le refus d’accès résulte d’un abus de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

La demande d’exécution de travaux sur la parcelle AS n°[Cadastre 1] afin de corriger les ouvertures de la maison en construction est irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre M. [U] [V] et Mme [J] [K], puisque c’est la S.C.I. [F] qui est propriétaire du bien, selon une attestation dressée le 15 janvier 2026 par Me [L] [T], notaire associé à [Localité 3].

Non seulement la théorie de l’apparence ne peut être créatrice de droits sur le bien immobilier autorisant la condamnation des personnes physiques à la place de la personne morale, mais en outre, le seul fait que les défendeurs soient les pétitionnaires du permis de construire et du permis de construire modificatif n’a créé aucune apparence, puisqu’ils ont agi en qualité de gérants de la S.C.I.

Aucune faute de gestion détachable des fonctions de gérants de la S.C.I. [F] n’est démontrée. La qualité de gérant de la société ayant exécuté les travaux litigieux de M. [U] [V] n’est pas non plus à elle seule une faute, puisque la S.C.I. [F] est libre de confier les travaux à une société dont le gérant lui est commun.

Il convient donc de constater la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des défendeurs et de prononcer l’irrecevabilité de la demande, dès lors que les demandeurs, informés de cette cause d’irrecevabilité, n’ont pas sollicité un délai supplémentaite pour appeler en cause la société concernée avant de plaider leur cause et qu’au jour de statuer la cause d’irrecevabilité n’a pas disparu.

La demande plus subsidiaire d’expertise est tout aussi irrecevable, puisque les défendeurs n’ont pas plus qualité pour y être appelés personnellement et répondre des obligations de la société propriétaire.

Sur la demande reconventionnelle de tour d’échelle :

M. [U] [V] et Mme [J] [K] sont irrecevables à réclamer un tour d’échelle au bénéfice de la S.C.I. [F], sans qu’il la fasse intervenir volontairement dans l’instance.

Sur la demande d’indemnisation de préjudices :

Si M. [U] [V] et Mme [J] [K] sont recevables à réclamer l’indemnisation de préjudices personnels et non en qualité de propriétaires qu’ils ne sont pas, les explications qu’ils donnent au soutien de leur demande de provision sont pour le moins confuses et ne permettent pas d’identifier une faute de la partie adverse, un lien de causalité et un préjudice dont ils sont victime.

En effet, il est seulement fait état des frais d’un constat de commissaire de justice exposés pour apporter une preuve contraire à celle produite par les demandeurs, sans lien avec le tour d’échelle revendiqué, et le refus de ce tour d’échelle ne pourrait en l’état être considéré comme fautif, alors que l’impossibilité d’effectuer les travaux autrement qu’en passant chez les voisins n’est étayée que par une attestation de M. [V] lui-même.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les frais :

Etant déclarés irrecevables en leur demande, les époux [Z] et [P] [G], initiateurs de la présente procédure sans avoir vérifié qui était propriétaire des lieux auprès du service de publicité foncière, ne peuvent qu’être considérés comme la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et condamnés aux dépens.
N° RG 26/00830 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OWV7 du 01 Octobre 2026

Néanmoins, il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, d’une part en raison de l’existence d’un vrai litige sur la construction réalisée par leurs voisins, qui se trouve certainement positionnée en raison des contraintes de la réglementation d’urbanisme en situation de porter atteinte aux droits des demandeurs, et que d’autre part, la lecture des échanges directs entre les parties laisse entrevoir qu’elles sont raisonnables et pourraient sans doute entrer en négociation sous l’égide d’un bon médiateur spécialisé dans ce type de contentieux, comme par exemple Me [D] [Q] de l’association ATLANTIQUE MEDIATION ou tout autre médiateur, et qu’il serait inopportun d’attiser leur conflit en prononçant une condamnation au titre des frais de cette instance.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la demande irrecevable,

Constatons l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de tour d’échelle et rejetons le surplus,

Condamnons les époux [Z] et [P] [G] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marie NOEL-RACINE Pierre GRAMAIZE