COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 26/07481 – N° Portalis DBW3-W-B7K-BABJC

Copie exécutoire délivrée le 01 octobre 2026
à Maître Emeline BASTIANELLI, Me Camille TAPIN-REBOUL
Copie certifiée conforme délivrée le 01 octobre 2026
à Maître Emeline BASTIANELLI, Me Camille TAPIN-REBOUL
Copie aux parties délivrée le 01 octobre 2026

JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur SIGUENZA,
GREFFIER : Madame CHADLI, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Septembre 2026 du tribunal judiciaire DE MARSEILLE, tenue par Monsieur SIGUENZA, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame CHADLI, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Association AEP [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emeline BASTIANELLI de la SARL THELYS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société ASSOCIATION L’HIRONDELLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

L’association L’HIRONDELLE est propriétaire de locaux situés [Adresse 3] occupés par un établissement d’enseignement privé géré par l’association AEP [X].

Par acte d’huissier de justice du 7 novembre 2017, l’association L’HIRONDELLE a fait signifier à l’association AEP [X] une lettre de congé à effet au 15 juillet 2018.

Se plaignant de l’absence de restitution des locaux par l’association AEP [X], l’association L’HIRONDELLE l’a assignée, par acte d’huissier de justice du 11 février 2019, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, devenu tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de voir ordonner son expulsion.

Durant cette instance, les parties se sont rapprochées et ont signé, le 10 juillet 2020, un protocole d’accord transactionnel prévoyant notamment le paiement par l’association AEP [X] d’une indemnité d’occupation pour la période du 16 juillet 2018 au 22 décembre 2020 dans l’attente de démarches aux fins de signature d’un bail à construction ou de l’issue de la procédure judiciaire.

Les effets de ce protocole ont été prorogés jusqu’au 15 décembre 2022 par un avenant et la conclusion d’un bail dérogatoire de courte durée signés le 17 juin 2021.

Le 3 mars 2023, l’association L’HIRONDELLE a fait délivrer à l’association AEP [X] une sommation d’avoir à quitter les lieux dans un délai de 24 heures.

Par jugement du 10 mars 2026, le tribunal judiciaire de MARSEILLE a :
– constaté, à effet au 15 juillet 2018, la résiliation du contrat non-écrit unissant l’association L’HIRONDELLE et l’association AEP [X] et portant sur l’occupation par l’association AEP [X] des locaux susvisés ;
– dit n’y avoir lieu de statuer sur la qualification de « commodat » ou « bail » de ce contrat non-écrit ;
– ordonné l’expulsion de l’association AEP [X] des lieux occupés ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
– annulé la sommation de quitter les lieux du 3 mars 2023 ;
– condamné l’association AEP [X] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de 88.426,10 euros pour la période du 16 juillet 2018 au 31 décembre 2020 au titre de l’indemnité d’occupation ;
– condamné l’association AEP [X] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de 80.669,42 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2025 au titre de l’indemnité d’occupation ;
– condamné l’association AEP [X] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme mensuelle de 3.102,67 euros par mois à compter du 1er avril 2025, outre la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
– condamné l’association AEP [X] aux entiers dépens ;
– condamne l’association AEP [X] à verser à l’association L’HIRONDELLE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision ;
– rejeté les prétentions pour le surplus.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel d’[Localité 1] du 8 avril 2026, l’association AEP [X] a interjeté appel de cette décision.

Par acte du 29 avril 2026, elle a également fait assigner l’association L’HIRONDELLE devant le premier président de la cour d’appel d’[Localité 1] aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement susvisé.

Par ordonnancé de référé du 18 juin 2026, le premier président de la cour d’appel d’[Localité 1] a :
– débouté l’association AEP [X] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 10 mars 2026 ;
– condamné l’association AEP [X] aux dépens ;
– condamné l’association AEP [X] à payer à l’association L’HIRONDELLE la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2026, l’association L’HIRONDELLE a fait signifier à l’association AEP [X] le jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 10 mars 2026 et l’ordonnance de référé du premier président de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE du 18 juin 2026 ainsi qu’un commandement de payer la somme totale de 229.241,76 euros aux fins de saisie vente.

Le même jour, elle lui a également fait signifier un commandement de quitter les lieux au plus tard le 6 août 2026.

Par acte du 19 août 2026, l’association L’HIRONDELLE a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes ouverts par l’association AEP [X] dans les livres de la société CAISSE FEDERALE DE CREDIT MUTUEL. La saisie a été intégralement fructueuse.

Par requête reçue au greffe le 5 août 2026, l’association AEP [X] a saisi le juge de l’exécution d’une demande d’autorisation d’assigner l’association L’HIRONDELLE à heure fixe.

Par ordonnance du 5 août 2026, le juge de l’exécution a fait droit à cette demande et autorisé la requérante à assigner à l’audience du juge de l’exécution du 17 septembre 2026 à 15 heures.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2026, l’association AEP [X] a ainsi assigné l’association L’HIRONDELLE devant le juge de l’exécution aux fins de se voir octroyer un délai avant expulsion.

Le dossier a été retenu à l’audience du 17 septembre 2026 et la décision mise en délibéré à la date du 1er octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation et des prétentions développées par son conseil à l’audience, l’association AEP [X] demande au juge de l’exécution de :
– lui accorder un délai d’un an à compter de la décision pour libérer les locaux ;
– juger que ce délai ne pourra, en tout état de cause, expirer en cours d’année scolaire ;
– juger qu’aucune mesure d’expulsion, avec ou sans le concours de la force publique, ne pourra être mise à exécution pendant la durée de ce délai ;
– juger que ce délai pourra être renouvelé, en tant que de besoin ;
– condamner l’association L’HIRONDELLE à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de délai, la requérante fait valoir, en application des articles L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, R. 121-1 du même code et 510 du code de procédure civile, que le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur une telle demande. L’association AEP [X] expose ensuite, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle ne peut se reloger dans des conditions normales dès lors qu’elle gère un établissement d’enseignement qui doit être implanté dans le même secteur géographique, que les locaux doivent être adaptés à l’accueil d’élèves et qu’une nouvelle implantation nécessite une déclaration soumise aux autorités compétentes (préfet, recteur, procureur) avec un délai d’opposition à respecter. Elle précise qu’elle recherche activement des locaux depuis au moins l’année 2022 mais qu’il n’y a aucun local de disponible.
Elle ajoute qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations en s’acquittant de loyers durant la période couverte par les accords avec la défenderesse, qu’elle a tenté d’obtenir un permis de construire et des subventions publiques, qu’elle a communiqué ses démarches à l’association L’HIRONDELLE et qu’elle s’acquitte de son indemnité d’occupation.
Elle fait ensuite valoir que les conséquences d’une expulsion seraient manifestement disproportionnées notamment à l’égard des élèves qui se retrouveraient sans établissement scolaire, certains durant l’année de passage du baccalauréat ou du brevet des collèges, et du personnel scolaire qui devrait être licencié.
Elle soutient enfin que le juge de l’exécution est en droit de prendre en compte les arguments qu’elle va présenter en cause d’appel pour contester son expulsion.

L’association L’HIRONDELLE, aux termes de ses dernières conclusions et des prétentions soutenues par son conseil à l’audience, sollicite du juge de l’exécution qu’il :
A titre principal,
– rejette l’intégralité des demandes de l’association AEP [X] ;
A titre subsidiaire, si un délai devait néanmoins être accordé,
– dise que ce délai ne pourra en aucun cas excéder le 4 juillet 2027 ;
– dise qu’il sera assorti d’une clause irritante en cas de défaut de paiement à bonne date de l’indemnité d’occupation mensuelle, laquelle devra être versée d’avance, avant le 5 de chaque mois ;
– dise que ce délai ne sera ni renouvelable, ni suspensif des indemnités d’occupation dues en application du jugement du 10 mars 2026 ;
En tout état de cause,
– condamne l’association AEP [X] à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamne l’association AEP [X] aux entiers dépens.

Pour voir rejeter la demande de délais formée par la requérante, la défenderesse soutient, sur le fondement des articles L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, 510 du code de procédure civile et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge de l’exécution n’est pas saisi d’un appel de l’ordonnance du 18 juin 2026 ni d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire mais d’une demande de délai de grâce. Elle fait ainsi valoir que l’appel pendant devant la cour d’appel ne peut constituer un moyen au soutien de la prétention formée par l’association AEP [X] devant le juge de l’exécution. Elle ajoute que la demanderesse a mis en place une stratégie consistant à effectuer la rentrée des élèves et des professeurs malgré la décision d’expulsion, stratégie qu’elle considère comme une prise en otage.
L’association L’HIRONDELLE expose également que la requérante ne peut découvrir l’urgence de la situation dès lors qu’un congé a été délivré en 2017 et que les discussions amiables ont échoué en 2022. Elle soutient qu’elle a eu de multiples opportunités pour trouver des locaux adaptés dans le même secteur géographique notamment eu égard à l’opération d’aménagement EUROMEDITERRANEE. La défenderesse ajoute que l’association AEP [X] ne justifie pas de diligences de relogement sérieuses.
Elle fait en outre valoir que cette dernière fait preuve d’une mauvaise foi patente dès lors que la saisie attribution qu’elle a fait diligenter a permis de découvrir des fonds de près de 585.000 euros sur les comptes de l’association AEP [X] alors que celle-ci a toujours indiqué ne pas avoir les moyens de faire face à ses obligations et qu’elle est également bénéficiaire de subventions publiques.
L’association L’HIRONDELLE soutient enfin que les locaux actuellement occupés ne sont pas en état pour accueillir des élèves, ce que l’association AEP [X] a elle-même admis.

S’agissant de sa prétention à titre subsidiaire, la défenderesse indique ne rien ignorer des conséquences d’une expulsion et qu’elle a toujours veillé à ce qu’aucune échéance n’intervienne durant l’année scolaire mais que la requérante a sciemment pris le risque de maintenir la rentrée scolaire dans ce contexte. Elle ajoute que des établissements scolaires du secteur peuvent accueillir les élèves.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Toutefois, ces délais ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 du même code dispose que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il y a lieu de rechercher si la situation de l’association AEP [X] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable.

Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté de l’occupante et surtout à ses difficultés de relogement.

En l’espèce, il convient d’observer tout d’abord que si un appel est pendant devant la cour d’appel d’[Localité 1], il n’appartient pas au juge de l’exécution d’analyser le sérieux des arguments de l’une ou l’autre des parties pour statuer sur une mesure d’exécution forcée fondée sur un titre exécutoire. Or, il n’est pas contesté que le jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 10 mars 2026 ordonnant notamment l’expulsion de l’association AEP [X] est exécutoire dès lors qu’il a été signifié, qu’il est revêtu de l’exécution provisoire et qu’un commandement de quitter lieux a été signifié.

À cet égard, il sera relevé que la demande d’arrêt de l’exécution provisoire a été rejetée par le premier président de la cour d’appel d’[Localité 1].

Dès lors que le principe de l’expulsion est acquis à la date à laquelle la juridiction statue, il y a lieu d’analyser si les conditions prévues par les dispositions susvisées sont réunies pour accorder un délai à l’association AEP [X] avant ladite expulsion.

S’agissant de ses démarches de relogement, l’association requérante produit une attestation de sa trésorière, Madame [O] [J], qui liste les démarches qu’elle a accomplies. Toutefois, d’une part, cette attestation n’est pas datée et, d’autre part, il s’agit d’un document rédigé par la requérante elle-même nécessitant dès lors des éléments supplémentaires pour justifier de ces démarches.

L’association AEP [X] verse ainsi aux débats une attestation de Monsieur [F] [H], expert immobilier, datée du 15 juin 2026, dans laquelle il indique : « Faisant suite à mon attestation du 22 avril 2026, je vous confirme par la présente être toujours en recherche active de nouveaux pour le compte de l’association A.E.P [X].
Cette mission de prospection s’inscrit dans le cadre du projet de déménagement du Collège/[P] [X] […] ».

La requérante fournit également :
– une attestation de Monsieur [C] [N], président de l’agence [Adresse 4] située à [Localité 2], datée du 2 juillet 2026, dans laquelle ce dernier indique qu’il a été sollicité par Mme [J] aux fins de recherche de locaux, recherches actuellement infructueuses ;
– un échange de courriels avec la société WECAMPUS daté de la fin du mois de juin 2026 pour cette même recherche.

Concernant l’indemnité d’occupation, il n’est pas contesté par l’association L’HIRONDELLE qu’elle est acquittée chaque mois par la requérante.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’association AEP [X] fait preuve d’une certaine bonne volonté dans l’exécution de ses obligations en réglant chaque mois son indemnité d’occupation, malgré le fait que la L’HIRONDELLE a dû diligenter une saisie-attribution pour recouvrer les sommes que la requérante a été condamnée à payer. À cet égard, cette dernière n’explique pas les raisons pour lesquelles aucun rapprochement n’a eu lieu avec la défenderesse alors que la saisie diligentée a mis en évidence la présence de fonds importants sur son compte bancaire.

En outre, il ressort des éléments fournis par l’association AEP [X] qu’elle justifie de démarches de relogement. Cependant, elles apparaissent récentes, les justificatifs datant tous de l’année 2026, et aucun élément n’est fourni sur des démarches qui auraient eu lieu auparavant notamment et surtout depuis la délivrance d’une sommation de quitter les lieux en 2023. À ce titre, la requérante ne pouvait ignorer la volonté du propriétaire des lieux occupés d’en récupérer la disposition à cette date compte tenu des démarches amiables effectuées auparavant qui ont toutes échoué.

Toutefois, les élèves inscrits auprès de l’association AEP [X] et les professeurs employés par l’association ont effectué leur rentrée 2026 au sein des locaux de l’association L’HIRONDELLE. Il est manifeste qu’une expulsion en cours d’année scolaire aurait des conséquences importantes pour les collégiens et les lycéens et le personnel de sorte que le relogement de l’association AEP [X] ne peut avoir lieu dans des conditions normales à l’heure actuelle, aucune disposition n’ayant été mise en place pour accueillir les élèves et le personnel et encore moins avec les autres parties prenantes, notamment le rectorat.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de délais formée par l’association AEP [X]. Elle sera toutefois limitée à la date du 4 juillet 2027, fin de l’année scolaire 2026-2027, tel que le demande l’association L’HIRONDELLE.

Ces délais seront en outre conditionnés au paiement intégral de l’indemnité d’occupation due mensuellement, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives au caractère renouvelable des délais accordés, celui-ci étant expressément prévu par l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ce caractère n’étant pas automatique, le bénéficiaire des délais devant saisir de nouveau le juge de l’exécution d’une demande en ce sens.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la mesure ordonnée dans la présente décision étant favorable à la requérante qui se voit accorder des délais avant son expulsion, les dépens seront mis à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’association AEP [X], partie tenue aux dépens, sera condamnée à verser à l’association L’HIRONDELLE une somme d’un montant de 3.000 euros. Elle sera en outre déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution :

ACCORDE à l’association AEP [X] un délai expirant le 4 juillet 2027, tendant à surseoir à l’exécution de la mesure d’expulsion ordonnée selon jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 10 mars 2026 ;

DIT que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée à son encontre est suspendue ;

DIT qu’à défaut de paiement avant le 5 de chaque mois d’une indemnité d’occupation courante, telle que fixée par le jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE du 10 mars 2026, l’association AEP [X] perdra le bénéfice du délai accordé et l’association L’HIRONDELLE pourra reprendre la mesure d’expulsion, sans nécessité d’aucune autre formalité ;

CONDAMNE l’association AEP [X] aux dépens ;

DÉBOUTE l’association AEP [X] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association AEP [X] à payer à l’association L’HIRONDELLE une somme d’un montant de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE UN OCTOBRE.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION