Cour d’appel, Pôle 1 – Chambre 8, 1 octobre 2026, RG n° 25/19115

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/19115 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMJQ5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 25/00309

APPELANTE

S.C.I. DU [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Laure CHRISTIAEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0855

INTIMÉE

S.A.S. CORDOBES, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 juin 2026, en audience publique, Florence LAGEMI, Présidente, ayant été entendue en son rapport en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 25 septembre 2013, la société du [Adresse 1] a renouvelé le bail commercial de la société Chez [X] [K] Pavé, portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant, au rez-de-chaussée, notamment, une pièce à usage de bar, une grande salle de restaurant, une terrasse couverte et fermée, une cuisine, une cave et un droit à la cour commune et, au premier étage, cinq pièces et une salle de bains desservies par un couloir, moyennant un loyer mensuel à 2.256 euros hors charges et hors taxes, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2013.

Par acte du 22 juillet 2020, la société Chez [X] [I] a cédé son fonds de commerce à la société Cordobes.

Au cours de l’hiver 2023, la société Cordobes a constaté une défectuosité majeure de la chaudière, qui se mettant en sécurité, ne permettait plus d’assurer un chauffage normal du restaurant en dépit du remplacement des pièces endommagées qu’elle avait fait réaliser et du signalement effectué auprès de son bailleur quant à une possible défectuosité d’un tuyau de chauffage encastré dans une dalle.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2024, la société Cordobes a sollicité le renouvellement de son bail aux mêmes conditions que le bail précédent. Le 1er juillet 2024, la bailleresse a consenti au principe du renouvellement mais moyennant le paiement d’un loyer révisé porté à la somme de 4.600 euros par mois hors charges et hors taxes. Le bailleur n’ayant pas saisi le juge des loyers commerciaux, la société Cordobes a continué à régler les loyers selon les montants du bail initial.

Outre la persistance du défaut de chauffage, la société Cordobes a fait constater, le 16 janvier 2025, par commissaire de justice, des infiltrations par le toit dans la véranda et des traces d’humidité dans l’appartement qu’elle a signalées à la société du [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, cette dernière a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte du 29 janvier 2025, pour une somme de 13.716,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025.

Par acte du 14 mars 2025, la société du [Adresse 1] a fait assigner la société Cordobes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation, par provision, au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 30 juillet 2025, le premier juge a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société du [Adresse 1] à payer à la société Cordobes la somme de 2.351,97 euros au titre de l’article L.145-40 du code de commerce ;

– condamné la société Cordobes à payer à la société du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 15.046,22 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 13.716,60 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

– dit que la société Cordobes pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

– ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

– dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

– dit que, faute pour la société Cordobes de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

– le tout deviendra immédiatement exigible,

– la clause résolutoire sera acquise,

– il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Cordobes et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4],

– en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

– une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, cette indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de l’ordonnance, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamné en ce cas la société Cordobes à payer, à titre provisionnel, cette somme à la société du [Adresse 1] ;

– ordonné à la société du [Adresse 1] de procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage dans les lieux loués, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois, passé un délai de 3 mois suivant la signification de l’ordonnance ;

– ordonné à la société du [Adresse 1] de procéder aux travaux adéquats pour faire cesser les infiltrations constatées par Maître [Y] le 16 janvier 2025 dans les lieux loués, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant 3 mois, passé un délai de 3 mois suivant la signification de l’ordonnance ;

– rejeté la demande de consignation des loyers ;

– dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

– rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration du 17 novembre 2025, la société du [Adresse 1] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 mai 2026, la société du [Adresse 1] demande à la cour de :

– la recevoir en son appel et en ses demandes ;

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

’limité la provision à la somme de 15.046,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 13.716,60 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

’accordé des délais de paiement, à la société Cordobes, suspendu les effets de la clause résolutoire et statué sur leurs conséquences ;

’prononcé à son encontre une condamnation à l’exécution de travaux sous astreinte tant au titre du système de chauffage que des infiltrations ;

’statué sur les dépens, rejeté ses demandes et, notamment, celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

’ dire la société Cordobes irrecevable en sa demande tendant à l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer la contribution sur les revenus locatifs ;

’ constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Cordobes pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 28 février 2025 ;

– dire qu’à défaut pour la société Cordobes de libérer les lieux et de les lui restituer dans les quinze jours de la signification de l’arrêt à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin ;

– dire que le sort du mobilier trouvé sur place sera régi conformément aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la société Cordobes à lui payer, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux loués par remise des clefs, une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel outre les taxes et charges, cette indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de l’arrêt à intervenir ;

– condamner par provision la société Cordobes à lui payer, au titre du solde des loyers, provisions sur charges, accessoires, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, la somme de 13.784,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 13.716,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

– débouter la société Cordobes de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– dire que la société Cordobes pourra s’acquitter de son arriéré locatif, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

– rappeler que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

– dire que faute pour la société Cordobes de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité,

’le tout deviendra immédiatement exigible ;

’la clause résolutoire sera acquise ;

’il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;

’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 2 mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, cette indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de l’arrêt, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamner en ce cas la société Cordobes à lui payer, à titre provisionnel, cette somme ;

– ordonner une mesure d’expertise ;

– désigner pour y procéder tel expert, qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité autre que la sienne, avec mission, notamment, de :

’voir et visiter les lieux donnés à bail commercial, après y avoir convoqué les parties et leurs conseils ;

’examiner les désordres expressément allégués par la société Cordobes dans ses écritures ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes ;

’fournir tout renseignement de fait permettant à la juridiction qui sera saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

’après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

’dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

’faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

En tout état de cause,

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société du [Adresse 1] à payer à la société Cordobes la somme de 2.351,97 euros au titre de l’article L 145-40 du code de commerce ;

– débouter la société Cordobes de sa demande de condamnation à restituer la contribution sur les revenus locatifs depuis le mois de juillet 2020 à concurrence de 4.056,70 euros ;

– condamner par provision la société Cordobes à lui payer, au titre du solde des loyers, provisions sur charges, accessoires, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, la somme de 13.784,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 13.716,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande adverse de condamnation à procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage sous astreinte ;

– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande adverse de condamnation à faire cesser les infiltrations sous astreinte ;

– débouter la société Cordobes de l’intégralité de ses demandes ainsi que de son appel incident ;

– condamner la société Cordobes à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Cordobes au paiement des dépens de première instance et d’appel, qui comprendront, notamment, le coût du commandement du 29 janvier 2025 (162,36 euros ) et celui de l’état des privilèges et nantissements (68,83 euros), avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de [Etablissement 1] Etevenard pour ceux dont elle aura fait l’avance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 mai 2026, la société Cordobes demande à la cour de :

– infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer la contribution sur les revenus locatifs ;

Statuant à nouveau,

– condamner la société du [Adresse 1] à lui restituer la contribution sur les revenus locatifs depuis le mois de juillet 2020 à concurrence de 4.056,70 euros, (58 mois à 64,90 euros) + (10 mois à 32,45 euros) ;

A tout le moins,

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1.812 euros ;

– ordonner la compensation avec les sommes dues ;

– infirmer l’ordonnance sur la somme de 799,38 euros au titre des frais ;

Statuant à nouveau,

– déduire du décompte la somme de 799,38 euros au titre des frais ;

– infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de condamnation de la société [Adresse 1] aux pénalités de l’article L 145-40 du code de commerce ;

Statuant à nouveau,

– condamner la société du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.331,90 euros au titre de l’article L. 145-40 du code de commerce ;

– ordonner la compensation avec les sommes dues ;

– infirmer l’ordonnance en ce qu’elle fixe la créance à la somme de 15.046,22 euros ;

Statuant à nouveau,

– limiter sa dette à la somme de 1.217,5 euros ;

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire ;

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a autorisée à payer ladite somme en 24 mensualités chacune à compter de la signification de l’arrêt ;

– confirmer la condamnation de la société [Adresse 1] à procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage sous astreinte ;

– confirmer la condamnation de la société [Adresse 1] à faire cesser les infiltrations sous astreinte ;

– infirmer le montant de l’astreinte ;

– fixer l’astreinte à 500 euros par jour de retard pour chaque condamnation de travaux et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

– infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a refusé la consignation des loyers ;

Statuant à nouveau,

– l’autoriser à consigner les loyers entre les mains du bâtonnier de [Localité 1] jusqu’à la réception des travaux ;

– juger irrecevable comme étant nouvelle et sans rapport avec un élément nouveau la demande d’expertise ;

A titre subsidiaire,

– dire que l’expert devra déterminer tous ses préjudices en lien avec le défaut de chauffage et le défaut d’étanchéité et, notamment, le trouble de jouissance, la perte d’exploitation, le préjudice personnel’) ;

En tout état de cause,

– condamner en cause d’appel la société du [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 juin 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, les loyers n’ayant plus été réglés, la société bailleresse a fait délivrer à la société Cordobes, le 29 janvier 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 13.716,60 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, le loyer étant payable mensuellement et d’avance.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de cet acte de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 février 2025.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société du [Adresse 6] sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme provisionnelle de 13.784,10 euros correspondant au solde locatif arrêté au 1er mai 2026 ainsi qu’il résulte du décompte produit en pièce n°39. Conformément à la demande qui lui a été faite à l’audience, elle a produit le 19 juin 2026, en cours de délibéré et contradictoirement, un décompte actualisé au 11 juin 2026 révélant un solde locatif de 9.628,75 euros terme de juin 2026 inclus.

La société Cordobes indique ne devoir, au 1er mai 2026, que la somme de 1.217,50 euros en soutenant que :

’ la taxe sur les revenus locatifs ne fait pas partie des charges imputables au preneur, et que l’assujettissement du bailleur à cette taxe n’est pas démontré ; elle indique que la société bailleresse lui a prélevé, à tort, pendant 58 mois la somme mensuelle de 64,90 euros, soit 3.764,20 euros, qu’elle n’a pas régularisé le décompte alors qu’il existe un trop perçu retenu par le premier juge à hauteur de 1.812,80 euros en sa faveur qui devra, à tout le moins, être confirmé ;

’ les frais portés au débit à hauteur de 799,38 euros qui ne sont pas justifiés et doivent correspondre à des frais de commandements alors que seul celui du 29 janvier 2025 est le support de la présente procédure et que son coût relève des dépens ;

’ en application de l’article L.145-40 du code de commerce, elle peut prétendre aux intérêts produits sur le dépôt de garantie, soit au paiement d’une somme de 3.331,90 euros.

S’agissant de la contribution sur les revenus locatifs, la société bailleresse justifie être soumise à cette contribution ainsi qu’il résulte de l’attestation de régime fiscal de son expert-comptable en date du 3 juin 2025 de sorte que c’est vainement que la société Cordobes conteste l’assujettissement de l’intimée à cette taxe. Ainsi que l’a retenu le premier juge, cette contribution est récupérable à raison de la moitié sur les locataires des locaux à usage commercial situés dans des immeubles comportant à concurrence de la moitié au moins de leur superficie totale des locaux à usage d’habitation, ce que la société Cordobes ne conteste pas être le cas en l’espèce.

Le bail, qui prévoit le remboursement au bailleur de diverses taxes et, notamment, « de toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt, légalement mises à la charge des locataires » n’exclut pas expressément le remboursement de cette contribution.

Dans ces conditions, c’est à raison que le premier juge a considéré que la bailleresse était tenue de régler à l’appelante la moitié des sommes payées à ce titre, soit 1.812,80 euros, somme qui a été déduite le 30 juillet 2025 ainsi qu’il résulte des décomptes produits, lesquels démontrent encore qu’à compter du 1er août 2025, la contribution a été appelée pour moitié.

Il est exact à la lecture des décomptes qu’y figurent des frais pour un montant de 799,38€ dans une colonne à part. Ces frais ont donc été exclus du solde restant dû, de sorte que n’ayant pas été comptabilisés dans la dette locative, il n’y a pas lieu de les déduire de celle-ci.

Enfin, selon l’article L.145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

Le bail prévoit le paiement d’une part, d’un loyer mensuel et d’avance et, d’autre part, le versement d’un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer, soit la somme de 6.768 euros.

En application du texte susvisé, dès lors que le loyer mensuel est payable d’avance, les intérêts peuvent être réclamés sur le dépôt de garantie. Mais, le locataire ne peut agir en remboursement des intérêts sur le dépôt de garantie qu’à compter du moment où le dépôt de garantie est exigible, soit en fin de bail et plus particulièrement, au regard de la finalité du dépôt de garantie, lors de la restitution des locaux, des comptes devant en effet être effectués entre les parties à la sortie des lieux.

Les demandes de l’appelante seront rejetées. Son obligation au paiement de la somme de 9.628,75 euros arrêtée au 11 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient de la condamner, par provision, au paiement de celle-ci avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et, donc, d’infirmer l’ordonnance entreprise du chef de la provision allouée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce énonce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La cour observe à la lecture du dernier décompte que des règlements réguliers ont été effectués par la société appelante. En outre, celle-ci invoque et justifie de difficultés liées au système de chauffage ayant eu une incidence sur son chiffre d’affaires et le fonctionnement normal du restaurant, sur lesquelles il sera ci-après développé.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de permettre à la société Cordobes de s’acquitter de sa dette en 18 mensualités ainsi qu’il sera précisé au dispositif et de suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire. L’ordonnance est donc infirmée quant aux délais de paiement, au montant et modalités de l’astreinte.

Sur la réalisation des travaux

La société Cordobes soutient que les locaux loués qui comprennent outre un restaurant au rez-de-chaussée et 5 pièces à l’étage, sont dépourvus de chauffage consécutivement à un dysfonctionnement de la chaudière. Elle indique que le tuyau de chauffage est encastré dans la dalle, qu’il s’agit d’une défectuosité de la construction et d’un élément de structure de l’immeuble, et qu’il convient de faire effectuer des travaux de reprise intégrale du système de chauffage qui incombent au bailleur.

Par ailleurs, elle fait état d’infiltrations permanentes sur la devanture, qui n’ont fait l’objet d’aucune intervention de la part du bailleur pour y remédier et rappelle n’avoir changé aucun ouvrant.

La société du [Adresse 1] conteste l’imputabilité des travaux en invoquant d’une part, les clauses du bail aux termes desquelles le preneur est tenu non seulement de prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d’aucune sorte, faire exécuter tant au début du bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses sans aucune exception, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, mais encore d’entretenir réparer et changer si besoin, le tout à ses frais, les réservoirs d’eau, canalisations, chenaux, descentes d’eau pluviales etc… Elle ajoute qu’il a été stipulé une renonciation à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d’humidité ou infiltrations.

Elle considère, s’agissant du chauffage, que la fuite sur canalisation découverte par la société JM L’Eau nécessite de déterminer la nature exacte de cette canalisation, que la société Cordobes a elle-même fait procéder à des travaux ayant modifié les lieux loués, sans son autorisation, notamment, la démolition partielle du mur surplombant la canalisation litigieuse qui a manifestement dû être endommagée par ces travaux. Elle indique encore que la société Cordobes a supprimé des radiateurs, supprimé le rideau métallique et deux fenêtres qui séparaient la salle de restaurant de la véranda ce qui a perturbé le système de chauffage. Elle en déduit que la société Cordobes ne peut invoquer des dysfonctionnements résultant de ses propres travaux, de surcroît, non autorisés pour la contraindre à modifier le système de chauffage.

S’agissant des infiltrations, elle indique que la société Cordobes contribue aux désordres qu’elle dénonce en utilisant les pièces du premier étage comme réserve ou pour sécher le linge sans chauffer les lieux, qu’elle a déposé les volets et percé des fenêtres neuves installées à l’étage pour faire courir des fils sur la toiture, qu’elle a installé un meuble devant la fenêtre conçue pour assurer la ventilation de la cuisine du restaurant, et fait procéder à l’installation d’un moteur en toiture dont les raccordements non étanches génèrent des infiltrations.

Il résulte des échanges intervenus entre les parties que la société Cordobes rencontre des problèmes de chauffage depuis au moins 2024 ; qu’une intervention a été réalisée le 5 mars 2024 par la société JM L’Eau, qui a effectué des inspections thermographiques, conclu à une « perte de pression sur le circuit de chauffage liée à une fuite d’eau sur canalisation acier en dalle », considéré qu’une réparation n’était pas envisageable puisque la canalisation passe sous un mur porteur et préconisé un dévoiement du circuit de chauffage.

La société Cordobes établit encore par un procès-verbal de constat qu’elle a fait établir le 16 janvier 2025, que le système de chauffage central desservi par plusieurs radiateurs dans les différentes pièces est à l’arrêt ; que la température dans l’espace restaurant avoisine 15°, que cet espace est équipé de deux climatiseurs réversibles sous la véranda et, dans la salle principale, d’un convecteur électrique au mur en cheminée trompe-l’oeil et d’un petit aérotherme d’appoint branché sur une rallonge, que dans la cuisine, aucun point de chauffage complémentaire n’est observé. Lors de la visite du commissaire de justice, celui-ci a constaté la présence, au rez-de-chaussée, de trois radiateurs raccordés au système de chauffage central, tous froids à son passage, ainsi que les vestiges de quatre emplacements d’alimentation pour des points de chauffage retirés, ceux-ci ayant été déclarés hors service. Cette pièce démontre encore qu’il n’y a pas de point de chauffage dans le vestiaire pour le personnel au 1er étage, que le radiateur dans l’espace réserve est froid, que deux pièces, à usage de bureaux, ne sont chauffées que par une climatisation réversible, le radiateur situé dans chacun des bureaux étant froid et qu’il n’y a aucune source de chauffage en fonctionnement dans les pièces à usage de lingerie et de réserve ainsi que dans la salle de bains, la température avoisinant 10°, chacune de ces pièces étant équipée d’un radiateur de chauffage central ne fonctionnant pas. Il a encore constaté, dans le local chaufferie, que la chaudière était à l’arrêt.

Le commissaire de justice a également relevé la présence d’une forte humidité se manifestant par des cloquages de peinture au niveau des plinthes jusqu’à des hauteurs de 1,50m, derrière la porte d’entrée du restaurant, dans la zone d’accès au bar, mais aussi vers la salle de restaurant, ces cloquages étant doublés d’écaillements ainsi que de moisissures et de salpêtres. Il a relevé un cintrage au plafond dans la deuxième partie de cette salle avec fissures et marques d’humidité importantes ainsi que des coulures d’humidité sur la poutre mais aussi des marques d’humidité et une infiltration d’eau par le toit dans la salle de restaurant sous la véranda. L’humidité a également été relevée dans la cuisine, dans l’escalier menant à l’appartement et dans celui-ci.

Enfin, la société Codobes produit un audit portant sur une installation de chauffage réalisé par la société OTCC du 20 février 2026, qui confirme la fuite sur le réseau enterré sous la salle du restaurant, et préconise plusieurs solutions pour remédier au problème de chauffage.

Au regard des éléments qui précèdent, le dysfonctionnement du système de chauffage ne relève manifestement pas d’un défaut d’entretien imputable au preneur mais nécessite un changement de ce système d’autant que la canalisation percée est enterrée sous une dalle relevant de la structure de l’immeuble et alors que rien ne permet, avec l’évidence requise en référé, d’imputer à la société Cordobes le défaut de chauffage. Par ailleurs, ce dysfonctionnement a nécessairement pour effet de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux en ce qu’il n’assure pas le chauffage normal des locaux, ce qui est, au surplus, source d’humidité.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a condamné la société du [Adresse 1] à procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage. Il convient néanmoins, afin de rendre effective cette condamnation, de l’assortir d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, dans les conditions qui seront fixées au dispositif du présent arrêt, l’ordonnance étant infirmée du chef de l’astreinte prononcée.

En revanche, s’agissant des travaux relatifs à la cessation des infiltrations constatées le 16 janvier 2025, étant relevé que le commissaire de justice a noté dans la véranda une infiltration d’eau par le toit, à l’angle de la façade avant et du retour côté droit vers l’entrée, il n’est pas suffisamment établi que ceux-ci incombent à la bailleresse, alors que celle-ci démontre par la facture de la société Les toits d’Orivana, du 16 juillet 2024, avoir fait refaire la toiture, et que cette société a attesté, dans une lettre du 7 novembre 2025, s’être rendue sur place, en présence des locataires, pour constater d’éventuelles infiltrations, et avoir relevé « certaines anomalies concernant le moteur de clim installé sur le toit « au-dessous » de la cuisine/bar » consistant en :

’ « le raccordement du moteur aux 2 « sports » de la véranda au rez-de-chaussée n’est pas étanche (trou béant) ce qui provoque inévitablement des infiltrations.

’ le raccordement du moteur au split du bureau au 1er étage n’a aucune étanchéité (trou bouché par un sac en plastique) ».

En l’état de ces éléments, l’obligation de faire de la société du [Adresse 1] se heurte à une contestation sérieuse de sorte que l’ordonnance sera de ce chef infirmée.

Au regard des motifs qui précèdent, la demande d’expertise, dont la recevabilité ne souffre aucune discussion, s’agissant d’une demande accessoire admissible en appel, est rejetée, celle-ci n’étant pas utile pour statuer dans le présent litige.

Sur la demande de consignation des loyers

La société Cordobes demande à être autorisée à consigner les loyers jusqu’à la réception des travaux.

Mais, compte tenu du prononcé de l’astreinte, dont le montant est augmenté en appel, il n’y a pas lieu à consignation des loyers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu également de laisser à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés et aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée, aux délais de paiement, au montant et modalités de l’astreinte prononcée contre la société du [Adresse 1] afin de procéder à la remise en état du système de chauffage dans les locaux loués, à la condamnation de cette société relative aux travaux destinés à faire cesser les infiltrations ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

Condamne la société Cordobes à payer à la société du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 9.628,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que la société Cordobes pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 18 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

Rappelle que :

’ la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais est accordée ;

’ les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

’ faute pour la société Cordobes de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

– le tout deviendra immédiatement exigible,

– la clause résolutoire sera acquise,

– il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Cordobes et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 4],

’ en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

’ une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, cette indemnité étant révisable annuellement, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et qu’en ce cas la société Cordobes est condamnée à payer, à titre provisionnel, cette somme à la société du [Adresse 1] ;

Condamne la société du [Adresse 1] à procéder aux travaux de remise en état du système de chauffage dans les lieux loués, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai dit qu’elle sera tenue au paiement d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle sera due pendant une période de six mois à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Cordobes tendant à la condamnation de la société du [Adresse 1] à faire effectuer les travaux propres à faire cesser les infiltrations ;

Déclare recevable mais rejette la demande d’expertise ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT