Cession d’un bail rural à une descendante : validité malgré l’absence de références cadastrales et maintien de l’exploitation sociétaire

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime interdit la cession du bail rural, sauf agrément du bailleur au profit notamment d’un descendant majeur, ou autorisation du tribunal paritaire. La cour retient que l’acte, bien que dépourvu de références cadastrales, désignait suffisamment les terres dès lors que les appels de fermage, les attestations et les autres éléments concordaient. La cession au profit de la descendante est donc valable et opposable au nu-propriétaire.

La résiliation fondée sur l’article L. 411-31 du même code suppose une contravention à l’article L. 411-35 ou un manquement aux obligations des articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 causant un préjudice au bailleur. La preuve d’un abandon de jouissance au profit d’une société tierce n’étant pas rapportée, la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont écartées.

Les paiements de fermage effectués ou proposés par la nouvelle preneuse ne pouvaient justifier une condamnation de l’ancien preneur, le refus du bailleur étant à l’origine du non-paiement constaté. Les demandes de fermage 2025 et d’indemnité d’occupation sont irrecevables pour défaut de liquidation ou de qualité du débiteur. Le bailleur supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La cour valide la cession d’un bail rural verbal à la fille du preneur, malgré l’absence de références cadastrales précises dans l’acte. Les appels de fermage, attestations, factures et procès-verbal de constat établissent l’identification des parcelles et leur exploitation continue par l’EARL gérée par la nouvelle preneuse. La résiliation du bail, l’expulsion et les demandes financières du bailleur sont rejetées.

Des propriétaires usufruitier et nu-propriétaire avaient donné à bail rural verbal plusieurs parcelles à un exploitant agricole. Après le départ à la retraite de celui-ci, un acte signé par le bailleur, le preneur et la fille du preneur prévoyait la cession du bail, mais sans références cadastrales précises.

Le bailleur a ensuite contesté cette cession et refusé certains paiements de fermage. Les propriétaires ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de fermages et une indemnité d’occupation. Le tribunal avait jugé la cession inopérante et prononcé la résiliation.

En appel, la nouvelle preneuse et l’EARL Univers Ponies ont produit des appels de fermage, des attestations, des factures et un procès-verbal de constat. Ces éléments établissaient que les parcelles étaient identifiables et continuaient d’être exploitées par l’EARL, dont la nouvelle preneuse était gérante. La cour a validé la cession, écarté la résiliation et rejeté les demandes financières principales du bailleur.

• Agrément du bailleur à la cession au profit d’une descendante majeure
• Identification certaine des parcelles malgré l’absence de références cadastrales
• Concordance des appels de fermage avec les surfaces et lieux désignés
• Maintien de l’exploitation effective des terres louées
• Absence de preuve d’un abandon de jouissance au profit d’un tiers
• Absence de préjudice démontré causé au bailleur

• Acte de cession signé par le bailleur, le preneur et la cessionnaire
• Courriers d’appels de fermage mentionnant constamment les surfaces louées
• Attestations de pensionnaires décrivant le pâturage sur les parcelles
• Factures de pension équestre et de travaux agricoles de l’EARL
• Procès-verbal de constat relatif aux activités équestres et à l’exploitation

La cession est opposable au bailleur et la descendante est reconnue titulaire du bail rural. L’ancien preneur et l’EARL échappent à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et au paiement des fermages réclamés ; le bailleur supporte les dépens et les frais irrépétibles.

À faire

• Identifier précisément les parcelles dans tout acte de cession
• Obtenir et conserver l’agrément écrit du bailleur
• Notifier régulièrement toute mise à disposition sociétaire
• Documenter la participation effective aux travaux agricoles
• Conserver appels de fermage, factures et attestations d’exploitation

À éviter

• Conclure une cession sans désignation suffisamment précise des terres
• Transférer la jouissance à un tiers sans agrément
• Cesser toute participation personnelle à l’exploitation
• Refuser les paiements de fermage proposés par le preneur
• Former des demandes financières non liquidées ou mal dirigées

La cession du bail rural au profit d’un descendant

La cession est autorisée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime lorsqu’elle bénéficie notamment à un descendant majeur et qu’elle est consentie avec l’agrément du bailleur. L’absence de références cadastrales dans l’acte ne suffit pas à l’invalider si les terres sont identifiables par d’autres éléments concordants. Les appels de fermage, les attestations et les désignations constantes ont permis d’identifier les parcelles avec certitude.

La mise à disposition des terres à une société agricole

L’article L. 411-37 encadre la mise à disposition au profit d’une société agricole. La résiliation ne peut être retenue que si une véritable cession ou sous-location est établie, ou si l’irrégularité cause un préjudice au bailleur. La société bénéficiaire continuait à exploiter les terres, notamment par la production de foin et le pâturage ; l’abandon de jouissance au profit d’une société tierce n’était donc pas démontré.

La preuve de la cession prohibée du bail rural

La preuve d’une cession prohibée incombe à celui qui s’en prévaut et peut être rapportée par tous moyens. La cession suppose un abandon et un transfert de la jouissance à un tiers. Les factures de pension et de travaux agricoles, ainsi que les témoignages et le procès-verbal de constat, démontraient le maintien de l’exploitation par l’EARL et l’absence de cession illicite.

Article 1717 du Code civil, Article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime, Article L. 411-39-1 du Code rural et de la pêche maritime, Article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile