Cour d’appel, 2ème chambre section C, 1 octobre 2026, RG n° 25/02758

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/02758 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JV5W

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PERTUIS

03 juillet 2025

RG:25/00112

[H]

C/

[H]

[F]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Tribunal de proximité de PERTUIS en date du 03 Juillet 2025, N°25/00112

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Cadre greffier, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [L] [G] [K] [H]

né le 29 Mars 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS :

Mme [J] [V] [H]

née le 07 Avril 1973 à [Localité 3]

c/o société COUTOT ROEHRIG

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Mélanie COLLEVILLE de la SARL COLLEVILLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

M. [A] [O] [F]

né le 21 Juin 1976 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Marion TURRIN, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par Me Coralie GAMBARELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Juin 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 01 Octobre 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [H] et Mme [J] [H] sont propriétaires en indivision d’un logement sis [Adresse 3].

M. [A] [F] se prévaut d’un bail verbal, dont l’existence n’est pas contestée, consenti en mai 2017 par M. [L] [H] à Mme [N] [D] et lui-même, et portant sur logement susvisé, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte en date du 10 avril 2019, Mme [J] [H] a fait assigner Mme [N] [D] et M. [A] [F] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis, aux fins d’obtenir notamment la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de la somme de 28 800 euros au titre l’arriéré locatif.

M. [L] [H] est intervenu volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis a, entre autres dispositions :

-dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail verbal intervenu au mois de juillet 2016 ;

-dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [N] [D] et M. [A] [F] ;

-condamné solidairement Mme [N] [D] et M. [A] [F] à payer à Mme [J] [H] et M. [L] [H] la somme de 28 100 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

-dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

-débouté Mme [N] [D] et M. [A] [F] de leurs demandes reconventionnelles ;

-dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-prononcé l’exécution provisoire.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 11 avril 2025, M. [A] [F] a fait assigner M. [L] [H] et Mme [J] [H] par-devant le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Pertuis, statuant en référé, aux fins, notamment, d’obtenir leur condamnation à effectuer des travaux afin de rendre décent le logement, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, la suspension des loyers depuis le 14 octobre 2023 et jusqu’àà la réalisation des travaux et à lui payer la somme de 13 780,64 euros en remboursement des loyers payés du 24 octobre 2023 au mois de mars 2025, à parfaire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 03 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection tribunal de proximité de Pertuis, statuant en référé, a, entre autres dispositions :

-mis Mme [J] [H] hors de cause, le bail verbal consenti à M. [A] [F] ne lui étant pas opposable ;

-ordonné la réalisation par M. [L] [H] de travaux de mise en conformité du logement s’agissant de l’alimentation en eau chaude, des dispositifs de chauffage adaptés, des évacuations des eaux usées et de l’installation électrique, non conformes en l’état ;

-condamné M. [L] [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision :

*assurer l’alimentation en eau chaude des points d’eau du logement à toute heure du jour ou de la nuit,

*installer des dispositifs de chauffage en état de fonctionnement dans chaque pièce du logement,

*mettre en conformité l’installation électrique du logement aux normes NF C 14.100 et 15.100,

*mettre en conformité le réseau d’assainissement de manière à empêcher tout reflux des eaux usées ;

-ordonné la suspension du paiement des loyers au profit de M. [A] [F] et ce, jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ;

-condamné M. [L] [H] à payer à M. [A] [F] la somme de 8 000 euros, à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 24 octobre 2023 et jusqu’à la date de l’ordonnance ;

-condamné M. [L] [H] aux dépens de l’instance ;

-condamné M. [L] [H] à payer à M. [A] [F] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité ;

-rejeté les demandes des parties pour le surplus,

-rappelé que l’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. [L] [H] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 1er août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juin 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [L] [H], appelant, demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 954 du code de procédure civile,

Vu les articles 815-2 et suivants du code civil,

A titre liminaire,

-juger que l’appel incident de M. [A] [F] sur le quantum de l’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance est irrecevable ;

A titre principal,

-débouter Mme [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

-débouter M. [A] [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

-infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 3 juillet 2025 en ce qu’elle a :

*mis hors de cause Mme [J] [H] ;

En conséquence, statuant à nouveau,

-rejeter la demande de mise hors de cause et maintenir Mme [J] [H] dans la cause ;

-infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 3 juillet 2025 en ce qu’elle a :

*ordonné la réalisation de travaux et condamné M. [L] [H] à a réalisation de ces travaux sous astreinte de 200 euros par jour ;

En conséquence, statuant à nouveau,

-débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes tendant à ce que des travaux soient ordonnés et que M. [H] soit condamné à les réaliser sous astreinte ;

Subsidiairement, si la cour devait considérer que les travaux doivent être réalisés,

-condamner solidairement Mme [J] [H] et M. [L] [H] à ladite réalisation des travaux sans aucune astreinte au regard du comportement de M. [F] qui en empêche systématiquement l’accès ;

-ordonner à M. [F] de permettre l’accès au logement à Mme [J] [H] et M. [L] [H] ;

-infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 3 juillet 2025 en ce qu’elle a :

*ordonné la suspension du paiement des loyers au bénéfice de M. [H] ;

En conséquence, statuant à nouveau,

-débouter M. [F] de sa demande de suspension de versement des loyers et juger que les loyers sont dus et n’ont pas à être suspendus ;

-infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 3 juillet 2025 en ce qu’elle a :

*condamné M. [H] à verser à M. [F] la somme de 8 000 € à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 24 octobre 2023 ;

En conséquence, statuant à nouveau,

-débouter M. [F] de sa demande de versement d’une indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance ;

Subsidiairement, si la cour devait considérer qu’une indemnité provisionnelle doit être versée,

-limiter cette indemnité à la somme de 1 000 euros ;

En tout état de cause,

-condamner solidairement Mme [J] [H] et M. [L] [H] au paiement de toute indemnité provisionnelle au bénéfice de M. [F] ;

-infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis du 3 juillet 2025 en ce qu’elle a :

*condamné M. [H] aux entiers dépens de première instance et au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, statuant à nouveau,

-débouter M. [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Subsidiairement, si la cour devait maintenir une condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance,

-condamner solidairement Mme [J] [H] et M. [L] [H] au paiement des frais irrépétibles et dépens de première instance ;

-condamner M. [F] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

-condamner M. [F] aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [A] [F] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et notamment son article 5, le Règlement Sanitaire départemental du [Localité 6] et notamment ses articles 44 et 51, les articles 1231, 1231-1 et 1719 du code civil, les articles 14 et 15, 700, 834 et 835, 906 et suivants, 906-3, 914-4 du code de procédure civile,

Sur la demande de l’appelant tendant à voir juger irrecevable l’appel incident de M. [A] [F] sur le quantum de l’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance :

A titre principal,

-juger que la cour d’appel n’est pas compétente pour statuer sur la recevabilité de l’appel incident qui relève de la compétence du premier président ;

A titre subsidiaire,

-juger que l’appel incident de M. [A] [F] sur le quantum de l’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance est recevable,

-confirmer l’ordonnance de référé querellée en ce qu’elle a :

*mis hors de cause Mme [H], le bail consenti à M. [F] sur le local à usage d’habitation ne lui étant pas opposable,

*ordonné la réalisation par M. [H] de travaux de mise en conformité du logement sis, [Adresse 4] s’agissant de l’alimentation en eau chaude, des dispositifs de chauffage adaptés, des évacuations des eaux usées et de l’installation électrique, non conforme en l’état ;

*condamné M. [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants :

**assurer l’alimentation en eau chaude des points d’eaux du logement à toute heure du jour et de la nuit,

**installer des dispositifs de chauffage en état de fonctionnement dans chaque pièce du logement,

**mettre en conformité l’installation électrique du logement aux normes NF C 14.100 et 15.100,

**mettre en conformité le réseau d’assainissement de manière à empêcher tout reflux des eaux usées et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois près la signification de la décision,

*ordonné la suspension du paiement des loyers au profit de M. [F] et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux ci-dessus mentionnés,

*condamné M. [H] à payer à M. [F] une provision de 400 euros par mois, soit 50 % du loyer à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 24 octobre 2023,

*condamné M. [H] aux entiers dépens de l’instance,

*condamné M. [H] à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-et la réformer en ce qu’elle a jugé que cette indemnité provisionnelle serait due jusqu’au jour de l’ordonnance de référé ;

-et y ajoutant, dire et juger que cette indemnité provisionnelle sera due non pas jusqu’à la date de l’ordonnance de référé mais jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir ;

-condamner M. [H] à lui payer à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance la somme de 11 200 euros au 03 mars 2026, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel ;

-débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

-condamner M. [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, et ce compris le coût du timbre fiscal ;

-condamner M. [H] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [J] [H] demande à la cour de :

Vu les articles 815-3, 4° et 883 du code civil,

-confirmer l’ordonnance de référé rendue le 03 juillet 2025 par le tribunal de proximité de Pertuis ;

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [L] [H] ;

-condamner M. [L] [H] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner M. [L] [H] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 juin 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 juin 2026, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’appel incident de M. [A] [F] concernant l’indemnité provisionnelle pour trouble de jouissance,

L’appelant fait valoir l’irrecevabilité de l’appel incident de M. [F] dans la mesure où la demande « dire et juger » est considérée comme dépourvue de portée juridique, de sorte que la cour n’est saisie d’aucune véritable prétention et qu’aucune régularisation de l’appel incident n’est intervenue dans le délai de deux mois de l’article 906-2 du code de procédure civile.

M. [A] [F] fait valoir l’incompétence de la cour d’appel pour se prononcer sur l’irrecevabilité de l’appel incident. En ce sens, il explique qu’en application de l’article 906-3 du code de procédure civile, seul le président de chambre ou le magistrat désigné par le premier président dans une procédure à bref délai peut prononcer une telle irrecevabilité. Subsidiairement, si la cour s’estimait compétente pour statuer sur cette demande, il soutient que le sens de sa demande n’a fait aucun doute pour l’appelant qui indique qu’elle tend à la réformation de l’ordonnance sur le quantum de l’indemnité provisionnelle allouée. Il précise qu’il convient d’analyser la prétention entièrement afin de déterminer si elle saisit la cour, sans s’arrêter à la simple sémantique « dire et juger ».

Sur la compétence de la cour pour statuer sur l’irrecevabilité,

Selon l’article 906-3 du code de procédure civile « Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président est seul compétent, jusqu’à l’ouverture des débats ou jusqu’à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats, pour statuer sur:

1° L’irrecevabilité de l’appel ou des interventions en appel ;

2° La caducité de la déclaration d’appel ;

3° L’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application de l’article 906-2 et de l’article 930-1 ;

4° Les incidents mettant fin à l’instance d’appel.

Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président statue par ordonnance revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal relativement à la contestation qu’elle tranche. Cette ordonnance peut être déférée par requête à la cour dans les quinze jours de sa date selon les modalités prévues au neuvième alinéa de l’article 913-8.

Lorsque l’ordonnance a pour effet de mettre fin à l’instance, le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président statue sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700. 

Dans les cas prévus au présent article et au septième alinéa de l’article 906-2, le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions adressées à la cour. »

Or, la compétence du président de la chambre pour apprécier la recevabilité de l’appel dans la procédure à bref délai n’est pas une compétence exclusive mais une compétence concurrente avec la cour.

Il a donc lieu de statuer sut la recevabilité de l’appel incident de M. [F].

Sur la recevabilité de l’appel incident de M. [F],

Selon l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [F] dans le dispositif de ses conclusions en date du 5 janvier 2026, soit dans le délai de l’article 906-2 du code de procédure civile, demandait notamment à la cour :

« Confirmer l’ordonnance de référé querellée en ce qu’elle a :

[’]

Condamné Monsieur [L] [H] à payer à Monsieur [A] [F] une provision de 400 € par mois, soit 50% du loyer à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 24 octobre 2023 et ce jusqu’à la date de l’ordonnance ;

Et y ajoutant, dire et juger que cette indemnité provisionnelle sera portée à la somme de 10.000 euros au 3 décembre 2025, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir de la Cour d’appel »

Cette formulation, même maladroite, ne laisse planer aucune ambiguïté sur le fait que M. [F] après avoir demandé confirmation de la décision déférée sur le principe d’une indemnité provisionnelle de jouissance, formule une prétention supplémentaire sur le quantum de celle-ci.

En conséquence, l’appel incident sera déclaré recevable.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [H],

Selon l’article 815-3 du code civil « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. »

En l’espèce, il est constant et non contesté par les parties que M. [H] a consenti seul un bail d’habitation sur le bien indivis alors qu’il résulte de l’acte de notoriété qu’il détient la moitié des droits indivis et non les deux tiers, Mme [H] détenant l’autre moitié.

M. [H] ne rapporte pas la preuve d’avoir informé ou obtenu le consentement de sa coindivisaire pour passer cet acte alors que Mme [H] indique n’en avoir eu connaissance que plusieurs années plus tard à l’occasion des opérations d’expertise aux fins d’évaluer le patrimoine immobilier compris dans l’actif successoral.

Ainsi, si le bail conclu par un seul indivisaire en violation de l’article 815-3, alinéa 3 du code civil n’est pas nul, il est inopposable à Mme [H].

M. [H] soutient que sa coindivisaire a ratifié le bail et qu’elle ne saurait être mise hors de cause puisqu’elle a elle-même initié la procédure de 2019 afin d’obtenir la résiliation du bail et le paiement des loyers ayant abouti au jugement du 11 mars 2021, qu’elle a fait le choix de fonder son action en expulsion sur le fondement d’un commandement de payer infructueux et non sur celui de l’article 815-9 du code civil, de sorte qu’elle a réalisé un acte d’administration sur le bail verbal et l’a donc pleinement accepté en se comportant en administratrice dudit bail, qu’elle a bénéficié des fruits de la location litigieuse en qualité d’indivisaire et a laissé la situation perdurer pendant dix ans.

Mme [H] réplique ne pas avoir ratifié la situation. Elle explique ne pas avoir accès au bien, étant précisé que M. [H] se comporte en unique propriétaire. Elle ajoute que les démarches introductives de la procédure de 2019 constituent des actes conservatoires alors que la conclusion d’un bail constitue un acte d’administration. Elle était ainsi fondée à invoquer l’existence de l’acte sans y être liée ou à en subir les effets et a seulement pris acte de la validité dudit bail et agi à titre conservatoire afin de protéger les intérêts de l’indivision. Elle invoque en conséquence l’absence de manifestation non équivoque de sa volonté de ratifier la relation contractuelle liant M. [H] à M. [F].

Or, la seule connaissance du bail par Mme [H] ne s’assimile pas à une ratification dépourvue d’équivoque pas plus que la délivrance d’un commandement de payer qui constitue un acte conservatoire, de même que l’action, suite logique de la délivrance du commandement de payer préalable, tendant à faire constater le défaut de paiement des loyers ainsi que les conséquences tirées de la clause résolutoire afin de préserver les droits de l’indivision.

En agissant ainsi, Mme [H], indivisaire non signataire, n’exécute pas le bail en tant que tel et ne l’approuve pas mais accomplit une mesure conservatoire dans l’intérêt de l’indivision sans pour autant valider l’acte juridique initial qui lui demeure inopposable.

D’ailleurs, la condamnation intervenue au titre des loyers l’a été au profit de M. et Mme [H] et les loyers ont été versés à compter de l’assignation d’avril 2019 au notaire de la succession pour le compte de l’indivision.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a mis Mme [H] hors de cause.

Sur les demandes à l’encontre de M. [H],

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’indécence du logement,

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État. Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci- dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des articles 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état d’usage et de fonctionnement ; les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le logement doit en outre comporter des éléments d’équipement et de confort tels que :

-une installation permettant un chauffage normal ;

-des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que les locaux objet du bail étaient et sont encore atteints de désordres importants.

Ainsi, le rapport de la police municipale de [Localité 7] en date du 20 octobre 2023 relève l’absence de protection contre le reflux des eaux d’égout et la non-conformité aux normes NF C. 14.100 et C. 15.100 de l’installation électrique. L’agent assermenté constate que dans le jardin il existe un trou à côté du collecteur des eaux usées directement à l’air libre et qu’une odeur nauséabonde s’en dégage.

Ce constat a été confirmé par la société SPG le 12 janvier 2024 qui a relevé par ailleurs lors de son intervention à la demande de M. [F] que le logement était dépourvu d’eau chaude et que le cumulus n’était pas accessible se situant dans une partie fermée non accessible au locataire

Puis un second rapport en date du 25 octobre 2024, la police municipale a également constaté que le logement n’était pas alimenté en eau chaude.

M. [F] a effectué des signalements de ces désordres dès septembre 2023 sur la plateforme « histologe » et envoyé une mise en demeure de faire les travaux à son bailleur le 20 octobre 2023.

Par arrêté du 19 novembre 2024, le Préfet de [Localité 6] a mis en demeure le bailleur d’assurer l’alimentation en eau chaude des points d’eau du logement à toute heure du jour et de la nuit relevant l’absence d’eau chaude sanitaire entraînant un risque de survenue ou d’aggravation de pathologies infectieuses ou parasitaires ; les travaux devant être réalisés dans un délai de sept jours à compter de la notification de l’arrêté.

Les services de l’Agence régionale de santé ont constaté, le 16 décembre 2024, l’absence de travaux réalisés le propriétaire (Monsieur [H] [L]) ayant préalablement refusé la notification en main propre de l’arrêté.

M. [F] a de nouveau mis en demeure M. [H] de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er avril 2025 lui dénonçant en outre l’aggravation du désordre lié aux radiateurs et au chauffage, déjà signalé auparavant, devant se chauffer avec deux radiateurs à bain d’huile d’appoint.

Au vu de ces éléments, il n’est pas contestable que le logement ne répond pas aux critères de décence, comme l’a justement relevé le premier juge.

D’ailleurs, M. [H] ne le conteste pas mais soutient que le locataire a fait obstruction à la réalisation des travaux en refusant l’accès aux lieux et que depuis la décision de première instance, des travaux ont été réalisés.

Sur la demande de travaux de remise en état et de suspension du paiement des loyers,

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

[’]

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. [’] »

Sur la demande de travaux,

Le premier juge a :

-condamné M. [L] [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision :

*assurer l’alimentation en eau chaude des points d’eau du logement à toute heure du jour ou de la nuit,

*installer des dispositifs de chauffage en état de fonctionnement dans chaque pièce du logement,

*mettre en conformité l’installation électrique du logement aux normes NF C 14.100 et 15.100,

*mettre en conformité le réseau d’assainissement de manière à empêcher tout reflux des eaux usées.

M. [Z] indique que les travaux n’ont pu être réalisés du fait de l’opposition du locataire qui a refusé à plusieurs reprises l’accès au logement.

Ainsi, il ne conteste pas être dans l’obligation de réaliser les travaux en sa qualité de bailleur afin de rendre les lieux décents et il ressort des pièces produites aux débats qu’il a été mis en demeure par le locataire de les réaliser par lettres recommandées avec avis de réception des 20 octobre 2023 et 1er avril 2025 étant revenus avec la mention « plis avisés et non réclamés » tandis qu’il refusait le 22 novembre 2024 la notification en main propre de l’arrêté préfectoral du 19 novembre 2024.

Depuis la signification de l’ordonnance déférée il a remis en fonctionnement le chauffe-eau rétablissant l’eau chaude le 5 décembre 2025, après une première tentative de branchement le 19 novembre 2025 qui se révèlera dangereuse pour comporter un risque d’électrocution pour ses utilisateurs.

Concernant les travaux extérieurs, il résulte des déclarations de M. [F] sur la plateforme « histologe » que la fuite générale extérieure a été réparée et les trous ont été plus ou moins rebouchés dans le jardin. Nonobstant les critiques sur la qualité des travaux effectués, néanmoins non corroborées par d’autres éléments, les travaux ont été réalisés.

En revanche, les travaux de mise en conformité de l’installation électrique et l’installation d’un système de chauffage en état de fonctionnement n’ont pas été effectués et M. [H] ne produit aux débats que des devis non acceptés.

En conséquence, eu égard au caractère non contestable de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent, il y lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné les travaux mais de constater, vu l’évolution du litige, que ceux relatifs à l’alimentation en eau chaude et à l’assainissement ont été réalisés.

Concernant le prononcé d’une astreinte, et eu égard à l’évolution du litige tenant à l’exécution de certains travaux, il y lieu d’infirmer l’ordonnance déférée de ce chef et d’impartir un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt à M. [H] pour faire exécuter les travaux d’électricité et de chauffage, passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour de retard pour une période de 3 mois.

Le bailleur devra informer le locataire15 jours à l’avance par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date d’intervention des professionnels en charge de la réalisation des travaux afin que M. [F] puisse s’organiser pour honorer le rendez-vous et permettre la réalisation des travaux.

Aucuns travaux ne pourront être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Sur la demande suspension des loyers et la demande de provision,

M. [H], pour s’opposer à ces demandes soutient avoir tenté à plusieurs reprises d’accéder au logement pour procéder aux travaux mais en vain au regard de l’opposition de M. [F].

Le locataire réplique que l’inertie invoquée se trouve du côté du bailleur et qu’à aucun moment il ne s’est opposé à l’intervention des professionnels.

Il ressort des pièces produites aux débats que le locataire se plaint des désordres et sollicite les travaux depuis de nombreuses années.

Il a en premier lieu saisi le conciliateur de justice le 8 septembre 2023, M. [H] ne se présentait pas et ne donnait aucune nouvelle (cf. procès-verbal de non conciliation du 15 septembre 2023).

Les deux mises en demeure du locataire sont restées vaines, les deux lettres recommandées avec avis de réception des 20 octobre 2023 et 1er avril 2025 étant revenus avec la mention « plis avisés et non réclamés » tandis qu’il refusait le 22 novembre 2024 la notification en main propre de l’arrêté préfectoral du 19 novembre 2024.

Jusqu’au 5 décembre 2025, il n’a pas respecté l’arrêté préfectoral malgré les nombreuses relances, amenant l’avocat de M. [F] a sollicité le Préfet de [Localité 6] par courrier 26 février 2025 pour qu’il se substitue au bailleur dans l’exécution des travaux.

Lors de l’audience de première instance, il n’a pas comparu.

Cependant, M. [Z] en cause d’appel produit diverses pièces (attestations, échanges de sms d’avril 2023 et septembre 2025, courriers) tendant à démontrer que M. [F] aurait à plusieurs reprises refusé ou du moins pas permis l’intervention des artisans tandis que M. [F] réfute avoir eu un tel comportement et remets en cause la véracité de la teneur de certaines pièces produites par l’appelant.

Il n’appartient pas juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier le sérieux de cette contestation qui peut influencer l’appréciation de la demande de suspension des loyers.

Infirmant le jugement déféré, il y a donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Malgré cette contestation sérieuse, il n’en demeure pas moins que le principe d’un préjudice de jouissance en l’état de l’indécence du logement n’est pas contestable (privation d’eau chaude pendant plusieurs mois, prises électriques grillées, non fonctionnement du système de chauffage, trou dans le jardin rempli d’eaux usées nauséabondes) qui justifie l’allocation d’une indemnité provisionnelle qui ne saurait être inférieure à 4 000 €.

La décision déférée sera en conséquence confirmée sur le principe de l’allocation d’une provision mais réformée dans son quantum.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée seront confirmées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [H] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [J] [H] et M.[L] [H] leurs frais irrépétibles d’appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare la cour compétente pour statuer sur l’appel incident de M. [A] [F],

Déclare l’appel incident de M. [A] [F] recevable,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a ordonné une astreinte, ordonné la suspension du paiement des loyers au profit de M. [A] [F] et ce, jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et en ce qui concerne le montant de la provision pour trouble de jouissance,

Vu l’évolution du litige

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que les travaux relatifs à l’alimentation en eau chaude et au réseau d’assainissement ont été réalisés,

Dit que l’obligation de faire les travaux par M. [L] [H] relatif à la mise ne conformité de l’installation électrique aux normes NF C 14.100 et 15.100 et à l’installation d’un chauffage en état de fonctionnement dans chaque pièce du logement devront être réalisés dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt, passé ce délai sous astreinte de 250 € par jour de retard pour une période de 3 mois,

Dit que le bailleur devra informer le locataire15 jours à l’avance par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date d’intervention des professionnels en charge de la réalisation des travaux afin que M. [F] puisse s’organiser pour honorer le rendez-vous et permettre la réalisation des travaux.

Dit qu’aucuns travaux ne pourront être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de loyer,

Condamne M. [L] [H] à payer à M. [A] [F] la somme de 4 000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

Condamne M. [L] [H] aux dépens d’appel,

Déboute M. [A] [F] et Mme [J] [H] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et le cadre greffier

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.