Logement indécent : travaux de mise en conformité et refus de suspension des loyers en référé

La cour rappelle que, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. Les articles 1719 et 1720 du Code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer un logement décent, en bon état d’usage, doté d’équipements fonctionnels et d’assurer les réparations nécessaires.

Les rapports de police municipale, le constat d’une société spécialisée, les signalements administratifs et l’arrêté préfectoral établissaient l’absence d’eau chaude, la non-conformité électrique, les défauts de chauffage et le risque de reflux des eaux usées. La cour confirme donc l’obligation de réaliser les travaux restant nécessaires, avec un délai de six mois et une astreinte de 250 euros par jour pendant trois mois. Le bailleur doit prévenir le locataire quinze jours à l’avance et respecter les conditions d’accès fixées par l’arrêt.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le juge à déterminer les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement. Toutefois, la contestation sérieuse relative à l’accès au logement exclut l’intervention du juge des référés sur la suspension des loyers. Elle ne fait pas obstacle à l’octroi d’une provision lorsque le principe du préjudice de jouissance demeure établi. La provision est fixée à 4 000 euros.

Enfin, le bail conclu par un seul indivisaire détenant la moitié des droits indivis, sans consentement ni information de l’autre, demeure opposable au signataire mais inopposable à la coindivisaire, conformément à l’article 815-3 du Code civil.

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Un locataire se plaignait de désordres affectant son logement, notamment l’absence d’eau chaude, un chauffage défaillant et une installation électrique non conforme. Le juge des référés avait ordonné des travaux sous astreinte, suspendu les loyers et accordé une provision. En appel, certains travaux ayant été réalisés, les travaux électriques et de chauffage restaient nécessaires, tandis que le bailleur invoquait une obstruction du locataire à l’accès au logement.

Deux indivisaires détenaient un logement d’habitation. Un bail verbal avait été conclu par l’un d’eux avec un locataire, sans consentement ni information de l’autre indivisaire.

Le locataire a ensuite signalé plusieurs désordres affectant le logement : absence d’eau chaude, chauffage défaillant, installation électrique non conforme et risque de reflux des eaux usées. Après diverses mises en demeure, constats administratifs et intervention des services publics, il a saisi le juge des référés afin d’obtenir la réalisation des travaux, la suspension des loyers et une provision au titre de son préjudice de jouissance.

Le juge a mis hors de cause la coindivisaire, ordonné les travaux sous astreinte, suspendu les loyers et accordé une provision. Le bailleur a interjeté appel. En cause d’appel, certains travaux avaient été réalisés, tandis que les travaux électriques et de chauffage demeuraient nécessaires. Le bailleur invoquait également une obstruction du locataire à l’accès au logement.

• Obligation légale du bailleur de délivrer un logement décent.
• Existence de désordres constatés affectant la sécurité et l’usage d’habitation.
• Obligation de faire non sérieusement contestable pour ordonner les travaux.
• Évolution du litige prise en compte pour les travaux déjà réalisés.
• Contestation sérieuse empêchant la suspension des loyers en référé.
• Principe certain d’un préjudice de jouissance justifiant une provision.

• Rapport de police municipale du 20 octobre 2023.
• Constat de la société SPG du 12 janvier 2024.
• Second rapport de police municipale du 25 octobre 2024.
• Signalements effectués sur la plateforme Histologe.
• Arrêté préfectoral du 19 novembre 2024.
• Constat d’absence de travaux par l’Agence régionale de santé.

Le bailleur reste tenu d’achever les travaux électriques et de chauffage dans le délai fixé, tandis que le locataire doit permettre l’accès organisé aux professionnels. La suspension des loyers n’est pas accordée en référé, mais le locataire obtient une provision pour son trouble de jouissance. La coindivisaire demeure hors de cause, le bail lui étant inopposable.

• Réalisation des travaux électriques et de chauffage sous six mois
• Astreinte de 250 euros par jour pendant trois mois
• Notification des interventions quinze jours à l’avance
• Accès du locataire aux professionnels aux dates convenues
• Paiement d’une provision de 4 000 euros au locataire
• Prise en charge des dépens d’appel par le bailleur

À faire

• Identifier précisément les travaux restant à réaliser
• Obtenir des devis acceptés pour chaque intervention
• Notifier les dates d’intervention quinze jours à l’avance
• Organiser l’accès effectif du locataire au logement
• Conserver les preuves d’exécution et de conformité

À éviter

• Refuser ou négliger les notifications administratives
• Produire uniquement des devis non acceptés
• Intervenir sans respecter les jours autorisés
• Empêcher l’accès des professionnels au logement
• Demander la suspension des loyers malgré une contestation sérieuse

La compétence concurrente en matière d’irrecevabilité de l’appel incident

La cour retient que la compétence du président de chambre prévue par l’article 906-3 du Code de procédure civile n’est pas exclusive. La cour d’appel peut donc statuer elle-même sur la recevabilité de l’appel incident. Une formulation maladroite demeure recevable lorsque le dispositif permet d’identifier sans ambiguïté la prétention et sa portée, notamment la demande de réformation du quantum d’une provision.

L’inopposabilité du bail conclu par un indivisaire

L’article 815-3 du Code civil exige, pour la conclusion d’un bail d’habitation sur un bien indivis, la majorité qualifiée ou le consentement requis. L’indivisaire détenant seulement la moitié des droits ne pouvait engager seul sa coindivisaire. Le bail n’est pas nul, mais il lui est inopposable. Les actes conservatoires accomplis ultérieurement, tels qu’un commandement de payer ou une action destinée à préserver les droits de l’indivision, ne caractérisent pas une ratification non équivoque.

Les limites du référé en matière de logement indécent

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’ordonner les travaux lorsque l’obligation du bailleur n’est pas sérieusement contestable. Les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 fondent la mise en conformité et les mesures relatives au loyer. Une contestation sérieuse sur l’accès au logement empêche toutefois le juge des référés de statuer sur la suspension des loyers. Elle ne fait pas obstacle à une provision lorsque le principe du préjudice de jouissance est évident.

Article 815-2 du Code civil, Article 815-3 du Code civil, Article 883 du Code civil, Article 1231 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 14 du Code de procédure civile, Article 15 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 906 du Code de procédure civile, Article 906-2 du Code de procédure civile, Article 906-3 du Code de procédure civile, Article 914-4 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002