Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 02 octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00095 – N° Portalis DB2N-W-B7K-IZTH
AFFAIRE : S.C.I. [M]
c/ S.A.S.U. SIMPLI KEBAB AND FOOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 octobre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [M], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BRUNEAU de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SIMPLI KEBAB AND FOOD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jean-luc VIRFOLET, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 04 septembre 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 02 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er décembre 2017, la SCI [M] a donné à bail commercial à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD un local à usage commercial situé [Adresse 3] à CONNERRE (72160), pour un loyer annuel non assujetti à la TVA de 12.000 €, payable en 12 termes égaux de 1.000 €. Ce contrat stipulait que le loyer est « déterminé en prenant pour indice de base, l’indice national du coût de la construction pour le 3ème trimestre de l’année 2010 », l’article 9 stipulant également que « les parties conviennent expressément que le loyer variera tous les ans, en fonction de la variation en plus ou en moins de cet indice, et en prenant pour référence l’indice du troisième trimestre de l’année précédant celle de la révision ».

La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD a exploité le fonds de commerce, afin d’y développer une activité de restauration rapide.

Par avenant du 1er juin 2018, la SCI [M] et la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD ont augmenté le loyer annuel à la somme de 18.000 €.

Le surplus du loyer correspondant à la révision de celui-ci n’aurait jamais été payé par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD.

Par acte du 7 octobre 2025, la SCI [M] a sommé la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD de payer la somme de 28.467,89 € au titre de l’arriéré de loyer correspondant à la révision de celui-ci et de la taxe foncière 2025. Elle l’a également sommée de justifier de l’entretien du poêle à granulés et d’une attestation d’assurance en cours de validité.

Le 12 novembre 2025, la SCI [M] a fait délivrer à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD un commandement de payer la somme de 29.175,32 € (révision des loyers et taxe foncière 2025) et visant la clause résolutoire contenue dans le bail, outre le coût de l’acte d’un montant de 246,12 €.

Seule la taxe foncière a été réglée par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD pour un montant de 2.049 €.

Aussi, par acte du 23 février 2026, la SCI [M] a fait citer la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, de :
– Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial est acquise depuis le mois de janvier 2021 pour défaut de paiement des loyers ;
– Constater que les dispositions de l’article 6 mentionnées dans le contrat de bail et dans l’avenant au bail commercial n’ont pas été respectées par le preneur ;
– En conséquence, constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 € ;
– Condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 26.680,26 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 ;
– Condamner le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.080,26 €, à compter du 12 novembre 2025 ;
– Condamner le preneur au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner le preneur aux entiers dépens.

À l’audience du 4 septembre 2026, la SCI [M] demande au juge des référés de :
– À titre principal :
– Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial est acquise depuis le mois de janvier 2021 pour défaut de paiement des loyers ;
– Constater que les dispositions de l’article 6 mentionnées dans le contrat de bail et dans l’avenant au bail commercial n’ont pas été respectées par le preneur ;
– En conséquence, constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 € ;
– Condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 26.680,26 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 ;
– Condamner le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.080,26 €, à compter du 12 novembre 2025 ;
– À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail commercial du 1er décembre 2017 et son avenant du 1er juin 2018 pour non-respect des obligations locatives mentionnées aux contrats ;
– Condamner le preneur au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner le preneur aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

La SCI [M] soutient notamment que :
– Sur le manquement à l’obligation d’entretien du locataire :
– L’article 5-2 de l’avenant au contrat de bail prévoit à la charge du preneur les obligations d’entretien et de réparation du bien. À la page du 6 contrat de bail commercial, il est précisé que « le preneur devra jouir du bien en bon père de famille selon les destinations » ;
– En l’espèce, le procès-verbal de constat produit par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD révèle ses propres négligences et manquements à ses obligations d’entretien du bien loué. Les photos prises par le commissaire de justice laissent apparaître un état de dégradation totalement ignoré par la SCI [M] laquelle n’a jamais été avisée de la situation. L’article 5-2 du contrat de bail impose au preneur de maintenir l’immeuble « constamment en parfait état de propreté » mais ce n’est manifestement pas le cas. De plus, la SASU SIMPLI KEBAB AND FOOD n’hésite pas à invoquer la présence d’humidité dans l’immeuble, de moisissures et de traces d’écoulement sur les murs pour tenter de justifier un état d’insalubrité dont la SCI [M] serait responsable. En réalité, son propre procès-verbal de constat démontre au contraire ses propres manquements, mentionnant deux vitres brisées et non réparées de nature à laisser pénétrer l’humidité. Or, le preneur n’a pas déclaré le sinistre et n’en a pas informé le bailleur comme l’imposent les dispositions de l’article 5-6 du contrat de bail et de son avenant. En laissant des vitres brisées, il a volontairement laissé le bien se dégrader, état dont il se plaint uniquement depuis mars. Un dégât des eaux est déjà survenu en 2021 et la SCI [M] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur. La SCI [M] a interrogé la MACIF en mars 2026 pour savoir si les travaux de réparation avaient été réalisés. Le 2 avril 2026, la MACIF a répondu que l’assurance locative n’avait jamais adressé le rapport d’expertise. Les travaux de réparation n’ont donc jamais été réalisés ;
– Une inspection sanitaire a été réalisée le 25 septembre 2025 laquelle a donné lieu à une fermeture administrative de l’établissement. Il est donc particulièrement choquant que la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD invoque des problèmes d’insalubrité dont elle est seule responsable ;
– Sur la demande reconventionnelle :
– Les moyens invoqués par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD afin d’obtenir l’injonction de procéder à des travaux pour qu’il soit mis fin aux désordres d’infiltration et d’humidité constatés sera écartée. La seule présence d’une décoloration du torchis et des chevrons outre la présence de zones verdâtres sur la toiture ne suffit pas à justifier des travaux au sens de l’article 606 du code civil. En conséquence, la demande reconventionnelle de la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD sera rejetée ;
– Sur le défaut de paiement des loyers :
– Le bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 18.000 € payable en douze termes égaux de 1.500 €. Depuis plusieurs mois, le preneur manque gravement à ses obligations en ne réglant pas les loyers revalorisés, étant précisé que le contrat de bail prévoit expressément que le loyer doit être réglé « mensuellement et d’avance le cinq de chaque mois par virement bancaire ». La SCI [M] a été contrainte d’adresser à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD une sommation de payer le 7 octobre 2025 restée infructueuse qui rappelait que la révision du loyer s’appliquait pour les années antérieures dans la limite des cinq dernières années. La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD était redevable à la date du 7 octobre 2025
de l’arriéré, au titre de la révision du loyer pour les cinq dernières années, d’une somme totale de 26.188,83 €.

La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD demande au juge des référés de :
– Sur la demande principale :
– Débouter la SCI [M] de toutes ses demandes ;
– Subsidiairement, pour le cas où des obligations susceptibles d’entraîner le constat de la clause résolutoire seraient retenues à la charge de la société locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant à la SAS SIMPLI KEBAB les plus larges délais dans la limite de deux ans pour s’acquitter desdites obligations ;
– Reconventionnellement :
– Faire injonction à la SCI [M] d’entreprendre dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 € par jour de retard, tous travaux relevant de ses obligations concernant le clos et le couvert, nécessaires à ce qu’il soit mis fin aux désordres d’infiltration et d’humidité constatés ;
– En tout état de cause :
– Condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du constat de commissaire de justice d’un montant de 324 €.

La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD fait valoir les moyens et arguments suivants :
– Sur les arriérés de loyers :
– La SCI [M] indique de façon inexacte que le loyer annuel est de 12.000 € annuel alors qu’il résulte de l’avenant qu’il est de 18.000 € et se prévaut d’une absence d’indexation du loyer prévue à l’article 9 du bail. Or, la révision n’a jamais été mise en œuvre sans contestation du bailleur pendant près de huit ans, puis il a établi une sommation puis un commandement de rappel sur cinq ans de loyer pour un montant de plus de 26.680 € sur la base cette clause. Or, cette clause d’indexation prévue au bail est manifestement illicite, selon l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier qui dispose que « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment dans les baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque période » ;
– En l’espèce, le calcul de l’indexation du loyer d’un bail ayant commencé à courir le 1er juin 2018 ne peut donc s’effectuer sur la base d’un indice du 3ème trimestre 2010 puisqu’il y a manifestement plus d’un an entre le 3ème trimestre 2010 et la première date d’application de la révision. Telle qu’elle est calculée, l’indexation sur cinq ans aboutit à un montant exorbitant équivalent à plus d’une année de loyer. Il ne peut donc être fait droit à la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour le motif du non-paiement des indexations ainsi calculées. Le bailleur ayant été informé par le conseil du locataire de cette difficulté poursuit donc avec mauvaise foi la résiliation du bail. La licéité de la clause d’indexation étant discutée, il y a une contestation sérieuse sur la compétence du juge des référés pour constater une quelconque acquisition de la clause résolutoire sur cette base. La SCI [M] en est d’ailleurs bien consciente puisqu’elle invoque d’autre motifs pour fonder sa demande ;
– Sur le non-respect des règles de cession du bail :
– La SCI [M] vise l’article 6 des clauses du bail qui prévoit des formalités d’information et de participation du bailleur à l’acte en cas de cession du bail ou de son apport en société. Cependant, outre que cette prétendue infraction aux règles du bail n’est pas visée par le commandement aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui le prive de tout effet quant à ce grief, il s’avère que ledit grief est totalement inexact car il n’y a pas eu de cession de bail. C’est toujours la même entité juridique à la suite d’une cession de parts qui exploite le fonds de restauration ainsi qu’il résulte du Kbis au 23 février 2026. Il importe peu, à cet égard que le nouveau gérant monsieur [S] [X] ait pu changer l’enseigne de la société exploitante même s’il a maladroitement communiqué sur un « changement de propriétaire ». Le commissaire de justice mandaté aurait dû interroger les sites officiels de répertoire des entreprises pour se rendre compte qu’aucune entreprise au nom de « DONNER KEBAB » n’existe ;
– Sur la demande reconventionnelle :
– Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l’usage à laquelle elle est destinée, obligation continue pendant toute la durée du bail. Les stipulations contractuelles prévues au bail entre les parties prévoient à l’article 5 -2 que « le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menus entretien visées à l’article 1754 du code civil, le bailleur s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (réfection des couvertures et gros murs) » ;
– La SCI [M] qui réclame des sommes exorbitantes au regard d’une indexation illicite du loyer ne respecte pas les obligations au regard de l’exécution des grosses réparations que nécessitent les lieux loués. Il résulte d’un constat dressé le 4 mars 2026 par un commissaire de justice la présence : sur le mur, entrée de service enduit dégradé, fissures verticales, nombreuses traces de ruissellement, humidité en bas du mur ; à l’étage sur le palier, auréoles d’humidité, points de moisissures ; dans la salle de bains, présence de moisissures noires et auréoles jaunâtres, traces d’écoulement verticales sur le mur droite, moisissures auréoles sur les mur et plafond de la pièce ainsi que sur le palier étage ; même constat sur la pièce du bâtiment A ; dans le grenier, une décoloration du torchis et des chevrons de la charpente ; sur la toiture, des zones verdâtres et blanchâtres et de la coloration de rouille sur les ardoises outre la présence de mousse et de lichens. Ce constat montre qu’il y a manifestement des travaux de réfection à entreprendre en ce qui concerne la toiture et donc le clos et le couvert qui relève manifestement des obligations du bailleur ;
– Au regard de cette situation, le juge des référés, en application de l’article 873 alinéa 2 du code civil, et face un dommage imminent concernant la santé des occupants nécessairement affectée par l’humidité des murs et locaux ainsi que la sécurité des locaux et de l’exploitation, peut enjoindre à la SCI [M] d’entreprendre tous travaux relevant de ses obligations concernant le clos et le couvert, nécessaires à ce qu’il soit mis fin aux désordres d’infiltration et d’humidité constatés ;
– Le bailleur soutient que les désordres dénoncés concernant le clos et le couvert ne sont pas graves et résultent d’un mauvais entretien du locataire. Il justifie d’une réclamation à son assurance au titre d’un dégât des eaux. Il est cependant manifeste que les infiltrations qui procèdent d’un mauvais état de la toiture relèvent d’un dégât des eaux. Ce n’est donc pas l’exécution des réparations locatives qui en est la cause ni d’ailleurs l’exploitation dont le bailleur pointe la fermeture administrative qui a duré moins de quinze jours et n’a rien à voir avec le respect de ses obligations locatives.

MOTIFS

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 834 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

Le 12 novembre 2025, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L.145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD. Le commandement de payer s’élève à la somme de 29.175,32 €, comprenant la somme de 27.126,32 € au titre de la révision des loyers sur cinq ans et celle de 2.049 € au titre de la taxe foncière.

Il convient de souligner que le contrat de bail a été signé entre les parties le 1er décembre 2017. Ce contrat prévoyait le paiement d’un loyer annuel de 12.000 €, loyer « déterminé en prenant pour indice de base, l’indice national du coût de la construction pour le 3ème trimestre de l’année 2010 », l’article 9 stipulant également que « les parties conviennent expressément que le loyer variera tous les ans, en fonction de la variation en plus ou en moins de cet indice, et en prenant pour référence l’indice du troisième trimestre de l’année précédant celle de la révision ».

L’avenant au contrat de bail signé le 1er juin 2018 a modifié le loyer annuel à la somme de 18.000 € et a maintenu l’indexation du loyer sur l’indice national du coût de la construction, l’article 9 de l’avenant étant identique à l’article 9 du contrat de bail initial.

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose que « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

En l’espèce, depuis la conclusion du contrat de bail puis son avenant, la SCI [M] n’a jamais sollicité le paiement d’un loyer révisé sur la base de l’indice national du coût de la construction, comme le souligne le preneur. La SCI [M] ne s’explique pas sur cette absence de révision avant la sommation de payer du 7 octobre 2025. Elle ne verse également aux débats aucun courrier réclamant le loyer révisé auprès de son preneur, la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD soutenant donc que la SCI a agi avec mauvaise foi, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Enfin, elle ne répond pas à la contestation sérieuse soulevée par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD quant au calcul de la révision au regard de l’indice de 2010 et celui de l’année n-1 avant la date de révision, au regard de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD soutient en effet que la période de variation de l’indice est supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, et contrevient donc à cet article.

Au regard des clauses de révision du loyer stipulées à l’article 9 du contrat de bail et son avenant, une contestation sérieuse survient quant au calcul de la révision du loyer conformément à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Dès lors, le commandement de payer délivré à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD fait état d’une dette de loyers sérieusement contestable puisqu’elle concerne le surcoût de la révision du loyer contesté, la taxe foncière ayant été payée.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer faisant l’objet d’une contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail pour non-respect de son article 6 :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 834 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

En l’espèce, la SCI [M] sollicite la résiliation du bail pour non-respect par le preneur de l’article 6 quant à la cession/sous-location.

Dans ses dernières conclusions versées aux débats, la SCI [M] ne s’explique pas sur le non-respect de l’article 6 stipulé dans le contrat de bail et son avenant, cette dernière évoquant uniquement « le manquement à l’obligation d’entretien du locataire », et ne faisant aucune référence à la cession ou la sous-location.

En conséquence, une contestation sérieuse survient quant à la résiliation du bail pour non-respect par le preneur de l’article 6, en l’absence de toute pièce probante et explications sur ce non-respect.

La demande de résiliation du bail pour non-respect par le preneur de l’article 6 sera rejetée.

Sur les demandes d’expulsion et de provision :

Dans la mesure où les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ont été rejetées, la demande d’expulsion sera nécessairement rejetée, le bail se poursuivant.

Par ailleurs, s’agissant des demandes de provision à valoir sur les loyers révisés et l’indemnité mensuelle d’occupation, il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il a déjà été retenu qu’une contestation sérieuse existe quant au calcul de la révision du loyer conformément à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Dès lors, la demande de provision à valoir sur les loyers révisés sera rejetée du fait de cette contestation sérieuse.

Dans la mesure où le bail n’a pas été résilié entre les parties, il convient également de rejeter la demande de provision au titre des indemnités mensuelles d’occupation, dues uniquement en cas de résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 834 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

En l’espèce, la SCI [M] sollicite la résiliation du bail pour non-respect par le preneur de ses obligations locatives. Elle soutient que le preneur ne respecte pas les articles 5-2 et 5-6 du contrat de bail et son avenant sur l’entretien et les réparations ainsi que sur les assurances. La SCI [M] se fonde sur le procès-verbal de constat du commissaire de justice mandaté par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD et sur l’arrêté préfectoral de fermeture administrative de l’établissement.

Or, le procès-verbal de constat du commissaire de justice mandaté par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD n’apporte aucun élément probant permettant de retenir que le local commercial n’a pas été entretenu conformément aux stipulations contractuelles.

De plus, l’arrêté préfectoral de fermeture administrative de l’établissement a été établi en lien avec les conditions de gestion sanitaire de la restauration.

De même, aucun élément probant n’est versé aux débats quant au non-respect de l’article 5-6 du contrat de bail et son avenant.

Enfin, la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD soutient que les désordres relevés dans le constat du commissaire de justice du 4 mars 2026 ont pour origine le non-respect par le bailleur de ses obligations.

Dès lors, la demande de résiliation du bail pour non-respect par le preneur de ses obligations locatives est soumise à des contestations sérieuses, et sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’injonction de travaux à la charge de la SCI [M] :

La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD demande au juge des référés de faire injonction à la SCI [M] d’entreprendre dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 € par jour de retard, tous travaux relevant de ses obligations concernant le clos et le couvert, nécessaires à ce qu’il soit mis fin aux désordres d’infiltration et d’humidité constatés.

Cette demande est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent ».

La SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD soutient l’existence d’un dommage imminent caractérisé par les désordres relevés par le commissaire de justice dans son constat du 4 mars 2026.

Or, si le commissaire de justice relève de nombreux désordres, la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD ne rapporte pas la preuve que ceux-ci pourraient constituer un dommage imminent qu’il conviendrait de prévenir, en l’absence de rapport d’expertise. De plus, aucune explication probante n’est fournie quant à l’origine des désordres et au responsable de ceux-ci.

Dès lors, la demande d’injonction de travaux sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La SCI [M] succombe en ses demandes et sera donc condamnée aux dépens, ne comprenant pas le coût du constat de commissaire de justice du 4 mars 2026.

Par suite, elle sera condamnée à payer à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. De plus, la SCI [M] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

– REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SCI [M] ;

– REJETTE la demande reconventionnelle formulée par la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD ;

– CONDAMNE la SCI [M] à payer à la SAS SIMPLI KEBAB AND FOOD la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens à l’exception du coût du constat de commissaire de justice du 4 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND