Perte d’exploitation hôtelière : indemnisation forfaitaire de 370 000 euros après retard de livraison et aléas liés au Covid-19

La cour retient définitivement la recevabilité des demandes et la responsabilité du constructeur, déjà tranchées par son arrêt du 14 juin 2023. Le débat porte uniquement sur l’évaluation de la perte d’exploitation résultant du manquement à l’obligation de livraison à la date convenue, sur le fondement des articles 1231 et 1240 du code civil.

L’expertise judiciaire est validée comme méthode d’évaluation. La période d’indemnisation débute le 26 octobre 2019, après expiration des 86,4 jours de retard excusable, et s’étend jusqu’au niveau d’activité normative atteint en 2023. La cour estime qu’un retard initial de treize mois ne peut produire des conséquences illimitées dans le temps.

L’expert a retenu le chiffre d’affaires de juin à octobre 2020, affecté d’un abattement de 50 % pour tenir compte des confinements et de la crise sanitaire, puis une perte d’Ebitda maximale de 461 000 euros. Un second abattement de 20 % est admis en raison des incertitudes liées aux estimations et au calendrier d’ouverture. La perte est ainsi fixée à 370 000 euros.

La demande tendant à intégrer des frais de siège est rejetée faute de données comptables objectives. Le constructeur est condamné aux dépens, incluant les frais d’expertise, ainsi qu’à 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

En raison du retard de livraison d’un hôtel, la société exploitante réclamait réparation de sa perte d’exploitation au constructeur. Après expertise, celle-ci a été évaluée à 370 000 euros. La cour a validé cette évaluation et condamné le constructeur à indemniser l’exploitant, ainsi qu’au paiement des dépens et de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société 2 Id a confié à Entreprise générale Léon Grosse la réalisation de plusieurs lots pour la construction d’un hôtel quatre étoiles. La société du Donjon, constituée pour exploiter l’établissement et titulaire d’un bail commercial sur l’immeuble à construire, devait en assurer l’exploitation.

Les travaux, initialement prévus jusqu’au 15 mai 2019, ont été prolongés jusqu’au 1er août 2019. L’ensemble immobilier n’a été réceptionné que le 9 décembre 2020 et l’hôtel a ouvert le 8 mars 2021. La société du Donjon a demandé réparation de sa perte d’exploitation liée au retard.

Par un précédent arrêt, la cour a déclaré les demandes recevables et retenu la responsabilité du constructeur, puis ordonné une expertise. Après analyse des données économiques, l’expert a évalué la perte d’exploitation à 370 000 euros. La cour valide cette évaluation et condamne le constructeur à indemniser l’exploitant, ainsi qu’à payer les dépens et 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Responsabilité du constructeur définitivement établie pour le retard de livraison.
• Début du préjudice fixé après expiration des 86,4 jours de retard excusable.
• Période de référence limitée à l’évolution de l’activité jusqu’au niveau normatif.
• Chiffre d’affaires de comparaison choisi pendant la période de crise sanitaire.
• Abattement de 50 % justifié par les confinements et leurs conséquences.
• Abattement de 20 % justifié par les incertitudes d’estimation et d’ouverture.

• Rapport d’expertise judiciaire du 31 octobre 2025.
• Étude KPMG sur les résultats réels et théoriques de l’exploitation.
• Données économiques réelles des exercices 2021, 2022 et 2023.
• Graphiques des taux d’occupation de mars 2021 à octobre 2024.
• Rapport complémentaire du cabinet Rydge Conseil.

L’exploitant obtient 370 000 euros au titre de sa perte d’exploitation et 15 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. Le constructeur supporte l’indemnisation, les dépens de première instance et d’appel, ainsi que les frais d’expertise judiciaire.

• Indemnisation de l’exploitant limitée à 370 000 euros.
• Rejet des évaluations alternatives fondées sur le rapport Rydge Conseil.
• Prise en charge des frais d’expertise par le constructeur.
• Condamnation complémentaire de 15 000 euros au titre de l’article 700.
• Recouvrement direct des dépens au profit de l’avocat de l’exploitant.

À faire

• Produire les comptes réels et prévisionnels de l’exploitation.
• Documenter précisément les dates de livraison et d’ouverture.
• Identifier les périodes de retard excusable retenues.
• Justifier chaque retraitement de l’Ebitda par des données objectives.
• Comparer les taux d’occupation sur plusieurs exercices.

À éviter

• Remettre en cause une responsabilité déjà définitivement tranchée.
• Retenir une période de préjudice sans limite temporelle.
• Utiliser une année de comparaison non justifiée économiquement.
• Appliquer deux abattements pour le même facteur d’incertitude.
• Demander l’intégration de frais de siège sans pièces comptables.

La recevabilité des demandes indemnitaires

La cour avait irrévocablement déclaré les demandes recevables dans son arrêt du 14 juin 2023. Les demandes tendant à remettre en cause cette solution sont donc devenues sans objet, la responsabilité du constructeur ayant également été définitivement retenue pour le retard de livraison.

La période d’évaluation de la perte d’exploitation

La période d’indemnisation commence le 26 octobre 2019, après les 86,4 jours de retard excusable suivant la date de livraison prévue au 1er août 2019. La cour retient une référence économique allant de 2019 à 2023, l’activité ayant atteint son plein développement en 2023 et 2024. Un retard initial de treize mois ne peut produire des conséquences illimitées.

La méthode de chiffrage du préjudice d’exploitation

L’expert a retenu le chiffre d’affaires de juin à octobre 2020, diminué de 50 % en raison des confinements, puis une perte d’Ebitda maximale de 461 000 euros. L’abattement complémentaire de 20 % est admis au regard des incertitudes liées à la crise sanitaire et au calendrier d’ouverture, conduisant à une indemnité de 370 000 euros.

Article 805 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 173 du code de procédure civile, Articles 1231 et 1240 du code civil, Article 700 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile