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MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
DOSSIER : N° RG 24/01811 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZ3C
AFFAIRE : S.A.S. ENERGIE DE [Localité 1] C/ [I] [J] veuve [Z], [F] [Z] épouse [W], [B] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDERESSE

S.A.S. ENERGIE DE [Localité 1]
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LA ROCHE SUR YON (Vendée), sous le numéro RCS 500 092 523, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Ayant pour avocat la SELARL QUARTZ AVOCATS représentée par Maître Antoine IFFENECKER , avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DÉFENDEURS

Madame [I] [J] veuve [Z]
née le 05 Octobre 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [Z] épouse [W]
née le 02 Mars 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3], ETAT DE VIRGINIE – MAC LEAN / ETATS UNIS D’AMERIQUE

Monsieur [B] [Z]
né le 28 Mars 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

Ayant tous pour avocat la SELARL ATLANTIC JURIS représentée par Me Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :
Yannick LE GOATER, Vice-président
Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.
GREFFIER :
Isabelle MASSON,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Juin 2026
Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 06 Octobre 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 06 Octobre 2026

Par acte authentique du 31 juillet 2003, M. et Mme [U] [Z] ont consenti à la société LE [Localité 1] un bail commercial sur des locaux à usage d’hôtel sis [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 525 € HT, assorti d’une clause d’indexation triennale fondée sur l’indice du coût de la construction (ICC 1er trimestre 2003 = 1183).

Le fonds de commerce a successivement été cédé, la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] devenant titulaire du droit au bail le 4 octobre 2007.

Par acte du 8 juillet 2008, les bailleurs ont donné la nue-propriété de l’immeuble à leurs enfants, [F] [W] née [Z] et [B] [Z], se réservant l’usufruit.

À la suite du décès de M. [U] [Z] le 13 septembre 2017, Mme [I] [Z], veuve, ainsi que ses deux enfants, sont devenus propriétaires indivis du bien loué.

Le 15 mai 2017, la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2017, aux mêmes clauses et conditions, sauf sur le prix du loyer.

À défaut d’accord sur le montant du loyer renouvelé, le juge des loyers commerciaux, par jugement du 1er juillet 2024, a fixé le loyer annuel à 25 028,26 € HT (soit 2 085,68 € HT/mois). Ce jugement est devenu définitif.

Postérieurement à cette décision, les consorts [Z] ont prétendu que ce nouveau loyer devait être indexé rétroactivement depuis le 1er juillet 2017, sur le fondement de la clause d’échelle mobile du bail de 2003.

Par commandement du 24 octobre 2024, ils ont exigé de la société locataire la somme de 17 094,93 € TTC au titre de cette indexation, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire.

La SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] a, pour éviter toute résiliation, réglé ladite somme le 2 décembre 2024, tout en contestant la validité du commandement et en assignant les bailleurs les 21 et 22 novembre 2024.

Elle a ensuite réglé, sous protestation, un complément de 3 886,38 € TTC exigé par le notaire des bailleurs lors de la cession de son fonds de commerce (acte du 27 mars 2025).

Le total des sommes versées s’élève donc à 20 981,31 € TTC.

La SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] a saisi le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le 21/11/2024 aux fins de de dire que la clause d’indexation du bail du 31 juillet 2003 était devenue inapplicable à compter du 1er juillet 2017, date de fixation judiciaire du nouveau loyer, de juger nul et de nul effet le commandement du 24 octobre 2024, de condamner solidairement les consorts [Z] à lui rembourser 20 981,31 € TTC, avec intérêts légaux à compter du 26 novembre 2024 et capitalisation, de les condamner solidairement à lui verser 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.
Elle soutient que :
-la clause d’indexation est inapplicable dès lors qu’elle repose sur deux paramètres figés (loyer initial de 1 525 € HT et ICC 1T 2003 = 1183) qui ne peuvent être transposés après la fixation judiciaire du loyer ;
-aucune modification contractuelle n’a pu être convenue entre les parties ;
-la tentative des bailleurs d’imposer une indexation nouvelle constitue une modification unilatérale du contrat prohibée par l’article 1193 du Code civil ;
-les sommes versées l’ont été sans cause, ouvrant droit à restitution sur le fondement des articles 1302 et suivants du Code civil.

Mme [I] [J] épouse [Z], Monsieur [B] [Z] et Mme [F] [W] née [Z] concluent au rejet intégral des demandes de la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] et à ce qu’il soit jugé que la clause d’indexation du bail de 2003 demeure applicable au bail renouvelé du 1er juillet 2017, à la condamnation de la société demanderesse à leur verser 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Ils exposent que :
Conformément à la jurisprudence (Cass. 3e civ., 6 mars 1991 ; 17 mai 2006 ; 19 déc. 2012), le renouvellement d’un bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le prix ;
-la clause d’échelle mobile fait partie de ces stipulations et demeure applicable, avec adaptation des paramètres à la date du renouvellement ;
-la commune intention des parties était d’assurer une variation triennale automatique du loyer selon l’ICC, indépendamment du montant initial ;
-le juge, dans l’exercice de son pouvoir d’interprétation, peut adapter les paramètres de la clause pour en permettre l’application, sans la modifier dans son essence (Cass. 3e civ., 16 oct. 2013, n°12-16.335).

Vu les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07/11/2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 02/06/2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/10/2026 par mise à disposition au greffe.

&
MOTIFS
&

Attendu que le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sans que le juge, ni l’une des parties, puisse imposer à l’autre la moindre modification (Civ. 3e, févr. 1988, Bull. civ. III, n° 33 ; 6 mars 1991, Rev. loyers 1992. 141 ; Civ. 3e, 17 mai 2006, Bull. civ. III, n° 125 ; 28 nov. 2006, AJDI 2007. 650, obs. [N]) ; que, si le bail comporte une clause d’indexation, celle-ci sera maintenue dans le bail renouvelé, au titre des diverses clauses et conditions ;

Qu’en effet, selon l’article L.145-34 du code de commerce, « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix » ; que le juge n’a ainsi que le pouvoir d’arbitrer le loyer ;

Que, selon l’article 1193 du Code civil, les contrats ne peuvent être modifiés que d’un commun accord ;

Que la clause de révision conventionnelle du loyer, soit la clause d’indexation du contrat de bail, s’applique au bail renouvelé, sauf stipulation contraire (Cass. Civ.3 ème , 8 mars 2011, n°10-12.048) et le juge peut interpréter la clause pour en assurer la cohérence avec le nouveau loyer, sans en altérer la substance ;

Qu’en l’espèce, le bail du 31 juillet 2003 prévoyait une indexation triennale fondée sur la variation de l’ICC par rapport à une base de 1183 ;

Que la clause du bail est libellée comme suit : « Le loyer stipulé variera automatiquement tous les trois ans sans que le bailleur où le preneur ait à formuler de demande particulière à cette fin. La première révision interviendra le 1 er août 2006. Cette variation triennale et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice national du coût de la construction du premier trimestre de l’année 2003 qui est de 1183. Ce loyer, initialement fixé à 1.525€ hors taxes et hors charges par mois sera augmenté ou diminué en proportion de la variation constatée entre l’indice de base (1183) et ceux qui seront établis ultérieurement. Si à la date à laquelle la clause d’indexation doit entrer en jeu, un des indices de référence n’est pas publié, le loyer sera payé provisoirement à l’ancien taux. Un réajustement interviendra lors de la publication de l’indice et un rappel de loyer sera alors dû rétroactivement » par le locataire. Pour le cas où l’indice choisi viendrait à disparaître ou cesserait d’être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué s’appliquerait de plein droit, en tenant compte des coefficients de raccordement officiels ou officieux publiés par l’INSEE. […] Le bailleur déclare que la clause d’indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante de sa volonté de contracter, sans laquelle le présent bail n’eût pas été conclu. »

Que cette clause ne contient aucune stipulation excluant son application en cas de renouvellement, ni condition la rendant inopérante en cas de fixation judiciaire du loyer ; qu’au contraire, le contrat prévoit même l’hypothèse d’une révision judiciaire du bail, sans pour autant exclure l’application de la clause (Clause « Révision du loyer » du bail expiré. Cette clause stipule « En application de l’article L.145-39 du Code de commerce, le bail étant assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision du loyer pourra être demandée à chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ») ;

Que le bail a été renouvelé au 1er juillet 2017, et le loyer fixé judiciairement à 2 085,68 € HT ;

Que le renouvellement du bail au 1er juillet 2017 s’est donc opéré aux mêmes clauses et conditions, seule la fixation du prix ayant été déférée au juge ;

Qu’il s’ensuit que la clause d’indexation a survécu au renouvellement ;

Que l’adaptation des paramètres d’une clause d’indexation (loyer de base, indice de référence) ne constitue pas une modification du contrat, mais une actualisation nécessaire pour assurer l’effectivité de la stipulation (Cass. 3e civ., 16 oct. 2013 ; 12-16.335) ;

Que, dès lors, la référence à l’indice 1T2003 et au loyer initial de 1 525 € ne saurait figer la clause ;

Que la clause doit être lue comme visant l’indice en vigueur à la date de prise d’effet du bail renouvelé (1T2017) et le loyer de base fixé judiciairement à cette date ;

Que le raisonnement inverse, proposé par la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1], conduirait à anéantir la clause, alors même qu’elle est qualifiée d’essentielle dans le contrat ;

Qu’aucune disposition légale n’interdit l’application d’une clause d’échelle mobile à un loyer fixé judiciairement ;

Attendu que les sommes réglées par la société demanderesse correspondent à l’indexation régulière du loyer renouvelé entre 2017 et 2025, calculée selon l’ICC ;

Que, dès lors que la clause d’indexation demeure applicable, ces paiements ne sont pas indus au sens de l’article 1302 du Code civil ;

Que la demande de remboursement doit donc être rejetée ;

Attendu que la société SAS ENERGIE DE [Localité 1] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens et à verser aux défendeurs la somme de 5.000 € ;

&
PAR CES MOTIFS
&

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort :

DIT que la clause d’indexation stipulée au bail du 31 juillet 2003 demeure applicable au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2017 ;

DIT que les indexations pratiquées par les consorts [Z] sont conformes au contrat et au jugement du 1er juillet 2024 ;

REJETTE l’intégralité des demandes de restitution formulées par la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] ;

CONDAMNE la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] à verser aux consorts [Z] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE la SAS ÉNERGIE DE [Localité 1] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 octobre 2024 ;

Jugement signé par M. Yannick LE GOATER, Vice-président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT