DOSSIER N° RG 26/00130
N° Portalis DB2P-W-B7K-E7JP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY
Chambre Civile
RÉFÉRÉS
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 6 OCTOBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, vice-présidente au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.A.S. IPAC
immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°384 164 919,
dont le siège social est sis Savoie Technolac, 23 Avenue du Lac Léman 73370 LE BOURGET DU LAC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY postulant, et par Maître Cédric GREFFET de la SCP LÉGA-CITÉ, substitué par Maître Inaès KRIM-BRUYAS, avocats au barreau de LYON, plaidant,

DEFENDERESSES :

La S.A.R.L. SAS DEVELOPPEMENT
immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°351 485 362,
dont le siège social est sis 137 Rue François Guise 73000 CHAMBÉRY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

PARTIE INTERVENANTE :

La S.A.S. PATRIMOINE SAVOIE
immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°534 711 387,
dont le siège social est sis 137 rue François Guise 73000 CHAMBÉRY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Août 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 6 Octobre 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Léa JALLIFFIER-VERNE, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Par promesse de bail commercial en l’état futur d’achèvement du 29 mars 2019, la société SAS Développement a donné à bail à la SAS IPAC des locaux sis centre des services 15 boulevard Mer Caspienne dans la commune Le Bourget du Lac (73370), destinés à l’exploitation d’un centre de formation et d’enseignement, comprenant notamment un préau de 187 m² et la mise à disposition de 40 places de stationnement privatisées.

Les locaux ont été livrés le 10 décembre 2019. La SAS Patrimoine Savoie serait ultérieurement venue aux droits de la société SAS Développement suivant acte de vente du 11 février 2020.

Estimant que le préau et les places de stationnement prévus au bail ne lui avaient pas été mis à disposition, la SAS IPAC a, par courrier du 5 juin 2025, sollicité leur réalisation ainsi qu’une réduction du loyer et le remboursement d’une partie des loyers et charges versés.

À la suite des échanges intervenus entre les parties et de mises en demeure restées infructueuses, la SAS IPAC a, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2026, fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal la société SAS Développement sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants du code civil, de l’article 1719 du code civil et de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution aux fins d’obtenir l’exécution des obligations de délivrance ainsi que le remboursement et la réduction d’une partie des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 25 août 2026.

Par conclusions régulièrement notifiées, la SAS IPAC demande au juge des référés de :
– rejeter les demandes, fins et conclusions de la société SAS Développement et de la SAS Patrimoine Savoie,
– rejeter la demande de mise hors de cause de la société SAS Développement,
– condamner in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie de mettre à la disposition de la SAS IPAC la barrière et le préau, tels que prévus à l’article 1 du bail du 29.03.2019, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à rembourser à la SAS IPAC la somme provisionnelle de 253 868,96 euros, correspondant au montant des loyers et charges indûment perçus par la société SAS Développement jusqu’au 01.03.2026, en application de l’article 4.4.2 du bail du 29.03.2019, outre d’actualisation au jour de l’audience,
– ordonner à la SAS Patrimoine Savoie de réduire le montant provisionnel du loyer de la SAS IPAC à la somme de 68 672,87 euros par trimestre, par application de l’article 4.4.2 du bail, et jusqu’à ce que le préau et la barrière prévu par l’article 1 du bail du 29.03.2019 soient effectivement réalisés,
– condamner solidairement la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à verser à la SAS IPAC la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement la société SAS Développement aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions régulièrement notifiées, la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie, intervenante volontaire, demandent au juge des référés de :
– prendre acte de l’intervention volontaire de la société Patrimoine Savoie,
– mettre hors de cause la société SAS Développement,
– constater que les demandes de la SAS IPAC se heurtent à des contestations sérieuses,
– débouter la SAS IPAC de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SAS IPAC à verser à la société SAS Développement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la même aux entiers dépens.

A l’audience du 25 août 2026, les parties ont, par l’intermédiaire de leur conseil repris oralement leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande de mise hors de cause de la société SAS Développement :

Il est constant que la vente de l’immeuble loué emporte transmission du bail à l’acquéreur, lequel est tenu, à compter de son acquisition, des obligations attachées à la qualité de bailleur. Toutefois, la cession de l’immeuble ne libère pas le bailleur originaire des obligations qui lui incombaient antérieurement à celle-ci.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les locaux ont été livrés à la SAS IPAC le 10 décembre 2019 et que la société SAS Développement n’a cédé l’immeuble à la SAS Patrimoine Savoie que par acte du 11 février 2020.

Les manquements invoqués par la SAS IPAC, tenant à l’absence de réalisation du préau et de mise en place de la barrière permettant la privatisation des places de stationnement, auraient ainsi existé dès la livraison des locaux, alors que la société SAS Développement avait encore la qualité de bailleresse.

La cession ultérieure de l’immeuble à la SAS Patrimoine Savoie, désormais propriétaire et bailleresse, n’est pas de nature à libérer la société SAS Développement des obligations qui lui incombaient antérieurement à cette cession, tandis que la SAS Patrimoine Savoie est elle-même tenue, depuis son acquisition, des obligations attachées à la qualité de bailleur.

Par ailleurs, la SAS IPAC sollicite notamment la restitution d’une partie des loyers versés, dont certains l’ont été antérieurement à la cession de l’immeuble.

Dès lors, la seule circonstance que la société SAS Développement ne soit plus propriétaire des locaux ni bailleresse à la date de l’introduction de l’instance ne justifie pas sa mise hors de cause, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes d’exécution des obligations de délivrance :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1719 du même code impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Cette obligation s’étend aux accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

Il a notamment été jugé, s’agissant d’emplacements de stationnement compris dans la location de locaux commerciaux, que l’obligation de délivrance du bailleur s’étend à ceux-ci lorsqu’ils font partie de la chose louée (Cass. 3e civ., 10 octobre 2019, n° 18-19.855).

Enfin, la circonstance que l’acte conclu entre les parties soit intitulé « promesse de bail » n’exclut pas l’existence d’un bail, dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix et n’ont pas fait de la régularisation d’un acte ultérieur un élément constitutif de leur consentement (Cass. 3e civ., 28 mai 1997, n° 95-17.953).

En l’espèce, la promesse de bail du 29 mars 2019 désigne les locaux loués et fixe leur prix, leur durée et leur destination. Les locaux ont été livrés à la SAS IPAC le 10 décembre 2019, qui les occupe depuis lors et acquitte les loyers convenus.

Dès lors, l’absence de production d’un acte de bail ultérieurement régularisé ne caractérise pas, à elle seule, une contestation sérieuse de l’existence des obligations résultant de la convention du 29 mars 2019.

Sur le préau :

L’article 1 de la convention inclut expressément dans la désignation des biens loués un « préau de 187 m² ».

Il n’est pas contesté que ce préau n’a pas été réalisé.

La société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie font valoir qu’il constituerait une liaison avec un futur bâtiment devant être édifié sur la parcelle voisine et qu’une demande de permis de construire, déposée le 30 avril 2026, demeure en cours d’instruction.

Toutefois, si l’obtention d’une autorisation administrative est susceptible d’affecter les modalités et le délai dans lesquels les travaux peuvent matériellement être exécutés, elle ne remet pas en cause, en elle-même, l’engagement contractuel de mettre à disposition de la SAS IPAC le préau expressément compris dans la désignation des lieux loués.

Il en résulte que l’existence de l’obligation de délivrance du préau n’apparaît pas sérieusement contestable.

Cette obligation existait lors de la livraison des locaux, alors que la société SAS Développement avait encore la qualité de bailleresse, et perdure depuis l’acquisition de l’immeuble par la SAS Patrimoine Savoie.

En revanche, dès lors qu’un permis de construire est actuellement en cours d’instruction et que la réalisation des travaux demeure subordonnée à l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire, il ne peut être fait droit à la demande dans les modalités sollicitées par la SAS IPAC, tendant à voir courir une astreinte dès la signification de la présente décision.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la réalisation du préau dans un délai courant à compter de l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la barrière permettant la privatisation des places de stationnement :

Les parties ont également prévu la privatisation de 40 places de stationnement « au moyen d’une barrière à usage unique du Preneur » et précise qu’un plan de repérage des places sera joint lors de la confirmation par CGLE.

La société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie ne contestent pas que la barrière n’a pas été mise en place. Elles soutiennent toutefois que son installation serait subordonnée à l’obtention d’une confirmation du CGLE et indiquent qu’une demande aurait été effectuée à cette fin.

La pièce produite à l’appui de cette argumentation mentionne cependant seulement une « autorisation exceptionnelle du concédant », laquelle résulterait d’un courrier annoncé comme annexé à l’acte. Elle ne fait pas mention du CGLE et le courrier auquel elle renvoie n’est pas versé aux débats (pièce n°2 Développement).

Les éléments produits ne permettent ainsi ni d’identifier le concédant auquel il est fait référence, ni de connaître la teneur et les éventuelles conditions de l’autorisation invoquée, ni d’établir que l’installation de la barrière serait actuellement subordonnée à une autorisation du CGLE qui aurait été sollicitée et demeurerait en attente.

Par ailleurs, la circonstance que la SAS IPAC dispose de places de stationnement, même en nombre supérieur à celui prévu par la convention, ne répond pas à la stipulation contractuelle qui prévoit leur privatisation au moyen d’une barrière à son usage exclusif.

De même, l’absence de réserve formulée lors de la livraison ne suffit pas à établir que la SAS IPAC aurait renoncé de manière non équivoque au bénéfice de cette stipulation.

Il s’ensuit que la contestation opposée par les sociétés défenderesses n’apparaît pas de nature à rendre sérieusement contestable l’obligation de mettre en place la barrière prévue par la convention.

Cette obligation, qui existait déjà lors de la livraison des locaux, demeure inexécutée depuis l’acquisition de l’immeuble par la SAS Patrimoine Savoie.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à faire installer la barrière permettant la privatisation des 40 places de stationnement, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes de remboursement et de réduction du loyer :

Aux termes de l’article 1189 du code civil, les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1192 interdit, en revanche, d’interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Il appartient ainsi au juge des référés d’appliquer les stipulations claires du contrat, mais non de trancher, pour déterminer l’existence de l’obligation invoquée, une difficulté d’interprétation caractérisant une contestation sérieuse. La Cour de cassation distingue à cet égard l’application d’une clause claire et précise, qui peut relever du juge des référés, de l’interprétation nécessaire d’une stipulation contractuelle discutée (Cass. 2e civ., 20 janvier 2022, n° 20-18.767).

En l’espèce, l’article 4.4.2 de la convention, intitulé « Garantie des surfaces », prévoit que le bailleur garantit que l’ensemble immobilier présentera les surfaces visées à l’article 1, qu’une tolérance de 3 % est admise et que « toute diminution de surface supérieure à 3 % emportera la réduction du loyer annuel de 175 euros HT par m² manquant ».

La SAS IPAC soutient que le préau de 187 m² étant expressément mentionné à l’article 1 et n’ayant jamais été réalisé, sa surface doit être prise en compte pour l’application de cette clause. Elle sollicite en conséquence le paiement d’une provision de 253 868,96 euros au titre des loyers antérieurement versés ainsi que la fixation provisionnelle du loyer trimestriel à la somme de 68 672,87 euros.

La société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie opposent toutefois que le montant initial du loyer annuel, fixé à 271 661 euros hors taxes, correspond au produit de la seule surface de plancher de 1 552,35 m² par le montant de 175 euros par mètre carré, le préau de 187 m² n’ayant ainsi pas été intégré dans l’assiette ayant servi à déterminer le loyer.

Il résulte en effet des stipulations contractuelles que l’article 1 distingue une surface totale avec communs de 1 552,35 m² de surface de plancher du préau de 187 m², tandis que le montant du loyer annuel correspond, à quelques centimes près, au produit de 1 552,35 m² par 175 euros (pièce n°2).

Ainsi, si le renvoi opéré par l’article 4.4.2 aux surfaces mentionnées à l’article 1 est susceptible de soutenir l’interprétation proposée par la SAS IPAC, les modalités mêmes de détermination du loyer sont également susceptibles de soutenir celle de la société SAS Développement et de la SAS Patrimoine Savoie selon laquelle la garantie aurait été calculée par référence aux seules surfaces de plancher prises en compte dans la fixation du prix.

Déterminer si les 187 m² du préau entrent dans l’assiette de la garantie des surfaces suppose dès lors de déterminer la portée respective de ces stipulations et, partant, de procéder à une interprétation de la convention qui excède les pouvoirs du juge des référés.

L’obligation de restitution invoquée par la SAS IPAC se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu à référé sur sa demande de provision à hauteur de 253 868,96 euros.

Pour les mêmes motifs, la demande tendant à la fixation provisionnelle du loyer trimestriel à la somme de 68 672,87 euros, qui repose sur la même interprétation de la clause de garantie des surfaces, se heurte également à une contestation sérieuse et ne peut être accueillie en référé.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie, qui succombent principalement à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande également de les condamner in solidum à verser à la SAS IPAC la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie seront déboutées de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,
Statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la SAS Patrimoine Savoie en son intervention volontaire ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la société SAS Développement ;

CONDAMNE in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à faire réaliser le préau de 187 m² prévu à l’article 1 de la convention du 29 mars 2019, dans un délai de trois mois à compter de l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire à sa réalisation ;

ASSORTIT cette condamnation, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant une durée de 90 jours, à l’issue de laquelle il pourra être procédé à sa liquidation et, le cas échéant, au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNE in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à faire installer la barrière permettant la privatisation des 40 places de stationnement prévue à l’article 1 de la convention du 29 mars 2019, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ASSORTIT cette condamnation, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant une durée de 90 jours, à l’issue de laquelle il pourra être procédé à sa liquidation et, le cas échéant, au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS IPAC tendant au paiement d’une provision de 253 868,96 euros au titre des loyers et charges qu’elle estime indûment versés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS IPAC tendant à voir fixer provisionnellement le montant du loyer trimestriel à la somme de 68 672,87 euros ;

DEBOUTE la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie à payer à la SAS IPAC la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société SAS Développement et la SAS Patrimoine Savoie aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT