Impayés de loyers : suspension de la clause résolutoire pendant 36 mois sous condition de paiement intégral

La demande d’expulsion est recevable lorsque la saisine de la CCAPEX intervient au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24, II et III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 7 a) de cette loi, le locataire doit payer les loyers et charges aux échéances convenues. Le décompte non contesté a justifié la condamnation au paiement de 9 659,80 euros.

L’article 24, I, permet l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, l’article 24, V et VII, autorise des délais pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en mesure d’apurer sa dette. Les effets de la clause sont alors suspendus ; son respect la rend inopérante, tandis qu’un seul défaut de paiement la réactive de plein droit, avec exigibilité immédiate du solde et possibilité d’expulsion.

Le délai accordé comprend 35 mensualités de 150 euros, puis un dernier versement soldant la dette, en sus du loyer courant. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du Code de procédure civile. Le locataire supporte également les dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le locataire ne contestait pas une dette locative de 9 659,80 euros, mais sollicitait des délais en raison de problèmes de santé, d’un accident du travail et d’une reprise d’activité. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, accorde 36 mois pour apurer la dette et suspend les effets de la clause sous réserve du paiement des échéances et du loyer courant.

Un bailleur a donné en location un logement et un garage à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 450 euros. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une assignation en paiement et en expulsion.

Le locataire ne contestait pas la dette, mais sollicitait des délais en invoquant des problèmes de santé, un accident du travail et une reprise d’activité. Il versait depuis plusieurs mois 150 euros en plus du loyer courant, ce qui avait réduit progressivement l’arriéré.

Le juge a retenu une dette de 9 659,80 euros, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, puis accordé 36 mois pour apurer la dette. Les effets de la clause ont été suspendus sous réserve du paiement des échéances et du loyer courant. À défaut, l’expulsion et une indemnité d’occupation pourraient être mises en œuvre.

• Commandement de payer reproduisant la clause résolutoire
• Décompte détaillant les loyers et charges réclamés
• Absence de règlement dans le délai légal
• Reprise du paiement intégral du loyer courant
• Capacité du locataire à apurer progressivement sa dette
• Respect des mensualités et des loyers courants pendant le délai

• Décompte locatif arrêté au 31 août 2026
• Commandement de payer signifié le 7 octobre 2025
• Clause résolutoire reproduite dans le commandement
• Versements mensuels de 150 euros en plus du loyer courant
• Absence de contestation du montant de la dette

Le locataire reste débiteur de la somme fixée et doit respecter simultanément le loyer courant et l’échelonnement accordé. Le bailleur bénéficie d’une réactivation automatique de la clause résolutoire en cas d’impayé, avec expulsion et indemnité d’occupation possibles.

• Paiement de 35 mensualités de 150 euros
• Versement d’un 36e paiement soldant la dette
• Maintien du paiement du loyer et des charges courants
• Réactivation de la clause sans mise en demeure en cas d’impayé
• Prise en charge des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le décompte des loyers et charges
• Contrôler les dates de saisine de la CCAPEX
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais
• Documenter la reprise du loyer courant
• Suivre chaque échéance du plan de paiement

À éviter

• Omettre la reproduction de la clause résolutoire
• Produire un décompte locatif incomplet
• Interrompre le paiement du loyer courant
• Régler une mensualité après la date fixée
• Engager l’expulsion avant la constatation d’un défaut

La recevabilité des demandes d’expulsion locative

La saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation et la notification de celle-ci au préfet au moins six semaines avant l’audience satisfont aux exigences de l’article 24, II et III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

Selon l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer infructueux. Le commandement reproduisait la clause et comportait un décompte détaillé permettant au locataire de connaître les sommes réclamées. L’absence de règlement dans le délai a justifié la constatation de la résiliation et l’expulsion.

La suspension de la clause résolutoire par délais de paiement

L’article 24, V et VII, permet d’accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et est en mesure d’apurer sa dette. Le juge a retenu les versements complémentaires déjà effectués et accordé 36 mois. Le respect de chaque échéance et du loyer courant suspend les effets de la clause ; un seul défaut réactive celle-ci sans mise en demeure.

Article 24, I, II, III, V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile