TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMFQ

S.D.C. LA CLOSERIE DES CHENES

C/

Mme [I] [F]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 08 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LA CLOSERIE DES CHENES, dont le siège social est sis SAS IMMO DE CORSE – [Adresse 1]
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [I] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 25 Juin 2026 mise en délibéré au 08 Octobre 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [F] est propriétaire des lots 71 et 225, soit un appartement et un emplacement de stationnement, au sein de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 1].

Par jugement du tribunal judiciaire de BASTIA en date du 7 décembre 2022, Madame [I] [F] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3.363,03 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 30 septembre 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022, date de la mise en demeure.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Adresse 6], a fait assigner Madame [I] [F] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1 et 1342-10 du code civil et de l’arrêté du 14 mars 2005, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4.605,83 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure ; 1.000 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive ; 1. 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
Lors du passage du Commissaire de justice au domicile de Madame [I] [F], l’absence de l’intéressée ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son siège social et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 10 juillet 2025, un avis de renvoi à la défenderesse par lettre simple a été ordonné pour l’audience du 27 novembre 2025.

A l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans ses dernières écritures tandis que la défenderesse n’a pas comparu.

Par jugement avant-dire droit du 15 janvier 2026, le tribunal judiciaire de BASTIA a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 juin 2026 afin de permettre au syndicat des copropriétaires de produire les justificatifs de l’ensemble des dettes échues réclamées.

A l’audience du 25 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a désormais sollicité du tribunal la condamnation de Madame [I] [F] au paiement des sommes suivantes en tenant compte du versement de la somme de 5.000 euros en date du 20 mars 2026 :

2.104,36 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure ;
1.000 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive ;
1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [I] [F] ne s’est pas intégralement acquittée de ses charges au titre des exercices provisionnels 2025 et 2026 alors même que l’assemblée des copropriétaires a régulièrement approuvé la clôture des exercices sans que la débitrice ne s’y oppose dans le délai légal. Aussi, le syndicat des copropriétaires considère que les manquements de la débitrice a ses obligations de copropriétaire lui ont causé un préjudice financier qu’il convient de réparer.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative au paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».
Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [I] [F] au paiement de la somme totale de 2.104,36 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2026 ainsi qu’aux charges appelées dans le cadre des exercices provisionnels 2025 et 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats :
Un relevé de propriété,Un relevé de compte actualisé au 1er juillet 2026,Une mise en demeure en date du 03/05/2024 adressée par courrier recommandé avec un avis de réception mentionnant « pli avisé et non réclamé », Les appels de fonds émis entre les exercices 2020 et 2026, Les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juillet 2021, 21 octobre 2022, 19 décembre 2023, 10 septembre 2024 et du 4 janvier 2026, régulièrement notifiés au défendeur, au cours desquelles ont été approuvés respectivement les comptes de charges des exercices clos suivants : du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, ainsi que des exercices provisionnels qui suivent : du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027.
L’examen du relevé de compte actualisé au 1er juillet 2026 de Madame [I] [F] permet de noter un solde débiteur de 2.104,32 euros, étant précisé qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre de ce copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Il ressort ainsi des débats et des pièces versées notamment du relevé de compte actualisé au 1er juillet 2026 que l’obligation légale de paiement porte sur la somme de 2.104,32 euros.
Toutefois, il apparaît que des frais pour un montant total de 1.190 euros intitulés « Honoraires procédure cpta CTIC SUIVI TRIMESTRIEL » en date du 17/11/2022, « Honoraires suivi CTIC [F] » en date des 30/01/2024, 06/05/2024, 24/05/2024, 27/05/2025, 29/08/2025, 25/11/2025, 23/02/2026, « Transmission dossier avocat CTIC [F] » en date du 07/04/2025 et « Honoraires procédure CTIC [F] » en date du 13/05/2026 ont été comptabilisés à tort en ce qu’il ne relève pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, il s’agit de frais liés à l’activité administrative du syndic sans qu’ils soient strictement inhérents à la procédure de recouvrement des créances. Aussi, il a été facturé à tort des frais compris dans les dépens relatifs à la procédure judiciaire ayant abouti au jugement du 07 décembre 2022 intitulés « Honoraires huissier assignation » en date du 21/10/2022 et du 27/12/2022 pour un montant total de 179,29 euros. De telles sommes doivent ainsi être soustraites de la créance du syndicat de copropriétaires.

Madame [I] [F] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 735,03 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2026.

Enfin, en application des articles 1231-7 et 1344 du code civil, les intérêts au taux légal courront au jour du prononcé du jugement compte tenu de l’absence de mise en demeure portant sur les sommes litigieuses.
II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré diverses relances Madame [I] [F] s’exonère fréquemment du paiement des charges de copropriété lui causant ainsi des difficultés financières.
Au regard de ce constat, il convient de la condamner au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice financier subi par la copropriété du fait du non-paiement des charges à échéance.

II- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [F], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

III- Sur la demande relative aux frais irrépétibles

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Madame [I] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 800,00 euros sur ce fondement.

IV. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [I] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est à [Adresse 5] C [Adresse 7]), la somme de 735,03 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [I] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3], la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge