Charges de copropriété impayées : recevabilité rétablie et condamnation solidaire au paiement des frais de l’article 10-1

Le tribunal rapporte l’irrecevabilité précédemment prononcée après constat que le rejet du message électronique auquel était annexé le timbre fiscal résultait d’une erreur. La demande du syndicat des copropriétaires est donc examinée au fond.

Le décompte du syndic établit une dette de 32 046,66 euros au 18 février 2026. Les copropriétaires indivis sont condamnés solidairement au paiement des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 août 2024. La décision vise la loi du 10 juillet 1965 et son article 10.

Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure et de constitution du dossier, ainsi que certains frais de procédure, sont retenus pour 675,71 euros. Le coût de la sommation de payer est exclu des dépens.

La carence ancienne et répétée des débiteurs, ayant contraint les autres copropriétaires à pallier le défaut de paiement, caractérise un préjudice financier particulier réparé par 1 000 euros de dommages-intérêts. Les débiteurs, parties perdantes, supportent les dépens dans les limites de l’article 695 du Code de procédure civile et doivent verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à deux propriétaires indivis le paiement de charges impayées et de frais associés. Après avoir écarté une irrecevabilité liée au paiement de la contribution pour l’aide juridique, le tribunal a retenu une dette de 32 046,66 euros au 18 février 2026. Il a également accordé une partie des frais de recouvrement et réparé le préjudice financier subi par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a assigné deux propriétaires indivis de plusieurs lots afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une première décision avait déclaré les demandes irrecevables, faute de justification du paiement de la contribution pour l’aide juridique. Le syndicat a ensuite établi que le message adressé au greffe, auquel était annexé le timbre fiscal, avait été rejeté par erreur.

Le tribunal a rapporté cette irrecevabilité. Il a retenu, au vu du décompte du syndic, une dette de 32 046,66 euros au 18 février 2026, exigible après une mise en demeure. Il a également retenu une partie des frais de recouvrement et un préjudice financier causé aux autres copropriétaires par la carence prolongée des débiteurs.

• Justifier que le rejet du message avec timbre fiscal résultait d’une erreur
• Établir la dette par un décompte du syndic
• Identifier les charges exigibles à une date déterminée
• Relier la mise en demeure au point de départ des intérêts
• Justifier les frais imputables au titre de l’article 10-1
• Établir une carence ancienne et répétée causant un préjudice particulier

• Message adressé au greffe le 31 mars 2026
• Timbre fiscal annexé au message électronique
• Décompte établi par le syndic
• Courrier de mise en demeure du 29 août 2024
• Factures de mise en demeure et de constitution du dossier

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, d’une partie des frais de recouvrement, de dommages-intérêts et des frais irrépétibles. Les copropriétaires débiteurs supportent solidairement les condamnations retenues, tandis que le coût de la sommation reste exclu des dépens.

• Recouvrement solidaire de 32 046,66 euros de charges
• Application des intérêts légaux à compter du 29 août 2024
• Remboursement de 675,71 euros de frais imputables
• Paiement de 1 000 euros de dommages-intérêts
• Paiement des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver la preuve d’envoi du message au greffe
• Joindre le justificatif du timbre fiscal
• Actualiser le décompte des charges exigibles
• Documenter la mise en demeure et sa réception
• Distinguer les frais imputables des frais exclus des dépens

À éviter

• Négliger la justification du paiement de la contribution
• Produire un décompte non daté ou insuffisamment détaillé
• Inclure automatiquement le coût de la sommation dans les dépens
• Réclamer des frais sans justificatif de leur nature
• Omettre de caractériser le préjudice financier distinct

La recevabilité des demandes après rejet erroné du timbre fiscal

La juridiction rapporte l’irrecevabilité antérieure après constat que le message adressé au greffe, auquel était annexé le timbre fiscal, avait été rejeté par erreur. La demande est donc examinée au fond.

Les frais imputables au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les frais de mise en demeure et de constitution du dossier sont retenus comme dépenses de procédure. Les frais imputables au titre de l’article 10-1 s’élèvent à 675,71 euros. Le coût de la sommation de payer est exclu des dépens.

La réparation du préjudice financier causé par les impayés

La carence ancienne et répétée des débiteurs a contraint les autres copropriétaires à pallier leur défaillance, sous peine de frais supplémentaires. Cette faute justifie 1 000 euros de dommages-intérêts compensatoires.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 514 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile